ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва                          Дело №А40-54989/21-41-256

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2022

Решение в полном объеме изготовлено 18.10.2022                                                                

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О. А., при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 01.01.2022 № 1  и ответчика ФИО3. по доверенности от 30.03.2021, ФИО4 по выписке из ЕГРЮЛ, рассмотрев в открытом судебном заседании суда первой инстанции, проведенном в зале судебных заседаний 4010 по адресу: 

<

...>, - дело по иску ФГБОУ ВО «МГУТУ им. К.Г. Разумовского (ПКУ)» (ОГРН 

<

***>) к ЧУ ДПО «Академия русского театра» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 3 347 620 руб. 39 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 3 347 620 руб. 39 коп., в том числе 682 713 руб. 69 коп. арендной платы по договору аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, от 01.04.2019 № 175-142-А, начисленной за период с 27.08.2019 по 30.01.2020, и 2 664 906 руб. 70 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков ее уплаты за период с 27.08.2019 по 28.02.2021.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, от 01.04.2019 № 175-142-А за период с 27.08.2019 по 30.01.2020 ответчик не уплатил  арендную плату за указанный период, что повлекло начисление неустойки.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что в период с 27.08.2019 по 19.12.2019 у ответчика отсутствовала возможность проводить образовательную деятельность в арендованных помещениях в связи с тем, что в здании отсутствовало электричество, отопление и охрана; в период с октября по ноябрь 2019 года в здании проводился капитальный ремонт, письмом от 29.11.2019 ответчик предлагал истцу расторгнуть договор аренды. В письме от 19.12.2019 истец согласился расторгнуть договор с 30.01.2020, однако ответчик фактически освободил помещения 15.11.2019. 

Кроме того, ответчик сослался на то, что неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд  применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 01.04.2019 ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды помещений здания, находящегося в оперативном управлении, № 175-142-А, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения но адресу: 

<

...>, - для введения образовательной деятельности.

Разделом 5 договора установлено, что размер арендной платы без учёта НДС составляет 1 372 020 руб. 40 коп. в год (137 202 руб. 04 коп. с учетом НДС в месяц); внесение арендной платы производится по 9-е число оплачиваемого месяца включительно, а п. 6.2.1 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан перечислить арендодателю пени в размере 0, 7 % от неоплаченной суммы арендной платы, установленной договором или уведомлением арендодателя, за каждый день неоплаты после срока, указанного в договоре или в уведомлении арендодателя.

В соответствии с п. 7.1 договора досрочное прекращение договора допускается по соглашению сторон, оформляется дополнительным соглашением; п. 7.2 договора устанавливает, что договор подлежит досрочному расторжению судом но требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором и законодательством Российской Федерации. 

По акту приема-передачи от 01.04.2019, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, помещения переданы ответчику.

По дополнительному соглашению от 27.08.2019 права и обязанности арендодателя перешли к истцу.

Соглашением от 30.01.2020 стороны расторгли договор аренды.

По акту приема-передачи (возврата) от 31.01.2020 помещения возвращены истцу.

Из расчета истца следует, что за период с 27.08.2019 по 30.01.2020 ответчик не уплатил арендную плату в размере 682 713 руб. 69 коп., что повлекло начисление неустойки, размер которой за период с 27.08.2019 по 28.02.2021 составил 2 664 906 руб. 70 коп.

Претензия от 22.01.2021 № 592, направленная ответчику по почте 25.01.2021, не исполнена.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 620 ГК Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исковое заявление о расторжении договора аренды на основании ст. 620 Кодекса ответчиком не подавалось. 

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон 30.01.2020, из соглашения не следует, что причиной досрочного расторжения договора явилась невозможность использовать арендатором помещения.

Более того,  19.12.2019, то есть в период, когда, по заявлению ответчика, он в течение нескольких месяцев не мог использовать арендованные помещения для ведения в них образовательной деятельности, сторонами заключен договор № 1К на возмещение коммунальных расходов.

С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции решением от 22.07.2021 исковые требования в части основного долга удовлетворил в полном объеме, в части неустойки – частично. Постановлением суда апелляционной инстанции от 14.12.2021 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, однако постановлением суда кассационной инстанции от 11.04.2022 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку, по мнению суда кассационной инстанции, доводы ответчика о невозможности пользоваться арендованным имуществом в период с 12.09.2019 по 15.11.2019 ввиду отсутствия в арендованных помещениях отопления, горячей воды, электричества, охраны, а также отсутствия доступа в здание в вечернее время с 19.00 по 22.00 и в выходные дни, о проведении истцом с ноября 2019 года капитального ремонта здания, в том числе в арендованных ответчиком помещениях, судами не проверены, представленные ответчиком доказательства, в том числе переписка сторон, судами не исследовались и не оценивались, ходатайство ответчика о направлении запроса в коммунальные службы о предоставлении информации с целью определения периода отключения электроэнергии и отопления в помещениях истца судом необоснованно было отклонено (причина, по которой суд кассационной инстанции посчитал, что ходатайство отклонено необоснованно, в постановлении не указана), в связи с чем период, за который должна быть внесена арендная плата, ее размер, а также размер подлежащей уплате неустойки судами достоверно не установлены.

При новом рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции суд установил, что в письме от 12.09.2019 № 28 ответчик сослался на то, что по причине отсутствия в здании электроэнергии и охраны вести образовательную деятельность в арендованных помещениях невозможно, в связи с чем ответчик просит истца плату за аренду вносить с момента подключения электроэнергии при условии наличия охраны.

Факт отсутствия в арендованных помещениях электроэнергии в период с 30.08.2019 до 08.10.2019 следует из представленных в дело актов о введении ограничения режима потребления электрической энергии и о возобновлении подачи электрической энергии.

В письме от 29.11.2019 № 35 ответчик обратился с просьбой расторгнуть договор аренды с 15.12.2019.

В ответ на указанное письмо в адрес ответчика истец направил письмо от 19.12.2019 № 02-12/888, в котором в связи с планируемым в начале 2020 года капитальным ремонтом здания по адресу: 

<

...>, -  предлагал досрочно расторгнуть договор аренды, последним днем аренды считать 30.01.2020; соглашение о расторжении договора аренды подписано сторонами 30.01.2020, в п. 2 соглашения ответчик принял на себя обязательство до 31.01.2020 передать истцу по акту приема-передачи (возврата) арендованные помещения.

Вместе с тем в претензии от 22.01.2020 № 2 ответчик потребовал пересчитать арендную плату, сославшись на то, что с 27.08.2019 не мог использовать арендованные помещения по назначению (для ведения образовательной деятельности) по вине арендодателя.

В последнем абзаце на стр. 4 постановления суд кассационной инстанции указал, что  «риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату». 

Принимая во внимание данное указание суда кассационной, в иске о взыскании арендной платы, начисленной за период с 27.08.2019, и неустойки, начисленной за нарушение срока ее уплаты, суд отказывает.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                                                      О.А. Березова