/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-90309/2017

04 мая 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     25 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем В. О. Казначеевым,

при участии:  

от истца: представитель Кузнецов А. А. по доверенности от 16.01.2018;

от ответчика: представитель Михайлова А.Р. по доверенности от 02.11.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-6904/2018)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2018 по делу № А56-90309/2017 (судья                       Ю.В. Воробьева), принятое

по иску закрытого акционерного общества "НТГ"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

о признании недействительным отказа от договора

установил:

закрытое акционерное общество "НТГ" (далее – истец, ЗАО «НТГ», общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, комитет) о признании недействительным отказа от договора аренды от 29.10.2012 №12-А-2502, оформленного письмом от 18.07.2017 №745478-18.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 января 2018 года отказ комитета от договора аренды, оформленный письмом от 18.07.2017 №74578-18, признан недействительным.

Не согласившись с указанным решением, ответчик подал апелляционную жалобу, полагая, что обжалуемый судебный акт вынесен при  неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

 Податель жалобы  полагал, что для прекращения действия спорного договора  стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора, обращения в суд с иском о расторжении такого договора не требуется; отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая  обязательство во внесудебном порядке. В связи с наличием у общества задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 7261 руб. 04 коп. за период более 10 месяцев, комитет уведомлением от 18.07.2017 №74578-18 реализовал предусмотренное законом право на односторонний отказ от договора. На момент направления спорного уведомления задолженность по оплате коммунальных платежей существовала; договор купли-продажи объекта сторонами не подписан, соответственно, отказ комитета от исполнения договора аренды правомерен.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возразил по изложенным в отзыве основаниям. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить; представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возразил.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды от 29.10.2012 №12-А-2502, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, именуемое объектом, расположенное по адресу: 196105, Санкт-Петербурга, Московский проспект, д. 186, литера А, помещение 23Н, площадью 427,6 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер  78:14:7619А:2001:33:4. Общая площадь, сдаваемая в аренду, составляет                         427,60 кв. м. Срок действия договора установлен по 30.06.2015 (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку по истечении срока действия договора истец в отсутствие возражений ответчика продолжал использовать нежилое помещение, действие договора было возобновлено на тех же условиях на неопределённый срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, указав на наличие у него преимущественного права приобретения в собственность спорного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 30.06.2015 обратился в комитет с заявлением о выкупе помещения. Распоряжением комитета от 31.12.2015 №1706-рз были определены условия приватизации помещения. Истцом получен 18.02.2016 для подписания проект договора купли-продажи помещения. Не согласившись со стоимостью помещения, указанной в проекте договора, истец представил протокол разногласий к договору с указанием иной цены помещения. Уведомлением от 18.07.2017 №74578-18 ответчик сообщил обществу об отказе от договора, продленного на неопределенный срок в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, по причине наличия задолженности истца перед управляющей компанией по коммунальным платежам. Полагая отказ комитета незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав мнения представителей сторон, присутствовавших в зале судебного заседания, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим. 

Гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как оговорено в статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 606 Гражданского кодека Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу статьи 3 Закона об отчуждении имущества и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора аренды истец продолжал, в отсутствие возражений ответчика, пользование спорным помещением. Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе данного помещения, и комитет принял распоряжение от 31.12.2015                        №1706-рз об условиях приватизации. Уже после данных событий комитет направил истцу уведомление об отказе от договора от 18.07.2017. Поскольку уведомление об отказе от договора направлено комитетом истцу 26.07.2017, то есть, после обращения истца с заявлением о выкупе спорного имущества и принятия комитетом распоряжения от 31.12.2015 №1706-рз об условиях приватизации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о злоупотреблении комитетом правом и о незаконности оспариваемого отказа.

При этом из материалов дела следует, что на момент подачи истцом заявления о выкупе арендованного помещения у общества отсутствовала задолженность по договору, в том числе по перечислению коммунальных платежей. Возникновение такой задолженности позднее не влечет права ответчика после вынесения распоряжения от 31.12.2015 №1706-рз об условиях приватизации отказаться от договора. Вместе с тем согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 19.09.2017 задолженность по коммунальным платежам у общества отсутствовала. Следовательно, предусмотренных договором оснований для одностороннего отказа ответчика от исполнения договора не имелось. 

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствуют и иные основания для расторжения договора в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что для отказа от договора достаточно волеизъявления одной стороны, не может быть принят судом апелляционной инстанции, поскольку суд первой инстанции данный вывод ответчика не опровергал, напротив, указал, что спорный отказ является односторонней сделкой, которая недействительна в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, отказ от договора аренды от 29.10.2012                 №12-А-2502, оформленный письмом от 18.07.2017 №745478-18, неправомерен и обоснованно признан судом первой инстанции недействительным.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Следовательно, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25 января 2018 года по делу №  А56-90309/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Т.А. Кашина

 

 Ю.В. Пряхина