299/2018-238783(3) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39; 

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-7596/2018

город Саратов

29 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 декабря 2018 года Полный текст решения изготовлен 29 декабря 2018 года 

Судья Арбитражного суда Саратовской области Большедворская Е.Л.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1  рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по иску  

Общества с ограниченной ответственностью «Бонум Фарм 1» (ОГРН 

<

***>), г.  Саратов,  

к Акционерному обществу «ТАНДЕР» (ОГРН 

<

***>) в лице филиала АО «Тандер»  в г. Саратове,  

третье лицо: ООО «Агроторг», г. Санкт-Петербург, о взыскании убытков, 

при участии в заседании: от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 04.05.2018, от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 26.01.2018г., 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО «Бонум Фарм 1» с исковым  заявлением к АО «Тандер», уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании убытков в  размере 2 255 018 руб., из которых: 2 255 018 руб. - стоимость необходимых ремонтных  работ, 556 000 руб. - упущенная выгода.  

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.  Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.  

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц,  извещенных надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.  

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые  оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.  

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей  67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании  имеющихся в деле доказательств.  

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.  

Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, следуя закрепленному  статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей  123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к  следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, 14.07.2017 года между Обществом с ограниченной  ответственностью «Бонум Фарм 1» (Арендодатель) и Акционерным обществом «ТАНДЕР»  (Арендатор) заключен договор № СрФ/43923/17, в соответствии с условиями которого  Арендодатель обязуется в порядке и на условиях Договора предоставить Арендатору за плату  во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в  дальнейшем «Объект» или «помещение» -часть нежилого помещения общей площадью 347,6  кв.м., входящую в состав нежилого помещения с кадастровым номером 64:48:020358:1247.  расположенного на цокольном этаже здания, по адресу: 

<

...>.  

Положениями указанного договора установлено, что договор заключается на срок по  31.08.2027г. (п. 1.4).  

Арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 100 дней с даты  подписания договора по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными  представителями сторон (п. 3.1 в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2017г.).  

 В акте приема-передачи отражается, помимо прочего, техническое состояние объекта  (п. 3.2).  

Арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работы для подготовки  объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора в  объемах, согласованных с арендодателем.  

Арендатор обязуется согласовать с арендодателем проектную и/или рабочую  документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР).  

Арендодатель вправе предоставить мотивированные возражения.  

Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных  выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри  объекта и др. (п. 3.5).  

При прекращении договора арендатор обязан вернуть объект с учетом нормального  износа и всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объекте с согласия  арендодателя (п. 3.9).  

Арендатор обязуется, в числе прочего, предоставить проект капитального  ремонта/перепланировки в течение 10 дней после подписания договора аренды (п. 4.3.8).  

Пунктом 6.4 договора установлены случаи, при которых арендатор вправе отказаться  от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя  не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.  

Арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном  порядке по причинам, не указанным в п. 6.4 договора с уведомлением арендодателя не менее  чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора (п. 6.5).  

18.10.2017 г. между сторонами подписан Акт приема-передачи недвижимого  имущества, в соответствии с которым указанная часть нежилого помещения была передана  Арендатору. Состояние передаваемых помещений указано как удовлетворительное.  

Планировка помещений на момент передачи Арендатору зафиксирована план-схеме,  приложении № 1 к договору аренды.  

14.11.2017 ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора  аренды на основании п. 6.5 договора.  

16.01.2018г. между ООО «Бонум Фарм 1» и АО «ТАНДЕР», в присутствии эксперта  отдела по экспертизе ТПН Саратовской области ФИО4 был составлен и подписан акт  

приема-передачи (возврата) недвижимого имущества к договору № СрФ/43923/17 от  

14.07.2017 г., в соответствии с которым Арендатор возвратил, а Арендодатель принял  

имущество в следующем состоянии: 1) Напольное покрытие - отсутствует, полы имеют черновой вариант в виде бетона. 2) Потолок - имеет вид шпатлеванных бетонных перекрытий под покраску. 3) Дверные проемы - отсутствуют двери и дверные блоки. 

4) Выявлены следы монтажных/демонтажных работ по перестановке и объединение  

помещений, а именно: 

4.1) Увеличена площадь кабинета № 20 (по плану) за счет переноса стен в сторону  

коридора № 1 (по плану), монтаж перегородок в кабинетах № 20 и № 21, материал - белый  

строительный кирпич; 

4.2) Произведен демонтаж смежных перегородок кабинетов № 15 и № 19, совмещение с  

коридором № 16 (по плану); 

4.3) Совмещены кабинеты № 2, № 3, № 4 и № 5 (по плану) путем демонтажа  

межкомнатных перегородок; 

4.4) Совмещены кабинеты № 8 и № 9 с коридором № 7 (по плану) путем демонтажа  

межкомнатных перегородок; 

4.5) Совмещены кабинеты № 10, № 12. санузел № 11 и коридор № 13 (по плану), путем  

демонтажа межкомнатных перегородок; 

4.6) Произведен демонтаж межкомнатной перегородки смежной со складским  

помещением № 14 и коридором № 16; 

4.7) Произведен демонтаж межкомнатной перегородки смежной с санузлом № 17 и  

коридором № 16 (по плану); 

4.8) Совмещены кабинет № 24, душевая № 23 и коридор № 22 (по плану) путем  

демонтажа межкомнатных перегородок. Монтаж перегородок на месте душевой № 23.  

