ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5502/2024

г. Челябинск

22 мая 2024 года

Дело № А47-280/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу     общества с ограниченной ответственностью «Природа» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2024 по делу № А47-280/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Природа» – ФИО1 (доверенность от 12.12.2023, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом);

Государственного унитарного предприятия Оренбургской области «Областной имущественный фонд» – ФИО2  (доверенность от 15.08.2023, срок действия до 15.08.2024, служебное удостоверение, диплом);

Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области – ФИО3 (доверенность от 18.01.2024, срок действия до 18.01.2025, служебное удостоверение, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Природа» (далее – истец, ООО «Природа», общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (далее – ответчик, ГУП «Областной имущественный фонд», Фонд) о соразмерном уменьшении выкупной стоимости имущества по договору купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 на сумму 6 002 997 руб. 10 коп., из расчета разницы между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП «Областной имущественный фонд» и ценой продажи здания обществу с ограниченной ответственностью «ОРБИС» (далее – ООО «ОРБИС», а также о взыскании расходов в размере 300 000 руб. на экспертизу и обследование объектов недвижимого имущества АНО «Технопарк ОГУ» (с учетом уточнения предмета исковых требований, т. 3 л.д. 145-147).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – Министерство), ООО «ОРБИС».

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2024 (резолютивная часть от 07.02.2024) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «Природа» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель не согласился с отказом суда первой инстанции в проведении по делу судебной экспертизы,  указал, что само по себе отсутствие здания в натуре не является препятствием для проведения экспертизы. Апеллянт полагал, что поскольку проведение оценки рыночной стоимости отчуждаемого Фондом имущества являлось обязательным, то достоверность и законность определенной в отчете № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 рыночной стоимости объекта могла быть оспорена истцом в порядке, установленном статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). Апеллянт отметил, что, отказав в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, суд первой инстанции тем не менее сослался на неоспаривание истцом отчета об оценке, то есть лишил истца возможности предоставления доказательств, имеющих важное значение для полного и всестороннего рассмотрения дела. 

Апеллянт указал, что истцом неоднократно заявлялось о недобросовестном поведении ответчика при проведении торгов по реализации здания, выразившееся в намеренном неразмещении ответчиком отчета об оценке № 06/03/2021-Н от 29.03.2021 в составе аукционной документации и иных документов, свидетельствующих о наличии строительных дефектов до момента передачи здания истцу: заключения кадастрового инженера от 24.04.2015 № 8-6-2015, выполненного ООО «Партнеры», находящегося в составе отчета об оценке № 06/03/2021-Н от 29.03.2021, технического паспорта здания; отчета по техническому обследованию строительных конструкций здания, расположенного по адресу: 

<

...> от 28.07.2020 (заказчик АО «Банк Оренбург»). Апеллянт полагал, что неразмещение названных документов в составе аукционной документации было совершено с целью сокрытия информации об истинном состоянии объекта. До момента окончания срока подачи заявки участники были лишены возможности ознакомления с отчетом. По мнению апеллянта, все имеющиеся в деле документы свидетельствуют о возникновении дефектов задолго до передачи здания продавцу, а указанные в них недостатки носят скрытый характер, так как не могли быть обнаружены при обычном осмотре и возникли до передачи здания покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Апеллянт указал, что отсутствие разногласий при заключении договора купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 и выявление недостатков покупателем после подписания договора купли-продажи в силу пункта 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Податель апелляционной жалобы также не согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии необходимости несения расходов в размере 300 000 руб. на экспертизу и обследование объектов недвижимого имущества АНО «Технопарк ОГУ», считая, что необходимость экспертизы технического состояния здания была обусловлена выявленными в процессе демонтажа кровли сквозными трещинами, деформацией кирпичной кладки, просадкой стен, целью обследования являлась оценка общей эксплуатационной надежности и возможности здания.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО «ОРБИС» не явились.

В отсутствии возражений явившихся представителей и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя ООО «ОРБИС».

К дате судебного заседания в суда апелляционной инстанции от Фонда и Министерства поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://torgi.gov.ru) 11.05.2021 было размещено извещение о продаже объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером 56:44:0346002:45, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Цвиллинга/Орлова, дом 57/46, посредством проведения открытого аукциона. Установлен срок приема заявок – с 12.05.2021 по 07.06.2021. Дата проведения аукциона – 10.06.2020.

