ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А19-20949/2023

город  Чита

5 июня   2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  4 июня   2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено  5 июня   2024 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой И.Н.,

судей: Горбатковой Е.В., Мациборы А.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юнусовой К.О.., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  сторон на решение Арбитражного суда Иркутской области  от 13 марта 2024 года по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Белая река» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Федеральному  государственному бюджетному  учреждению науки Иркутский  научный центр Сибирского отделения Российской Академии наук (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным, встречному   иску Федерального  государственного бюджетного  учреждения науки Иркутский  научный центр Сибирского отделения Российской Академии наук к  обществу с ограниченной ответственностью «Белая река» о взыскании денежных средств

в отсутствие в судебном заседании лиц и их представителей, участвующих в деле

установил:

ООО «Белая река» обратилось  в Арбитражный суд Иркутской области с вышеуказанным  иском  о признании недействительной сделкой одностороннего расторжения договора аренды от 02.04.2021 № А-004-2021, оформленного уведомлением от 13.06.2023 № 15701-026-29/56.

ИНЦ СО РАН в порядке статьи 132 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд Иркутской области со встречным исковым заявлением, уточненном в порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании 599 479 рублей 17 копеек, в том числе: 495 936 рублей – основного долга по арендной плате по договору аренды от 02.04.2021 № А-004-2021 за период с июня 2022 года по ноябрь 2023 года, 103 543 рублей 17 копеек – основного долга по договору на возмещение расходов по коммунальным услугам от 02.04.2021 № 021/08. В части  принятия уточнений по встречному иску о взыскании  неустойки за просрочку внесения арендных платежей и об обязании освободить нежилые помещения,  судом отказано.

Постановленным по делу  решением  в  удовлетворении исковых требований ООО «Белая река» отказано. Встречные исковые требования удовлетворены  частично. С ООО  "Белая река"  в пользу ответчика взыскано  96 279 рублей 28 копеек – основного долга, 2407 рублей – судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины. Также ответчику возвращена из  федерального бюджета государственная пошлина в сумме 10300 рублей.

Не согласившись с решением суда, истец  по первоначальному иску (ООО «Белая река») подал апелляционную жалобу,  в которой указывает на то что,   истцом не был соблюден претензионный порядок разрешения спора, судом не учтены положения п.2 ст.328 ГК РФ.

Как следует из апелляционной жалобы ответчика по первоначальному иску,  он не согласен с решением суда по частичному удовлетворению  встречных требований, поскольку считает  выводы суда  о  лишении истца со стороны ответчика  возможности  по пользованию  спорным помещением  и как следствие отсутствию обязанности по  оплате арендных платежей за соответствующий период – основаны на неверном применении норм материального права, а именно ст.328 ГК РФ с учетом имеющегося акта приема-передачи спорного помещения истцу  по договору аренды, и отсутствия документа, подтверждающего возврат имущества обратно.

О месте и времени судебного заседания, участвующие в деле лица  извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в пределах доводов апелляционных жалоб (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 № 12),

Как следует из материалов  дела и установлено судом первой инстанции  между ИНЦ СО РАН (арендодатель) и ООО "Белая река" (арендатор) по результатам торгов (протокол № Р-01-2021 от 22.03.2021) заключен договор аренды нежилого помещения/здания/строения/сооружения от 02.04.2021 № А-004-2021, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, кадастровый номер 38:36:000029:11770, с реестровым номером федерального имущества П13400003482, расположенное но адресу: 664033, 

<

...>, включающее в себя: помещения №№ 37-40, 42-43, 45, 47 на поэтажном плане подвала, обшей площадью 172,2 кв.м., для использования в целях: универсальное помещение.

Договор заключен на 5 лет, а именно, с 02.04.2021 до 01.04.2026 включительно (п.2.1 Договора).

