Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-165614/17-150-1479

г. Москва

28 июня 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2018г.

 

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Опен Москоу Бар» (ОГРН 

<

***>, 125252, 

<

...>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП 311774615300560) об обязании не чинить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями второго этажа здания по адресу: 

<

...>; о предоставлении доступа в арендуемые помещения второго этажа здания по адресу: 

<

...> через центральный вход со стороны ул. Покровка путем демонтажа перегородки

по встречному иску ИП ФИО2

к ООО «Опен Москоу Бар»

о взыскании 13 204 333 руб. 34 коп. долга по арендной плате, 854 164 руб. 01 коп. неустойки, расторжении договоров аренды, трехстороннего соглашения и выселении,

третьи лица: 1) ООО «Студия 97», 2) ООО «Дайнер 6»,

при участии представителей истца, ответчика и третьего лица согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «Опен Москоу Бар» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП ФИО2 с учетом утонения об обязании не чинить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями второго этажа здания по адресу: 

<

...>, предоставить доступ в арендуемые помещения второго этажа здания по адресу: 

<

...>, через центральный вход со стороны ул. Покровка путем демонтажа перегородки между лестничной площадкой и помещением «Зал основной» № 2 общей площадью 294 кв.м на плане расположения помещений до перепланировки (помещением № 1 общей площадью 319,7 кв.м. после перепланировки), в соответствии со ст.ст. 304, 305, 620 ГК РФ.

ИП ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Опен Москоу Бар» с учетом уточнения о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.05.2017г. № 2/17 и дополнительного соглашения от 01.05.2017г. № 1 к договору аренды, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, расторжении договора субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1 и дополнительного соглашения от 19.10.2016г. № 1 к договору субаренды, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, о расторжении трехстороннего соглашения от 01.05.2017г. к договору субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости; об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже здания по адресу: 

<

...>; о взыскании 14 058 497руб. 34коп., в том числе: 5 167 166руб. 67коп. задолженности по внесению базовой арендной плате за период времени с 25.05.2017г. по 21.03.2018г. и 604 205руб. 00коп. пени за период времени с 01.05.2017г. по 31.01.2018г. за просрочку внесения арендных платежей на основании договора аренды от 01.05.2017г. № 2/17, 8 037 166руб. 67коп. задолженности по внесению арендных платежей за период с 01.05.2017г. по 21.03.2018г. и 249 959руб. 00коп. пени за период времени с 10.05.2017г. по 21.03.2018г. за просрочку внесения арендных платежей на основании трехстороннего соглашения от 01.05.2017г. к договору субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1, в соответствии со ст.ст. 209, 413, 431, 452 ГК РФ.

Третье лицо ООО «Студия 97», надлежащим образом извещенное судом о времени, дате и месте проведения судебного заседания по делу в соответствии со ст.ст. 121, 122 АПК РФ, в суд не явилось, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие. 

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражал против удовлетворения встречных исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на встречное исковое заявление, указав, что между истцом и ответчиком и третьим лицом ООО «Дайнер 6» заключено трехстороннее соглашение к договору субаренды, в соответствии с которым ответчик обязался передать в пользование истца нежилое помещение, при этом, вступая в арендные правоотношения, истец исходил из планировки помещения, в соответствии с которой основной выход со второго этажа осуществляется по главной лестнице через центральный вход в здание, аварийный выход осуществляется через лестницу с правой стороны здания, однако, ответчик возвел перегородку, которая лишила истца возможности выхода и входа в арендуемые помещения через центральный вход в здание, однако, третий выход из здания, которым предлагается пользоваться истцу, был осуществлен ответчиком на месте окна, злоупотребляя правом, ответчик внес изменения в технический план и зарегистрировал изменения в ЕГРН, арендные платежи истцом вносились за период с мая 2017 года по август 2017 года, после того, как ответчиком была возведена перегородка, истец приостановил внесение арендных платежей до устранения препятствий в пользовании арендуемыми помещениями, о чем направил в адрес ответчика уведомление, договор аренды от 01.05.2017г. № 2/17 не был зарегистрирован в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, при расчете суммы задолженности ответчик не учитывает сумму обеспечительного платежа, внесенного истцом в соответствии с условиями договора.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях и дополнительных письменных пояснениях, встречные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и ходатайствах об уточнении исковых требований, указав, что задолженность возникла в результате неисполнения истцом обязательств по внесению арендных платежей в сроки, предусмотренные договором аренды и трехстороннего соглашения к договору субаренды, на протяжении более 3 месяцев, в связи с чем договоры аренды и субаренды подлежат расторжению, ответчиком не чинятся препятствия в пользовании нежилыми помещениями, в здании находится два самостоятельных помещений, которые имеют самостоятельные выходы и не соединяются между собой, кроме того, помещение, через которое истец просит предоставить проход к центральному выходу из здания, не является местом общего пользования, а предоставлено в пользование третьему лицу ООО «Студия 97», договор аренды от 03.07.2014г. № 1/14, на основании которого был заключен договор аренды, прекратил свое действие.

