АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-27222/2024

г. Краснодар

28 декабря 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 28 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску акционерного общества "Рамо-М" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сеть Связной" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 3 420 156,68 рублей,

при участии в заседании: от истца – ФИО2 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Рамо-М" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сеть Связной" о взыскании задолженности в размере 3 420 156,68 рублей.

Истец поддержал требования, ответчик не явился, отзыв не направил.

В заседании был объявлен перерыв до 17 часов 50 минут в течение того же дня. 

После перерыва заседание продолжено в отсутствие сторон. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, «15» ноября 2018 года между АО «РАМО-М», выступающим по Договору в качестве Арендодателя и ООО «Сеть Связной» выступающим по Договору в качестве Арендатора, заключен Договор аренды № A-(D-14)-2018 (далее - Договор аренды), предметом которого является передача во временное пользование нежилого помещения № 167 (далее по тексту «Помещение»), находящееся на 1 (первом) этаже объекта: нежилые помещения №№ 1, 2, 3/1-3/4, 94-100, 120, 131-135, 137-145, 147-150, 154, 156-178, 178/1, 179-181,405-416; 183, 183/1, 184,1 87-230, 231/1, 231/2, 233-295, 297-302, 415-452; 303-404, 426, 427, назначение: нежилое. Площадь: общая 57145,3 кв.м. Этаж: Этаж №1, №2, №3, Подвал № -1, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Александра Покрышкина, дом №34.

Общая площадь арендуемого Помещения составила 76,0 (семьдесят шесть) квадратных метров.

Пунктом 1.4 договора аренды предусмотрено, что помещение сдается исключительно для организации Арендатором и функционирования магазина розничной торговли «СВЯЗНОЙ» (организация торговли товарами в рамках ассортиментного перечня), а также в складских и административных целях, связанных с такой розничной торговой деятельностью (далее по тексту «Разрешенное Использование»). Арендатор обязуется соблюдать согласованный с Арендодателем ассортиментный перечень товаров, предлагаемых к продаже в Помещении, указанный в Приложении №2 к настоящему Договору. Сфера розничной торговой деятельности, указанная в настоящем пункте, в совокупности с ассортиментным перечнем товаров, определенным в Приложении № 2, далее по тексту именуются как «Торговый Профиль».

Помещение передано по Акту приема-передачи от 15 ноября 2018 года.

Согласно пункта 3.1. договора аренды, действие срока аренды начинается с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения и продолжается в течение 5 (пяти) календарных лет. Торговая деятельность начинается не позднее даты, предусмотренной в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что арендная плата складывается из Базовой Арендной Платы и Переменной Арендной Платы и подлежит оплате Арендатором с Даты начала Аренды.

Пунктом 4.2. договора аренды Базовая Арендная Плата рассчитывается по ставке, определенной в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Приложением №2 определено, что Базовая Арендная Плата рассчитывается по ставке 2 901,7 (две тысячи девятьсот одна целая семь десятых) долларов США, плюс НДС, за 1 кв.м. Помещения в год.

Согласно пункта 4.3 договора аренды, Переменная Арендная Плата определяется на основе стоимости коммунальных услуг, потребляемых Арендатором - электроэнергии, электроэнергии для кондиционирования, отопления, водоснабжения, канализации, вывоза мусора, платы за негативное воздействие на окружающую среду, экологического сбора, платы за установку охранно-защитной дератизационной системы для борьбы с грызунами и др. (далее - «коммунальные услуги»). Приборы учета коммунальных услуг устанавливаются силами и за счет Арендатора. При отсутствии приборов Переменная Арендная Плата рассчитывается Арендатору как доля от стоимости коммунальных услуг в целом по Зданию, пропорциональная доле Помещения в общей площади всех арендуемых помещений в Здании.

Согласно пункта 4.6, Арендатор обязуется в срок, определенный в Приложении № 2 к настоящему Договору выплатить Арендодателю обеспечительный взнос (далее по тексту «Обеспечительный Взнос») в размере, определенном Приложением № 2 к настоящему Договору, в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим Договором.

