АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2017 года 

                                     Решение изготовлено в полном объеме 17 июля 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А. А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галушка В. В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

муниципального учреждения «Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН  

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «КМВ ДОЗ № 7», г. Кисловодск,                             ОГРН 

<

***>,

о взыскание неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, 

в отсутствие представителей сторон, 

УСТАНОВИЛ:

муниципальное учреждение «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КМВ ДОЗ № 7» (далее – общество) о взыскании 14 204 247,05 рублей в том числе: 7 467 158,69 рублей неосновательного обогащения за период с 22.11.2002 по 08.10.2013 и 6 737 088,36 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.12.2002 по 08.10.2013.

Решением от 30.09.2014 в удовлетворении требований было отказано.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт о взыскании с общества  4 719 145 рублей, в том числе: 3 876 891,20 рублей неосновательного обогащения и 842 254,61 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением кассационной инстанции Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа от 18.04.2016 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.09.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 по делу  отменены. 

В целях дополнительного исследования и  оценки доказательств дело направлено  на новое рассмотрение в  арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении представитель истца в судебном заседании требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, в порядке статьи                            49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнила исковые требования, просит  взыскать с ответчика 6 119 019,57 рублей, в том числе: 5 716 666,44 рублей неосновательного обогащения за период с 03.05.2011 по 08.10.2013 и 402 353,13 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.03.2011 по 08.10.2013.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

В судебном заседании представители ответчика исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве и их дополнениях.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, с учётом пояснений, ранее данных  представителями сторон, арбитражный считает исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит  административный корпус, литер Ж, площадью 1 111,9 кв. м, инвентарный номер 693 и Цех литер Г, площадью 4 283,2 кв. м, инвентарный номер 693 (далее – объекты недвижимости), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:33:120101:101 по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда (далее – земельный участок КН 26:33:120101:101), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права  от 22.11.2002 серия 26АГ № 061526, серия 26АГ  № 061525.

На основании постановления администрации города Пятигорска от 09.10.2013                   № 3721 между управлением (арендодателем) и  обществом (арендатором) заключен договор аренды от 21.10.2013  № 78/1310 (далее – договор № 78/1310), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял земельный участок КН 26:33:120101:101 в пользование  на условиях аренды сроком с 09.10.2013 по 09.10.2062.

02.11.2013 договор аренды № 78/1310 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 26-26-28/045/2013-508.

В соответствии с пунктом 3.3 договора № 78/1310 арендная плата уплачивается в безналичном порядке, не позднее 25 числа последнего месяца квартала, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный в договоре. 

Согласно пункту 5.3 договора № 78/1310 за нарушение срока внесения арендной платы за фактическое использование участка, арендатор выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Поскольку до момента заключения договора № 78/1310 общество не вносило плату за фактическое использование земельным участком, по мнению истца, ответчик за период с 03.05.2011 по 08.10.2013 неосновательно обогатился согласно представленному управлением расчёту на сумму 5 716 666,44 рублей.

На сумму неосновательного обогащения обществу начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 402 353,13 рублей за период с 26.03.2011 по 08.10.2013. 

Полагая, что допущенное обществом неосновательное обогащение за период, предшествовавший заключению договора № 78/1310, подлежит взысканию, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно правовой позиции, сформулированной  Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16 ноября 2010 года                    № 8467/10, арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений.

Согласно части 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Пункты 1 и 2 статьи 425 ГК РФ определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 6 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - информационное письмо от 11.01.2002 № 66) Президиум ВАС РФ дал разъяснение, согласно которому достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора. 

Следовательно, если стороны согласовали условие о распространении условий договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе требовать взыскания арендной платы за указанный период при условии доказанности  факта передачи имущества и его нахождения в пользовании арендатора в соответствующий промежуток времени.

Поскольку на момент подписания договора участок уже находился в фактическом владении и пользовании арендатора, стороны договорились акт приема-передачи не составлять и применить условия договора № 78/1310 к отношениям, возникшим до его заключения, то есть с момента фактического использования участка арендатором (пункт 1.10 договора).

Таким образом, заявленная сумма неосновательного обогащения является арендной платой, в связи с чем применению подлежат нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период, далее - ГК РФ), а не главы  60 указанного Кодекса.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015, далее – ЗК РФ) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей до 01.03.2015, установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Как  видно из представленного расчета, подготовленного истцом в соответствии с Решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального  образования  города-курорта Пятигорска», сумма  задолженности  по арендной плате за период с 03.05.2011 по 08.10.2013 составила 5 716 666,44 рублей.

Указанный расчёт судом проверен, признан неверным, так как при его выполнении  истец не учёл то обстоятельства, что к ответчику до заключения вышеупомянутого договора аренды перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым находящимся в собственности общества объектом недвижимости.

Как следует из материалов дела и вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 16.12.2016 по делу № А63-3136/2016, установившего обстоятельства, которые не подлежат дополнительному доказыванию в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ,  земельный участок КН 26:33:120101:101 образован из участка, который ранее принадлежал ОАО «Деревообрабатывающий завод» на праве постоянного (бессрочного) пользования. 