Согласно аукционному протоколу № 2 от 10.06.2021 начальная цена продажи государственного имущества, выставляемого на открытый аукцион, определена на основании отчета об оценке объекта недвижимости № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 (далее – отчет), прошедшего экспертизу СРО и получившего положительное экспертное заключение, и составила 9 532 670 руб. 40 коп. с учетом НДС 20 % (7 943 892 руб. 00 коп. без учета НДС, 1 588 778 руб. 40 коп. НДС 20 %) (т. 1 л.д. 127).

Согласно п. 7.3.3 указанного отчета, составленного ООО «Независимая Оценочная Компания Старт», дата составления отчета - 29.03.2021, объект оценки представляет собой блокированную нежилую постройку, состоящую из 5-ти литеров А, А1, А2, Г, А3, административного, хозяйственно-бытового назначения и гаража (т. 1 л.д. 128-150, т. 2 л.д. 1-14):

- Литер А (административное назначение); инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление; состояние: требует проведение ремонта;

- Литер А1 (административное назначение); инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление; состояние: требует проведение ремонта;

- Литер А2 (хозяйственно-бытовое назначение), инженерные коммуникации: электроснабжение; состояние: аварийное (заключение кадастрового инженера № 8-6-2015 от 24.01.2015);

- Литер Г (гараж); инженерные коммуникации: электроснабжение; состояние: требует проведение ремонта;

- Литер А4 (хозяйственно-бытовое назначение); инженерные коммуникации: электроснабжение; состояние: требует проведение ремонта.

Согласно п. 10.4 отчета в результате обследования объекта оценки, анализа ранка и выполненных расчетов оценщиком определено, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> без учета НДС на 26.03.2021 составляет 7 953 898 руб.

Согласно экспертному заключению № 143/03-21, составленному саморегулируемой организацией оценщиков - ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», дата составления 21.04.2021, отчёт № 06/03/2021-Н об оценке объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона № 135-ФЗ, требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Составленное экспертное заключение является положительным.

Распоряжением от 07.05.2021 № 952-р Министерство согласовало ГУП «Областной имущественный фонд» реализацию объекта недвижимого имущества: здания, количество этажей – 2, общей площадью 514 кв.м, лит. А, А1, А2, А3, Г, кадастровый номер 56:44:0346002:45, по адресу: 

<

...> т. 3 л.д. 60).

По результатам проведенного аукциона победителем было признано ООО «Природа». 

Между ГУП «Областной имущественный фонд» (продавец) и ООО «Природа» (покупатель) был оформлен договор купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 (далее также – договор купли-продажи, т. 1 л.д. 11), согласно п. 1 которого настоящий договор купли-продажи заключен по результатам открытого аукциона на основании протокола № 2 проведения открытого аукциона и подведения итогов по извещению № 110521/0917178/01 от 10.06.2021. В соответствии с настоящим договором продавец продал, а покупатель купил следующее имущество, расположенное по адресу: 

<

...> здание, назначение: нежилое здание, площадью 514 кв.м, кадастровый номер 56:44:0346002:45 количество этажей - 2, лит. А, А1, А2, А3, Г. Земельный участок, на котором расположен продаваемый объект недвижимости, находится в собственности Оренбургской области и не является предметом настоящего договора. У покупателя возникает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством РФ.

В силу п. 2. договора купли-продажи указанное в п. 1.1. имущество принадлежит продавцу на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Министерства от 27.02.2014 № 452-р.

В соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи стоимость имущества по результатам торгов составляет 9 627 997 руб. 10 коп., в том числе НДС 20% - 1 604 666 руб. 18 коп.

На основании п. 8 договора купли-продажи, покупатель до заключения настоящего         договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием вышеуказанного имущества и претензий к нему не имеет. В случае обнаружения недостатков в качестве приобретаемого имущества, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в день заключения настоящего договора купли-продажи, наступают последствия, предусмотренные статьей 475 ГК РФ.