материал - белый строительный кирпич. 5) Произведен демонтаж розеток, выключателей и светильников. 

6) Демонтированы электропроводка и распределительный щит.  7) Коридор № 1 - отсутствует штукатурка на поверхности стен;  

8) Кабинет № 15 и № 19. складское помещение № 14 и коридор № 16 - отсутствует  

штукатурка на поверхности стен; 

9) В кабинетах № 2, № 3, № 4 и № 5 отсутствует штукатурка на поверхности стен и  

оконных откосах. 

10) Объединенное помещение ( № 8, 9, 7, 6) - произведен монтаж облицовки стен  листами гипсокартона в один слой и шпатлевка гипсокартона.  

11) Объединенное помещение ( № 10. 12, 11)- произведен монтаж облицовки стен  листами гипсокартона в один слой и шпатлевка гипсокартона, монтажные работы выполнены  на 90%.  

12) Помещение с перегородкой ( № 21) - произведен монтаж облицовки стен листами  гипсокартона в один слой и шпатлевка гипсокартона.  

13) Помещение с перегородкой ( № 20) - произведен монтаж облицовки стен листами  металло-нрофиля.  

14) Объединенное помещение ( № 2.3.4.5) - произведен монтаж облицовки стен  листами гипсокартона в один слой и шпатлевка гипсокартона. монтажные работы выполнены  на 60%.  

Таким образом, как отмечает истец, при возвращении помещений ответчиком истцу в  них были обнаружены недостатки, указанные в акте приёма передачи.  

По результатам осмотра, произведенного при приемке помещения в присутствии  представителей арендатора и арендодателя, составлен акт экспертизы № 0084300001 от  16.01.2018 г. Союза «Торгово-Промышленная палата Саратовской области.  

Истец указывает, что в связи с возвратом помещений в состоянии, непригодном для  использования по назначению, ООО «Бонум Фарм 1» будет вынуждено понести расходы в  размере стоимости восстановительных строительных работ, определенных в соответствии с  проведенной по делу экспертизой.  

Наличие недостатков, обнаруженных в помещениях после аренды, влекут  возникновение у ответчика обязанности по возмещению стоимости восстановительных  строительных работ, которыми спорное помещение будет приведено в то состояние, которое  оно имело момент передачи ответчику.  

При этом, то обстоятельство, что впоследствии спорное помещение было вновь  передано в аренду третьему лицу без проведенных восстановительных работ, не исключает  обязанности ответчика по возмещению стоимости данных строительных работ, поскольку их  необходимость вызвана реально причиненным помещению ущербом. Договорные  отношения, возникшие между истцом и новым арендатором, не имеют отношения к вопросу  об исполнении ответчиком своих обязанностей по спорному договору.  

Кроме того, в связи с необходимостью приведения помещения в то состояние, в  котором оно передавалось в аренду ответчику, истец понесет убытки в виде упущенной  выгоды.  

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований указывает, что  арендодатель дал согласие на проведение работ по изменению арендованного помещения.  

Кроме того, как указывает ответчик, истец не представил доказательств,  свидетельствующих об ухудшении состояния арендованного помещения к моменту его  возврата.  

Согласно положениям ст. 606, 615, 622, 623 ГК РФ, по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

 Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с  условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с  назначением имущества.  

 При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю  имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в  состоянии, обусловленном договором.  

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества  являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.  

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия  арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества,  арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих  улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.  

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных  арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не  предусмотрено законом.  

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите  гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских  правоотношений должны действовать добросовестно.  

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего  незаконного или недобросовестного поведения.  

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или  ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не  предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в  результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он  

находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт  2 статьи 393 ГК РФ).  

Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении  убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства,  только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью  достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную  выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов  справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства  (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).  

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная строительно-техническая  экспертиза по определению размера стоимости ремонтных работ для приведения нежилого  помещения общей площадью 347,6 кв.м. по адресу: 

<

...>  в состояние соответствующее договору аренды от 14 июля 2017г., акту приема-передачи от  18.10.2017г., с учетом акта приема-передачи от 16.01.2018г. возврата имущества.  

