РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-80863/22-147-614

г. Москва

08 сентября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2022года

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2022 года

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В. единолично

При ведении протокола секретарем ФИО1       

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «ТЕЛЛАКС» (адрес 125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Росреестра по г. Москве (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 03.11.2009, адрес 115191, 

<

...>)

третье лицо – АО «Банк Финсервис» 

о признании незаконным решений, выраженных в уведомлениях от 09.03.2022 г. № КУВД – 001/2021-51317177/15 и от 10.03.2022 г. № КУВД – 001/2021-51323292/6 об отказе  государственной регистрации

при участии:

от заявителя –  ФИО2 (удостов. адвоката № 4393, по дов. от 09.12.2019 г.)

от ответчика – неявка (уведомлён)

от третьего лица – неявка (уведомлён)

УСТАНОВИЛ:

ООО «ТЕЛЛАКС» (далее – заявитель, общество, заемщик, залогодержатель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконным решений, выраженных в уведомлениях от 09.03.2022 г. № КУВД – 001/2021-51317177/15 и от 10.03.2022 г. № КУВД – 001/2021-51323292/6 об отказе  государственной регистрации.

Заявитель в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд  исследовав доказательства, материалы регистрационного дела, выслушав сторон, приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО «ТЕЛЛАКС» является собственником здания трансформаторной подстанции с кадастровым номером 77:01:0003050:1086, расположенного по адресу: 

<

...> (далее по тексту -здание, строение, трансформаторная подстанция, объект недвижимости, объект), о чём 29.07.2008 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним сделана запись регистрации № 77-77-11/070/2008-500. Данный объект недвижимости был приобретен заявителем у ОАО «Московская городская электросетевая компания» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.06.2008 г. № 2073 с целью присоединения к электрическим сетям ОАО «ОЭК» жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Между заявителем (заемщиком) и АО «Банк Финсервис» (кредитором) заключены договора об открытии кредитной линии №05/063/18 от 31.07.2018 г. и №05/129/20 от 25.12.2020 г. (далее по тексту - кредитные договора).

В обеспечение своевременного и надлежащего исполнения денежных обязательств по кредитным договорам между заемщиком (залогодателем) и кредитором (залогодержателем) заключены договора о последующей ипотеке № 06/479/18 от 31.07.2018 г. и № 06/642/21 от 26.11.2021 г. К договору о последующей ипотеке № 06/479/18 от 31.07.2018 г. заключено дополнительное соглашение № 1 от 26.11.2021 г.

В соответствии с п. 1.3 договоров о последующей ипотеке залогодатель передает залогодержателю в залог здание трансформаторной подстанции № 2060, площадью 51,3 м2, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:01:0003050:1086.

02.12.2021 г. обществом и АО «Банк Финсервис» (далее по тексту - третье лицо, банк, залогодержатель) в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее по тексту - Управление, регистрирующий орган) поданы:

а) заявление № MFC-0558/2021-1945541 о государственной регистрации договора о последующей ипотеке № 06/479/18 от 31.07.2018 г. в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.11.2021 г.;

б) заявление № MFC-0558/2021-1946015 о государственной регистрации договора о последующей ипотеке №06/642/21 от 26.11.2021 г.

13.12.2021 г. получено уведомление регистрирующего органа № КУВД-001/2021-51317177/3 о приостановлении государственной регистрации ипотеки в пользу залогодержателя, согласно которому срок осуществления государственной регистрации по заявлению № КУВД-001/2021-51317177 от 02.12.2021 г. (MFC-0558/2021-1945541) приостанавливается до 09.03.2022 г.

14.12.2021 г. получено уведомление регистрирующего органа № КУВД-001/2021-51323292/3 о приостановлении государственной регистрации ипотеки в пользу залогодержателя, согласно которому срок осуществления государственной регистрации по заявлению № КУВД-001/2021-51323292 от 02.12.2021 г. (MFC-0558/2021-1946015) приостанавливается до 10.03.2022 г.

05.04.2022 г. заявителем получено уведомление № КУВД-001/2021-51317177/15 от 09.03.2022 г., из которого следует, что Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки вышеуказанного объекта недвижимости на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

05.04.2022 г. заявителем получено уведомление № КУВД-001/2021-51323292/6 от 10.03.2022 г., из которого следует, что Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации ипотеки вышеуказанного объекта недвижимости на основании ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Не согласившись с указанными отказами, заявитель обратился с настоящим заявлением. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Удовлетворяя требования суд исходил из следующего. 