По акту приема-передачи технической документации от 17.06.2021 во исполнение договора купли-продажи от 11.06.2021 ответчик передал истцу следующую техническую документацию по объекту недвижимого имущества: описание объекта недвижимости по адресу: 

<

...> от 29.08.2005 (оригинал) на 7 л.; кадастровый паспорт здания от 28.04.2014 (оригинал) на 2 л.; технический план здания от 25.12.2019 с CD-R диском (оригинал) на 17 л.; землеустроительное дело от 04.10.2014 (оригинал) на 31 л. (т. 3 л.д. 61).

Из служебной записки об обследовании здания от 18.06.2021, составленной начальником ОМТО ООО «Природа», адресованной директору ООО «Природа», следует, что по договору купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 приобретено здание по адресу: 

<

...> Проведен осмотр здания (дефектная ведомость № б/н от 18.06.2021), находящегося по адресу: 

<

...> На момент осмотра, выявлены следующие недостатки здания: нарушена электропроводка; отсутствует освещение (обрывы линий электропроводки, многочисленные нарушения изоляции электропроводки, отсутствуют розетки и выключатели, отсутствуют элементы освещения); отсутствует теплоснабжение (в трубах теплоснабжения имеется сквозная коррозия); отсутствует водоснабжение (отсутствует вода в кранах); повреждения фундаментных отливов, трещины и повреждения штукатурки по фасаду здания, трещины повреждения стен здания, повреждения оконных коробок; отсутствует коньковый элемент кровли здания; деревянные балки перекрытия этажей имеют глубокие продольные трещины; присутствуют признаки плесени и гниения на элементах перекрытия и стенах; присутствует строительный мусор в здании (обломки кирпичей, куски гипсокартонных листов, обрезки строительных профилей) нарушена облицовка потолка (отсутствуют элементы потолка армстронг).

Приказом ООО «Природа» от 21.06.2021 № 93-П «О демонтаже и ремонте здании ул. Цвиллипга 57/ ФИО4 46» в целях обеспечения безопасности при проведении строительно-монтажных, строительно-восстановительных работ и безопасности нахождения сотрудников организации в здании по ул. Цвиллинга 57/ФИО4 46 руководителю ОП «Центральное» приказано:  отключить здание от сетей энергоснабжения, водоснабжения, отопления; произвести убору строительного мусора в здании; частично демонстрировать здание; заключить договор на разработку концепции фасадного решения офисного здания по адресу: ул. Цвиллинга/ ул. ФИО4 57/46; заключить договор подряда на разработку проектной документации, составления сметы по выполнению строительно-восстановительных работ.

ООО «Природа» 14.10.2022 обратилось в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с просьбой о согласовании проектных материалов (архитектурных решений) на реконструкцию под офис нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0346002:10.

Письмом от 21.10.2022 Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга указал, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка № РУ-56-3-01-0-00-2022-0313, на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0346002:10 отсутствует зона допустимого размещения зданий и сооружений, а также зона допустимой реконструкции существующего объекта капитального строительства, следовательно, реконструкция нежилого здания, в соответствии с представленным проектным решением невозможна (т. 1 л.д. 93).

ООО «Природа» 14.10.2022 направило в Министерство культуры Оренбургской области, а также в Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области запросы о разрешении проведения реконструкции здания (т. 1 л.д. 90).

Согласно ответу Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 22.11.2022 № 55-1-3761 здание, расположенное по адресу: 

<

...> находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Мельница ФИО5» по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 94).

Истцом 31.10.2022 в адрес ГУП «Областной имущественный фонд» направлено обращение № 7336 об устранении препятствий в проведении реконструкции здания с кадастровым номером 56:44:0346002:45 (т. 1 л.д. 92).

Письмом исх. № 02-11/22-855 от 21.11.2022 ГУП «Областной имущественный фонд» сообщило об отказе в расторжении договора купли-продажи.

13.06.2023 между ООО «Природа» и ООО «ОРБИС» оформлен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: 

<

...>  по цене 3 625 000 руб.

Разница между ценой приобретения здания ООО «Природа» у Фонда и продажей здания ООО «ОРБИС» составила 6 002 997 руб. 10 коп. (9 627 997 руб. 10 коп. - 3 625 000 руб.).

