ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. + 7(8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-19401/2020

17 ноября 2023 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  17 ноября 2023 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Кравченко В.Е., Градовой О.Г., Приваловой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Туристический центр Премьер-Отель»  - ФИО2,  представитель по доверенности от 09.01.2023 № 3;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 02 августа 2023 года по делу № А83-19401/2020 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Туристический центр Премьер-Отель» к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации г. Симферополя Республики Крым, Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, о признании незаконным решения, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Туристический центр «Премьер Отель» (далее – общество, заявитель, ООО «ТЦ «Премьер Отель») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (орган государственной регистрации, Госкомрегистр, в котором (с учетом уточненных требований, принятых судом к рассмотрению протокольным определением) просит:

- признать незаконным сообщение об отказе № 90/003/101/2020-2648 от 13.01.2021 в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, кадастровый номер 90:22:010106:995, расположенного по адресу: 

<

...> д. 36- ул. Карла Маркса 46/пер. Галлерейный, 3 и обязать Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем регистрации права собственности на указанный объект.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 26 ноября 2021 года заявление удовлетворено, признан незаконным отказ Госкомрегистра № 90/003/101/2020-2648 от 13.01.2021 в осуществлении государственной регистрации права собственности на нежилое здание, кадастровый номер 90:22:010106:995, расположенный по названному адресу. На орган государственной регистрации Республики Крым возложена обязанность повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Туристический центр Премьер Отель» о государственной регистрации права собственности в отношении нежилого здания, кадастровый номер 90:22:010106:995, расположенный по адресу: 

<

...> д. 36-ул. Карла Маркса 46/пер. Галлерейный, 3, с учетом обстоятельств, установленных решением суда по настоящему делу.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Туристический центр «Премьер Отель» отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18 января 2023 года решение Арбитражного суда Республики Крым от 26.11.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 по делу №А83-19401/2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Суд кассационной инстанции в судебном акте указал, что суды первой и апелляционной инстанций не дали правовой оценки обстоятельствам с учетом исходного документа на объект недвижимости, учитывая разночтения в этажности.

Пори новом рассмотрении дела, определением Арбитражного суда Республики Крым от 11.05.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 02 августа 2023 года  заявление ООО «Туристический центр «Премьер Отель» удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 13.01.2021 №90/003/101/2020-2648.В качестве восстановительной меры нарушенных прав заявителя суд первой инстанции обязал Госкомрегистр повторно рассмотреть заявление ООО «Туристический центр «Премьер Отель» с учетом обстоятельств, решением суда по настоящему делу.

С указанным решением суда не согласился Госкомрегистр и обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указывает на то, что судебный акт принят с существенным нарушением судом первой инстанции норм материального права, повлиявшим на правильный исход дела.

От ООО «Туристический центр Премьер Отель» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором заявитель указывает, что доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта давалась надлежащая оценка, с учетом указания  суда кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение.  При этом апеллянт, по мнению ООО «ТЦ «Премьер Отель», не приводит иных новых доводов и обстоятельств, которым суд не дал оценку или неправильно применил закон при их оценке.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу www.21aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 АПК РФ.

Госкомрегистр, инициировавший апелляционный пересмотр решения суда от 02 августа 2023 года, в суд апелляционной инстанции не явился, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела в суд не поступило, материалы дела судебная коллегия признала достаточными для рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции. Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о начавшемся арбитражном апелляционном процессе по настоящему делу, в итоговое судебное заседание не явились, о причинах неявки суду и препятствиях для судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции не сообщили.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции допустил рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся участников процесса, по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель общества в итоговом судебном заседании 10.11.2023 поддержала, изложенную ранее правовую позицию, просила оставить решение суда без изменения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена по правилам главы 34 АПК РФ, при этом судебной коллегией установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

Согласно решению Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 13.09.2006г. по делу №2-2/14083/2006 (с учётом постановления от 03.10.2006г. об исправлении описки) за обществом с ограниченной ответственностью «Туристический центр «Премьер Отель» признано право собственности на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. К. Либкхнехта-ул. К. Маркса/ пер. Галлерейный, 36-49/3 в г. Симферополе.

09.10.2009 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства.

03.02.2009 обществом получено Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) №11.065 на проектирование объекта архитектуры для реконструкции незавершенного строительства жилого дома под туристический центр.

