АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025, 

тел. 

<

***>; факс 

<

***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                       Дело  № А19-5543/2024

«30» июня 2025года

Резолютивная часть решения объявлена 18.06.2025. Полный текст решения изготовлен 30.06.2025.

Арбитражный суд  Иркутской области в составе судьи Кольцовой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Амаровой Т.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТСТРОЙ" (665458, РОССИЯ, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., ГОРОД УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ Г.О., УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ Г., КОМСОМОЛЬСКИЙ ПР-КТ, ЗД. 46, ОФИС 19, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.02.2022, ИНН: 

<

***>)

к  КОМИТЕТУ ПО ГОРОДСКОМУ ХОЗЯЙСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ (65452, РОССИЯ, ИРКУТСКАЯ ОБЛ., ГОРОД УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ Г.О., УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ Г., БОГДАНА ХМЕЛЬНИЦКОГО УЛ., ЗД. 30, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.01.2023, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ (665452, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ ГОРОД, ФИО1 УЛИЦА, 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: 

<

***>)

СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО И СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ПОЛЕНОВА, Д. 18А)

Прокуратура Иркутской области,

при участии в судебном заседании:

от истца – не явились, извещены,

от ответчика – не явились, извещены,

            от Прокуратуры ИО – ФИО2 удостоверение,

от СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО И СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ – представитель ФИО3 по доверенности, удостоверение, 

           от Администрации г.Усолье-Сибирское  – не явились, извещены,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к  КОМИТЕТУ ПО ГОРОДСКОМУ ХОЗЯЙСТВУ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ с требованием о взыскании  с ответчика денежных средств в размере 1 243 991 рублей 25 копеек в счет оплаты за исполненный этап муниципального контракта № 565/2022 от 26.10.2022 на приобретение жилого помещения (квартиры), которое будет создано в будущем в городе Усолье-Сибирское Иркутской области, а именно за 35% строительной готовности объекта, в котором расположено жилое помещение, а также  судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Определением суда от 16.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО И СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ИРКУТСК, УЛ. ПОЛЕНОВА, Д. 18А).

Определением суда от 07.06.2024г. дело №А19-5543/2024 объединено с делами №№ А19-5939/2024, А19-5544/2024, А19-5940/2024, А19-5941/2024, А19-5942/2024, А19-7610/2024, А19-7611/2024, А19-7612/2024, А19-7614/2024, А19-7615/2024, А19-7616/2024, А19-7748/2024, А19-7750/2024, А19-7751/2024, А19-7753/2024, А19-7755/2024, А19-7756/2024, А19-7758/2024,  присвоив делу номер № А19-5543/2024.

Определением суда от 29.08 2024 (резолютивная часть 15.08.2024) производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу №А19-16740/2024.

Согласно Постановлению Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-16740/2024 отменено, по делу принят новый судебный акт.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 по делу № А19-16740/2024 вступило в законную силу, в арбитражный суд кассационной инстанции не обжаловалось.

Определением суда от 22.05.2025 производство по делу возобновлено, поскольку обстоятельства, послужившие основанием для приостановления производства по настоящему делу, устранены.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Прокурор Иркутской области с заявленными требованиями не согласился, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО И СТРОИТЕЛЬНОГО НАДЗОРА ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ с заявленными требованиями не согласилось, просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Поскольку неявка сторон в судебное заседание, уведомленных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, по итогам электронных аукционов с целью приобретения жилых помещений, которые будут созданы в будущем для переселения граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «город Усолье-Сибирское», между администрацией города Усолье-Сибирское и ООО «Инвестстрой» заключены  следующие муниципальные контракты:

1.                  муниципальный контракт № 577/2022 от 27.10.2022г. на сумму 4 640 997, 60 руб.

2.                  муниципальный контракт № 573/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 819 047, 20 руб.

3.                  муниципальный контракт № 584/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 777 783,10 руб.

4.                  муниципальный контракт № 583/2022 от 27.10.2022г. на сумму 6 003 522, 00 руб.

5.                  муниципальный контракт № 581/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 930 703,00 руб.

6.                  муниципальный контракт № 581/2022 от 27.10.2022г. на сумму 4 870 782,00 руб.