Представитель третьего лица ООО «Дайнер 6» возражало против удовлетворения исковых требований, поддержало встречные исковые требования по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление, указав, по трехстороннему соглашению к договору субарендатору третьим лицом переданы ответчику права по договору субаренды, в том числе и право на получение арендной оплаты с истца,

Третье лицо ООО «Студия 97» в отзыве на исковое заявление возражало против удовлетворения исковых требований, указав, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, проход на второй этаж здания через центральный вход со стороны улицы Покровка невозможен в силу конструктивных особенностей здания (отсутствие прохода к лестничному маршу, ведущему на второй и третий этаж), проход на второй этаж осуществляется через отдельный вход, расположенный с торца здания, который всегда использовался истцом.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со свидетельством Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 29.02.2016г. № 77-77/011-77/011/018/2015-313/2 нежилое трехэтажное здание общей площадью 1 175,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ФИО2.

Между ООО «Дайнер 6» (арендатор) и ООО «Центр управления недвижимостью» (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1, в соответствии с которым арендатор предоставляет субарендатору во временное пользование за плату нежилые помещения производственного назначения общей площадью 353 кв.м, расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...>, второй этаж, а именно: №№ 1 (307 кв.м), 2 (12,0 кв.м), 3 (15,5 кв.м), 4 (2,0 кв.м),5 (7,8 кв.м), 6 (8,6 кв.м),(приложение № 1 – поэтажный план; приложение № 2 – экспликация помещений) для осуществления хозяйственной деятельности, определяемой уставом субарендатора и договором, с инженерными сетями и коммуникациями, являющимися неотъемлемой часть. Помещения.

Помещение находится в пользовании арендатора на основании договора аренды от 03.07.2014г. № 1/14, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (запись от 12.09.2014г. № 77-77-4/01/01/2014-980).

Помещение принадлежит арендодателю ИП ФИО2 на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1 договора срок субаренды устанавливается продолжительностью 5 лет и исчисляется с момента фактической передачи помещения субарендатору по акту приема-передачи.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2.2 договора помещение считается арендованным субарендатором или возвращенным арендатору после подписания соответствующего акта приема-передачи.

Арендатор исполнил обязательства по передаче нежилых помещений в пользование субарендатора надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 12.07.2016г.

Между ООО «Дайнер 6» (арендатор) и ООО «ОПЕН МОСКОУ БАР» (субарендатор) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (преемник арендатора) заключено трехстороннее соглашение от 01.05.2017г., в соответствии с п.п. 1 и 3 которого субарендатор ООО «Центр управления недвижимостью» был заменен на субарендатора ООО «ОПЕН МОСКОУ БАР», а арендатор ООО «Дайнер 6» - на преемника арендатора Индивидуального предпринимателя ФИО2

В соответствии с п. 5 соглашения внесены изменения в наименование сторон, так ИП ФИО2 – арендодатель, ООО «ОПЕН МОСКОУ БАР» - арендатор.

Пунктом 8 соглашения предусмотрено, что соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации, но подлежит исполнению с 01.05.2017г.