Недвижимое имущество: лит. «Г» - цех (одноэтажное здание общей площадью                   4 283,2 кв. м) и лит. «Ж» - административный корпус (трехэтажное здание общей площадью 1111,9 кв. м), инвентарный номер 693, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, расположенное на земельном участке КН 26:33:120101:101, было приобретено обществом в собственность у ОАО «Деревообрабатывающий завод» по договору купли-продажи от 04.06.2002 № 1. 

Приобретение истцом вышеперечисленных объектов недвижимости повлекло возникновение у него прав и обязанностей в отношении земельного участка, занятого ими, в том же объеме, что и у предыдущего собственника этих объектов, о чем  указано в пункте 3.4 договора купли-продажи. 

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзацах 2 и 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 Таким образом, в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке КН 26:33:120101:101, к новому собственнику перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что было у предыдущего собственника.

 Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и пункту 7.1 Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, утвержденного решением Думы города Пятигорска от 30.10.2008 № 115-35 ГД, годовой размер арендной платы за землю в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В силу статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 1 и 2 названной статьи).

К ограниченным в обороте отнесены, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий за исключением государственных природных заповедников и национальных парков (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ).

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 № 309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации» району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона федерального значения в границах округа санитарной защиты.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 № 462                   «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации – Кавказских Минеральных Водах» определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации – Кавказских Минеральных Вод вошли города Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Кроме того, названным постановлением установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 3 статьи 32 данного Закона и статьёй 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

В соответствии с Законом № 26-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае» (далее – постановление Совмина РСФСР от 09.07.1985 № 300). 

Названным постановлением утверждены положения о курортах федерального значения, в число которых входит и г. Пятигорск. Согласно Положению о курорте федерального значения Пятигорск общая площадь этого курорта составляет 9674 гектара и включает в себя зоны различного функционального назначения (пункт 3).

Расположение земельного участка КН 26:33:120101:101 в границах городского округа Пятигорск следует из кадастрового паспорта от 16.09.2013 № 26/501/13-395702 и свидетельствует о его нахождении в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны, и отнесении его к землям особо охраняемых природных территорий (в том числе в спорный период). 

Таким образом, размер годовой арендной платы за вышеуказанный земельный участок подлежит определению исходя из ставки 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с учетом его площади 17 099 кв. м.

Аналогичный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2016  № 308-ЭС16-17139.

Согласно представленному расчету, начиная с 2011 года до 20.04.2013, арендная плата  рассчитывалась истцом по ставке 5,45%, с 20.04.2013 по 08.10.2013 - по ставке 7%.  При этом удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (далее - УПКСЗ) применялся в период с 05.03.2011 по 14.10.2011 в размере 1 832 рубля,    с 15.10.2011 по 20.04.2013  составил  3 371,73 рубля, а с 20.04.2013 уменьшился до 823,31 рубля. 

Применение управлением вышеуказанных УПКСЗ соответствует кадастровой стоимости, утвержденной по результатам государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Ставропольском крае,  и не нарушает прав общества.

С учетом изложенных обстоятельств суд произвел перерасчет суммы платежей, подлежащей внесению обществом.

Расчет произведён судом по формуле: УПКСЗ х S х БР (где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли (1 832 рублей - за период с 05.03.2011 по 14.10.2011;  3 371,73 рубль - за период с 15.10.2011 по 19.04.2013; 822,31 рубля - за период с 20.04.2013 по 08.10.2013), S - площадь земельного участка 17 099 кв. м, БР - ставка арендной платы 1,5%. Соответственно, задолженность по арендной плате за период с 05.03.2011 по 08.10.2013 составляет 1 562 925,43 рублей.

При этом площадь земельного участка в спорный период времени равнялась 17 099 кв. м, что соответствует условиям договора № 78/1310, подтверждается вышеупомянутым кадастровым паспортом и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.02.2016 по делу № 63-12503/2015, обстоятельства которого не подлежат доказыванию в силу  части 2 статьи 69 АПК РФ.

При таких обстоятельствах довод ответчика о том, что используемая им площадь земельного участка КН 26:33:120101:101 составляла лишь 4 653, 83 кв. м следует признать несостоятельным и подлежащим отклонению.

Поскольку обществом обязательства по внесению платежей не исполнены, истцом на основании пункта 5.3 договора начислены  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за период с 26.03.2011 по 08.10.2013 в размере 402 353,13 рублей.

По смыслу 425, 433 ГК РФ применение договорной ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами возможно лишь на основании заключенного договора и за неисполнение обязательства, возникшего после его заключения.

Как видно из материалов дела управлением при расчете процентов были распространены условия пункта 5.3 договора на отношения сторон, возникшие до заключения договора аренды, что противоречит правовой позиции изложенной в пункте 6 информационного письма № 66.

Следовательно, ответчиком не могли быть нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и применение договорной меры ответственности за период, предшествующий заключению договора, не подлежит применению.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нём выводов.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить в части.   

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КМВ ДОЗ № 7»,                             г. Кисловодск (ОГРН 

<

***>), в пользу муниципального учреждения «Управления имущественных отношений администрации города Пятигорска», г. Пятигорск                           (ОГРН  

<

***>), 1 562 925,43 рублей долга по арендной плате за период с 05.03.2011 по 08.10.2013.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КМВ ДОЗ № 7»,                             г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 629 рублей. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                              А.А. Говорун