7.                  муниципальный контракт № 571/2022 от 26.10.2022г. на сумму 6 529 437, 00 руб.

8.                  муниципальный контракт № 613/2022 от 31.10.2022г. на сумму 4 797 963, 00 руб.

9.                  муниципальный контракт № 586/2022 от 27.10.2022г. на сумму 6 076 341,00 руб.

10.муниципальный контракт № 556/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 283 423 руб.

11.муниципальный контракт № 565/2022 от 26.10.2022г. на сумму 4 975 965 руб.

12.муниципальный контракт № 567/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 283 423 руб.

13.муниципальный контракт № 568/2022 от 26.10.2022г. на сумму 6 513 255 руб.

14.муниципальный контракт № 569/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 712 246 руб.

15.муниципальный контракт № 602/2022 от 28.10.2022г. на сумму 5 963 876,10 руб.

16.муниципальный контракт № 603/2022 от 28.10.2022г. на сумму 6 092 523 руб.

17.муниципальный контракт № 604/2022 от 31.10.2022г. на сумму 5 865 975 руб.

18.муниципальный контракт № 605/2022 от 31.10.2022г. на сумму 5 954 976 руб.

19.муниципальный контракт № 609/2022 от 31.10.2022г. на сумму 6 375 708 руб.

Дополнительными соглашениями № 2 в указанные муниципальные контракты внесены изменения в части замены заказчика на Комитет по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское.

Согласно условиям муниципальных контрактов ответчик передает, а истец приобретает жилые помещения (квартиры), которые будут созданы в будущем в собственность муниципального образования «город Усолье-Сибирское», в соответствии с характеристиками, предусмотренными техническими заданиями, рекомендуемыми перечнем характеристик проектируемых (строящихся) и приобретаемых жилых помещений, которые будут предоставлены гражданам в рамках реализации региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 2.2. указанных муниципальных контрактов оплата по Контрактам производится в следующем порядке:

аванс в размере 10% (десяти) процентов от цены, предусмотренной пунктом 2.1. Контракта в срок, не превышающий 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания Контракта, на основании представленного Поставщиком разрешения на строительство объекта (предусмотренное пунктом 4.1.1. Контракта). Обязательство Заказчика по внесению аванса считается выполненным с момента списания денежных средств в размере, указанном в настоящем пункте, с единого счета бюджета Заказчика, указанного в Контракте:

денежные средства в размере 25% (двадцати пяти) процентов от цены, предусмотренной пунктом 2.1 Контракта, в срок не превышающий 7 (семь) рабочих дней со дня предоставления заключения о 10 % строительной готовности объекта, в котором расположено жилое помещение, выданное кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке (предусмотренное пунктом 4.1.2. Контракта);

денежные средства в размере 25% (двадцати пяти) процентов от цены, предусмотренной пунктом 2.1 Контракта, в срок не превышающий 7 (семь) рабочих дней со дня предоставления заключения о 35 % строительной готовности объекта, в котором расположено жилое помещение, выданное кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке (предусмотренное пунктом 4.1.2 Контракта):

денежные средства в размере 30% (тридцати) процентов от цены, предусмотренной пунктом 2.1 Контракта, в срок не превышающий 7 (семь) рабочих дней со дня со дня предоставления заключения о 60 % строительной готовности объекта, в котором расположено жилое помещение, выданное кадастровым инженером в установленном законодательством Российский Федерации порядке (предусмотренное пунктом 4.1.2. Контракта);

денежные средства в размере 10% от цены, предусмотренной пунктом 2.1 Контракта, в срок не превышающий 7 (семь) рабочих дней с даты подписания Заказчиком Документа о приемке (Приложение № 2 к Контракту) при соблюдении условия о государственной регистрации перехода нрава на жилое помещение к Заказчику в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (в редакции дополнительного соглашения от 19.12.2022 №1).

Пунктом 4.1.1. муниципальных контрактов предусмотрено, что поставщик обязуется предоставить положительное заключение экспертизы проектной документации (в случае, если проведение такой экспертизы установлено в соответствии со ст. 49 Градостроительного Кодекса Российской Федерации).