Трехстороннее соглашение прошло государственную регистрацию, о чем была внесена регистрационная запись от 09.08.2017г. № 77:01:0001026:1017-77/011/2017-13.

Согласно п. 2.1 договора с учетом соглашения арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату помещения, указанные в п. 1.1.1 договора.

В п. 1.1.1 договора с учетом соглашения установлено, что под помещениями понимаются передаваемые нежилые помещения в аренду, площадью 353,0 кв.м, расположенные на 2-м этаже здания по адресу: 

<

...>.

В п. 3.1 договора с учетом соглашения установлено, что договор аренды считается заключенным и вступает в силу с его государственной регистрации и действует до 24.10.2024г. включительно с последующей пролонгацией не менее чем на 3 года на финансовых и иных условиях, установленных договором, включая размер индексации арендной платы не более чем на 5 процентов в год.

Согласно п. 6.1.4 договора с учетом соглашения арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить базовую арендную плату, дополнительную арендную плату за пользование помещениями в соответствии с условиями договора.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, в установленном порядке и сроки, указанные в договоре.

Согласно п. 4.1 договора с учетом соглашения за владение и пользование помещениями арендатор оплачивает арендодателю арендную плату, которая включается в себя базовую арендную плату и дополнительную арендную плату.

В п. 4.2 договора с учетом соглашения установлено, что базовая арендная плата составляет:

- в период с даты подписания акта приема-передачи, но не ранее чем с 01.05.2017г. до 11.06.2017г. включительно – 700 000руб. 00коп. в месяц;

- в период с 12.06.2017г. по 11.06.2018г. включительно – 735 000руб. 00коп. в месяц;

- начиная с 12.06.2018г. арендодатель вправе проводить индексацию (увеличение) базовой арендной платы, но не чаще 1 раза в календарный год и не более чем на 5 процентов, о чем арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 1 месяц до даты такого изменения.

Пунктом 4.6 договора с учетом соглашения предусмотрено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы и иных платежей по договору считаются исполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Однако, истцом обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом не исполнялись, что подтверждается справкой АО «Альфа-Банк» от 05.04.2018г. № б/н, представленными истцом платежными поручениями.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 17.07.2017г. с требованием оплатить неустойку, что подтверждается описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России» и почтовой квитанцией.

Ответчиком требование истца было оставлено без ответа и удовлетворения.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Довод истца о том, что внесение арендных платежей было приостановлено до устранения препятствий в пользовании нежилыми помещениями, а именно до сноса спорной стены, является необоснованным, поскольку в материалы дела представлен подписанный истцом и ответчиком акт приема-передачи помещения без замечаний, кроме того истцом не представлено доказательств обращения к ответчику с требованием устранить препятствия и направления в адрес ответчика уведомления о приостановлении выплаты арендных платежей.

Довод истца о том, что суммы задолженности по арендной плате должна быть уменьшена на сумму внесенного обеспечительного платежа, также представляется необоснованным поскольку, истцом не представлено доказательств его внесения, а также на заявлялось соответствующего самостоятельного требования о взыскании обеспечительного взноса.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Согласно ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку доказательства внесения арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, передача которых в пользование ответчика подтверждается материалами дела и не оспорено ответчиком, с учетом предоставления истцом доказательств частичного внесения арендной платы, суд находит требование о взыскании задолженности в размере 5 167 166руб. 67коп. на основании договора субаренды обоснованным и подлежащим удовлетворению, в остальной части требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 8.8 договора с учетом соглашения в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 процента от суммы, просроченной к оплате, за каждый день просрочки.

Поскольку истцом не представлено доказательств внесения арендных платежей в сроки, предусмотренные договором сторон, суд находит требование о взыскании пени в размере 60 421руб. 50коп. обоснованным, в остальной части требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с п. 3.3 договора с учетом соглашения арендодатель вправе совершить односторонний внесудебный отказ от исполнения договора на основании п. 4 ст. 450 ГК РФ в следующих случаях:

- при невнесении/неполном внесении арендатором арендной платы свыше 10 дней по истечении установленного договором срока оплаты арендной платы в течение 3 месяцев подряд;

- в случае неоднократного нарушения арендатором правил противопожарного режима РФ и при невыполнении требования арендодателя об устранении таких нарушений в течение 10 дней с момента получения требования арендодателя об устранении таких нарушений.