Арендатор обязан в течение 3 рабочих дней с даты подписания договора обратиться к арендодателю для заключения договора(ов) на возмещение всех расходов, связанных с содержанием имущества (коммунальные, эксплуатационные и т.д.) на срок, указанный в пункте 2.1 настоящего договора. Стоимость потребленных арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг определяется по показаниям счетчиков, а при их отсутствии рассчитывается пропорционально площади имущества на основании счетов соответствующих служб (п.4.4.2 Договора).

Пунктом 4.4.5 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную настоящим договором или уведомлением арендодателя (по изменению оплаты), направленным в соответствии с пунктом 6.3.1 настоящего договора.

Размер арендной платы составляет 22 960 рублей, в месяц (без учета НДС, не включая коммунальные, административно-хозяйственные и эксплуатационные расходы) , которая подлежит перечислению арендатором на счет арендодателя (пункт 6.1).

Первое внесение арендной платы и НДС, указанной в пункте 6.1 настоящего договора. Арендатор производит в течение 3 рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи имущества, а в последствии арендная плата вносится не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 6.2).

Согласно п. 8.3 арендодатель в одностороннем порядке без обращения в суд,  вправе полностью отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив арендатора не позднее, чем за 15 дней до предполагаемой даты расторжения договора, в том числе при нарушении двух и более раз сроков внесения арендной платы и (или) всех иных подлежащих уплате арендатором платежей  по договору (подпункт 8.3.1).

Во исполнение условий договора аренды нежилого между сторонами также  заключен договор на возмещение расходов по коммунальным услугам от 02.04.2021 № 021/08, по условиям которого общество обязано возместить ИНЦ СО РАН расходы за потребленную электрическую энергию горячее водоснабжение, холодную воду и водоотведение в объемах, предоставленных на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально арендуемой площади, за потребленную электрическую энергию – по прибору учета марки «Энергомера» № 009071018000461. Оплата за потреблённые коммунальные услуги осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет, по указанным в договоре реквизитам, в течение 5 банковских дней со дня получения счета на оплату(п.2.1 договора). Счет на оплату коммунальных услуг направляется по электронной почте, указанной в настоящем договоре либо в договоре аренды. Расчетным периодом является месяц (пункт 2.2).

ИНЦ СО РАН проведены проверки исполнения договорных обязательств, согласно акту о проведении проверки порядка использования объектов федерального недвижимого имущества от 08.06.2022 арендатором ООО "Белая река" незаконно используются помещения №№ 41 (часть), 44, 46.

На основании акта от 08.06.2022, учреждением в адрес общества направлено письмо от 22.06.2022 № 15701-023-29/74 с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон; ответ на предложение о расторжении договора от общества не поступил.

В соответствии с актом по проведению проверки порядка использования объектов федерального недвижимого имущества от 26.06.2022 комиссией зафиксирован факт отсутствия деятельности арендатора на площадях, переданных в пользование по договору от 02.04.2021 № А-004-2021; попасть в помещение не представилось возможным, в связи с тем, что входные двери в помещение закрыты на ключ, включена установленная арендатором сигнализация; на связь арендатор не выходит, на телефонные звонки, начиная с 14.07.2022 не отвечает.

Комиссией ИНЦ СО РАН проведено опломбирование входных дверей в помещение.

Претензией от 09.02.2023 № 15701-025-31/90 ИНЦ СО РАН уведомило ООО "Белая река" о наличии задолженности по арендным платежам за период июнь 2022 года – февраль 2023 года и по оплате за возмещение коммунальных расходов за период март – декабрь 2022 года

ИНЦ СО РАН в адрес ООО "Белая река" направлено уведомление об отказе от договора аренды на основании пункта 8.3 Договора в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, с чем не согласился истец, считая, что  поскольку судебные приказы по взысканию задолженности с него отменены,  у него отсутствует таковая,  более того ответчиком был ограничен доступ истца в арендуемые помещения, путем их опечатывания в июне 2022 года, в связи с чем, арендные платежи не должны были вноситься, ответчик, не согласившись с данными обстоятельствами, указал на наличие задолженности  со стороны истца и нарушении им сроков оплаты по договору.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя  частично встречный иск,  суд первой инстанции исходил из положений заключенного между сторонами договора, положений главы 34, ст.153-156,168,309-310,450,450.1,619 ГК РФ., разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", установления обстоятельств просрочки внесения арендных  (за 2 месяца ) и коммунальных платежей (за три месяца), а также  факта   ограничения доступа в арендуемое помещение стороной арендодателя в июне 2022 года.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), фактическое исполнение сторонами условий договора, о чем свидетельствует передача объекта аренды истцу, соответствие его формы предъявляемым действующим законодательством требованиям, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключенности договора 02.04.2021 № А-004-2021, и возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по аренде названных нежилых помещений.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Факт исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами без замечаний(т.1 л.д.23).