Истцом было получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

12.05.2023 ООО «Инвестстрой» сформирован документ о приемке с заключением о 35% готовности объекта.

Оплата Комитетом по городскому хозяйству администрации города не была произведена ввиду поступления в адрес Комитета по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское предостережения прокуратуры города Усолье-Сибирское о недопустимости нарушения бюджетного законодательства в части приобретения у ООО «Инвест-строй»» за счет бюджетов бюджетной системы Российской Федерации квартир по муниципальным контрактам в многоэтажном доме по адресу: 

<

...> при отсутствии у застройщика положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Согласно пунктам 4.2.1 и 4.3.2 указанных контрактов, заказчик обязан оплатить приобретаемое жилое помещение в соответствии с условиями контракта, а поставщик в свою очередь, вправе  требовать своевременной оплаты за жилое помещение в соответствии с условиями контракта.

В этой связи, истец посчитал возникшим на стороне заказчика обязательства, предусмотренного пунктами 4.2.1 и 4.3.2 контрактов, по перечислению части оплаты приобретаемого по контракту жилого помещения, размер которого составил согласно расчету:

1.                  по муниципальному контракту № 577/2022 от 27.10.2022г. на сумму 4 640 997, 60 руб.* 0,25 = 1 160 249,40 руб.,

2.                  по муниципальному контракту № 573/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 819 047, 20 руб. * 0,25 = 1 454 761,80 руб.,

3.                  по муниципальному контракту № 584/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 777 783,10 руб.* 0,25 = 1 444 445,78 руб.,

4.                  по муниципальному контракту № 583/2022 от 27.10.2022г. на сумму 6 003 522, 00 руб.* 0,25 = 1 500 880,50 руб.,

5.                  по муниципальному контракту № 581/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 930 703,00 руб. * 0,25 = 1 482 675,75 руб.,

6.                  по муниципальному контракту № 581/2022 от 27.10.2022г. на сумму 4 870 782,00 руб. * 0,25 = 1 217 695,50 руб.,

7.                  по муниципальному контракту № 571/2022 от 26.10.2022г. на сумму 6 529 437, 00 руб. * 0,25 = 1 632 359,25 руб.,

8.                  по муниципальному контракту № 613/2022 от 31.10.2022г. на сумму 4 797 963, 00 руб. * 0,25 =  1 119 490,75 руб.,

9.                  по муниципальному контракту № 586/2022 от 27.10.2022г. на сумму 6 076 341,00 руб.* 0,25 = 1 519 085,25 руб.,

10.по муниципальному контракту № 556/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 283 423 руб. * 0,25 = 1 320 855, 75 руб.,

11.по муниципальному контракту № 565/2022 от 26.10.2022г. на сумму 4 975 965 руб. *0,25 = 1 243 994, 25 руб.

12.по муниципальному контракту № 567/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 283 423 руб. * 0,25 = 1 320 855,75 руб.,

13.по муниципальному контракту № 568/2022 от 26.10.2022г. на сумму 6 513 255 руб. * 0,25 = 1 628 313, 75 руб.,

14.по муниципальному контракту № 569/2022 от 27.10.2022г. на сумму 5 712 246 руб. * 0,25 = 1 428 061,50 руб.,

15.по муниципальному контракту № 602/2022 от 28.10.2022г. на сумму 5 963 876,10 руб. * 0,25 = 1 490 969,03 руб.,

16.по муниципальному контракту № 603/2022 от 28.10.2022г. на сумму 6 092 523 руб. * 0,25 = 1 523 130,75 руб.,

17.по муниципальному контракту № 604/2022 от 31.10.2022г. на сумму 5 865 975 руб. * 0,25 = 1 466 493,75 руб.,

18.по муниципальному контракту № 605/2022 от 31.10.2022г. на сумму 5 954 976 руб. * 0,25 = 1 488 744 руб.,

19.по муниципальному контракту № 609/2022 от 31.10.2022г. на сумму 6 375 708 руб. * 0,25 = 1 593 927 руб.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

Неисполнение заказчиком обязанности по оплате этапа работ послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.    