Согласно ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости) при поступлении документов для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как установлено судом, в Управление представлены Договор о последующей ипотеке № 06/642/21 от 26.11.2021 и Договор о последующей ипотеке № 06/479/18 от 31.07.2018 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 26.11.2021, заключенные между АО «Банк Финсервис» (залогодержатель) и ООО «Теллакс» (залогодатель).

Утверждение регистрирующего органа, содержащееся в уведомлении об отказе № КУВД-001 /2021-51317177/15 от 09.03.2022 г., о том, что заявителем не представлена доверенность от 30.07.2018 г. №77/650-н/77-2018-7-611, подтверждающая полномочия ФИО3. на подписание договора о последующей ипотеке №06/479/18 от 31.07.2018 г. от имени банка, не соответствует действительности.

Нотариально заверенная копия искомой доверенности была приложена к заявлению о предоставлении дополнительных документов от 02.03.2022 г. № MFC-0558/2022-352192-1 (дело № MFC-0558/2021-1946015), и поименована в п.4 описи документов, принятых для оказания государственных услуг (приложение №13 к настоящему заявлению).

В описи, подтверждающей сдачу дополнительных документов, приложенных к заявлению от 02.03.2022 г. № MFC-0558/2022-352265-1 (дело № MFC-0558/2021-1945541) указано, что нотариально заверенная копия доверенности от 30.07.2018 г. находится в деле № MFC-0558/2022-352192

Как следует из п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», вопрос о признании объекта недвижимости самовольной постройкой разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В соответствии с п.3.3 постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 г. № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее по тексту - Постановление № 819-ПП) Государственной инспекцией по контролю за объектами недвижимости города Москвы (далее по тексту - Госинспекция по недвижимости) было проведено обследование земельного участка с адресным ориентиром: 

<

...> вл.40, стр.2, о чем составлен акт от 26.01.2017 г. № 9010248.

Поскольку, с точки зрения Госинспекции по недвижимости, указанный объект обладал признаками самовольного строительства, постановлением Правительства Москвы от 24.07.2018 г. № 761-ПП он был включен под номером 1464 в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и (или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости (приложение 2 к Постановлению № 819-ПП) (далее по тексту - Перечень объектов самовольного строительства).

Полагая, что возведение пристройки к трансформаторной подстанции осуществлено без получения соответствующих разрешений органов государственной власти города Москвы, и, следовательно, данный объект недвижимости является самовольной постройкой, Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ТЕЛЛАКС» о признании пристройки площадью 21,3 м2 в виде помещения №1 (комнаты №1 и №2) к трансформаторной подстанции самовольной постройкой, расположенную по адресу: 

<

...>, отсутствующим.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 29.11.2019 г. по делу №А40-211090/18-133-1608 Правительству  Москвы  и  Департаменту городского имущества города Москвы в удовлетворении иска к ООО «ТЕЛЛАКС» было отказано.

Согласно ч.1 ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу данной нормы права, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда на всей территории Российской Федерации обладают свойством общеобязательности.

Таким образом, утверждение регистрирующего органа о том, что строение обладает признаками самовольной постройки, не соответствует действительности и прямо противоречит обстоятельствам, установленным судебным решением, имеющим для настоящего спора преюдициальное значение.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По смыслу ст.2 Градостроительного кодекса РФ не подпадают под понятие реконструкции работы, в результате которых изменилась площадь здания, при условии, что такое изменение площади не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, не превышает предельных параметров разрешенного строительства, установленных градостроительным регламентом.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как следует из п.3.3 Постановления № 819-ПП, в случае выявления управой района города Москвы, органами исполнительной власти города Москвы, указанными в п.3.2 настоящего Положения, либо Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы в рамках осуществления своей деятельности признаков незаконного (нецелевого) использования земельных участков, указанных в п.2.1 настоящего Положения, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов  недвижимости  города Москвы в  5-дневный  срок проводит  обследование соответствующих земельных участков, по результатам которого составляет один из следующих актов, в числе которых Акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости в случае наличия признаков, указанных в п.2.2 настоящего Положения, с направлением в 3-дневный срок копии данного акта в Департамент городского имущества города Москвы (п.3.3.3 Постановления № 819-ПП).