Решением исполнительского комитета Симферопольского городского совета АРК от 12.12.2008 № 3169 обществу предоставлено разрешение на корректировку проектно- сметной документации для окончания строительства объекта незавершенного строительства по ул. К.Либкнехта 36/49 под туристический центр.

29.05.2009 в КРП «Производственное предприятие ВКХ» г. Симферополя получены технические условия на водоснабжение и водоотведение реконструируемого здания.

Комитетом архитектуры и градостроительства Симферопольского городского исполнительного комитета выдано заключение № 56, предварительно согласован раздел АР. Реконструкция объекта незавершенного строительства осуществлялась на земельном участке общей площадью 0,0554 га.

Указанный земельный участок предоставлен обществу для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр, на основании Законов Украины «Об аренде земли» и «О местном самоуправлении в Украине», во исполнение решения 61-й сессии Симферопольского городского совета 5 созыва №1018 от 30.06.2010г.

26 августа 2010 года между Симферопольским городским советом и ООО «Туристический центр «Премьер Отель» заключен договор аренды земельного участка №827-Г.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное, платное пользование земельный участок для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр, расположенный по адресу: г. Симферополь, Республики Крым, Украина, ул. К. Либкнехта-ул. К. Маркса/ пер. Галерейный, 36-49/3.

Согласно п. 3.1. Договора, земельный участок предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет, а именно до 30.06.2015г.

В соответствии с пунктом 5.1 договора земельный участок предоставляется с целью несельскохозяйственного использования в соответствии со ст. 19 п. «б» Земельного Кодекса Украины, а именно: для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр».

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Крымском региональном филиале ГП «Центр ГЗК» в Книге записей регистрации договоров аренды 20 октября 2010 года, № записи 041002600048.

01.12.2011  Инспекцией ГАСК в АР Крым обществу выдана декларация на начало выполнения строительных работ №КР08311906097.

Согласно указанной декларации данное здание имеет 4 этажа и мансарду.

16.12.2014 объект «Реконструкция объекта незавершенного строительства, расположенного по ул. К. Либкнехта, 36/49 под туристический центр «Премьер Отель» введен в эксплуатацию, что подтверждается Декларацией о готовности объекта к эксплуатации № РК143140006187.Согласно данным в Декларации в основных показателях объекта в графе «этажность» указано: цоколь+4+мансарда.

30.07.2015г. указанный объект поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер 90:22:010106:995.

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером 90:22:010106:995 имеет количество этажей 6, в том числе, подземный 1.

Данный факт подтвержден в ответе Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 29.10.2021г. №81141/07/01.

02 октября 2020 года общество через ГБУ РК «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» обратилось с заявлением в Госкомрегистр о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 90:22:010106:995.

Уведомлением от 13.10.2020 № 90/003/101/2020-2648 Госкомрегистр приостановил государственную регистрацию на заявленный к регистрации объект со ссылкой на часть 10 статьи 40, пункты 5, 7, 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) на срок до 13.01.2021.

Сообщением от 13.01.2021 по заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество № 90/003/101/2020-2648 Госкомрегистр отказал обществу в государственной регистрации права собственности в отношении нежилого здания с кадастровым номером 90:22:010106:995, расположенного по адресу: 

<

...> в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению регистрации права собственности, и непредставлением документов, необходимых для проведения государственной регистрации.

Основаниями для отказа послужили следующие обстоятельства: право заявителя на земельный участок не зарегистрировано в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ, оригинал договора аренды земельного участка от 26.08.2010 № 827-г не представлен; вид разрешенного использования земельного участка на момент ввода в эксплуатацию здания (малоэтажная многоквартирная жилая застройка) разрешает размещение зданий высотой до 4-х этажей, согласно декларации данное здание имеет 6 этажей, следовательно, земельный участок не предоставлен для целей размещения такого объекта; этажность здания, указанная в сведениях ЕГРН, не соответствует представленной декларации о готовности объекта к эксплуатации; согласно представленной декларации производится реконструкция объекта незавершенного строительства, тогда как правоустанавливающий документ на исходный объект недвижимости не представлен; из полученных ответов на межведомственные запросы следует, что план земельного участка не выдавался, проектная документация не согласовывалась.

Несогласие общества с указанным отказом в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, явились основанием для обращения в суд первой инстанции с настоящими требованиями.