Администрация  города Усолье-Сибирское с заявленными требованиями не согласилась, в представленном отзыве указала, что истцом получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

 На момент заключения муниципального контракта  и выдачи разрешения на строительство ответчик полагал, что наличия положительного заключения именно государственной экспертизы не требуется, поскольку заключен муниципальный контракт на приобретение жилого помещения у застройщика в строящемся доме, то есть купли-продажи жилого помещения, соответственно ответчик не является застройщиком или заказчиком строительства объекта капитального строительства, согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствовали основания для проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных сетей.

Государственный строительный надзор за строительством многоквартирного дома по адресу: 

<

...> осуществляет служба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, которые полагают, что строительство указанного объекта капитального строительства фактически осуществляется с привлечением бюджетных средств в результате авансирования стоимости недвижимого имущества, которое будет создано в будущем путем строительства объекта капитального строительства, а, следовательно, проектная документация на строительство соответствующего объекта капитального строительства подлежит    обязательной государственной экспертизе. В случае если проектная документация на указанный объект не пройдет государственную экспертизу, то орган государственного строительного надзора откажет в выдаче заключения о соответствии законченного строительством объекта капитального строительства проектной документации, а без указанного заключения администрация города Усолье-сибирское не сможет выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Прокуратурой города Усолье-Сибирское была осуществлена проверка в рамках осуществления надзора за исполнением законодательства при переселении граждан из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственной программы Иркутской области «Доступное жилье на 2019 - 2024 годы», по результатам которой в отношении ответчика вынесено предостережение от 04.04.2023  о недопустимости  нарушения бюджетного законодательства в части приобретения у ООО «Инвестстрой», за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, квартир по муниципальным контрактам, в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> "б", при отсутствии у застройщика положительного заключения государственной экспертизы в соответствии с требованиями пп. 3, 4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, для предоставления в последующем гражданам, проживающих в домах непригодных для проживания.

Аналогичной позиции в своих разъяснениях от 27.03.2023 № 08-10935-АШ придерживается также публично-правовая компания "Фонд развития территорий", рекомендуя при осуществлении закупочных процедур заключать контракты с застройщиками с применением экскроу-счетов и при наличии заключения государственной экспертизы на строящиеся объекты.

Кроме того, 27.04.2023 в администрацию города Усолье-Сибирское поступило письмо от следственного  отдела по г. Усолье-Сибирское Следственного управления Следственно комитета Российской Федерации по Иркутской области, в котором сообщалось, что в производстве следственного отдела по г. Усолье-Сибирское Следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Иркутской области находится материал проверки  по факту отсутствия положительного заключения государственной экспертизы, в нарушение требований пп. 3, 4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, при строительстве объекта капитального строительства многоэтажного дома по адресу: 

<

...>, за счет бюджетных средств, в том числе федеральных, по признакам преступлений, предусмотренных ст.ст. 285,286,293 УК.

Таким образом, в целях недопущения нарушения норм действующего законодательства, ответчиком принято решение о невозможности оплатить предоставленный по контракту счет на оплату и предложено истцу проработать вопрос о получении положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Также, Администрация указала, что 26.02.2024 решением Усольского городского суда Иркутской области удовлетворены исковые требования прокурора города Усолье-Сибирское об обязании ООО «Инвестстрой» получить положительное заключение государственной экспертизы проектной документации по строительству объектов «Многоквартирный 6- этажный жилой дом № 1», «Многоквартирный 6-этажный жилой дом №2» по ул. Молотовая 906 г. Усолье-Сибирское Иркутской области на земельном участке с кадастровым номером 38:31:000041:2569.

Усольским городским судом Иркутской области сделан вывод, что в рассматриваемом случае строительство объекта капитального строительства осуществляется с привлечениями бюджетных средств в результате авансирования стоимости недвижимого имущества, которое будет создано в будущем путем строительства объекта капитального строительства, а, следовательно, проектная документация на строительство соответствующего объекта капитального строительства подлежит обязательной государственной экспертизе. Что по своей правовой природе указанные муниципальные контракты на приобретение жилых помещений в будущем являются смешанными и обладают признаками договора строительного подряда.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от 21.05.2024 решение Усольского городского суда от 26.02.2024 оставлено без изменения.

Решение Усольского городского суда Иркутской области от 26.02.2024 вступило в законную силу 21.05.2024.