Обеспечительный взнос, обеспечивающий исполнение обязательств Арендатора по Договору аренды № A-(D-14)-2012 от «10» марта 2012 г. с момента подписания настоящего Договора засчитывается в счет Обеспечительного взноса, предусмотренного условиями настоящего Договора.

Размер Обеспечительного взноса составил 1 937 979,9 рублей.

Пунктом 4.7 договора аренды предусмотрено, что Обеспечительный Взнос находится у Арендодателя в течение срока действия настоящего Договора без начисления на него каких-либо процентов.

В связи с невыполнением ООО «Сеть Связной» надлежащим образом

обязательств по договору аренды, у ООО «Сеть Связной» перед АО «РАМО-М» образовалась задолженность по оплате арендной платы.

Согласно пункта 10.1.1 договора аренды, если Арендатор более 2 (двух) раз нарушает сроки оплаты любых сумм, причитающихся по настоящему Договору.

В этом случае Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий Договор, предварительно направив письменное уведомление Арендатору не менее, чем за 5 (пять) календарных дней до такого расторжения.

Пунктом 10.1.2 договора аренды определено, что, если Арендатор не выплачивает всю или часть Арендной Платы, или весь или часть Обеспечительного взноса (равно как и не предоставляет Банковскую гарантию в случаях, предусмотренных настоящим Договором) после того, как Арендодатель передал Арендатору письменное уведомление об этом.

15 июня 2023 года АО «РАМО-М» письмом исх. № 159 -ЛД/23 уведомило ООО «Сеть Связной» о расторжении Договора аренды № A-(D-14)-2018 от «15» ноября 2018 года, по основаниям п. 10.1.1. и п. 10.1.2 Договора аренды, в одностороннем порядке с «27» июня 2023 года с требованием освободить Помещение.

ООО «Сеть Связной» после прекращения действия Договора аренды продолжило занимать Помещение.

Помещение было возвращено ООО «Сеть Связной» по Акту приема-передачи 10 июля 2023 года.

Истец посчитал, что у ООО «Сеть Связной» перед АО «РАМО-М» образовалась следующая задолженность:

- по оплате части Базовой (Минимальной Арендной Платы) за апрель 2023 года в размере 713 970,29 рублей;

- по оплате Базовой (Минимальной Арендной Платы) за май 2023 года в размере 1 779 388,37 рублей (22 052,92 долл. США по курсу ЦБ РФ на 31.05.2023 г.);

- по оплате Базовой (Минимальной Арендной Платы) за июнь 2023 года в размере 1 919 356,04 рублей (22052,92 долл. США по курсу ЦБ РФ на 26.06.2023 - 84,0793 руб.)

- по оплате Базовой (Минимальной Арендной Платы) за период с 01 июля по 10 июля 2023 года - 652 253,97 рублей (7113,85 долл. США по курсу ЦБ РФ на 10.07.2023г.-91,6879);

- по оплате Переменной арендной платы за март 2023 года в размере 13 297,73 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за апрель 2023 года в размере 13 096,88 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за май 2023 года в размере 11 725 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за июнь 2023 года в размере 9 211,18 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за июль 2023 по 10.07.2023 -3 740,00 рублей.

- по оплате штрафа по счету №596 от «12» мая 2023 года в размере 3 000 рублей, в том числе НДС.

В соответствии с п. 4.8. Договора аренды, Обеспечительный взнос является средством погашения всех возможных или имеющихся долгов Арендатора перед Арендодателем, в том числе (но, не ограничиваясь) если Арендатор:

- задерживает любые из платежей, причитающихся Арендодателю по настоящему Договору;

- отказывается от демонтажных работ, связанных с приведением Помещения в первоначальное состояние, для сдачи последующим Арендаторам;

- является виновником повреждений занимаемого им Помещения и/или других помещений в Здании или прилегающей к нему территории;

- любым другим образом причиняет убытки или потери Арендодателю, либо не исполняет иные свои обязательства перед Арендодателем, в том числе нарушает Правила для Арендатора.