В целях проведения экспертизы истцом в материалы дела были представлены договор  аренды № 20/2011 от 01.12.2011 г., акт приема-передачи от 01.10.2017 г., договор аренды б/н  от 07.04.2016 г., акт приема-передачи от 01.10.2017 г., дополнительное соглашение от  02.11.2015 г., решение № 1 от 21.10.2015 г., договор аренды № 2/2014 от 21.03.2014 г., акт  приема-передачи от 21.03.2014 г., договор аренды № 12/2011 от 01.06.2011 г., договор аренды   № 9/2013 от 01.11.2013 г., акт приема-передачи от 01.11.2013 г., акт приема-передачи от  01.10.2017 г., договор аренды № 8/2011 от 01.06.2011 г., акт приема-передачи от 01.10.2017 г.,  договор аренды № 1/2016 от 01.01.2016 г., акт приема-передачи от 01.10.2017 г., акт приема- передачи от 01.10.2017 г., акт приема-передачи от 01.10.2017 г.  

Согласно экспертному заключению от 10.07.2018г., стоимость ремонтных работ для  приведения спорного помещения в состояние, соответствующее договору аренды от 14 июля  2017г., акту приема-передачи от 18.10.2017г., с учетом акта приема-передачи от 16.01.2018г.  возврата имущества на момент проведения экспертизы составляет 2 666 216 руб.  

При этом, экспертом для установления количественных и качественных характеристик  исследуемого нежилого помещения были изучены Акты приема передачи к договорам  аренды, представленные в материалы дела:  

1. Акт приема-передачи (пом. № 24 пл. 7,1 кв.м.) к договору аренды б/н от  07.06.2016г.,  

2. Акт приема - передачи (пом. № 20 пл. 18,8кв.м) к договору аренды № 2/2014 от  21.03.2014г.  

3. Акт приема - передачи (пом. № 1 пл. 25,3кв.м) к договору аренды № 9/2013 от  01.11.2013г.  

4. Акт приема - передачи (пом. № 10,11 общей пл. 21,1кв.м) к договору аренды   № 8/2011 от 01.10.2017г.  

5. Акт приема - передачи (пом. № 9,12,31,33,34 пл. 78,2кв.м) к договору аренды   № 1/2016 от 01.01.2016г.  

6. Акт приема - передачи (пом. № 8 пл. 18,8кв.м) к договору аренды № 20/2011 от  01.12.2011.  

7. Акт приема - передачи (пом. № 2,3,4,15 пл. 66,1кв.м) к договору аренды № 12/20 И  от 01.06.2011.  

Судом установлено, что вышеуказанное экспертное заключение составлено с  соблюдением требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при  отсутствии противоречий.  

Ответчик, возражая против представленного экспертного заключения, заявил о  фальсификации актов приема-передачи от 01.10.2017г.  

Судом, с согласия истца, исключен из числа доказательств акт от 01.10.2017г. 

Проверка указанного заявления произведена судом путем допроса лиц, подписавших  акты в качестве свидетелей: ФИО5, ФИО6, ФИО7  

Согласно показаниям допрошенных свидетелей, акты приема передачи действительно  были ими подписаны в указанные в данных актах даты.  

При таких обстоятельствах, судом отказано в удовлетворении заявления ответчика о  фальсификации доказательств.  

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании стоимости  необходимых ремонтных работ в размере 2 255 018,00 руб. подлежат удовлетворению.  

Согласно абзацу 3 пункта 2 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7  упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с  учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота,  если бы его право не было нарушено.  

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором  для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).  

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе  представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и  любые другие доказательства возможности ее извлечения.  

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не  была бы получена кредитором (пункт 3 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).  

В соответствии с пунктом 5 указанного постановления Пленума ВС РФ по смыслу  статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у  него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и  причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства  должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно  размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог  уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).  

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений.  

Истец рассчитал размер упущенной выгоды исходя из ежемесячного размера арендной  платы, равной 278 000 руб. и необходимого срока проведения ремонтных работ - 2 месяца,  что составляет 556 000 руб.  

Между тем, возражая против взыскания упущенной выгоды в виде двухмесячной  арендной платы, ответчик надлежащие доказательства невозможности получения истцом  упущенной выгоды в этом размере в материалы дела не представил.  

Аналогичный правовой подход изложен в Постановлении Арбитражного суда  Поволжского округа от 13.09.2018 N Ф06-36495/2018 по делу N А72-2939/2017.  

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных  требований в полном объеме.  

 При распределении расходов по уплате государственной пошлины суд  руководствуется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу  которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного 

процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,  

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Акционерного общества «ТАНДЕР» в пользу Общества с ограниченной  ответственностью «Бонум Фарм 1» упущенную выгоду в размере 556 000,00 руб., стоимость  необходимых ремонтных работ в размере 2 255 018,00 руб.  

Взыскать с АО «ТАНДЕР» в доход федерального бюджета государственную пошлину  в размере 37 055,00 руб.  

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении  месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.  

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном  порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия  решения.  

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

 Направить копии судебного акта лицам, участвующим в деле, в соответствии с  требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу  судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области  - http://www.saratov.arbitr.ru и в информационных киосках, расположенных в здании  арбитражного суда.  

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области Е.Л. Большедворская