Прокуратура Иркутской области в представленном отзыве считает, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, поскольку проектная документация строящегося обществом на основании разрешения на строительство от 01.12.2022  объекта капитального строительства подлежит экспертизе, поскольку не подпадает под исключения, предусмотренные частями 2, 3, 3.1 и 3.8 статьи 49 ГрК РФ.

С мая 2023 года по настоящее время выполнение работ истцом приостановлено, поскольку отсутствуют поступления бюджетных денежных средств в виде перечисления за выполненные работы (35 % от готовности объекта), что фактически не позволяет далее обществу возводить объект капитального строительства. Собственными средствами истец не обладает, что подтверждается  решением Усольского городского суда от 26.02.2024.

Предусмотренный порядок финансирования по муниципальным контрактам, а также отсутствие собственных средств у ответчика на строительство объекта и приостановление обществом выполнения работ на объекте фактически свидетельствуют о строительстве квартир во исполнение заключенных  муниципальных контрактов  за счет бюджетных средств (в том числе федерального бюджета, соглашение о предоставлении cубсидии), что в  соответствии с требованиями ч.1, п.2 ч.3.4 ст. 49, п.2 ст.8.3 Градостроительного кодекса РФ требует наличия у застройщика положительного заключения государственной экспертизы.

Прокурор считает, что  при рассмотрении настоящего спора имеет преюдициальное значение вступившее в законную силу решение Усольского городского суда от 26.02.2024, поскольку судом установлено отсутствие у ООО «Инвестстрой» положительного заключения государственной экспертизы в нарушение требований п.п.3.4 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Оценивая  указанные  контракты  в  порядке  ст.  431  ГК  РФ,  суд    исходит  из  того,  что  конструкция  данных  контрактов  включает  в  себя элементы  договора  купли-продажи  и  договора  подряда,  в  связи  с  чем,  отношения связанные с их исполнением регулируется положениями глав 30 и 37 ГК РФ.

В частности Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах  разрешения  споров,  возникающих  из  договоров  по  поводу  недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено следующее.

В  соответствии  с пунктом  2  статьи  455 Гражданского  кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского  кодекса  Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. 

В  связи  с  тем,  что параграф  7  главы  30 Гражданского  кодекса  Российской Федерации не  содержит  положений, запрещающих  заключение  договоров  купли-продажи  в  отношении  недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок  с ним (далее - ЕГРП), но по  условиям этого  договора возникнет  у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права  собственности  на  имущество - предмет  договора - само  по  себе  не  является основанием для признания такого договора недействительным (ч.1). 

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью  в  сфере  финансирования  строительства  или  реконструкции  объектов недвижимости,  судам  следует  устанавливать  правовую  природу  соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30("Купля-продажа"), 37("Подряд"), 55("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (п. 4).

Суд,  оценив    муниципальные  контракты считает,  что  по  своей  природе  они  носят смешанный  характер,  в  связи  с  чем,  к  ним  подлежат  применению  как  нормы регулирующие  договоры  купли-продажи,  так  и  нормы,  регулирующие  строительный подряд.

В частности ст. 740 Гражданского  кодекса  Российской Федерации установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Спорные  муниципальные  контракты  не  только  устанавливают  обязанность ответчика передать истцу в собственность жилое помещение (квартиру), которое будет создано  в  будущем  (далее – жилое  помещение)  в  соответствии  с  характеристиками, предусмотренными  «Техническим  заданием» (Приложением  №  1  к  Контракту),  но  и обязанность истца финансировать работы ответчика, размер которого зависит от объема строительства не каждой квартиры в отдельности, а целом от готовности жилого дома.

Из  каждого  контракта  следует,  что  покупатель  авансирует  работы  продавца будущей вещи, в зависимости от готовности не квартиры, предмета сделки, а в целом многоквартирного  жилого  дома,  что  не  характерно  для  договоров  купли-продажи,  а характерно для договоров строительного подряда,  когда оплата работ зависит от объема выполненных работ в отношении всего объекта строительства.

Согласно контрактам, истец финансирует работы ответчика исходя из выполнения им работ (строительной готовности) многоквартирного жилого дома в целом: 10%, 35%, 60 %.

