АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                      Дело № А32-25948/2018

23.07.2024

Резолютивная часть решения изготовлена по результатам рассмотрения дела 22.05.2024

Мотивированное решение изготовлено 23.07.2024

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи М.М. Данько при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.Р. Лебедевой рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

к НАО «Красная поляна», г. Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третье лицо: Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)», г. Москва (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о внесении изменений в договор аренды земельного участка 

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1 – доверенность от 09.01.2024

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 01.01.2024

 

Департамент имущественных отношений Краснодарского края, г. Краснодар обратился в суд  к  НАО «Красная поляна», г. Сочи и просил:

1. В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420021:1066, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420021:1069,23:49:0420021:1070 внести следующие изменения в Договор аренды от 10 февраля 2011 года № 4900000119:

1)         преамбулу изложить в следующей редакции: «Департамент имущественных отношений Краснодарского края в лице ФИО3 - заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, действующего на основании Положения о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановления главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 № 253 «О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности» и приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 02.02.2015 № 105 «О полномочиях по подписанию и утверждению документов департамента имущественных отношений Краснодарского края», именуемый в дальнейшем «департамент, Арендодатель» и непубличное акционерное общество «Красная поляна», (ИНН 

<

***>) (далее - НАО «Красная поляна») в лице ФИО4, генерального директора НАО «Красная поляна», действующего на основании Устава НАО «Красная поляна», именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

2) Разделы 1-9 Договора аренды изложить в следующей редакции:

«1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок, находящийся в государственной собственности Краснодарского края, из земель, населенных пунктов, в границах игорной зоны «Красная поляна» с кадастровыми номерами: 23:49:0420021:1066, площадью 3 074 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок; 23:49:0420021:1067, площадью 6 968 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок; 23:49:0420021:1068, площадью 162 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок; 23:49:0420021:1069, площадью 15 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок; 23:49:0420021:1070, площадью 2 712 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок, (далее - Участки).

В силу закона для Участков установлен вид разрешенного использования: «Развлечения».

1.2.      Фактическое состояние Участков соответствует условиям Договора и целевому назначению.

1.3.      Настоящий Договор является единственным документом, подтверждающим передачу Участков от департамента Арендатору с 10 августа 2016 года.

2. РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

2.1.      Расчет размера арендной платы за Участки изложен в Приложении № 2, Приложении № 3, Приложении № 4, Приложении № 5, Приложении № 6 к настоящему Договору.

Размер арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя определяется в соответствии с порядком, определенным нормативно-правовым актом уполномоченного органа государственной власти Краснодарского края.

2.2.      Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем, если иное не предусмотрено федеральным законодательством, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в следующих случаях:

изменения площади Участков при упорядочении границ, изменении вида разрешенного использования, перевода земельного участка из одной категории в другую;

изменения рыночной стоимости Участков;

изменения применимого законодательства Российской Федерации и Краснодарского края;

в случаях, предусмотренных условиями Договора. 2.2.1. Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельных участков, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор.

2.3.      Арендная плата за Участки, исчисляется в установленном Приложениями к настоящему Договору размере арендной платы со дня передачи Участков, указанного в п. 1.3 Договора, за каждый день использования и вносится Арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.

2.4.      Внесение арендной платы и пени осуществляется по Договору отдельными платежными документами за каждый квартал, раздельно по арендной плате и по пене.   Оплата   арендной   платы   или   пени   одним   платежным   документом по нескольким договорам не допускается. При наличии у Арендатора задолженности по арендной плате, поступающие арендные платежи от Арендатора, зачисляются на погашение данной задолженности, независимо от периода оплаты, указанного в платежном документе.

2.5. Арендная плата и пеня вносятся Арендатором путем перечисления по следующим реквизитам:

Получатель платежа   УФК     по     Краснодарскому     краю     (департамент имущественных отношений Краснодарского края)

ИНН               

<

***>

КПП               230801001

октмо             03726000

КБК                82111105022020041120

расчетный     счет     

<

***>

БИК                040349001

Банк получателя       Южное ГУ Банка России г. Краснодар,

в назначении платежа указывается: вид оплаты (арендная плата/пеня), номер Договора, дата заключения Договора.

В случае изменения указанных реквизитов, Арендодатель направляет Арендатору соответствующее уведомление, на основании которого арендная плата перечисляется Арендатором по уточненным реквизитам. 2.6. Неиспользование Участков Арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3.1.      Арендодатель обязан:

3.1.1.   Передать Арендатору Участки свободными от прав третьих лиц на срок, установленный Договором.

3.1.2.   Возместить Арендатору убытки при расторжении Договора по инициативе Арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

3.1.3.   В случае внесения изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, связанных с изменением арендной платы, письменно уведомить Арендатора о них, приложив новый расчет размера арендной платы.

3.2.      Арендодатель имеет право:

3.2.1.   Получить возмещение убытков, причиненных в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

3.2.2.   Осуществлять контроль за использованием и охраной Участков.

3.2.3.   Приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением условий, установленных Договором.

3.2.4.   В одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования Участками и досрочном расторжении в установленном порядке Договора при следующих существенных нарушениях его условий:

использование Участков не по целевому назначению или разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора;

нарушение Арендатором существенных условий Договора и невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.3 Договора;

невнесение арендной платы в течение двух кварталов;

использование Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

3.2.5.   На беспрепятственный доступ на территорию Участков с целью их осмотра

на предмет соблюдения Арендатором условий Договора.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

4.1. Арендатор обязан:

4.1.1.   В полном объеме выполнять все условия Договора.

4.1.2.   Своевременно вносить арендную плату в полном размере за Участки в соответствии с разделом 2 Договора без выставления счетов Арендодателем.

4.1.3.   В случае изменения размера арендной платы в сторону увеличения, разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже установленного п. 2.3 Договора срока внесения арендной платы. Арендная плата исчисляется и вносится на лицевой счет Договора со дня вступления в силу нормативного правового акта, на основании которого произведен перерасчет ее размера, вне зависимости от срока получения уведомления о перерасчете размера арендной платы от Арендодателя, в случаях указанных в п. 3.1.3 настоящего Договора.

4.1.4.   Представить Арендодателю не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

4.1.5.   Ежегодно по истечении срока последнего платежа, но не позднее 25 декабря, производить с Арендодателем сверку расчетов по арендной плате за Участки с составлением акта сверки.

4.1.6.   Использовать Участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1 Договора.

4.1.7.   Содержать в должном санитарном порядке и чистоте Участки и прилегающую к ним территорию.

4.1.8.   При использовании Участков не наносить ущерба окружающей среде.

4.1.9.   Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической

обстановки и качественных характеристик Участков и устранить за свой счет

изменения, произведенные на Участках без согласия Арендодателя, если такое

согласие было необходимо, по его первому письменному требованию

(предписанию).

4.1.10. Возместить Арендодателю убытки, причиненные в результате своей хозяйственной и иной деятельности.

4.1.11. Вести работы по благоустройству Участков, в том числе посадку зеленых насаждений. Сохранять зеленые насаждения, находящиеся на Участках, в случае необходимости их вырубки или переноса получить разрешение в установленном порядке.

4.1.12. Не допускать начала строительства новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

4.1.13. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на Участки соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через Участки.

4.1.14. Не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

4.1.15. Беспрепятственно допускать на Участки Арендодателя, его законных представителей с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.1.16. При изменении целевого назначения Участков, зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на Участках, обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор и перерасчета размера арендной платы.

 

4.1.17. Письменно, в течение 10 дней, уведомить Арендодателя об изменении своего юридического, фактического адресов или иных индивидуализирующих Арендатора реквизитов.

4.1.18. В случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на Участки другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и индивидуализирующих реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода, а также оригиналы, либо нотариально заверенные копии подтверждающих такое прекращение деятельности или передачу прав документы.

4.1.19. В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам, вносить арендную плату за Участки до дня государственной регистрации права нового правообладателя.

4.1.20. Направить не менее, чем за 90 календарных дней до окончания срока действия Договора, указанного в п. 7.2 Договора, письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора, либо о заключении Договора на новый срок.

4.1.21. При прекращении Договора вернуть Арендодателю Участки

в надлежащем состоянии, т.е. не хуже того, в котором они находились в момент передачи в аренду.

4.1.22. Оплатить за свой счет расходы, связанные с заключением договора и внесением в него изменений и дополнений.

4.1.23. За свой счет выполнять мероприятия по охране окружающей природной среды и требования инспектирующих служб и ведомств по вопросам эксплуатации объектов недвижимости.

4.1.24. Выполнять требования в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и соблюдать установленный статьей 5.1 вышеуказанного Федерального закона особый режим использования земельных участков.

4.1.25. Нести другие обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

4.2.      Арендатор имеет право в соответствии с законодательством:

4.2.1.   Досрочно, по минованию надобности в Участках, расторгнуть Договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора.

4.2.2.   Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на Участках в соответствии с целями и условиями их предоставления.

4.2.3.   На возмещение убытков при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя в случаях, не предусмотренных п. 3.2.4 Договора.

4.2.4.   Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда:

Арендодатель создает препятствия в использовании Участков; 

предоставленные   Участки    имеют   недостатки,    препятствующие    их использованию, о которых Арендатор не знал в момент заключения Договора.

4.2.5.   На заключение договора аренды на новый срок в установленном порядке при условии надлежащего исполнения своих обязанностей и при прочих равных условиях.

4.3.      Арендатор не вправе:

4.3.1.   Передавать арендованные на срок менее чем пять лет Участки в субаренду в пределах срока договора аренды без письменного согласия Арендодателя.

4.3.2.   Нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль Участков без разрешения соответствующих органов.

4.3.3.   Нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через Участки, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.

4.3.4.   Использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.      За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора виновная сторона несёт имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим Договором.

5.2.      За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных Договором, Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки.

 

5.3. Уплата пени в связи с нарушениями условий Договора, а также наложение штрафа уполномоченными органами и должностными лицами в связи с нарушениями действующего законодательства не освобождают Арендатора от обязанности их устранения.

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры и разногласия Сторон, возникшие в связи с исполнением Договора, которые не удалось разрешить путем переговоров, разрешаются в Арбитражном суде Краснодарского края.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1.      Договор вступает в силу (и становится обязательным для сторон) со дня его

государственной регистрации.

7.2.      Срок аренды Участка устанавливается на 49 лет с даты заключения Договора.

7.3.      Окончание срока действия Договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

8. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1.      Действие Договора прекращается по истечении срока аренды Участков.

8.2.      Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию Сторон. Расторжение Договора по обоюдному согласию Сторон по основаниям, указанным в п. 4.2.1 Договора, возможно только при отсутствии у Арендатора задолженности по арендной плате.

8.3.      По требованию одной из Сторон Договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и Договором.

8.4.      Изменения и дополнения условий Договора, оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

8.5.      В случае отказа или уклонения какой-либо стороны от подписания дополнительного соглашения, спор рассматривается в порядке, установленном разделом 6 Договора.

9. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

9.1.      Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия Договора.

9.2.      При досрочном расторжении Договора договор субаренды Участков прекращает свое действие.

9.3.      Договор субаренды Участков, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и направляется Арендодателю для последующего учета в десятидневный срок с даты такой регистрации.

9.4.      При наличии на Участках памятников археологии, Арендатор обязан соблюдать режим их охранных зон.

9.5.      В качестве неотъемлемой части Договора к нему прилагается расчет размера ежегодной арендной платы (Приложение № 2, Приложение № 3, Приложение № 4, Приложение № 5, Приложение № 6).»;

3)         Разделы 10-12 Договора аренды исключить.

4)         Признать утратившим силу Приложение № 1 к Договору аренды.

5)         Приложение № 2 к Договору аренды изложить в новой редакции.

6)         Дополнить Договор аренды Приложением № 3, Приложением № 4,

Приложением № 5, Приложением № 6.

2. Установить, что указанные изменения в Договор аренды от 10 февраля 2011 года № 4900000119 распространяются на правоотношения Сторон возникшие с 10 августа 2016 года.

Истец изменил предмет иска в части подпунктов 5, 6 пункта 1 просительной части искового заявления в соответствии со следующей редакцией: «5) Приложение № 2 к Договору аренды и просит указать их в следующей редакции:

Приложение № 2

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 10 февраля 2011 года                       № 4900000119

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420021:1066 Разрешенное использование ЗУ: Развлечения Площадь ЗУ: 3 074 кв. м категория земель: Земли населенных пунктов Дата государственной регистрации права: 04.07.2017 Рыночная стоимость: с 04.07.2017 по 01.10.2017 - 40 949 000,00 руб. со 02.10.2017 - 55 178 300,00 руб.

 

Сумма АП в соответствии с

приказом Минэкономразвития

России от 01.03.2013

№ 109, руб.

АП = 8зу * С, где:

АП - годовая арендная плата;

8зу - площадь земельного

участка, кв.м;

С - ставка арендной платы за

земли населенных пунктов -

17,22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением

главы администрации (губернатора)

Краснодарского края

от 21.03.2016 № 121 (в ред. от 28.07.2016 № 546),

руб.

АП = Р * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Р - рыночная стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 15%.

Сумма АП в соответствии с

постановлением главы

администрации (губернатора)

Краснодарского края от 21.03.2016

№ 121 (вред, от 26.03.2018 № 118),

руб.

АП = Р * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Р - рыночная стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 15%.

с 10.08.2016 по 31.12.2016

с 01.01.2017 по 03.07.2017

с 04.07.2017 по 01.10.2017

с 02.10.2017 по 31.12.2017

с 01.01.2018 по 26.03.2018

с 27.03.2018 по 31.12.2018

2019 год

20 826,60

26 684,68

1 514 552,05

2 063 517,25

1 927 461,16

6 349 283,84

8 276 745,00

6) Дополнить Договор аренды Приложением № 3, Приложением № 4, Приложением № 5, Приложением № 6 в следующей редакции:

Приложение № 3

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 10 февраля 2011 года       № 4900000119

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420021:1067

Разрешенное использование ЗУ: Развлечения

Площадь ЗУ: 6 968 кв. м

Категория земель: Земли населенных пунктов

Дата государственной регистрации права: 04.07.2017

Рыночная стоимость: с 04.07.2017 по 01.10.2017 - 85 859 000,00 руб.

со 02.10.2017 - 115 069 600,00 руб. Кадастровая стоимость: 248 067 907,36 руб.

Сумма АЛ в соответствии с

приказом Минэкономразвития

России от 01.03.2013

№ 109, руб.

АЛ = 8зу * С, где:

АП - годовая арендная плата;

8зу - площадь земельного

участка, кв.м;

С - ставка арендной платы за

земли населенных пунктов -

17,22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением главы

администрации (губернатора) Краснодарского края

от 21.03.2016 № 121 (в ред. от 28.07.2016 № 546),

руб.

АП = Р * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Р - рыночная стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 15%.

Сумма АП в соответствии с

постановлением главы

администрации (губернатора)

Краснодарского края от

21.03.2016 № 121 (в ред. от 26.03.2018 №118), руб.

АП = Кс * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы -

2,5%.

с 10.08.2016 по31.12.2016

с 01.01.2017 по 03.07.2017

с 04.07.2017 по 01.10.2017

с 02.10.2017 по 31.12.2017

с 01.01.2018 по 26.03.2018

с 27.03.2018 по 31.12.2018

2019 год

47 208,77

60 487,59

3 175 606,85

4 303 287,78

4 019 554,52

4 757 466,72

6 201 697,68

Приложение № 4

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 10 февраля 2011 года                       № 4900000119

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420021:1068

Разрешенное использование ЗУ: Развлечения

Площадь ЗУ: 162 кв. м

Категория земель: Земли населенных пунктов

Дата государственной регистрации права: 04.07.2017

Рыночная стоимость: с 04.07.2017 по 01.10.2017 - 2 817 000,00 руб.

со 02.10.2017 - 4 163 400,00 руб. Кадастровая стоимость: 5 767 365,24 руб.

 

Сумма АП в соответствии с

приказом Минэкономразвития

России от 01.03.2013

№ 109, руб.

АП = 8зу * С, где:

АП - годовая арендная плата;

8зу - площадь земельного

участка, кв.м;

С - ставка арендной платы за

земли населенных пунктов -

17,22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением

главы администрации (губернатора)

Краснодарского края

от 21.03.2016 № 121 (в ред. от 28.07.2016 №

546), руб.

АП = Р * С, где:

АЛ - годовая арендная плата;

Р - рыночная стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 15%.

Сумма АЛ в соответствии с

постановлением главы

администрации (губернатора)

Краснодарского края от 21.03.2016

№ 121 (вред, от 26.03.2018 №118),

руб.

АП = Кс * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 2,5%.

с 10.08.2016 по 31.12.2016

с 01.01.2017 по 03.07.2017

с 04.07.2017 по 01.10.2017

с 02.10.2017 по 31.12.2017

с 01.01.2018 по 26.03.2018

с 27.03.2018 по 31.12.2018

2019 год

1 097,56

1 406,28

104 190,41

155 699,75

145 433,84

110 607,00

144 184,13

Приложение № 5

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 10 февраля 2011 года                     № 4900000119

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420021:1069

Разрешенное использование ЗУ: Развлечения

Площадь ЗУ: 15 кв. м

Категория земель: Земли населенных пунктов

Дата государственной регистрации права: 06.07.2017

Кадастровая стоимость: 534 015,30 руб.

 

Сумма АП в соответствии с приказом

Минэкономразвития России от 01.03.2013

№ 109, руб.

АП = 8зу * С, где:

АП - годовая арендная плата;

8зу - площадь земельного участка, кв.м;

С - ставка арендной платы за земли населенных

пунктов - 17,22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121, руб.

АП = Кс * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 2,5%.

с 10.08.2016 по 31.12.2016

с 01.01.2017 по 05.07.2017

с 06.07.2017 по 31.12.2017

2018 год

2019 год

101,63

131,63

6547,17

13 350,38

13 350,38

Приложение № 6

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 10 февраля 2011 года № 4900000119

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420021:1070

Разрешенное использование ЗУ: Развлечения

Площадь ЗУ: 2 712 кв. м

Категория земель: Земли населенных пунктов

Дата государственной регистрации права: 28.06.2017

Рыночная стоимость: с 04.07.2017 по 01.10.2017 - 36 451 000,00 руб.

со 02.10.2017 - 48 680 400,00 руб. Кадастровая стоимость: 96 549 966.24 руб.

Сумма АП в соответствии с

приказом Минэкономразвития

России от 01.03.2013

№ 109, руб.

АП = 8зу * С, где:

АП - годовая арендная плата;

8зу - площадь земельного

участка, кв.м;

С - ставка арендной платы за

земли населенных пунктов -

17,22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением

главы администрации (губернатора)

Краснодарского края

от21.03.2016№ 121 (в ред. от 28.07.2016 №

546), руб.

АП = Р * С, где: АП - годовая арендная плата; Р - рыночная стоимость, руб.'; С - ставка арендной платы + 15%.   /

Сумма АП в соответствии с

постановлением главы

администрации (губернатора)

Краснодарского края от 21.03.2016

№ 121 (вред, от 26.03.2018 №Ц8),

руб.

АП = Кс * С, где:

АП - годовая арендная плата;

Кс - кадастровая стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 2,5%.

с 10.08.2016 по 31.12.2016

с 01.01.2017 по 27.06.2017

с 28.06.2017 по 01.10.2017

с 02.10.2017 по 31.12.2017

с 01.01.2018 по 26.03.2018

с 27.03.2018 по 31.12.2018

2019 год

18 374,02

22 774,56

1 438 066,85

1 820 513,59

1 700 479,73

1 851 643,19

2 413 749,16

Решением от 27.03.2023, оставленным без изменения постановлением  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.10.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции дал суду первой инстанции следующие обязательные указания. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 N 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи. Согласно части 3 статьи 12 Закона N 244-ФЗ в игорной зоне, создаваемой в соответствии с частью 4.2 статьи 9 данного Закона, в границах земельных участков, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств корпорации, права и обязанности арендодателя указанных земельных участков переходят к органам управления игорными зонами со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании такой зоны. На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края. Приведенные положения Закона N 244-ФЗ суд первой инстанции не принял во внимание, соответствующие обстоятельства применительно к спорным земельным участкам не установил. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы жалобы департамента без учета мотивов, по которым суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Суды также не обсудили вопрос о необходимости привлечения к участию в деле в качестве соответчика территориального органа Росимущества с учетом того, что исковые требования заявлены в отношении определенных земельных участков, названных в договоре аренды от 10.02.2011 N 4900000119 (т. 1, л.д. 1, 3, 9). При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку доводам департамента о наличии оснований для изменения условий договора аренды (в том числе с учетом правовой позиции о разрешении подобных споров, приведенной в судебных актах по делу N А32-25902/2018), после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства. 

На новом рассмотрении суд привлек ответчиком по делу Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 22.05.2024 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (арендодатель) и государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (арендатор) заключили договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 10.02.2011                              № 0000000119/991-910/177, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору в целях размещения олимпийских объектов предоставлены земельные участки общей площадью 18 930 кв. м. Расчет размера арендной платы произведен от кадастровой стоимости участков с применением ставки в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 10.09.2008 N 270 (т. 1, л.д. 18, 23, 24).

На основании договора от 01.03.2011 государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта передала, а общество приняло права и обязанности арендатора земельных участков по договору от 10.02.2011 (т. 1, л.д. 75 - 77).

Дополнительным соглашением от 29.03.2012 N 1 в договор аренды внесены изменения в части кадастровых номеров земельных участков, в качестве объекта аренды названы, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420021:1066, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420021:1069, 23:49:0420021:1070.

На основании дополнительного соглашения от 20.10.2014 N 3 в связи с прекращением с 1 января 2014 года полномочий Краснодарского края как арендодателя в отношении федеральных земельных участков, переданных в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 1 декабря 2007 года N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае приняло на себя права и обязанности арендодателя по договору от 10.02.2011 (т. 1, л.д. 73, 74).

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 N 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи.

Согласно части 3 статьи 12 Закона N 244-ФЗ в игорной зоне, создаваемой в соответствии с частью 4.2 статьи 9 данного Закона, в границах земельных участков, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств корпорации, права и обязанности арендодателя указанных земельных участков переходят к органам управления игорными зонами со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании такой зоны.

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

Перемена стороны в договоре аренды земельного участка по соглашению или в силу нормативного правового акта не прекращает действие этого договора аренды.

Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 24.05.2017 N 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Краснодарского края" произведена государственная регистрации права собственности Краснодарского края на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420021:1066, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420021:1069, 23:49:0420021:1070.

Департамент, указывая на изменение арендодателя названных участков, вида их разрешенного использования, а также размера арендной платы, направил в адрес общества дополнительное соглашение к договору аренды.

Поскольку соглашения о внесении изменений в договор аренды стороны не достигли, департамент обратился с исковым заявлением в арбитражный суд с рассматриваемым в настоящем деле иском.

При принятии решения по делу, суд руководствуется следующим.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что истец просит суд урегулировать разногласия в части изменившихся условий договора аренды: стороны – арендодателя, новых кадастровых номеров земельных участков и других их реквизитов, их вида разрешенного использования, стоимости пользования земельными участками, а также даты, с которой указанные изменения будут для сторон сделки считаться действующими – 10.08.2016 (дата Распоряжения Правительства Российской Федерации от 10.08.2016 N 1697-р о создании игорной зоны "Красная поляна").

Указанные условия договора являются существенными, изменение этих  обстоятельств прямо подпадает под положения пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

Поэтому внесение в преамбулу договора сведений о департаменте в качестве арендодателя прямо соответствует приведенным выше положениям. 

При этом суд считает необходимым указать в преамбуле договора, что департамент наделен полномочиями арендодателя в силу положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с принятием Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р о создании игорной зоны "Красная поляна".

Из представленных в дело актуальных выписок из ЕГРН судом установлено, что поименованные истцом в исковом заявлении земельные участки с указанными в нем кадастровыми номерами, поставлены на кадастровый учет с включением в них площадей земельных участков, указанных в предмете договора от 10.02.2011 №4900000119, в который настоящим решением вносятся изменения.

Таким образом, спорные (вносимые в договор в качестве измененного предмета аренды) земельные участки, являются производными от первоначально арендованных по спорному договору земельных участков.

Поскольку первоначально арендованные земельные участки заменены в сделке на новые, существующие до настоящего времени земельные участки дополнительным соглашением от 01.03.2011, требование департамента о внесении изменений в предмет договора в части кадастровых номеров земельных участков их площадей и адресов следует оставить без удовлетворения.

На дату принятия настоящего решения в выписках из ЕГРН видом разрешенного использования спорных земельных участков указано - «развлечения», а значит, требование истца в этой части подлежит включению в договор в качестве заявленных изменений.

Стороны по делу спорят относительно подхода к определению размера подлежащей оплате арендатором за пользование земельными участками  арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В данном случае департамент, ссылаясь на необходимость изменения методики расчета арендной платы, указывает на включение спорных земельных участков в границы территории игорной зоны, влекущее изменение арендодателя и вида разрешенного использования участков.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 Земельного кодекса Российской Федерации правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09). 

Установление решением суда размера арендной платы по договору аренды служит достижению правовой определенности между сторонами договора и является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 8 статьи 15 настоящего Федерального закона.

В силу части 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXI Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к федеральной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта установлена приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109, с учетом принципов определения арендной платы в размере 17,22 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов; 3,04 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, в размере 7,15 руб./кв. м.

Указанные ставки арендной платы действуют до 1 января 2040 года.

Спорные земельные участки отнесены к федеральному уровню собственности, а значит при расчете арендной платы подлежат применению ставки арендной платы, установленные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109.

Аналогичный правовой подход применен в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2021 № 18-КАД21-13-К4, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу № А32-21100/2018.

В связи с тем, что земельные участки, входящие в предмет договора, являются землями особо охраняемых природных территорий, при расчете арендной платы применению подлежит ставка арендной платы в размере 3,04 руб./кв. м (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу                                № А32-19921/2018, от 28.10.2019 по делу № А32-41210/2017).

Департамент просит указать, что вносимые в договор настоящим решением изменения распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.08.2016.

Абзацем 2  статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Из ходатайства об изменении предмета требований следует, что истец заблуждается относительно подхода к определению размера арендной платы за арендуемые обществом земельные участки.

При этом по расчетам департамента стоимость пользования участками многократно превышает правильный размер арендной платы.

В целях установления определенности в спорных правоотношениях, руководствуясь принципом процессуальной экономии, суд считает необходимым требование истца в этой части удовлетворить, установить, что внесенные судом изменения в договор считаются для сторон действующими с 10.08.2016 – даты, с которой Департамент имущественных отношений Краснодарского края в силу принятого Правительством Российской Федерации Постановления вправе требовать арендную плату в пользу Краснодарского края.

Кроме того истец просит внести в договор изменения других его условий, а также дополнить договор отсутствующими в нем условиями.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Истец мог поставить на разрешение суда вопрос о внесении в договор иных, хотя и не являющихся в силу закона существенными для договоров такого вида условий, но которые, по его мнению, должны быть включены в договор, если бы настоящий спор касался первоначального заключения сделки – преддоговорный спор (последнее предложение пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

В настоящем случае в договор вносятся изменения по правилам пункта 1 статьи 451 ГК РФ – только в части условий договора, без которых, как указано в законе, договор был бы вообще не заключен или заключен на существенно отличных условиях.

Также истец не доказал, что отсутствие в сделке указанных им иных, кроме внесенных настоящим решением в договор условий, нарушаются или были нарушены в прошлом его права, которые нуждаются в судебной защите (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В остальной части иска департаменту следует отказать.

Руководствуясь статьями 167, 170  АПК РФ, суд

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия при заключении сторонами дополнительного соглашения №4 от 09.04.2018 к договору от 10.02.2011 № 0000000119/991-910/177. 

1.                  В преамбуле договора указать: 

«Департамент имущественных отношений Краснодарского края, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» в силу наделения полномочиями частью 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с принятием Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р о создании игорной зоны "Красная поляна".

2.                  Внести в раздел «Предмет договора» условие: «Земельные участки имеют вид разрешенного использования - «Развлечения».

3.                  Дополнить договор условием: «Стоимость пользования земельными участками (арендная плата) рассчитывается в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109 исходя из ставки арендной платы - 3,04 руб. / кв. м.

4.                  Дополнить договор условием: «Вносимые настоящим решением в договор от 10.02.2011 № 0000000119/991-910/177 изменения распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.08.2016».

В остальной части иска отказать.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                     М.М. Данько