В обоснование заявленных исковых требований ООО «Природа» указало, что между ним и АНО «Технопарк ОГУ» 16.06.2022 был заключен договор № 24/22-П на оказание услуг по экспертизе и обследованию объектов недвижимого имущества. В соответствии с названным договором АНО «Технопарк ОГУ» выполнило экспертизу, детально-инструментальное обследование с целью дальнейшей эксплуатации, возможности возведения (надстройки) третьего этажа, объекта недвижимого имущества: нежилое здание по адресу: 

<

...> площадью 437,07 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0346002:45, с выдачей технического отчета по результатам проведенных работ. Стоимость работ составила 300 000 руб.

Согласно техническому отчету по материалам инструментального обследования несущих и ограждающих строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> рег. № ТП-ПЭЗС-52/07-22 от 19.08.2022, общее техническое состояние строительных конструкций здания по их видам оценивается как: деревянные балки перекрытия второго этажа - аварийное; деревянное междуэтажное перекрытие - недопустимое; наружные стены второго этажа - недопустимое; наружные стены первого этажа - ограниченно работоспособное; внутренние несущие стены первого этажа по осям 2, 3 - ограниченно работоспособное; фундаменты - недопустимое (т. 1 л.д. 42-89).

Ссылаясь на то, что ГУП «Областной имущественный фонд» при организации и проведении аукциона, а также при заключении договора купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 не предупредило ООО «Природа» о том, что здание находится в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Мельница ФИО5», а также передало покупателю некачественный товар - здание, находящееся в аварийном состоянии, которое не может быть использовано по прямому назначению, ООО «Природа» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключение договора на условиях, отличных от условий, определенных в аукционной документации недопустимо, поскольку повлечет нарушение прав потенциальных участников торгов; что требование истца не только фактически направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи – цены сделки, но и влечет нарушение прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае изменения условия о цене договора; что уменьшение выкупной стоимости имущества, внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный в результате электронных торгов, фактически означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, как участвовавших в торгах, так и потенциальных участников торгов, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта. Суд первой инстанции также отметил, что истец, являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности и действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество без замечаний к его техническому состоянию; что участники аукциона не были лишены возможности осмотра здания, при необходимости с участием привлеченных ими специалистов, при этом к организатору аукциона подобные обращения не поступали.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии трех условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества.

В то же время содержанием обязательств вследствие неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В силу подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

Исходя из буквального толкования нормативных положений статьей 1102, 1105, 1107 ГК РФ, с учетом особенностей предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать то, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение (неосновательно получено либо сбережено имущество); обогащение произошло за счет истца (истец понес или должен будет понести расходы в силу обязанностей по договору или в силу закона или иного нормативного правового акта); размер неосновательного обогащения; невозможность возврата неосновательно полученного или сбереженного в натуре. 

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения между сторонами возникли в результате заключения и исполнения договора купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021, в рамках которого продавец продал, а покупатель купил имущество, расположенное по адресу: 

<

...> - здание, назначение: нежилое здание, площадью 514 кв.м, кадастровый номер 56:44:0346002:45 количество этажей - 2, лит. А, А1, А2, А3, Г, за плату в размере 9 627 997 руб. 10 коп., в том числе НДС 20% - 1 604 666 руб. 18 коп.

Указанное недвижимое имущество было реализовано Фондом по результатам проведенного аукциона, победителем которого было признано ООО «Природа». 

В обоснование заявленного иска ООО «Природа» указало, что ГУП «Областной имущественный фонд» при организации и проведении аукциона, а также при заключении договора купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 не предупредило ООО «Природа» о том, что здание находится в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Мельница ФИО5», а также передало покупателю некачественный товар - здание, находящееся в аварийном состоянии, которое не может быть использовано по прямому назначению.

В качестве способа восстановления своего нарушенного права по договору купли-продажи № 1/06 от 11.06.2021 ООО «Природа» на основании статьи 475 ГК РФ просило суд о соразмерном уменьшении выкупной стоимости имущества по договору на сумму 6 002 997 руб. 10 коп., составляющего разницу между ценой приобретения здания ООО «Природа» у ГУП «Областной имущественный фонд» и ценой продажи здания ООО «ОРБИС».