Учитывая, что финансирование работ истцом осуществляется из государственного бюджета, по мере выполнения ответчиком объемов работ  установленных в договоре в отношении  многоквартирного  дома  в  целом,  то  данный  элемент  контрактов,  суд расценивает как отношения, в области строительного подряда.

В соответствии с решением Усольского городского суда  от  26.02.2024 и   апелляционным  определением  Иркутского  областного  суда  от 21.05.2024,  установлена  обязанность  Общества  получить  на  строящиеся  им  объекты положительное  заключение  государственной  экспертизы  проектной  документации, поскольку они приобретаются за счет средств государственного бюджета, а не в силу того, что контракты по своей природе регулируют подрядные правоотношения.

Судами  указано,  что  поскольку  финансирование  спорных  контрактов осуществляется  за  счет  бюджетных  средств,  ответчик,  который  осуществляет строительство  данных  объектов,  обязан  получить  положительное  заключение  государственной экспертизы проектной документации.

Постановлением  Пленума  ВАС  РФ  от  11.07.2011  №  54  "О  некоторых  вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено следующее.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского  кодекса  Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи  недвижимого  имущества  достаточно  указания  в  договоре  кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация  предмета  договора  может  быть  осуществлена  путем  указания  иных сведений,  позволяющих  установить  недвижимое  имущество,  подлежащее  передаче покупателю  по  договору  (например,  местонахождение  возводимой  недвижимости, ориентировочная  площадь  будущего  здания  или  помещения,  иные  характеристики, свойства  недвижимости,  определенные,  в  частности,  в  соответствии  с  проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими  договора,  то  такой  договор  не  может  быть  признан  незаключенным.  

В  связи  с изложенным, отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю  со  ссылкой  на  то,  что  договор  купли-продажи  не  может  считаться заключенным,  не  соответствует  закону  и  может  быть  признан  судом  незаконным  в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2).

В представленных контрактах указано достаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости.

В частности, в контрактах содержатся сведения о кадастровом номере земельных участков, адрес его нахождения (

<

...>), а в техническом задании  к  каждому  из   контрактов  содержатся  сведения  об  объекте  недвижимости: новое,  благоустроенное,    жилое,  общая  площадь,  количество  комнат,  требования  к функциональным  (потребительским)  свойствам  товара  (жилого  помещения),  класс энергоэффективности, уровень сейсмостойкости.

Указанное  свидетельствует  о  том,  что  спорные  контракты  считаются заключенными, поскольку стороны достигли всех существенных условий для заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

В соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 г. N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. К числу оснований для такого пересмотра относится установление приговором суда преступлений против правосудия (включая фальсификацию доказательств), совершенных при рассмотрении ранее оконченного дела.

В соответствии с материалами дела, №А19-16740/2024 Комитет по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское обратился в Арбитражный суд Иркутский области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" о взыскании неосновательного обогащения 108 419 076 руб. 36 коп., неустойки 24 990 085 руб. 60 коп.

Определением от 30.09.2024 суд определил объединить дело № А19-16740/2024 с делом № А19-17024/2024, в рамках которого заявлен иск общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" к Комитету по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское о признании решения Комитета по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское от 31.05.2024 № КГХ-02-06-1957/24 об одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта от 27.10.2022 № 561/2022 на приобретение жилого помещения (квартиры), которое будет создано в будущем в городе Усолье-Сибирское Иркутской области, недействительным, присвоив делу номер № А19-16740/2024.

Решением суда по делу №А19-16740/2024 от 17.10.2024 в удовлетворении иска Комитета по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское отказано, встречный иск общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" удовлетворен. 

Согласно Постановлению Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 решение Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-16740/2024 отменено, по делу принят новый судебный акт, с общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" в пользу Комитета по городскому хозяйству администрации города Усолье-Сибирское Иркутская область, г Усолье-Сибирское взыскано 108 419 076 руб. 36 коп. неосновательного обогащения, 9 538 527 руб. 18 коп. неустойки, штраф в размере 295 000 руб., штраф в размере 15 156 558 руб. 42 коп., всего 133 409 161 руб. 96 коп. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 по делу № А19-16740/2024 вступило в законную силу, в арбитражный суд кассационной инстанции не обжаловалось.

