АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-21162/2018 

Дата принятия решения –  25 сентября 2019 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Горинова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Исаевой А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казённого учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны», г. Наб. Челны (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к  Обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское», г. Санкт-Петербург (ОГРН 1037800089250, ИНН 7801237357), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Публичного акционерного общества «Акционерного коммерческого банка  «АК БАРС», г. Казань (ОГРН 1021600000124, ИНН 1653001805), Общества с ограниченной ответственностью «Рентол», г. Москва (ОГРН 1027700403500, ИНН 7709358800), Общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвестИпотека», г. Набережные Челны (ОГРН 1041626842883, ИНН 1658058629), Общество с ограниченной ответственностью «Перекресток - 2000», г. Москва (ОГРН 1027700034075, ИНН 7707265357) о взыскании 1 595 336 руб. долга и 454 977 руб. 70 коп. неустойки и расторжении договора аренды № 4545-АЗ от 30.10.2014 года.

с участием представителей: 

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: ФИО2, доверенность от 30.12.2018 года;

от третьих лиц: не явился, извещен;

                                           У С Т А Н О В И Л:

Истец, Муниципальное казённое учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> обратился с иском к  Ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское», г. Санкт-Петербург о взыскании 1 595 336 руб. долга и 454 977 руб. 70 коп. неустойки и расторжении договора аренды № 4545-АЗ от 30.10.2014 года.

На основании ст. 51 АПК РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: Публичное акционерное общество «Акционерный коммерческий банк  «АК БАРС», г. Казань, Общество с ограниченной ответственностью «Рентол», г. Москва, Общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвестИпотека», г. Набережные Челны, Общество с ограниченной ответственностью «Перекресток - 2000», г. Москва.

Истец и третьи лица не явились, извещены.

На основании п.3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

В ходе рассмотрения дела истцом 25.04.2019 года было представлено суду письменное  ходатайство, в котором он на основании ст. 49 АПК РФ уменьшил размер исковых требований. Просил взыскать с ответчика 1 088 494 руб. долга за период с 25.11.2016 года по 30.04.2018 года и 304 610 руб. 44 коп. пени за период с 15.12.2016 года по 06.06.2018 года. Уменьшение исковых требований судом принято.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Кроме того, полагает начисление неустойки неправомерным. Также ответчик приложил платежные поручения, которыми предыдущий собственник ООО "Перекресток-2000" производил оплату арендной платы по договору за ответчика. В назначениях платежа в представленных платежных поручениях указано на оплату по договору аренды №4545-АЗ от 30.10.2014, имеется ссылка на месяц и год, за которые происходили оплаты.

Заслушав представителя ответчика, исследовав и проанализировав материалы дела, суд считает  иск подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Материалами дела установлено, что ООО "Перекресток-2000" на праве собственности принадлежало нежилое помещение общей площадью 6841 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, о чем 01.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Между МКУ "ИК МО г. Набережные Челны" (арендодатель) и ООО "Перекресток-2000" (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 N 4545-АЗ, по условиям которого обществу совместно с другими собственниками объекта недвижимости в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 32658 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 07:4404, расположенный по адресу 

<

...>, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под торговым центром). 

В силу пункта 3.2 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента государственной регистрации права от 02.08.2007. 

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 18%, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта и составляет 3 748 652 руб. 

Согласно пункту 3.5 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным. 

Пунктом 3.6 договора аренды от 30.10.2014 N 4545-АЗ предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Татарстан или муниципального образования г.Набережные Челны.

Вышеуказанный земельный участок передан по акту приема-передачи от 30.10.2014, согласно которому доля ответчика в здании составляет 18%.

Кроме того, стороны заключили соглашение об установлении размера арендной платы к договору аренды, в котором определили годовой размер арендной платы исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, ставки земельного налога, дифференцированного коэффициента и доли арендатора в размере 18%.

ООО "Перекресток-2000" по договору купли-продажи недвижимости от 25.11.2016 продало нежилое помещение общей площадью 6841 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, обществу с ограниченной ответственностью "Красноборское", о чем 25.11.2016 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Судебными актами по делу № А65-11181/2018 было установлено, что  владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка должен быть соразмерен долям в праве на здание, принадлежащее правообладателям здания, с учетом общего имущества здания, и может быть изменен только по соглашению всех правообладателей здания либо по решению суда.

В рамках дела N А65-17068/2016 была проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта согласно которому помещения NN 1000, 1001, 1002, 1003, 1004, 1005, 1006, 1007, 1008, 1009 общей площадью 9439,8 кв.м, расположенные в здании ТЦ "Омега" по адресу РТ, 

<

...>, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании и являются общим имуществом.

Между тем, при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 30.10.2014 N 4545-АЗ данная площадь при определении доли ООО "Перекресток-2000" в здании расположенном на спорном земельном участке, сторонами учтена не была.

Фактически с учетом помещений площадью 9439,8 кв.м, относящихся к общему имуществу здания, расположенному по адресу РТ, 

<

...>, и в силу закона принадлежащих на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений данного здания, доля ООО "Перекресток-2000" в пользовании спорным земельным участком составляла 23,96%.