Проверив, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта первой инстанции, исходя из следующих мотивов.

Из системного толкования части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ следует, что для признания недействительным ненормативного правового акта необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Отказ в удовлетворении заявленного требования, должен исходить из установленного отсутствия совокупности условий, предусмотренных статьями 198, 201 АПК РФ, необходимых для признания оспариваемых действий (бездействия) незаконными, а решения – недействительным.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» рассмотрение дел по правилам главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 и часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Ссылаясь на наличие нарушений прав и законных интересов решением органа, осуществляющего публичные полномочия, заявитель должен указать суду, в чем конкретно выразились данные нарушения и представить надлежащие доказательства наличия этих нарушений и неблагоприятных последствий.

При проверке такого заявления суд не связан доводами только заявления лица, обратившегося в суд, поскольку должен в силу закона проверить обстоятельства совершения или не совершения действий, принятия решения, а также доводы органа.

При этом условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у заявителя принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения этого права заинтересованным лицом.

Как следует из существа возникшего спора, правовой и фактической целью заявителя является регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 90:22:010106:995.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ и п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений ГК РФ право на имущество могут быть зарегистрированы в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Согласно пункта 7.3 части 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является технический план при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства.

Статьей 14 Закона о регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов (п.5 ст.18 Закона №218-ФЗ), если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона №218-ФЗ.

В соответствии со статьей 18 Закона о регистрации заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно- телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее

- единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21 Закона №218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу п. 5. ч 1 ст. 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию права, орган указал несколько оснований приостановления.

Так, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости здание с кадастровым номером 90:22:010106:995 количество этажей 6, в том числе подземный 1.

Согласно Декларации о готовности объекта к эксплуатации №РК 143140006187 от 16.12.2014г. данное здание имеет 6 надземных этажей, а в представленном техническом плане - 7, соответственно имеются разночтения в количестве этажей.

Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2020 г. № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства» при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

Вместе с тем, как следует из пп.19 п.2 ст.7 Федерального закона Российской Федерации №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (действовавшего на момент постановки объекта на кадастровый учет) в Государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о количестве этажей здания (этажность), в том числе подземных этажей.

Технический план представляет собой XML-документ, сформированный в соответствии с XML-схемой, утвержденной Приказом Росреестра № П/256 от 18.06.2012г.

Согласно п. 2.2.2. описания структуры XML файлов (приложение к Приказу №П/256) при постановке на Государственный кадастровый учет здания используется реквизит «Floors» (этажность), в состав которого входят атрибуты «Floors» (общая этажность) и «Underground Floors» (подземная этажность).

Как следует из пояснений, предоставленным кадастровым инженером в материалы дела, в соответствии с правилами формирования Xml-схемы и в соответствии с нормами закона «О государственном кадастре недвижимости» в техническом плане была указана общая этажность здания (атрибут «Floors» - «6») и подземная этажность (атрибут «Underground Floors» -«1»).

Таким образом, общая этажность здания составляет 6 этажей (в том числе 1 подземный этаж), количество надземных этажей- 5.

Более того, из кадастрового паспорта на нежилое здание с к/н 90622:010106:995 также следует, что пункт 5 описания объекта недвижимого имущества предусматривает количество этажей, в том числе подземных этажей, и соответственно указано «6, а также подземных 1», из чего суд делает вывод, что общая этажность нежилого здания составляет 6 этажей.

Вопреки доводам органа государственной регистрации, отсутствие разночтений в этажности в разрешительных документах также подтверждается следующим.

12.12.2008 Решением исполнительного комитета Симферопольского городского совета АРК №3169 заявителю выдано разрешение на корректировку проектно-сметной документации для окончания строительства объекта незавершенного строительства под туристический центр.

Пунктом 2.1 разрешения определено обязательство ООО «Туристический центр «Премьер Отель» проектирование вести в соответствии с решением исполнительного совета и АПЗ.

03.02.2009 заявителем получено Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) №11.065 на проектирование объекта архитектуры для реконструкции объекта незавершенного строительством жилого дома под туристический центр.

АПЗ выполнялось в соответствии с требованиями Постановления Верховной Рады Автономной Республики Крым от 18.09.2002г. №241-3/02 «О Региональных правилах застройки и использования территорий в Автономной Республике Крым».