Учитывая изложенное, выводы суда по делу №А19-16740/2024 имеют преюдициальное значение для арбитражного суда, при рассмотрении настоящего спора.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 по делу №А19-16740/2025 установлено, что в силу пункта 5.2.1 Контрактов, истец  первоначально  обязан  представить  предмет  купли-продажи  к  приемке покупателем не позднее 30.10.2023.

 В последующем, на  основании  Дополнительного соглашения № 3 от 29.12.2023,  об  изменении  существенных  условий  муниципальных    «Приобретение  жилого  помещения  (квартиры),  которое  будет  создано  в будущем  в  городе  Усолье-Сибирское  Иркутской  области»  от  29.12.2023,  обязан представить предмет купли-продажи к приемке покупателем не позднее 30.12.2024.

Как следует из писем ответчика, общество  просило  изменить  сроки  исполнения  контрактов,  в  связи  с непредвиденными   обстоятельствами,   а   именно   необходимостью   получения положительного  заключения  государственной  экспертизы  проектной  документации  и нарушением  заказчиком  обязательств  по  внесению  платы,  которые  послужили вынужденной приостановкой выполнения контрактов.

Данные обстоятельства не являются непредвиденными обстоятельствами, они носят субъективный характер, в связи с чем, не могут являться основанием для изменения сроков выполнения работ, поскольку указанное не предусмотрено Федеральным законом от 05.04.2013  №  44-ФЗ  "О  контрактной  системе  в  сфере  закупок  товаров,  работ,  услуг  для  обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Названные факты могут влиять на степени вины ответчика при определении его ответственности.

С учетом разъяснений данных в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ  от  23.06.2015  №  25  "О  применении  судами  некоторых  положений  раздела  I  части первой  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации" суд  апелляционной  инстанции оценил Дополнительные соглашения  № 3  об  изменении  существенных  условий муниципальных контрактов «Приобретение жилого помещения (квартиры), которое будет создано в будущем в городе Усолье-Сибирское Иркутской области» не позднее 30.10.2024 включительно,  как  ничтожные,  поскольку  стороны  не  вправе  дополнительным соглашением изменять сроки выполнения работ по государственному (муниципальному) контракту,  если  иное  не  установлено  законом  и  заключенным  в  соответствии  с  ним контрактом

В  соответствии  с пунктом  2  статьи  34 Закона  о  контрактной  системе  при заключении  и  исполнении  контракта,  изменение  его  условий  не  допускается,  за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей и статьей 95.

Временная   невозможность   исполнения   обязательств   исполнителем   не предусмотрена пунктом 1 статьи 95 Закона о контрактной системе в числе случаев, при которых возможно изменение существенных условий контракта.

Сохранение условий государственных и муниципальных контрактов в том виде, в котором  они  были  изложены  в  извещении  о  проведении  открытого  аукциона  в электронной форме и в документации об аукционе, невозможность ведения переговоров между заказчиками и участниками закупок (статья 46 Закона о контрактной системе) и исполнение  контракта  на  условиях,  указанных  в  документации,  направлены  на обеспечение равенства участников размещения заказов, создание условий для свободной конкуренции, обеспечение в связи с этим эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, на предотвращение коррупции и других злоупотреблений  в  сфере  размещения  заказов  с  тем,  чтобы  исключить  случаи  обхода закона - искусственного  ограничения  конкуренции  при  проведении  аукциона  и последующего  создания  для  его  победителя  более  выгодных  условий  исполнения контракта. 

В рассматриваемом случае проведение аукционов на условиях выполнения работ в срок  до  30.10.2023  с  последующим  продлением  для  их  победителя  этого  срока  до 30.10.2024 ограничило конкуренцию между участниками размещения заказа, что могло повлиять на цену контрактов. 

В  связи  с  изложенным,  дополнительные  соглашения,  предусматривающие изменение сроков исполнения контракта, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168ГК РФ, часть 2 статьи 8, пункт 2 статьи 34, пункт 1 статьи 95Закона о контрактной системе) (п. 9 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной  системе  в  сфере  закупок  товаров,  работ,  услуг  для  обеспечения государственных  и  муниципальных  нужд  (утв.  Президиумом  Верховного  Суда  РФ 28.06.2017)).