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

По общему правилу, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов (пункт 3 статьи 447 ГК РФ).

На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество (часть 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В пункте 1 статьи 449 ГК РФ определено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»).

В части 14.1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также установлено, что цена государственного или муниципального имущества, установленная по результатам проведения аукциона, не может быть оспорена отдельно от результатов аукциона.

В пункте 16 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.05.2018) сформулирован правовой подход, в силу которого изменение договора, заключенного по правилам Закона о закупках, которое повлияет на его условия по сравнению с условиями документации о закупке, имевшими существенное значение для формирования заявок, определения победителя, определения цены договора, не допускается. В частности отмечено, что изменение цены договора направлено на нивелирование условий проведенного аукциона и не соответствует принципам осуществления закупок (эффективности, обеспечения конкуренции, недопущения злоупотреблений, в том числе коррупции), нарушает требования пункта 8 статьи 448 ГК РФ о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Таким образом, в случае, если продажа имущества осуществляется на торгах, цена имущества имеет существенное значение для определения цены на торгах, выигравшим торги признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество, то в таком случае покупатель такого имущества не вправе в порядке пункта 1 статьи 475 ГК РФ потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, поскольку удовлетворение таких требований влечет по сути пересмотр цены имущества, которая определена по результатам торгов, что недопустимо в силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Единственным способом защиты в таком случае у покупателя в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ, части 14.1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является оспаривание торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, а также сделки, заключенной по результатам таких торгов.

Поскольку в рассматриваемом случае ООО «Природа» на основании статьи 475 ГК РФ просило суд о соразмерном уменьшении выкупной стоимости имущества по договору на сумму 6 002 997 руб. 10 коп., то есть о пересмотре выкупной цены недвижимого имущества, которая была определена по результатам торгов (аукциона), суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения такого заявленного иска.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как разъяснено в пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Учитывая, что истец является профессиональным участником предпринимательской деятельности, действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество по акту без замечаний к его техническому состоянию, до заключения договора имел возможность осмотреть объект и ознакомиться с его фактическим состоянием, однако при заключении спорного договора не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность, при подписании договора купли-продажи подтвердил, что покупатель до заключения договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием вышеуказанного имущества и претензий к нему не имеет (п. 8 договора купли-продажи), суд первой инстанции обоснованно отнес риски негативных последствий на истца.

Доводы апелляционной жалобы  ООО «Природа» о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал в проведении по делу судебной экспертизы, что достоверность и законность определенной в отчете № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 рыночной стоимости объекта могла быть оспорена истцом в порядке, установленном статьей 13 Закона № 135-ФЗ, признаны судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку возражения относительно отчета № 06/03/2021-Н от 19.04.2021 рыночной стоимости объекта могли быть заявлены ООО «Природа» либо на стадии разрешения преддоговорного спора, либо в рамках иска оспаривания торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, а также сделки, заключенной по результатам таких торгов (информационное письмо от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2024 № 309-ЭС23-19967).

Поскольку указанные действия ООО «Природа» реализованы не были, в рамках настоящего дела и в рамках рассматриваемого иска суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для назначения по делу судебной экспертизы для проверки достоверности отчета № 06/03/2021-Н от 19.04.2021.

Иные доводы апеллянта, в том числе касающиеся недобросовестного поведения ответчика при проведении торгов по реализации здания, выразившегося в намеренном неразмещении ответчиком отчета об оценке № 06/03/2021-Н от 29.03.2021 в составе аукционной документации и иных документов, свидетельствующих о наличии строительных дефектов до момента передачи здания истцу, наличия оснований для привлечения продавца к ответственности за ненадлежащее исполнение договора, отклонены судебной коллегией без оценки, поскольку при избранном способе судебной защиты не имеют правового значения.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

В силу пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

Поскольку по результатам рассмотрения дела ООО «Природа» было отказано в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции в силу части 1 статьи 110 АПК РФ также правомерно отказал в отнесении на Фонд понесенных истцом судебных расходов в размере 300 000 руб. на экспертизу и обследование объектов недвижимого имущества АНО «Технопарк ОГУ».

На основании вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2024 по делу № А47-280/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Природа» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина