АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2945/23 

Екатеринбург

20 июня 2023 г.

 

Дело № А76-33182/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Суспициной Л.А., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2022 по делу № А76-33182/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015335-К2017 от 12.05.2017 за период с 29.09.2020 по 31.07.2022 в сумме 3 342 584 руб. 72 коп., пеней по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015335-К-2017 от 12.05.2017 за период с 02.10.2020 по 31.03.2022 в сумме 275 830 руб. 99 коп.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ФК Недвижимость» (далее – общество «ФК Недвижимость»). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2022 исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 решение изменено в части размера взысканной с ответчика в доход федерального бюджета суммы государственной пошлины по иску. С предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины по иску в размере 40 833 руб. 85 коп. В остальной части решение оставлено без изменения. С Комитета в пользу предпринимателя ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований на сумму 32 474 руб. 70 коп. и об отказе в удовлетворении иска в оставшейся части. Заявитель жалобы считает, что судами неправильно применены и неверно истолкованы положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В обоснование доводов кассационной жалобы в данной части предприниматель ФИО1 указывает, что согласно нормам указанной статьи, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), правовой позиции, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, в то время как суды, применяя данную норму, пришли к необоснованному выводу о том, что покупатель объекта перенял права и обязанности на весь земельный участок. Также заявитель жалобы ссылается на то, что в нарушение статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения суда первой инстанции подписана не тем судьей, который рассматривал дело, что, по мнению заявителя, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в силу пункта 5 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом «ФК Недвижимость» (арендатор) был заключен договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 12.05.2017 УЗ № 015335-К-2017 (далее также – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях договора краткосрочной аренды следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 16 642 кв.м, кадастровый номер 74:36:0705001:53, расположенный по адресу: город Челябинск, Курчатовский район, по южной стороне ул. Радонежской, между территорией Успенского кладбища и территорией производственной базы по ул. Радонежской, 6, из земель населенных пунктов (территориальная зона специального назначения), находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства объекта административно-хозяйственного назначения с территорией для хранения автотранспорта.

Согласно пункту 1.5 договора аренды срок его действия составляет три года с даты подписания акта приема-передачи земельного участка к договору.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы определен в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение срока действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (форма № 2) (пункт 2.2 договора аренды).

В силу пункта 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательства.

В приложении к договору аренды (форма № 2) сторонами определен размер и сроки внесения арендной платы.

По акту приема-передачи земельного участка от 17.05.2017 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0705001:53 был передан в арендное пользование обществу «ФК Недвижимость».

Между обществом «ФК Недвижимость» (застройщик) и предпринимателем ФИО1 (инвестор) был подписан договор инвестирования строительства № 1 от 20.09.2018, по условиям которого обществом «ФК Недвижимость» обязалось произвести проектирование и строительство объекта недвижимого имущества: Объект административно-хозяйственного назначения «Похоронное бюро» с территорией хранения автотранспорта (шифр проекта: 276-03-16), расположенного по адресу: город Челябинск, Курчатовский район, по южной стороне ул. Радонежской, между территорией Успенского кладбища и территорией производственной базы по ул. Радонежской, 6, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0705001:53, площадью 16 642 кв.м., предоставленном застройщику по договору УЗ № 015335-К-2017 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 12.05.2017 (пункт 1.1 договора).

На основании пункта 3.2.6 указанного договора застройщик обязан после сдачи объекта в эксплуатацию передать объект инвестору по акту приема-передачи.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.06.2022 № КУВИ-001/2022-86267962 на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0705001:53 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0705001:58.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.06.2022 № КУВИ-001/2022-86346775 объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0705001:58 является нежилым зданием – объектом административно-хозяйственного назначения «Похоронное бюро» с территорией хранения автотранспорта, поставлен на кадастровый учет 18.05.2020.

На основании договора инвестирования строительства № 1 от 20.09.2018 предпринимателю ФИО1 с 29.09.2020 перешло право собственности на указанный объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0705001:58.

Ссылаясь на наличие у предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 12.05.2017 УЗ № 015335-К-2017, Комитет направил в его адрес требование (претензию) от 30.08.2022 № 38459 об оплате задолженности и пени по договору. Данное требование оставлено без удовлетворения ответчиком.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции из доказанности факта наличия у предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате и пеням по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015335-К-2017 от 12.05.2017 в заявленном Комитетом размере. 

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований поддержал. Вместе с тем, установив, что судом первой инстанции было произведено неверное распределение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в данной части.

Самостоятельных доводов относительно правомерности выводов суда апелляционной инстанции в части изменения решения суда первой инстанции и взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 40 833 руб. 85 коп. кассационная жалоба не содержит, в связи с чем проверка законности обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в данной части судом кассационной инстанции не производится (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 12.05.2017 УЗ № 015335-К-2017, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно положениям пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерацией также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерацией, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

С учетом изложенного судами первой и апелляционной инстанций верно установлено, что с момента перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0705001:58 (29.09.2020) к предпринимателю ФИО1 перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:36:0705001:53 по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска от 12.05.2017 УЗ № 015335-К-2017.

Доводы заявителя кассационной жалобы о неверном применении судом первой инстанции норм статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации относительно перехода к ответчику прав на весь земельный участок, ранее арендуемый обществом «ФК Недвижимость», являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и правомерно им отклонены с учетом условий договора инвестирования строительства № 1 от 20.09.2018, из которых не следует, что обществом «ФК Недвижимость» предполагалось возведение на арендуемом земельном участке нескольких объектов, иных объектов, кроме объекта недвижимости с кадастровым номером 74:36:0705001:58. 

Учитывая, что в договоре инвестирования строительства № 1 от 20.09.2018 не содержится условий о том, что с отчуждением ответчику объекта административно-хозяйственного назначения «Похоронное бюро» с территорией хранения автотранспорт к нему переходят права только на часть земельного участка, занимаемого данным объектом, суд апелляционной инстанций, руководствуясь вышеприведенным правовым регулированием, правомерно согласился с выводом суда первой инстанции о полной перемене арендатора в обязательствах по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 015335-К-2017 от 12.05.2017.

При указанных обстоятельствах, в отсутствие в материалах дела доказательств оплаты ответчиком взыскиваемой истцом задолженности по договору аренды, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 29.09.2020 по 31.07.2022 в сумме 3 342 584 руб. 72 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за период с 02.10.2020 по 31.03.2022 в сумме 275 830 руб. 99 коп.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка. 

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке. 

В пункте 6.3 договора аренды согласовано условие, в соответствии с которым за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 18 % годовых от суммы задолженности по арендной плате на день исполнения обязательства.

С учетом изложенного, установив факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в рамках спорного договора, суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет истца и признав его арифметически верным, не усмотрев оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению ответчика и снижения размера заявленной к взысканию неустойки, обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части в полном объеме.

Оснований для несогласия с изложенными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, материалы дела не содержат (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в нарушение статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения суда первой инстанции подписана не тем судьей, который рассматривал дело, что, по мнению заявителя, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции в силу пункта 5 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции. 

В соответствии с частью 3 статьи 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение подписывается судьей, а в случае коллегиального рассмотрения дела - всеми судьями, участвовавшими в принятии решения, в том числе судьей, имеющим особое мнение.

В силу пункта 5 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неподписание решения, постановления судьей или одним из судей либо подписание решения, постановления не теми судьями, которые указаны в решении, постановлении, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Вместе с тем в материалах настоящего дела содержится выполненный на бумажном носителе подлинник резолютивной части решения суда первой инстанции по настоящему делу от 16.12.2022, подписанный судьей, который рассматривал настоящее дело – Тиуновой Т.В.  

Выполненный на бумажном носителе подлинник изготовленного в полном объеме решения суда первой инстанции по настоящему делу от 23.12.2022 также подписан судьей Тиуновой Т.В. 

Размещенные в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекомунникационной сети «Интернет» (система «Картотека арбитражных дел») резолютивная часть решения суда первой инстанции по настоящему делу и решение суда первой инстанции в полном объеме также подписаны судьей Тиуновой Т.В.

Изложенное позволяет суду кассационной инстанции сделать вывод о наличии достаточных оснований полагать, что ошибочное указание в выданной ответчику копии решения суда первой инстанции по настоящему делу иного судьи в качестве подписавшего судебный акт, по сути, является технической ошибкой и при наличии в материалах дела (в том числе электронного) подлинников судебных актов, подписанных судьей, рассмотревшим дело, не может являться безусловным основанием для отмены судебных актов на основании пункта 5 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные приведенные в кассационной жалобе доводы по существу являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку с их стороны, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления, как направленные исключительно на переоценку представленных в материалы дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2022 по делу № А76-33182/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          Л.А. Суспицина 

 

                                                                                      В.А. Купреенков