Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-3148/2022

21 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  18 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  21 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Строй инвест» (адрес:  Россия 196247, 

<

...>, лит. Б, пом.2-Н, офис 7, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;

об урегулировании разногласий,

при участии: 

- от истца: ФИО2 (доверенность от 20.05.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 30.12.2022),

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ФИО4 (доверенность от 28.12.2022), 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Строй Инвест" (далее – истец, Общество) обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права приобретения арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения нежилого помещения 11-Н площадью 38,6 кв. м с кадастровым номером 78:34:0412501:3635, расположенного по адресу: 197349, Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 2, корп. 1, литер А, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 4 259 167 руб.

Определением от 15.02.2022 заявление принято к рассмотрению в общем порядке искового производства судьей Геворкян Д.С.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»  (далее – Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

Определением суда от 11.11.2022 производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения 11-Н, кадастровый номер 78:34:0412501:3635, расположенного по адресу: 197371, Санкт-Петербург, ул. Уточкина, дом 2, корпус 1, литера А, помещение 11-Н, по состоянию и в ценах на 26.08.2021?

Проведение экспертизы поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО5.

После поступления в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено.

В связи с назначением судьи Геворкян Д.С. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, распоряжением заместителя председателя суда от 04.04.2023 дело передано в производство судье Варениковой А.О.

Учреждение, извещенное о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель Общества уточнил требования, просил установить выкупную стоимость имущества в соответствии с заключением эксперта в размере 6 200 000 руб.

Уточнение требований принято судом.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между городом федерального значения Санкт-Петербург в лице Комитета (арендодатель) и ООО «Строй Инвест» (арендатор) был заключен договор аренды №17-А029721 от 29.05.2017 нежилого помещения общей площадью 38,6 кв.м., расположенного по адресу: 197349, 

<

...>, литер А, пом. 11-Н. (Приложение №3, далее - Договор).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения.

12.11.2021 Комитет направил Обществу проект Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права приобретения арендуемого имущества с условием о залоге (далее-Договор купли-продажи) в отношении нежилого помещения нежилого помещения 11-Н площадью 38,6 кв. м., с кадастровым номером 78:34:0412501:3635, расположенного по адресу: 197349, 

<

...>, литер А (далее - Объект). Согласно пункту 2.1 Проекта договора, цена продажи Объекта составляет 6 700 000 руб.

Общество не согласилось с величиной рыночной стоимости Объекта, определенной Комитетом, и обратилось к независимому оценщику. Согласно Отчету об оценке № 208 от 22.11.2021, составленному ООО «Рендер», оценщик ФИО6, член Ассоциации «СРО Свободный оценочный департамент», рыночная стоимость Объекта составляет 4 259 167 руб.

В соответствии с отчетом независимого оценщика, Общество направило в Комитет проекты Договоров купли-продажи, подписанные с учетом протокола разногласий, протокол разногласий к Договору купли-продажи от 23.11.2021 (Приложение №5) и отчет независимого оценщика об оценке Объекта. В сопроводительном письме (Приложение №6) Общество просило рассмотреть представленные документы и принять решение о приватизации Объекта по цене 4 259 167 руб. Документы приняты Комитетом 26.11.2021 за № 05-15-11 -0081121 -0-0.

Письмом № 05-15-110081/21-0-1 от 06.12.2021 Комитет в Учреждения уведомил Общество о невозможности заключения договора купли-продажи на предложенных Обществом условиях.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Комитет предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУИОН в отчете об оценке рыночной стоимости от 26.08.2021 №КО790/00119/2021, а именно: 6 700 000 руб. Однако Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене и периода рассрочки.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУИОН о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика ФИО6, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу: Какова рыночная стоимость нежилого помещения 11-Н, кадастровый номер 78:34:0412501:3635, расположенного по адресу: 197371, Санкт-Петербург, ул. Уточкина, дом 2, корпус 1, литера А, помещение 11-Н, по состоянию и в ценах на 26.08.2021 - поручено эксперту акционерного общества «Региональное управление оценки» ФИО5.

В суд поступило заключение эксперта от 10.01.2023, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 6 200 000  руб.

Согласно положениям части 2 и 3 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки  оцениваются судом как обоснованные. 

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта

С учетом изложенного, пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 6 200 000 руб.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор. 

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. Более того, в рассматриваемом случае результаты проведенной судебной экспертизы фактически подтвердили рыночную цену, предложенную Комитетом на основании отчета ГУИОН.

С учетом изложенного судебные расходы по делу, связанные с оплатой пошлины и несением расходов на оплату экспертизы суд оставляет на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Строй Инвест" и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права приобретения арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения нежилого помещения 11-Н площадью 38,6 кв. м с кадастровым номером 78:34:0412501:3635, расположенного по адресу: 197349, Санкт-Петербург, улица Уточкина, дом 2, корп. 1, литер А, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 6 200 000 руб. НДС не облагается».

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                           Вареникова А.О.