Согласно пп. 2 пункта 14 АПЗ ограничения по высоте (этажности) – 4 этажа, мансарда, технический этаж для размещения крышной котельной.

Согласно пункту 19 АПЗ – условия использования подземного пространства – подвал.

В соответствии с Заданием на разработку технической документации на стадии Рабочего проекта «Реконструкция незавершенного строительства жилого дома под туристический центр по ул. К.Либкнехта №36/49 в г.Симферополь» от 20.01.2009г. в пункте 7 «основные требования к проектным решениям» обозначено предусмотреть на участке размещение 4-х этажного здания с подвалом, мансардой и техническим этажом.

Проект получил положительное заключение Комитета Архитектуры и градостроительства №56 от 13.07.2009г.

Согласно данному заключению в основных показателях по объекту указана этажность – подвал +4 этажа + мансарда + технический этаж, общая площадь 2208,96 кв.м., площадь застройки – 515,97 кв.м.

01.12.2011г. Инспекцией ГАСК в АР Крым Обществу выдана Декларация на начало выполнения строительных работ №КР08311906097.

Согласно данной Декларации указана этажность здания 4 этажа + мансарда, общая площадь 2105,65 кв.м., площадь застройки 511,05 кв.м.

16.12.2014г. объект «Реконструкция объекта незавершенного строительства, расположенного по ул. К.Либкнехта, 36/49 под туристический центр «Премьер Отель» в г.Симферополе введен в эксплуатацию, что подтверждается Декларацией о готовности объекта к эксплуатации №РК 143140006187.

Согласно данным в Декларации в основных показателях объекта в графе «этажность» указано: цоколь+4+мансарда, общая площадь здания 1040,6 кв.м., площадь застройки 530,0 кв.м.

Данные разрешительных документов подтверждают, что Декларация о вводе объекта в эксплуатацию соответствует проекту в пределах допустимых отклонений.

Согласно статьи 55 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на дату ввода объекта в эксплуатацию) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Пунктом 6 указанной статьи определены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе:

- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;

- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

- несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

Из вышеизложенного следует, что при вводе объекта в эксплуатацию контролирующим органом установлено соответствие проектной документации, разрешения на реконструкцию объекта.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации №РК 143140006187 от 16.12.2014г. является действующей, не отменена.

Пунктом 10 статьи 55 ГрК РФ, определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что доводы Госкомрегистра о наличии разночтений не соответствует действительности, а также не находит документального подтверждения.

Кроме того, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации указано о том, что земельный участок, на котором создан объект недвижимости, передан собственником не для целей строительства (размещения) такового объекта, что опровергается материалами дела и фактическими обстоятельствами, на неправильность которых не указывал суд кассационной инстанции.

Также Госкомрегистр ссылался на то, что представленный договор аренды не подтверждает право общества на земельный участок на момент регистрации права, что так же является основанием для отказа в регистрации.

Обществом с ограниченной ответственностью «Туристический центр Премьер Отель» для государственной регистрации был предоставлен договор аренды от 26 августа 2010 года, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг (пункт 13).

Согласно пункту 5.2 данного договора земельный участок предоставляется с целью несельскохозяйственного использования в соответствии со ст. 19 п. «б» Земельного Кодекса Украины, а именно: для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр».

Как следует из п.14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Следует акцентировать, что общество с ограниченной ответственностью «Туристический центр Премьер Отель» является собственником объекта незавершенного строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ул. К. Либкхнехта-ул. К.Маркса/ пер. Галлерейный, 36-49/3 в г. Симферополе.

Согласно части 10 статьи 40 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В соответствии с частью 2 статьи 40 закона №218-ФЗ (в редакции на момент приостановления), государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

Действующая редакция содержит аналогичные положения.

Более того, в развитие данных положений законодатель в действующей редакции добавил пункт 2.1, согласно которому истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.

В подтверждение своих прав на земельный участок обществом предоставлен договор аренды земельного участка № 827-Г от 26.08.2010 заключенный между Симферопольским городским советом и ООО "Туристический центр "Премьер Отель", оригинал которого исследован судом первой инстанции в присутствие представителей в судебном заседании 11.05.2023, что отражено в протоколе судебного заседания.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в срочное, платное пользование земельный участок для реконструкции незавершенного строительством жилого дома под туристический центр, расположенный по адресу: г. Симферополь, Республики Крым, Украина, ул. К. Либкнехта-ул. К. Маркса/ пер. Галлерейный, 36-49/3.

