Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-20302/2022

15 ноября 2023 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения вынесена 15 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 ноября 2023 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Фонда «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

к публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация «Открытие», ОГРН 

<

***>, г. Москва,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий», ИНН 

<

***>, г. Москва, общества с ограниченной ответственностью «Град», ИНН 

<

***>, в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Челябинск, Жилищно-строительного кооператива «Доватора-46», ИНН 

<

***>, г. Челябинск, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ИНН 

<

***>, г. Челябинск, ФИО3,

о признании обременения отсутствующим,

при участии  сторон в судебном заседании:

истец – представитель ФИО4, по доверенности № 150/1 от 30.05.2023, личность удостоверена паспортом,

ответчик – представитель ФИО5 по доверенности № 5Ф/43 от 16.02.2023, личность удостоверена паспортом. 

 

УСТАНОВИЛ:

Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее – истец), 16.06.2022 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация «Открытие» (далее – ответчик) о признании отсутствующим обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0406002:28 в виде записей о регистрации прав ПАО Банк «ФК «Открытие»:

Основание

Объект долевого строительства/предмет залога

Регистрационная запись

-   договор       участия        вдолевом         строительстве№1/106 от 07.02.2013;

-   протокол     №     271     от28.05.2019

жилое помещение - трехкомнатная квартира строительный номер 106, общей проектной площадью 130,1 кв. м., расположенной на 15 этаже в жилом доме со строительным адресом: 

<

...>

от 10.03.2013 №74-74-01/126/2013-91

(л.д. 2-4).

Определениями от 04.08.2022, 13.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», общество с ограниченной ответственностью «Град» в лице конкурсного управляющего ФИО2, Жилищно-строительный кооператив «Доватора-46», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФИО3.

Истец в судебном заседании поддержал доводы иска, просил удовлетворить требования.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме (л.д. 110-111). Доводы  отзыва поддержаны представителем в судебном заседании.

Третьим лицом в материалы дела представлено мнение, в котором указано, что когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем  признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть ос3уществлено путем предъявления иска о признании  права или обременения отсутствующим. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН (л.д. 120-121).

Третьи лица в заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

Изучив представленные доказательства по делу по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для  удовлетворения заявленных требований. 

 Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2015 возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) должника - Общества с ограниченной ответственностью «Град» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 454092, 

<

...>). Решением Арбитражного суда Челябинской области (резолютивная часть от 19.05.2016) должник признан банкротом, в отношении общества с ограниченной ответственностью открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве - конкурсное производство, конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Град» утвержден ФИО2, член Ассоциации Саморегулируемая организация арбитражный управляющих «Южный Урал» (адрес некоммерческого партнерства: 454020, 

<

...>, почтовый адрес конкурсного управляющего: 454100, 

<

...>, оф 6, номер в реестр 3459, ИНН арбитражного управляющего 744912032410). Информационное сообщение о признании должника банкротом опубликовано в официальном издании «Коммерсантъ» №98 от 04.06.2016.

Арбитражным судом Челябинской области по делу № 76-14223/2015 принято решение передать ЖСК «Доватора- 46» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) незавершенный строительством объект-жилой дом со встроенной на 1-ом этаже автостоянкой, встроенными на 2-м этаже нежилыми помещениями, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0406002:28.

В соответствии со статьей 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ), в настоящее время реализуются мероприятия по завершению строительства многоквартирного жилого дома, принадлежащего ЖСК «Доватора-46».

Завершение  строительства осуществляется  за счет средств  финансовой  помощи Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее - ППК Фонд).

В этих целях 25.12.2019 г. Наблюдательным советом ППК Фонд принято решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства ЖСК «Доватора, 46».

В соответствии с постановлением Правительства Челябинской области от 23.08.2019 г. № 356-П создана Унитарная некоммерческая организация Фонд «Защита прав участников долевого строительства в Челябинской области» (далее - Фонд Челябинской области).

Основной целью деятельности Фонда Челябинской области является восстановление нарушенных прав граждан - участников долевого строительства, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в реестр проблемных объектов Челябинской области, в связи с чем, Фондом осуществляются необходимые мероприятия по достройке объектов незавершенного строительства.

Согласно п. 3. статьи 13.3 Закона № 218-ФЗ финансирование мероприятий, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, осуществляется при условии заключения ЖСК соглашения о передаче своих функций застройщика Фонду субъекта Российской Федерации.

В   качестве   встречного   исполнения  ЖСК   передает  региональному   фонду   или помещения в объектах недвижимости, строительство которых завершено, если в отношении указанных помещений у ЖСК отсутствует обязанность по передаче их гражданам - членам ЖСК.

В этих целях Фондом Челябинской области были заключены следующие соглашения:

-  с ППК Фонд о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ЖСК «Доватора-46» (от 31.12.2019 № ФЗП-28/444-19);

-  с ЖСК «Доватора-46» о передаче функций застройщика для завершения строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (от 27.12.2019 № 1).

Фондом Челябинской области и ЖСК «Доватора-46» 08.05.2020 согласован перечень помещений в МКД «Доватора 46», согласно которому ФИО3 (квартира № 106) является членом ЖСК, который заключил договоры долевого участия.

Определением суда от 29.11.2016 в рамках дела № 76-14223/2015 признано требование ФИО3 о передаче жилого помещения - трехкомнатной квартиры строительный номер 106, общей проектной площадью 130,1 кв.м., расположенной на 15 этаже в жилом доме со строительным адресом: 

<

...> (строительный),  на земельном участке с кадастровым № 74:36:0406002:28 оплаченной и подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений должника ООО «Град».

Фонд Челябинской области являлся заказчиком мероприятий по завершению строительства проблемного объекта ЖСК «Доватора-46».