Учитывая  указанное,  суд  апелляционной  инстанции  определил,   что  обязанности ответчика связанные с передачей покупателю жилых помещений наступают не позднее 30.10.2023.

Таким образом, Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 сделан вывод, что не зависимо от природы указанных контрактов, покупатель недвижимости, которое будет  создано  в  будущем,  имеет  право  на  одностороннее  расторжение  указанных контрактов  в  силу  положений  ст.  95  Федерального  закона  от  05.04.2013  N  44-ФЗ  "О контрактной  системе  в  сфере  закупок  товаров,  работ,  услуг  для  обеспечения государственных  и  муниципальных  нужд",  ст.  450.1,  463  ГК  РФ,  п.  11.4,  11.7,  11.9 Контрактов, при наличии на то оснований. 

Статьей  463  Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено,  что  если  продавец  отказывается  передать покупателю  проданный  товар,  покупатель  вправе  отказаться  от  исполнения  договора купли-продажи.

Судом апелляционной инстанции установлено, что с учетом положений ст. 309, 450.1, 463 ГК РФ и п. 11.4, 11.7, 11.9 Контрактов, Комитет на законных основаниях принял решения об одностороннем отказе от исполнения муниципальных контрактов. А также, материалами  дела  подтвержден виновный  характер  поведения  поставщика  товара,  поскольку  им  не  представлено доказательств объективной невозможности исполнения контрактов к 30.10.2023, как того требует ч. 3 ст. 401 ГК РФ.

На основании чего, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Комитет  на  законных  основаниях,  руководствуясь  ст.  309,  450.1,  463  ГК  РФ,  ст.  95 Федерального закона  от 05.04.2013 N 44-ФЗ  "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", п. 11.4, 11.7, 11.9 Контрактов отказался от исполнения контрактов в одностороннем порядке, в связи отказом Общества исполнить принятые на себя обязательства по передаче жилых помещений в установленный контрактами срок.

Таким образом, Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2025 по делу №А19-16740/2025 подтверждено обстоятельство, что муниципальные контракты расторгнуты в одностороннем порядке на законных  основаниях.

Поскольку судом установлено, что муниципальные контракты  № 577/2022 от 27.10.2022г., № 573/2022 от 27.10.2022г., № 584/2022 от 27.10.2022г., № 583/2022 от 27.10.2022г., № 581/2022 от 27.10.2022г. , № 581/2022 от 27.10.2022г., № 571/2022 от 26.10.2022г., № 613/2022 от 31.10.2022г., № 586/2022 от 27.10.2022г.,  № 556/2022 от 27.10.2022г., № 565/2022 от 26.10.2022г., № 567/2022 от 27.10.2022г., № 568/2022 от 26.10.2022г., № 569/2022 от 27.10.2022г., № 602/2022 от 28.10.2022г., № 603/2022 от 28.10.2022г., № 604/2022 от 31.10.2022г., № 605/2022 от 31.10.2022г., № 609/2022 от 31.10.2022г.  расторгнуты на законных оснований, с истца в пользу Комитета взысканы ранее уплаченные суммы авансовых платежей, то у истца отсутствуют основания для взыскания с Комитета денежных средств в размере 25% (двадцати пяти) процентов от цены контракта.

С учетом изложенного, суд  не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд, в том числе, распределяет судебные расходы.

Истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в общем  размере 631 625 руб. (чек от 14.11.2023 на сумму 31 177 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 30  995 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 34 231 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 665 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 34 939 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 827 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 34 009 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 444 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 910 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 35 324 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 887 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 30 602 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 34 191 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 32 209 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 32 209 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 281 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 35 283 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 33 548 руб., чек от 14.11.2023 на сумму 31 440 руб.).

Государственная пошлина с учетом цены иска составляет 158 585 руб.

Исходя из правил, установленных статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в иске отказано, то расходы истца по оплате государственной пошлины ему не возмещаются; излишне уплаченная государственная пошлина  в размере 473 040 подлежит возврату  истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой" (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 473 040 руб.

        Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

            Судья                                                                                      Ю.А. Кольцова