В соответствии пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 2 ст. 450.1 ГК РФ установлено, что, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 5.2 договора договор может быть расторгнут в любой момент по соглашению сторон либо в одностороннем внесудебном порядке по заявлению одной сторон через 30 дней после получения заявления другой стороной, а в случае, если расторжение вызвано нарушением стороной обязательства по договору, - через 3 дня.

Ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора, которым уведомил о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке и признании договора аренды расторгнутым через 3 дня после получения указанного уведомления, что подтверждается копией конверта.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст.и 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014г. № 35 «О последствиях расторжения договора» односторонний отказ от исполнения договора влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В связи с тем, что истцом обязательства по внесению арендных платежей не исполнялись, ответчиком в адрес истца было направлено соглашение о расторжении договора с приложением акта сдачи-приема, что подтверждается описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России» и почтовой квитанцией.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 28.07.2018г., в котором ответчик уведомлял истца о расторжении договора в связи с тем, что в результате несогласования с ответчиком перепланировки и ремонта истец ухудшил состояние здания, а также из-за наличия задолженности по внесению арендных платежей, что подтверждается описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России» и почтовой квитанцией.

30.08.2017г. ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 29.08.2017г. с требованием подписать соглашение о расторжении договора и вернуть помещения, что подтверждается описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России» и почтовой квитанцией.

Поскольку истцом не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в спорный период времени, ответчиком представлены доказательства направления уведомления о расторжении договора, суд находит подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 23.07.2016г. № 1/7/16-1, при этом требования о расторжении дополнительного соглашения от19.10.2016г. № 1 и трехстороннего соглашения от 01.05.2017г. к договору субаренды удовлетворению не подлежат, в связи с тем, что соглашения являются неотъемлемой частью договора и подлежат прекращению в момент расторжения договора.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку действие договора субаренды прекращено, доказательства возврата нежилых помещений после прекращения действия договора аренды ответчиком не представлено, а иные правовые основания для занятия помещений ответчиком отсутствуют, суд находит требования истца об освобождении нежилых помещений обоснованными.

Между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «ОПЕН МОСКОУ БАР» (арендатор) заключен договор аренды от 01.05.2017г. № 2/17, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату помещение, указанное в п. 1.1.1 договора.

В соответствии с п. 1.1.1 договора под помещением понимается передаваемые в аренду помещения площадью 353,0 кв.м, расположенные на 2-м этаже здания по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 3.1 договора договор аренды считается заключенным и вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует до 11.06.2021г. включительно с последующей пролонгацией не менее чем на 3 года финансовых и иных условиях, установленных в договоре аренды, включая размер индекса арендной платы не более, чем на 5 % в год.

В п. 5.1.1 договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору помещения в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения, по акту приемки-передачи в срок не позднее 01.05.2017г.

Ответчиком обязательства по передаче нежилого помещения исполнены, что подтверждается актом приема-передачи помещений от 01.05.2017г., в соответствии с п. 3 которого арендатор, осмотрев помещений, претензий к техническому состоянию указанных помещений и находящегося в них инженерного оборудования не имеет.

Пунктом 6.1.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно и в полном объеме вносить базовую арендную плату, дополнительную арендную плату за пользование помещениями в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 4.1 договора за владение и пользование помещениями арендатор оплачивает арендодателю арендную плату, которая включает в себя базовую арендную плату и дополнительную арендную плату.

Согласно п. 4.2 договора базовая арендная плата составляет:

- в период с даты подписания акта приема-передачи, но не ранее, чем с 01.05.2017г. до 11.06.2017г. включительно – 700 000руб. 00коп. в месяц;

- в период с 12.06.2017г. по 11.06.2018г. включительно – 735 000руб. 00коп. в месяц.