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.

В силу 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из  акта  от 26.07.2022, составленного ответчиком,  им произведено опломбирование дверей арендуемого истцом помещения, при этом судом первой инстанции установлено, что доказательства, подтверждающие ограничение доступа в арендованное помещение ранее указанной даты в материалах дела отсутствуют.

Предусмотренный договором способ реагирования арендодателя на наличие просрочки внесения арендных платежей в виде оплаты неустоек и штрафов (раздел 7 договора), сам по себе, не изменяет существа законодательного регулирования правоотношений по аренде и не дает право арендодателю, не обеспечившему использование арендованного имущества, требовать внесения арендной платы за периоды, в которых арендатор не мог пользоваться им, иное противоречило бы положениям статьи 10 ГК РФ, устанавливающей принцип добросовестного пользования правами.

Руководствуясь изложенным, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, верно установив фактические обстоятельства дела, а именно, что  у истца имелись  просрочки  исполнения обязательств  по оплате арендных и коммунальных платежей,  а при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ и п.8.3.1 Договора в качестве такого основания было определено двукратное и более раз  невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о  правомерности  отказа ответчика от договора аренды.

Поскольку судом  первой инстанции было установлено, что доступ в помещение арендатору был ограничен по инициативе арендодателя с 25.07.2022, то   его вывод о том, что  арендатор в рассматриваемом случае не обязан вносить арендную плату  является правомерным, в связи с чем,   представляется правильным  удовлетворение встречных требований в части  взыскания по договору от 02.04.2021 № А-004-2021 в счет  основного долга  по арендным платежам  суммы в 49 771 рубль 35 копеек за период с 01.06.2022 по 25.07.2022 (27 552 рубля – за июнь 2022 года, 22 219 рублей 35 копеек – за 25 дней июля 2022 года) и суммы  в размере 46 507 рублей 93 копейки – в счет основного долга в части возмещения расходов по коммунальным платежам по договору от 02.04.2021 № 021/08 за март – июнь 2022 года.

Довод апелляционной жалобы ООО «Белая река» о несоблюдении  ответчиком обязательного  досудебного порядка  урегулирования спора, подлежит отклонению, как опровергающийся материалами дела, из которых следует, что претензией от 09.02.2023 № 15701-025-31/90 ИНЦ СО РАН уведомило ООО "Белая река" о наличии задолженности по арендным платежам за период июнь 2022 года – февраль 2023 года и по коммунальным расходам  за период март – декабрь 2022 года, а в  ответе на досудебное обращение истца  направили  в их адрес  письмо от 16.02.2023 № 15701-025-31/108, в котором указали на наличие задолженности по договорам от 02.04.2021 № А-004-2021 и от 02.04.2021 № 021/08 и заявили об одностороннем отказе от исполнения договора от 02.04.2021 № А-004-2021 на основании пунктов 8.3, 8.3.1 .

Также судом первой инстанции правомерно распределены расходы сторон, по правилам ст.110 АПК РФ.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что при разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела, доводы апелляционных жалоб проверены в полном объеме, они не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для отмены или изменения принятого судом первой инстанции законного и обоснованного решения, в связи с чем, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителей в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Иркутской области  от 13 марта 2024 года по делу №А 19-20949/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия, путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

 

Председательствующий:

И.Н. Филиппова

 

Судьи:

Е.В.Горбаткова

 

А.Е.Мацибора