АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 августа 2025 года

Дело №

А56-18919/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Салтыковой С.С.,

при участии от товарищества собственников жилья «НАШ ДОМ» Воронковой О.О. (доверенность от 03.04.2025), от жилищно-строительного кооператива «Девятый корпус» ФИО1 (доверенность от 19.12.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья «НАШ ДОМ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025 по делу № А56-18919/2024,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «НАШ ДОМ», адрес: 196602, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Товарищество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к жилищно-строительному кооперативу «Девятый корпус», адрес: 196608, Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Кооператив), о признании отсутствующим права собственности Кооператива на нежилое помещение 2-Н с кадастровым номером 78:42:0018209:3803, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома на указанное помещение.

Решением от 08.08.2024 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025 данное решение оставлено без изменения.

Товарищество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, не основан на нормах жилищного законодательства вывод судов о ничтожности решения общего собрания членов Кооператива от 10.07.2013 об отнесении спорного помещения к общему имуществу по мотиву принятия этого решения в отсутствие кворума, поскольку распоряжение имуществом Кооператива возможно только по решению общего собрания членов Кооператива; в силу прямого указания закона к общим помещениям многоквартирного дома могут относиться не только технологические помещения, но и иные помещения, используемые для удовлетворения потребностей собственников помещений дома; с учетом положений пункта 9.4.6 устава Кооператива спорное помещение может находиться в общей собственности всех собственников помещений в доме либо в общей долевой собственности членов Кооператива, но не в собственности Кооператива как юридического лица.   

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими имеющимся в деле доказательствам и нормам права.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.2025 рассмотрение кассационной жалобы было отложено. После отложения рассмотрение жалобы продолжено судом в том же составе.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Кооператива против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Кооператив являлся застройщиком многоквартирного дома со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Указанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением от 16.07.2012 № 78-1516в-2012, согласно которому в составе многоквартирного дома имеются встроенно-пристроенные помещения с назначением «учрежденческое» общей площадью 1882,8 кв. м, в том числе помещение 2-Н.

В дальнейшем 14.09.2012 в составе многоквартирного дома осуществлен кадастровый учет встроенного нежилого подвального помещения 2-Н площадью 260,4 кв. м с кадастровым номером 78:42:18209:18:23:1014, впоследствии помещению присвоен кадастровый номер 78:42:0018209:3803. 

Общим собранием членов Кооператива от 10.07.2013 принято решение считать нежилые подвальные помещения секций 1 и 2 блока Б, секций 1 и 2 блока В общим имуществом многоквартирного дома (пункт 45). Спорное помещение расположено в секции 1 блока Б. На этом же собрании принято решение о завершении деятельности Кооператива в связи с выполнением предусмотренных уставом задач по завершению строительства многоквартирного дома, формировании ликвидационной комиссии и подготовке ликвидационного баланса; признано целесообразным создать товарищество собственников жилья «ФИО4 8» в целях организации содержания, управления и эксплуатации многоквартирного дома. 

Товарищество зарегистрировано в качестве юридического лица 23.01.2014.

Далее 29.05.2015 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации Кооператива, решение регистрирующего органа о внесении которой признано недействительным решением арбитражного суда от 28.12.2015 по делу № А56-65237/2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.05.2016, по требованию кредитора. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2017 по делу № А56-17171/2017 Кооператив признан несостоятельным (банкротом); в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника; конкурсным управляющим назначена ФИО2. 

По заявлению конкурсного управляющего за Кооперативом зарегистрировано 19.12.2022 право собственности на спорное помещение.

Товарищество, ссылаясь на то, что в соответствии с решением общего собрания членов Кооператива помещение является общим имуществом многоквартирного дома, считая, что право собственности за ответчиком зарегистрировано незаконно, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды, отказывая в иске Товариществу, исходили из того, что решение общего собрания членов Кооператива от 10.07.2013, которым признано считать спорное нежилое помещение общим имуществом многоквартирного дома, является ничтожным, поскольку на момент принятия этого решения вопрос об общем имуществе многоквартирного дома не относился к компетенции Кооператива в соответствии с положениями части 2 статьи 117 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а решение общего собрания собственников помещений дома о принятии спорного помещения в состав общего имущества, которое в силу пунктов 1, 1.2, 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ должно быть принято большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, отсутствует. 

Между тем суды не учли следующее.

Кооператив согласно его уставу является специализированным потребительским кооперативом, создан для удовлетворения потребностей членов Кооператива в жилых и нежилых помещениях путем строительства многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, за счет собственных и привлеченных средств, а также последующего управления указанным многоквартирным жилым домом.   

В силу статьи 123.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. 

Потребительский кооператив относится к некоммерческим корпоративным организациям, которые являются собственником своего имущества (статья 123.1 ГК РФ).   

Согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. 