Согласно п. 3.1. Договора, земельный участок предоставлен в аренду сроком на 5 (пять) лет, а именно до 30.06.2015.

16.12.2014 объект спорный объект введен в эксплуатацию, что подтверждается декларацией о готовности объекта к эксплуатации № РК143140006187.

Таким образом, на момент ввода объекта в эксплуатацию, срок договора аренды не истек, отсюда, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии признаков самовольного строительства, как на то указывает Госкомрегистр и признал основания приостановления и соответственно отказа в регистрации права, незаконными.

Кроме того, исходя из императива статьи 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также, если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учёта недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены Законом Республики Крым от 31.07.2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее – Закон Республики Крым № 38-3PK от 31.07.2014.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона Республики Крым № 38-3PK от 31.07.2014, право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, возникшее до вступления в силу Федерального Конституционного закона, на территории Республики Крым у физических и юридических лиц, включая иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, сохраняется.

Сведения об объектах недвижимости, учтенных на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона в соответствии с ранее действовавшими актами, с учетом предусмотренного статьей 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы Единого государственного реестра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым (пункт 1 статьи 9 Закон Республики Крым №38-3PK).

Условия и порядок переоформления прав на данные земельные участки устанавливаются нормативным правовым актом Совета министров Республики Крым (часть 5 статьи 3 Закона № 38-ЗРК). Переоформление прав на такие земельные участки на право аренды или приобретение их в собственность осуществляется в соответствии с Порядком переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утвержденным постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 года № 313.

По своей правовой сути процедура переоформления прав является процедурой приведения ранее возникших прав в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации, введённой законодательством переходного периода с учётом различного правового режима использования земель по законодательству Украины и Российской Федерации, в целях приведения правоотношений, возникших по нормам законодательства Украины, в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации.

Согласно статьи 3 Закона № 38-ЗРК право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

В силу части 13 названной статьи стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01.01.2020 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Как указывает заявитель, ООО «Туристический центр «Премьер Отель» обратилось в Администрацию города Симферополя с заявлением о переоформлении права аренды на земельный участок.

27.04.2017 между ООО «Туристический центр «Премьер Отель» и Администрацией города Симферополя подписан договор аренды земельного участка площадью 554 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> 36-ул. К.Маркса, 49/пер. Галлерейный, 3 (ул. Долгоруковская (бывшая ул. К.Либкнехта)/пер. Галлерейный, 36/3, кадастровый номер 90:22:010106:703.

Согласно пункту 1.4 договора аренды передача участка осуществляется на основании акта о передаче земельного участка, который составляется в течение десяти дней со дня внесения арендатором первого (очередного) платежа.

13.05.2017 стороны по договору подписали акт о передаче земельного участка.

Указанный договор аренды был подан в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации.

Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым было отказано в регистрации договора аренды земли, ссылаясь на то, что на земельном участке расположено здание, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, с целью достижения правовой  определённости в споре, для устранения данного препятствия, заявитель и  обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым с заявление о регистрации права на здание, которое им создано в результате реконструкции объекта незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, являющегося его собственностью на земельном участке предоставленном для указанной цели на основании разрешительных документов, оформленных в соответствии с нормами действующего законодательства.

Суд находит объективным мнение заявителя, что в данной ситуации общество оказалось «заложником» обстоятельств, когда для регистрации договора аренды земельного участка необходимо подтверждение права на здание, находящееся на данном земельном участке, а для регистрации права на здание, необходимо подтверждение права на землю, у учетом констатации активной процессуальной  позиции заявителя при реализации своих гражданских  прав подтвердить нахождения   объекта реконструкции в гражданском обороте и соблюдения срока для обращения в уполномоченный орган для переоформления права аренды земельного участка, (договор аренды земли в порядке переоформления был подписан 27.04.году).

Вместе с тем, согласно части 18 статьи 3 Закона № 38-ЗРК заинтересованные лица вправе подать в установленном порядке заявление о переоформлении прав после истечения сроков, предусмотренных частями 5 и 13 настоящей статьи. Длительность срока по осуществлению мероприятий по переоформлению прав аренды на земельный участок имеет уважительные причины, ввиду того, что только 28.04.2016, на основании  решения 42-й сессии Симферопольского городского совета №733 были утверждены Временные правила землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым.