В вышеуказанных случаях Арендодатель вправе удержать из суммы Обеспечительного Взноса любые суммы, в том числе штрафные санкции, причитающиеся с Арендатора. При таком удержании письменное уведомление о нем подается Арендатору с приложением расчета удержанных сумм.

При удержании суммы задолженности из суммы Обеспечительного взноса Базовая (Минимальная) арендная плата, исчисляемая в иностранной валюте, подлежит зачету по курсу на день оплаты Обеспечительного взноса, а все иные платежи, рассчитываемые в иностранной валюте (Эксплуатационный сбор и др.), удерживаются из Суммы Обеспечительного взноса по курсу на день осуществления зачета.

АО «РАМО-М» письмом от 04.07.2023г. исх. № 1002-ЮО уведомило ООО «Сеть Связной» о том, что из суммы Обеспечительного взноса удержана:

- задолженность по оплате части Базовой (Минимальной Арендной Платы)

за апрель 2023 года в размере 713 970,29 рублей;

- задолженность по оплате части Базовой (Минимальной Арендной Платы) за май 2023 года в размере 1 224 009,61 рублей.

После удержания сумм из Обеспечительного взноса, у ООО «Сеть Связной» перед АО «РАМО-М» числится следующая задолженность:

- по оплате Базовой (Минимальной Арендной Платы) за май 2023 года в размере 555 378,76 рублей;

- по оплате Базовой (Минимальной Арендной Платы) за июнь 2023 года в размере 1 919 356,04 рублей (22052,92 долл. США по курсу ЦБ РФ на 26.06.2023 - 84,0793 руб.)

- по оплате Базовой (Минимальной Арендной Платы) за период с 01 июля по 10 июля 2023 года - 652 253,97 рублей (7113,85 долл. США по курсу ЦБ РФ на 10.07.2023г.-91,6879);

- по оплате Переменной арендной платы за март 2023 года в размере 13 297,73 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за апрель 2023 года в размере 13 096,88 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за май 2023 года в размере 11 725 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за июнь 2023 года в размере 9 211,18 рублей;

- по оплате Переменной арендной платы за июль 2023 по 10.07.2023 -3 740,00 рублей.

Итого задолженность по Договору аренды № A-(D-14)-2018 от 15 ноября 2018 года составила 3 229 130 руб. 35 копеек.

«15» ноября 2018 года между АО «РАМО-М», выступающим по договору в качестве исполнителя, и ООО «Сеть Связной» выступающей по договору в качестве заказчика, заключен Договор № 3-(D-14)-2018 на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживанию нежилого помещению, предметом которого является оказание исполнителем комплекса услуг по эксплуатации Здания и обслуживанию Помещения Заказчика и мест общего пользования в Здании, а Заказчик обязуется оплачивать комплекс услуг, оказанных Исполнителем.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что Исполнитель предоставляет комплекс услуг по эксплуатации Здания и обслуживанию Помещения Заказчика и мест общего пользования в Здании (далее - «Общие площади»), а Заказчик обязуется принимать и оплачивать комплекс услуг, оказанных Исполнителем.

Согласно пункта 3.1 договора, расчеты по настоящему договору производятся ежемесячно, авансом за месяц вперед, не позднее 15-го числа каждого месяца, предшествующего расчетному. Размер аванса определяется счетом, выставленным Исполнителем Заказчику. Оплата услуг за первый месяц производится Заказчиком в течение 3 (трёх) банковских дней, с момента подписания Акта приема-передачи Помещения.

Пунктом 3.2 договора стороны определили, что стоимость услуг по настоящему договору рассчитывается по ставке 149,62 (сто сорок девять

целых шестьдесят две сотых) долларов США за 1 кв.м. арендуемого Помещения в год, плюс НДС.

За ООО «Сеть Связной» числится задолженность перед АО «РАМО-М» по оплате услуг по эксплуатации здания и обслуживанию нежилого помещению:

- за апрель 2023 года в размере 9 183,70 рублей;

- за май 2023 года в размере 91 750, 22 рублей (1 137,11 долл. США по курсу ЦБ РФ на 31.05.2023 г.);

- за период с «01» июня 2023 года по «26» июня 2023 года в размере 82 860,15 рублей (985,50 долл. США по курсу ЦБ РФ на 26.06.2023 - 84,0793

руб.)-

Итого задолженность по Договор № 3-(D-14)-2018 на оказание услуг по эксплуатации здания и обслуживанию нежилого помещению 2018 от 15 ноября 2018 года: 183 794 руб. 07 коп.

