СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                               Дело № А45-10312/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 декабря 2019 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Киреевой О.Ю.,

судей

 

ФИО1,

 

ФИО2,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО3, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 (№ 07АП-9621/2019) на решение от 08.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-10312/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищного хозяйства Октябрьского района» 630102, 

<

...>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 304540510500051), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, об обязании освободить земельный участок от торгового павильона,

В судебном заседании приняли участие: 

от ответчика: ФИО5 – доверенность от 25.07.2019 (сроком до 25.07.2020), диплом ДВС 0590015, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жилищного хозяйства Октябрьского района» (далее – ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района», истец, Общество)  обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4, ответчик, предприниматель)  об обязании  освободить земельный участок площадью 49, 6 кв.м по адресу: 

<

...>, от торгового павильона и привести участок в первоначальное состояние.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.08.2019 (резолютивная часть объявлена 05.05.2019) исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность освободить земельный участок площадью 49, 6 кв. м по адресу: 

<

...>, от торгового павильона и привести земельный участок в первоначальное состояние; с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.

Не согласившись с решением суда, ИП ФИО4 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, в удовлетворении заявленных истцом требований об обязании ответчика освободить земельный участок площадью 49, 6 кв. м по адресу: 

<

...>, от торгового павильона и привести участок в первоначальное состояние – отказать, ссылаясь, в том числе на то, что судом не дана оценка договору передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома от 01.01.2014 г. (далее – Договор), являющимся, по своей правовой форме, договором аренды недвижимого имущества (земельного участка); истцом обязательный претензионный порядок не соблюден, не представлены доказательства наличия у лица, подписавшего претензию полномочий; истцом не предоставлены доказательства наличия полномочий действовать от лица собственников, в том числе заключать договоры аренды на длительный срок без одобрения собственников МКД; истцом не предоставлены доказательства наличия зарегистрированного права собственности на земельный участок, являющийся предметом иска; истцом не предоставлены доказательства передачи ответчику недвижимого имущества (земельного участка); заявляя требование привести участок в первоначальное состояние, истец не предоставляет доказательств того, что земельный участок был каким либо образом изменен Ответчиком. Как видно из приложенной ответчиком к отзыву копии договора от 01.01.2014 г., земельный участок, на котором находится павильон, был занят павильоном как минимум с 2010 г.

От ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считая  решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.08.2019г. по делу № А45-10312/2019 законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, отмечая, что ранее ФИО4 признавал спорный договор заключенным и признавал наличие задолженности по данному Договору. Довод апеллянта о том, что истцом не соблюден претензионный порядок, противоречит обстоятельствам дела.

К отзыву приложено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, доверенность 23.05.2018 на представителя подписавшего претензию.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ  рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражал против приобщения к материалам дела доверенности №8 от 09.01.2019, приложенной к отзыву.

Рассмотрев вопрос о приобщении к материалам дела доверенности 23.05.2018, апелляционным судом данный документ приобщен, как обоснование возражений по апелляционной жалобе, а также апелляционный суд отмечает, что обратившись с иском юридическое лицо фактически одобрило действия своего представителя, кроме того, для по существу обстоятельство наличия у лица, подписавшего претензию, исходя из обстоятельств дела  не имеет значения для рассмотрения иска.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2014 между ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района» и ИП ФИО4 был заключён договор передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома, по условиям которого истец передаёт ответчику в пользование часть общего имущества (земельного участка по улице Нижегородская, дом 30) для размещения и эксплуатации торгового павильона продуктов питания и общепит общей площадью 49, 6 кв. м.

Договор заключён сроком на три года (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная плата за пользование переданным общим имуществом на момент заключения договора устанавливается в размере 21 850 руб. 29 коп, согласно пункту 3.3 договора арендная плата подлежит внесению не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объёме выплачивать управляющей организации плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 2.2.2 договора истец имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив ответчика не менее чем за 15 дней о необходимости освобождения земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3.8 договора по окончании срока действия договора ответчик обязан собственными силами за свой счёт освободить земельный участок от своего имущества и передать общее имущество истцу по акту приёма-передачи.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут управляющей организацией в одностороннем порядке при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора платы в течение двух месяцев независимо от её последующего внесения.