В п. 4.3 договора установлено, что базовая арендная плата за первый месяц аренды подлежит начислению и оплате до 10.05.2017г. Базовая арендная плата, начиная со второго месяца аренды, подлежит оплате ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы и иных платежей по договору считаются исполненными с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.05.2017г. № 1, которое прошло государственную регистрацию, о чем внесена регистрационная запись от 04.09.2017г. № 77:01:0001026/017-77/011/2017-14.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.02.2018г. № 77/100/380/2018-532 в отношении спорного объекта недвижимости зарегистрированы договор субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1; дополнительное соглашение от 19.10.2016г. № 1 к договору субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16/1, трехстороннее соглашение от 01.05.2017г. к договору субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1, дополнительное соглашение от 01.05.2017г. № 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.05.2017г. № 2/17.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Частью 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу ст. 10 ГК РФ злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна.

Данная норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016г. № 305-ЭС16-2411 по делу № А41-48518/2014, фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Поскольку сторонами в отношении одного и того же помещения на один и тот же период времени заключены два аналогичных договора, а именно: договор субаренды нежилого помещения от 12.07.2016г. № 1/7/16-1 и договор аренды от 01.05.2017г. № 2/17, при этом исполнение обоих договор приводит к неосновательному обогащению ответчика путем получения двойного размера арендной платы за одно и тоже помещение за один и тот же период времени, договор аренды от 01.05.2017г. № 2/17 и не порождает правовых последствий для сторон, в связи с чем требования о взыскании задолженности и пени на основании договора аренды от 01.05.2017г. № 2/17, о расторжении договора аренды от 01.05.2017г. № 2/17 и дополнительного соглашения к нему не подлежат удовлетворению.

Согласно содержащемуся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 20.02.2018г. № 77/100/380/2018/535 плану расположения помещения на 1 этаже, спуск со второго этажа направлен к стене с дверью, то есть имеется самостоятельный выход из помещений истца.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 17.07.2017г., в котором сообщал о том, что при посещении переданного в аренду здания было выявлен снос стены на первом этаже здания, разделяющую вход на второй этаж и помещения на первом этаже, без согласования с арендодателем, и требовал устранения нарушения и восстановления стены, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России».

Иск о нечинении препятствий в пользовании арендуемым имущество направлен на устранение всяких нарушений права пользования, основанного на договоре аренды.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен доказать допустимыми и бесспорными доказательствами факт нарушения его прав, обусловленного действиями (бездействием) ответчиков, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

Целью исковых требование ООО «ОПЕН МОСКОУ БАР» обязать ответчика не чинить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о действиях ответчика, препятствующих использованию истцом арендуемыми помещениями, с учетом расторжения договора аренды и обязании истца вернуть ответчику нежилые помещения, исковые требования об обязании не чинить препятствия в пользовании арендуемыми помещениями второго этажа здания по адресу: 

<

...>, предоставить доступ в арендуемые помещения второго этажа здания по адресу: 

<

...>, через центральный вход со стороны ул. Покровка путем демонтажа перегородки между лестничной площадкой и помещением «Зал основной» № 2 общей площадью 294 кв.м на плане расположения помещений до перепланировки (помещением № 1 общей площадью 319,7 кв.м. после перепланировки) удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 307-310, 314, 421, 431, 606, 610, 614, 619, 622 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 67, 71, 101-103, 110, 112, 121, 122, 123, 156, 167-171, 228, 229 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Опен Москоу Бар» в пользу ИП ФИО2 5 167 166 руб. 67 коп. долга, 60 421 руб. 50 коп. пени по договору № 1/7/16-1 от 12.07.2016 и 39 096 руб. 00 коп. госпошлины.

Расторгнуть договор № 1/7/16-1 от 12.07.2016.

Выселить ООО «Опен Москоу Бар» из нежилых помещений, общей площадью 353 кв.м расположенных на 2-м этаже здания по адресу: 

<

...> (комн. 1-6).

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ООО «Опен Москоу Бар» в доход федерального бюджета Российской Федерации 7 594 руб. 00 коп. госпошлины.

Взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации 64 602 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:                                                                                                    С.В. Маслов