«15» ноября 2018 года между АО «РАМО-М», выступающим по договору в качестве Исполнителя, и ООО «Сеть Связной», выступающим по договору в качестве Заказчика, заключен Договор № H-(D-14)-2018 на пожарно -техническое обслуживание, предметом которого является оказание исполнителем услуг по пожарно-техническому обслуживанию нежилых Помещений, арендуемых Заказчиком в здании, расположенном по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Александра Покрышкина, дом №34 (далее по тексту - «Здание»), а Заказчик обязуется принимать и оплачивать эти услуги.

Согласно п.3.1. Договора № II-(D-14)-2018 на пожарно - техническое обслуживание от «15» ноября 2018 года, расчеты по настоящему Договору производятся в форме предоплаты ежемесячно в срок до 3 (третьего) числа расчетного месяца.

В соответствии с Дополнительным соглашением от 25 марта 2022 года, с 25 марта 2022 года стоимость услуг по составило 15,64 (пятнадцать рублей 64 коп.) рублей плюс НДС, за 1 квадратный метр Помещения в месяц.

Однако, ООО «Сеть Связной» допущено нарушение договорных условий и норм действующего законодательства РФ.

По состоянию на «03» июля 2023 года за ООО «Сеть Связной» числится

задолженность перед АО «РАМО-М» по Договору № П-(D-14)-2018 на пожарно - техническое обслуживание от «15» ноября 2018 года по оплате платежей:

- за январь 2023 года в размере - 290,71 рублей;

- за февраль 2023 года в размере - 1 426,37 рублей;

- за март 2023 года в размере - 1 426,37 рублей;

- за апрель 2023 года в размере - 1 426,37 рублей;

- за май 2023 года в размере - 1 426,37 рублей;

- за период с «01» июня 2023 года по «26» июнь 2023 года в размере -1 236,19 рублей.

Итого задолженность по Договору № П-(D-14)-2018 на пожарно -техническое обслуживание от «15» ноября 2018 года составила 7 232 руб. 38 коп.

24.08.2023 АО «РАМО-М» направило в адрес ООО «Сеть Связной», претензию исх. 244-ЛД/23 с требованием оплатить задолженность.

Претензия получена ООО «Сеть связной» 01.09.2023г., однако оставлена без ответа и удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

Принимая решение, суд исходил из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с правилами статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно положениям статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Наличие задолженности подтверждено материалами дела. 

Ответчик возражений относительно существа и размера исковых требований не представил, доказательства выполнения последним обязанности по внесению арендных платежей и сопутствующих услуг в полном объеме в материалах дела отсутствуют.

Не оспорив фактические обстоятельства, указанные истцом в исковом заявлении, ответчик принял на себя соответствующий процессуальный риск.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия оплаты (отрицательного факта), на основании статьи 65 АПК РФ бремя доказывания обратного (наличие оплаты) лежит на ответчике.

На основании изложенного суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований и необходимости их удовлетворения в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сеть Связной" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу акционерного общества "Рамо-М" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по оплате Базовой арендной плате по Договору аренды № A-(D-14)-2018 от 15 ноября 2018 года, в сумме 3 178 059, 56 рублей, задолженность по оплате Переменной арендной платы по Договору аренды № A-(D-14)-2018 от 15 ноября 2018 года в сумме 51 070, 79 рублей; задолженность по оплате услуг по эксплуатации здания и обслуживанию нежилого помещению по Договору № 3-(D-14)-2018 от 15 ноября 2018 года в сумме 183 794, 07 рублей; расходы по оплате за пожарно-техническое обслуживание по Договора № П-(Б-14)-2018 на пожарно-техническое обслуживание от 15 ноября 2018 год в сумме 7 232, 38 рублей, возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 40 101 рублей. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

Судья А.Л. Назыков