В результате определено, что земельный участок расположен в двух территориальных зонах Ж-2 и ИТ-2.

Согласно пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Право собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым зарегистрировано 30.08.2017. Решением 94-й сессии от 25.10.2018 внесены изменения в решение 42-й сессии в части изменения зон Ж-2 и ИТ-2 на территориальную зону О-1.

Постановлением администрации г. Симферополя №6617 от 25.12.2018г. земельному участку установлен вид разрешенного использования – предпринимательство (код - 4.0).

Как установлено заявителем предприняты все необходимые меры для приведения земельного участка в соответствие с нормами земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемое уведомление об отказе государственной регистрации права не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере его предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 АПК РФ, является основанием для признания такого ненормативного правового акта недействительным.

С учетом положений статьи 201 (ч. 2 и п. 3 ч. 5) АПК РФ и указаний Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 01.10.2019 № 2557-О, пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ, предполагающий возложение на органы, наделенные публичными полномочиями, должностных лиц обязанности по устранению допущенных нарушений, направлены на восстановление прав граждан и организаций, выступают гарантией обеспечения каждому полной и действенной судебной защиты, притом, что определение конкретных действий, обязанность совершить которые возлагается судом на уполномоченное лицо, зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и составляет предмет дискреции рассматривающего его суда, во всяком случае связанного требованиями законности, обоснованности и мотивированности своих актов.

Таким образом, суд не связан требованием заявителя о способе устранения его нарушенных прав и может самостоятельно сформулировать соответствующий способ с учетом действующего законодательства и установленных им фактических обстоятельств по делу; применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Данный подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 № 303-ЭС19-22185. Признавая решение, действия (бездействие) незаконным суд вправе обязать орган, принявший его, устранить допущенные нарушения, не ограничивая при этом прав и обязанностей компетентного органа, в том числе по проверке представленных документов и установлении (оценке) юридически значимых обстоятельств (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2017 № 310-КГ17-19983).

Это следует из статьи 2 АПК РФ, согласно которой судебные акты не могут подменять собой решения административных органов по вопросам, отнесенным к их компетенции. Тем более это справедливо в случаях, когда на эти органы законом прямо возложена обязанность принятия соответствующих решений, поскольку это будет противоречить принципу разделения полномочий исполнительной и судебной власти.

При этом, в силу прямого указания п. 3 ч. 4, ч. 2 п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ, признание оспоренного ненормативного правового акта или решения недействительным, а действий (бездействия) незаконными возлагает на государственные органы, осуществляющие публичные полномочия, должностные лица - обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений и совокупности установленных обстоятельств по делу, судебная коллегия не усматривает оснований для избрания иного способа, кроме того, с таким способом ввиду отсутствия возражений в апелляционном порядке, согласился и сам заявитель.

С учетом изложенного, избранная судом первой инстанции восстановительная мера (повторно рассмотреть заявление общества о государственной регистрации прав, с учетом обстоятельств, установленных решением суда) применена исходя из конкретной ситуации, соответствует существу спора и относима к его предмету; адекватна возможностям и потребностям каждой из сторон; будет способствовать реальному восстановлению прав заявителя так как направлена на устранение именно того нарушения, которое обсуждалось в ходе судебного спора В свою очередь, апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с избранным судом первой инстанции способом восстановления нарушенных прав.

Заявителем на стадии апелляционного рассмотрения возражений в этой части судебного акта не подано.

О наличии притязаний со стороны иных лиц, участвующих в деле, в иных судебных производствах относительно объекта реконструкции или земельного участка, подлежащих регистрации,  не заявлены.

Учитывая приведенные обстоятельства спора и нормы материального права, его регулирующие, судебная коллегия приходит к выводу о том, что  государственная регистрация права общества с ограниченной ответственностью «Туристический центр Премьер Отель» на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания государством законного права юридического лица на объект недвижимости, иного  правового регулирования при установленных обстоятельствах не усматривается коллегией судей.

Апелляционная жалоба не содержит доводов и фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, жалоба не может быть признана апелляционным судом обоснованной и служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено, в связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения – как законное и обоснованное.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 02 августа 2023 года по делу № А83-19401/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                              В.Е. Кравченко

 

Судьи                                                                                                                        О.Г. Градова

 

                                                                                                                А.В. Привалова