В настоящее время Фондом Челябинской области завершены мероприятия по строительства объекта, 25.05.2022 Фондом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, 25.05.20222 подписано соглашение с ЖСК «Доватора-46» о передаче свободных объектов (в том числе жилых помещений), расположенных в жилом доме. Указанное соглашение заключено ввиду следующего.

Согласно пункту 2.1. Соглашения от 27.12.2019 № 1 о передаче функций застройщика, в качестве встречного исполнения кооператив по завершении строительства объекта обязуется передать в собственность Фонда Челябинской области помещения и (или) машино-места в завершенном строительством объекте, в отношении которых у кооператива отсутствует обязанность по их передаче гражданам - членам Кооператива, при их наличии.

Согласно пункту 2.5 соглашения о передаче функций застройщика Фонд Челябинской области наделен правом владения, пользования объектом и иным имуществом, необходимым для завершения строительства, на период и в пределах полномочий, которые установлены законодательством Российской Федерации и соглашением. Окончание выполнения функций ф застройщика и передача результата их выполнения ЖСК оформляются сторонами подписанием акта приема-передачи, который удостоверяет выполнение сторонами своих обязательств по соглашению и отсутствие у сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.

Передача в собственность регионального фонда свободных помещений в завершенном строительством объекте, подлежит урегулированию в рамках отдельного соглашения. Таким образом, право на реализацию свободных помещений объекта имеет Фонд Челябинской области.

Учитывая, что завершение строительства жилого дома осуществлялось с применением механизмов ППК Фонд, квартира № 106, по мнению истца, не подлежит передаче ПАО Банк «ФК «Открытие».

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

На момент создания жилищно-строительного кооператива банк не являлся членом кооператива, передача помещений от ЖСК осуществляется только его членам.

Согласно п. 9 ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ прием новых членов в кооператив, уступка пая членами кооператива не допускаются со дня обращения кооператива в ППК Фонд в соответствии со ст. 13.3 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации юридическое лицо не может быть членом жилищного кооператива и не вправе претендовать на получение жилого помещения по итогам реализации мероприятий по завершению строительства, финансирование которого осуществлялось с использованием механизмов ППК Фонда.

При этом, Федеральный закон № 218-ФЗ направлен на реализацию государственной жилищной политики, на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан, являющихся членами жилищно-строительного кооператива, который создан в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве и которому были переданы права застройщика на объект незавершенного строительства на земельный участок.

Кроме того, аналогичная позиция высказана в письме ППК Фонда от 27.12.2021 № 08-27797-ДМ, из которого следует, что увеличение количества членов кооператива ЖСК «Доватора-46» не соответствует действующему законодательству, за исключением граждан, принявших наследство, если наследодатель являлся членом кооператива.

Таким образом, ПАО Банк «ФК «Открытие» не является участником строительства, какие-либо обязательства перед указанным лицом Фонду и ЖСК не переданы.

В связи с передачей судом объекта незавершённого строительства ЖСК «Доватора-46» (определение от 23.05.2019) для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более объект незавершенного строительства, поскольку в деле о банкротстве погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «Град») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ).

Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенными соответствующие залоги (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

В настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0406002:28 зарегистрированы следующие обременения в отношении квартиры № 106 (государственная регистрация от 10.03.2013 № 74-74-01/126/2013-91):

-  договор участия в долевом строительстве№ 1/106 от 07.02.2013;

-  протокол № 271 от 28.05.2019.

Учитывая сказанное, договор долевого участия, заключенный с ФИО3, является прекращенным обязательством в силу закона. При этом наличие соответствующих регистрационных записей банка не соответствует действующему законодательству и нарушает права Фонда Челябинской области в части распоряжения имуществом.

Учитывая,   что   договор   долевого   участия   в   строительстве   прекращен   в   силу требования   закона,   жилые   помещения,   являющиеся   предметом   договоров,   являются свободными от прав 3-их лиц. Указанное позволит Фонду Челябинской области реализовать права требования по таким свободным жилым помещениям.

Более того, обязанность по реализации таких жилых помещений возложена на Фонд Челябинской области в силу необходимости реализации Соглашения от 31.12.2019 № ФЗП-28/444-19 о финансировании мероприятий по завершению объектов ЖСК «Доватора 46». При этом, денежные средств от продажи таких жилых помещений подлежат направлению в ППК Фонд.

В этой связи, настоящий спор непосредственно затрагивает права и законные интересы Фонда.

В пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда. Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что, согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, ф о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Согласно пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1)       о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2)   об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3)   о сносе самовольной постройки;                                                                                           

4)   о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5)   о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6)  о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Кроме  того,  обоснованность  обращения  с  настоящим  заявлением подтверждена позицией ППК Фонд, выраженной в письме от 08.04.2021 № 08-6791-ОО.

На основании вышеизложенного, исковые требования признаются судом подлежащими удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Расходы сторон по государственной пошлине взыскиваются в соответствии с ч.1 ст.110  АПК РФ   в пользу правой стороны за счет проигравшей.  

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с п. 9 ст. 21.1. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку исковые требования удовлетворены, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию с последнего в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0406002:28 в виде записей о регистрации прав ПАО Банк «ФК «Открытие»:

Основание

Объект долевого строительства/предмет залога

Регистрационная запись

-   договор       участия        вдолевом         строительстве№1/106 от 07.02.2013;

-   протокол     №     271     от28.05.2019

жилое помещение - трехкомнатная квартира строительный номер 106, общей проектной площадью 130,1 кв. м., расположенной на 15 этаже в жилом доме со строительным адресом: 

<

...>

от 10.03.2013 №74-74-01/126/2013-91

 

Взыскать с ответчика – публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация «Открытие», ОГРН 

<

***>, г. Москва в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины  в размере 6 000 руб.

 Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                             И.К Катульская

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.