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ (статья 129 ЖК РФ).

Из совокупности приведенных норм следует, что находящиеся в построенном жилищно-строительным кооперативом многоквартирном доме помещения, в отношении которых членом кооператива не выплачен полностью паевой взнос и которые не относятся к общему имуществу многоквартирного дома в силу закона, являются собственностью кооператива.

Пунктом 6.1 устава Кооператива также предусмотрено, что Кооператив как юридическое лицо может быть собственником помещения в доме, построенном Кооперативом, а согласно пункту 3.2 устава одним из источников формирования имущества Кооператива является недвижимое имущество, образованное в результате строительства.

Порядок распоряжения имуществом Кооператива определен его уставом. В соответствии с пунктом 3.6 устава Кооператив распоряжается принадлежащим ему имуществом в соответствии с решениями общих собраний членов Кооператива. Сделки, совершенные с нарушением указанных решений, являются ничтожными и не порождают у сторон по сделке прав и обязанностей. Согласно пункту 4.2.7 устава общее собрание членов Кооператива признается правомочным, если на нем присутствует более 50% членов Кооператива, а решение общего собрания считается принятым при условии, что за него проголосовало более 50% членов Кооператива, присутствовавших на общем собрании (за исключением отдельных вопросов).         

Поскольку сведений о том, что спорное помещение на момент проведения 10.07.2013 общего собрания членов Кооператива было закреплено за кем-либо из членов Кооператива, не имеется, в данном случае на общем собрании от 10.07.2013 члены Кооператива распорядились не общим имуществом многоквартирного дома, а имуществом Кооператива, определив считать это помещение общим имуществом многоквартирного дома, то есть приняли решение в отношении имущества Кооператива, а не общего имущества многоквартирного дома. Действия Кооператива, направленные на государственную регистрацию права собственности Кооператива на данное помещение по истечении более девяти лет после принятия этого решения, противоречат принятому общим собранием членов Кооператива решению, осуществлены вопреки воле членов Кооператива, и в силу пункта 3.6 устава Кооператива не порождают для него соответствующие правовые последствия в виде оставления нежилого помещения в собственности Кооператива.

Суды, отказывая в иске Товариществу и признавая таким образом законной государственную регистрацию права собственности Кооператива на спорное помещение, по сути разрешили спор о праве на нежилое помещение в пользу Кооператива, однако оставили без внимания обстоятельства владения и пользования данным помещением. 

Исходя из положений статей 12, 209, 301 ГК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 (далее – постановление № 10/22), надлежащим собственником имущества является лицо, обладающее титулом собственника и фактически осуществляющее в отношении этого имущества полномочия владения, пользования и распоряжения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 постановления № 10/22, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим представляет собой исключительный способ защиты права, применимый в том числе и в случае, когда у лица, считающего свои права нарушенными государственной регистрацией права на то же имущество за другим лицом, отсутствует необходимость в истребовании имущества, фактически находящегося во владении и пользовании истца. 

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Суды не выясняли, кто имел фактическую возможность осуществлять полномочия собственника в отношении спорного помещения в период с июля 2013 года по декабрь 2022 года, фактически осуществлял эти полномочия и нес бремя содержания имущества, проявлял ли Кооператив со своей стороны интерес к судьбе помещения и какие обстоятельства могли бы свидетельствовать об отношении Кооператива к этому имуществу как собственному. При этом нахождение имущества во владении арендатора не свидетельствует об утрате контроля над вещью со стороны лица, передавшего эту вещь в аренду. 

Суды, делая вывод о том, что спорное помещение исходя из его технических характеристик и назначения не обладает признаками общего имущества многоквартирного дома, не учли, что согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу могут относиться не только помещения вспомогательного назначения, но и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий (пункт 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ). Суды посчитали, что о неиспользовании помещения в качестве общего имущества, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, свидетельствует сдача помещения в аренду коммерческим организациям, однако использование имущества для целей эксплуатации многоквартирного дома не является единственным способом использования имущества в интересах всех собственников помещений в доме, которым также могла соответствовать сдача помещения в аренду с последующим направлением полученных доходов на нужды всех собственников. Электронный паспорт многоквартирного дома, на отсутствие в котором сведений о спорном нежилом помещении в составе общего имущества дома сослался суд, не является правоустанавливающим или правоудостоверяющим документом, а имеет учетный характер.

При таком положении следует признать, что выводы судов по существу спора не соответствуют обстоятельствам спора и нормам права, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить, в чьем фактическом владении находилось помещение в период, предшествовавший регистрации права собственности Кооператива, и находится в настоящее время, использовалось ли помещение в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме или отдельных лиц; учесть изложенное выше и в зависимости от установленного разрешить спор, распределив по итогам его разрешения судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы.      

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2025 по делу № А56-18919/2024 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 С.С. Салтыкова