Как утверждает истец, ответчик свои обязательства по договору не выполнял, плату за пользование общим имуществом не вносил, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности (дело № А45-6386/2015).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.05.2015 по делу № А45-6386/2015 между ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района» и ИП ФИО6 было заключено мировое соглашение, которым ответчик признал наличие задолженности.

Однако плата за период с 01.01.2015 ответчиком в адрес истца по договору передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома так и не вносилась.

20.12.2018 в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием освободить переданное в пользование общее имущество многоквартирного дома – часть земельного участка по улице Нижегородская, дом 30, в течение 14 дней с момента получения претензии, которая оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на  неоднократное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей арендатором, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Однако названные выше положения применяются только в том случае, если сторонами договора не согласовано иное. 

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела, условий договора следует, что истец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора платы в течение двух месяцев независимо от её последующего внесения. Указанное обстоятельство установлено материалами дела, ответчику направлена претензия о необходимости погашения долга и отказе от договора.

Поскольку требования истца не были исполнены договор считается прекращенным, а у ответчика возникло обязательство передать участок в соответствии со ст. 622 ГК РФ. 

Доводы о том, что истцом не предоставлены доказательства наличия полномочий действовать от лица собственников, в том числе заключать договоры аренды на длительный срок без одобрения собственников МКД; истцом не предоставлены доказательства наличия зарегистрированного права собственности на земельный участок, являющийся предметом иска; истцом не предоставлены доказательства передачи ответчику недвижимого имущества (земельного участка); заявляя требование привести участок в первоначальное состояние, истец не предоставляет доказательств того, что земельный участок был каким либо образом изменен Ответчиком, не могут служить снованием  для отмены/изменения обжалуемого судебного акта, поскольку в рамках дела № А45-6386/2015 ответчик признал наличие торгового павильона на придомовой территории по ул. Нижегородская, д. 30, а также наличие задолженности. 

Кроме того, судом принимается во внимание, что вопрос о том, кто является собственником объекта аренды, не подлежит рассмотрению и доказыванию в рамках настоящего спора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73), судам следует иметь ввиду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Лицо, передавшее имущество в аренду, считается надлежащим арендодателем, поэтому не обязано доказывать свое право собственности в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды.

В рассматриваемом случае, земельный участок по истечении срока действия договора в связи с его односторонним расторжением по инициативе арендодателя по причине неоднократного нарушения условия договора об оплате не освобождён. Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, как обоснованно указано судом, ИП ФИО4 обязан было освободить занимаемое нежилое помещение, в связи с чем, исковые требования правомерно удовлетворены судом.

Доводы о том, что договор не был зарегистрирован, не имеет правового значения для сторон договора, который ими исполнялся.

Кроме того, по доводу ответчика, касающегося предмета договора суд также отмечает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п.15 Постановления №73).

Довод апелляционной жалобы  о том, что истцом обязательный претензионный порядок не соблюден, подлежит отклонению.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрена необходимость в данном случае соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Как следует из материалов дела, досудебная претензия от 20.11.2018 была направлена в адрес индивидуального предпринимателя ФИО4 согласно отметке органа связи 20.12.2018.

Факт подписания претензии уполномоченным лицом подтверждается представленной с отзывом доверенностью, а также последующим обращением истца в суд с иском.

Доказательств удовлетворения претензии в материалы дела не представлено. Таким образом, претензионный порядок был соблюден истцом.

Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что институт досудебного урегулирования споров сторон по договору направлен на предоставление возможности стороне, допустившей нарушение обязательства исполнить его добровольно. В рассматриваемом случае ответчик извещался о допущенных нарушениях условий договора но мер к урегулированию спора в досудебном порядке не принял. В этой связи его права не могут быть признаны нарушенными.

Кроме того, само процессуальное поведение стороны ответчика, который был извещен о судебном разбирательстве,  не свидетельствует о возможности погашения конфликта во внесудебном порядке.

Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены/изменения решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены/изменения решения не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-10312/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

        Председательствующий                                                           О.Ю. Киреева 

 

                                                                                                            ФИО1

 

                                                                                                            ФИО2