Кроме того, судебными актами в рамках дела № А65-11181/2018 установлено, что протоколом общего собрания от 12.09.2016 собственниками помещений в здании торгового комплекса были определены долевые коэффициенты участия сособственников в содержании, эксплуатации площадей общего пользования, объектов общего пользования и систем коммуникаций жизнеобеспечения общего пользования, согласно которому доля ООО "Перекресток-2000" составила 22%.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доля арендатора (ответчика) в праве пользования земельным участком была изменена протоколом от 12.09.2016 на 22%, суды пришли к выводу, что в целях расчета размера арендной платы по договору в отношениях сторон до 12.09.2016 должен применяться размер доли - 23,96%, а с 13.09.2016 – 22%.

25.11.2016 по договору купли-продажи недвижимости, заключенному между ответчиком ООО «Перекресток-2000» и ООО «Красноборское» за последним было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - помещение кадастровый номер 16:52:040207:4043, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 26.02.2018.

Таким образом, установлено, что ООО «Перекресток-2000» использовал спорный земельный участок по 24.11.2016, а с 25.11.2016 года пользование уже продолжил ответчик.

Из материалов дела и пояснений истца, данных в ходе рассмотрения дела,  следует, что сумма задолженности у ответчика образовалась в связи с перерасчетом истца в одностороннем порядке доли ответчика в праве на земельный участок с 18% до 22%, о чем им было заявлено в порядке ст. 49 АПК РФ соответствующее ходатайство об уменьшении исковых требований. Просил взыскать с ответчика 1 088 494 руб. долга за период с 25.11.2016 года по 30.04.2018 года.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ,  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата.

В силу ч.4 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Расчет судом проверен, признан не превышающим рассчитанного в соответствии с условиями закона и договора. Расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен.

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст. 9 АПК РФ, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчиком доказательств внесения арендной платы в полном объеме с учетом произведенного увеличения доли не представлено, требование истца о взыскании долга на сумму 1 088 494 руб. за период с 25.11.2016 года по 30.04.2018 года на основании статей 309, 310, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно и подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика пени в сумме  304 610 руб. 44 коп. за период с 15.12.2016 года по 06.06.2018 года

Согласно п.3.5 договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды за нарушение п.4.4.2 договора начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно ч.1 ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы подтверждено материалами дела, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Согласно части 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Правовых оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушенного обязательства.

Суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Размер неустойки, предусмотренный договором, в данном случае сам по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о чрезмерности требований. Указанный размер ответственности установлен договором, что в свою очередь соответствует принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Нарушение оплат по договору было  произведено ответчиком, действующим собственной волей и в своем интересе. Являясь арендатором нежилых помещений в здании торгового центра, он, действуя с должной степенью осмотрительности и заботливости, не только имел возможность, но и был обязан правильно определить свою долю в праве на общее имущество собственников нежилых помещений в здании центра, либо путем расчетов (определения соотношения арендованных площадей и общей площади здания) либо путем заключения соответствующего соглашения с иными владельцами и пользователями помещений в здании.

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК РФ), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 ГК РФ возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таких доказательств ответчиком суду предоставлено не было.

Судом проверен произведенный истцом расчет неустойки. Размер неустойки признается судом не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с положениями договора и закона. Поскольку факт отсутствия оплаты арендных платежей в полном объеме в соответствии с условиями договора подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика неустойки подлежат удовлетворению в  заявленной сумме в размере  304 610 руб. 44 коп.

Также, истцом было заявлено требование о  расторжении с ответчиком договора аренды № 4545-АЗ от 30.10.2014 года.

В соответствии с пунктом 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из  сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда  арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Истец направил в адрес ответчика претензию  исх. № 06/330п от 07.06.2018 года с требованием о погашении задолженности, а также указал, что предлагает в 10-дневный срок по истечении 10-ти дневного срока для добровольного исполнения требований претензии по оплате, расторгнуть договор аренды  № 4545-АЗ от 30.10.2014 года.

Факт направления указанной претензии истцом ответчику подтверждается представленными в материалы дела: реестром почтовых отправлений, а также почтовой квитанцией.

В указанный в претензии срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не погасил. Кроме того, согласия на расторжение договора ответчик истцу письменно не дал,  на претензию не ответил. 

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Претензия была направлена истцом ответчику 08.06.2018 года, обращение истца с иском в суд было произведено 10.07.2019 года, т.е. после истечения как установленных, так и разумных сроков на устранение нарушения обязательства, а также по истечении 10-ти дневного срока для ответа на предложение о расторжении договора. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено  своевременно и в разумные сроки. 

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 14381/10 от 15.02.2011 года, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, учитывая  нарушение ответчиком существенных условий договора в части оплаты арендной платы,  а также соблюдение истцом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении  договора аренды  является  обоснованным  и подлежащим  удовлетворению. 

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Договор аренды № 4545-АЗ от 30.10.2014 года  расторгнуть.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское», г. Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Муниципального казённого учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 1 088 494 руб. долга и           304 610 руб. 44 коп. пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Красноборское», г. Санкт-Петербург (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 32 931 руб.   госпошлины.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок. 

                                                 Судья                                              А.С. Горинов