Пунктом 2.2 Постановления № 819-ПП Правительство Москвы поручило Департаменту городского имущества города при актуализации перечня объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.2 данного постановления (то есть в приложении 2 к Постановлению № 819-ПП), в течение одного месяца с даты актуализации заявлять в суд соответствующие требования.

На основании п.4.3.1 Постановления № 819-ПП Департамент городского имущества города Москвы в 10-дневный срок направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании указанного объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку с приложением всех необходимых документов, в том числе ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении самовольной постройки с целью установления, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан.

Само по себе включение подстанции в Перечень объектов самовольного строительства не является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации ипотеки в пользу банка на объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности.

Поскольку, как указано выше, вступившими в законную силу судебными актами установлено, что трансформаторная подстанция не является самовольной постройкой, то Правительство Москвы должно было по собственной инициативе исключить подстанцию из объектов самовольного строительства путем внесения соответствующего изменения в указанное выше приложение к Постановлению Правительства Москвы № 819-ПП на основании подпункта 4 п.1 ст.24 Закона города Москвы от 08.07.2009 г. № 25 «О правовых актах города Москвы». Согласно п.2 ст.24 данного закона признание правовых актов или их отдельных положений утратившими силу осуществляется правовыми актами того же вида и того же органа государственной власти (должностного лица), принявшего (издавшего) исходные правовые акты.

Решением Московского городского суда от 18.05.2021 г. по делу № За-1397/2021 заявленное ООО «ТЕЛЛАКС» требование было удовлетворено и суд обязал Правительство Москвы опубликовать сообщение о принятии данного решения в течение одного месяца со дня его вступления в законную силу в официальном печатном издании Правительства Москвы - "Вестник Мэра и Правительства Москвы" и разместить его на официальном сайте Правительства Москвы: http://www.mos.ru.

На дату отказа в государственной регистрации ипотеки, спорный объект недвижимости не содержался в действующей редакции Перечня объектов самовольного строительства.

На момент заключения договоров о последующей ипотеке № 06/479/18 от 31.07.2018 г. и № 06/642/21 от 26.11.2021 г. залогодатель не являлся ни собственником земельного участка, на котором расположена трансформаторная подстанция, ни обладал зарегистрированным правом аренды этого земельного участка.

Согласно подпунктам 1 и 2 п.1 ст.5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. 130 ГК РФ (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть предметом ипотеки могут быть только те права на недвижимое имущество, которые зарегистрированы в установленном порядке. Соответственно правила, установленные ч.2 ст.69 Закона об ипотеке, применимы лишь при условии имеющейся у залогодателя возможности с соблюдением требований закона передать в ипотеку земельный участок или право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием. Поэтому заключение договоров ипотеки только на здание в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, и когда у него отсутствуют  зарегистрированные  права на  этот  земельный  участок,  действующему законодательству не противоречит. Следовательно, такие договора ипотеки не являются ничтожными и подлежат государственной регистрации.

Таким образом, в Управление Росреестра по Москве были предоставлены все необходимые документы для осуществления действий по снятию с кадастрового учета указанных объектов, причина отказа, указанная ответчиком, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК суд обязывает Управление Росреестра  по Москве произвести действия по государственному кадастровому учету    по заявлению  от 03.09.2021 КУВД-001/2021-36572093 и  представленным   документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам ст.110, 112 АПК РФ.

Руководствуясь  ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Решения  Управления Росреестра по Москве от 09.03.22  № КУВД-001/2021-51317177/15 и от 10.03.22 № КУВД -001/2021-51323292/6  -  признать незаконным и отменить.

Обязать Управление Росреестра  по Москве произвести действия по регистрации   по заявлениям  от 02.12.21 №  КУВД-001/2021-51317177 и  от 02.12.21 № КУВД -001/2021-51323292 и  представленным   документам в установленном законодательством о регистрации недвижимости порядке и сроки. 

Взыскать  с Управления Росреестра по Москве  в пользу ООО «ТЕЛЛАКС»   6 000 руб. оплаченной госпошлины. 

Решение подлежит исполнению после вступления  в законную силу и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья:

Н.В. Дейна