ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6591/2024, 18АП-6594/2024

Дело № А07-170/2023

12 сентября 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаптевой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ФИО1, общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 по делу № А07-170/2023.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседания), приняли участие представители:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 28.12.2023, паспорт, диплом) после перерыва;

общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» – ФИО3 (доверенность от 31.12.2024, паспорт, диплом) до и после перерыва;

ФИО1 – ФИО4 (доверенность от 22.02.2024, паспорт) до и после перерыва.

 

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – истец, ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» (далее – ответчик, агрофирма «Удряк»):

- 771 570 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате за период 16.11.2021 по 15.08.2022;

- 509 863 руб. 35 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период 02.12.2021 по 15.08.2022;

- 4 529 521 руб. 16 коп. пени за нарушение сроков возврата земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 за период с 15.08.2020 по 15.08.2022;

- об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Урожай», акционерное  общество «Российский сельскохозяйственный банк» и ФИО1 (далее – третьи лица, ООО «СХП «Урожай» и ФИО1).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 (резолютивная часть оглашена 15.08.2023) отказано в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика 771 570 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате и 509 863 руб. 35 коп. пени за просрочку внесения арендной платы в связи с добровольным удовлетворением указанных требований после подачи иска. В оставшейся части исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 288 181 руб. 94 коп. пени за нарушение срока возврата земельного участка, обязал ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

С вынесенным решением не согласились ответчик и третье лицо - ФИО1, обжаловав его в апелляционном порядке.

Доводы апелляционных жалоб сводятся к необоснованному рассмотрению требований об обязании возвратить земельный участок и взыскании неустойки за нарушение срока возврата земельного участка в порядке искового производства. Апеллянты полагают, что соответствующие требования должны были быть рассмотрены в деле о банкротстве агрофирмы «Удряк». При указанных обстоятельствах, по мнению подателей жалоб, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о прекращении действия договора аренды. Более того, с учетом возобновления договора аренды на неопределенный срок, что установлено в деле № А76-22396/2021, непрерывного использования земельного участка, неполучения от истца уведомления об отказе от договора аренды и отсутствия задолженности по арендной плате, включая пени, законных оснований для возврата земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 и начисления неустойки не имелось. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 решение суда от 22.08.2023 изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

«Исковое заявление ТУ Росимущества в части требований об обязании агрофирмы «Удряк» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 и о взыскании с агрофирмы «Удряк» 4 529 521 руб. 16 коп. неустойки за нарушение срока возврата земельного участка оставить без рассмотрения.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с агрофирмы «Удряк» в доход федерального бюджета 25 814 руб. государственной пошлины по иску».

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2024 постановление апелляционного суда от 23.11.2023 в части оставления без рассмотрения искового заявления ТУ Росимущества об обязании агрофирмы  «Удряк» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 и о взыскании с агрофирмы «Удряк» 4 529 521 руб. 16 коп. неустойки за нарушение срока возврата земельного участка отменено. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В остальной части постановление апелляционного суда от 23.11.2023 оставлено без изменения.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 апелляционные жалобы ФИО1, агрофирмы «Удряк» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 по делу № А07-170/2023 приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании на 10.06.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2024 судебное разбирательство отложено на 08.07.2024.

Определением от 05.07.2024 в составе суда произведена замена судьи  Камаева А.Х. , находящегося в трудовом отпуске, судьей Соколовой И.Ю. 

Рассмотрение дела начато сначала.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2024 судебное разбирательство отложено на 15.08.2024. Суд предложил истцу представить: реестры о направлении в адрес ответчика писем от 29.06.2020 № 02-АА-05/5980 (т.1, л.д. 35-36) и от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 (т.1, л.д. 37-38); отчеты об отслеживании почтовой корреспонденции с указанными письмами (с обязательным указанием почтовых идентификаторов); пояснения о дате вручения соответствующих писем ответчику (пояснения подтвердить документально).

Определением от 14.08.2024 в составе суда произведена замена судьи Соколовой И.Ю., находящейся в трудовом отпуске, судьей Колясниковой Ю.С.

Рассмотрение дела начато сначала.

Во исполнение определения суда ТУ Росимущества представлены письменные пояснения с приложением дополнительных доказательств - копий списков заказных писем, поданных в ФГУП «Почта России» от 10.07.2020 (штамп Почты России от 13.07.2020) и 24.02.2022 (штамп Почты России от 25.02.2022), внутренних почтовых отправлений от 13.07.2022 (штамп Почты России от 13.07.2020) и 25.02.2022, почтовых квитанций от 13.07.2020 (45000048493928, 45000048494376, 45000048493898) и 25.02.2022 (45000067139432), отчетов об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 45000048493768, 45000067139401 (вх.№ 46885 от 12.08.2024); сопроводительное письмо с приложением дополнительных доказательств – копий уведомления истцом агрофирмы «Удряк» и ФИО1 со списками заказного письма, поданных в ФГУП «Почта России» от 24.02.2022 (штамп Почты России от 25.02.2022) и внутренних почтовых отправлений от 25.02.2022, почтовой квитанции от 25.02.2022 (45000067139432), отчета об отслеживании отправления почтовым идентификатором 45000067139401, письма истца «О рассмотрении обращения», адресованного агрофирме «Удряк» и ФИО1 со списками заказного письма, поданных в ФГУП «Почта России» от 10.07.2020 (штамп Почты России от 13.07.2020) и внутренних почтовых отправлений от 13.07.2020 (штамп Почты России от 13.07.2020), почтовых квитанций от 13.07.2020 (45000048493928, 45000048494376, 45000048493898), отчета об отслеживании отправлений с почтовым идентификатором 45000048493768, скриншоты писем от 29.06.2020 и 18.02.2022 (вх.№ 40686 от 11.07.2024).

Документы приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; истец и третье лицо - ООО «СХП «Урожай» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представители ТУ Росимущества - ФИО2 и ФИО5, заявившие ходатайства о проведении судебного заседания посредством применения систем веб-конференции, подключение не обеспечили.

С учетом того, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудио сигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителям ТУ Росимущества обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не была реализована по причинам, находящимся в сфере контроля данной организации, явка представителей истца не признана обязательной, суд апелляционной инстанции не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания, судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей истца по делу.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании представители апеллянтов доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержали.

В судебном заседании 15.08.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 29.08.2022 до 14 час. 00 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением от 28.08.2024 в составе суда произведена замена судьи Жернакова А.С., находящегося в трудовом отпуске, судьей Камаевым А.Х.

Рассмотрение дела начато сначала.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в составе председательствующего судьи Аникина И.А., судей Камаева А.Х., Колясниковой Ю.С., в  присутствии представителей сторон, принявших участие в судебном заседании до объявления перерыва, а также явившегося после перерыва представителя истца (участие посредством веб-конференции).

Представитель истца, ссылаясь на необоснованность доводов апелляционных жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 04.07.2005 между администрацией Чишминского района Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью агрофирма «Чишминская» на основании постановления  администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 30.05.2005 №427-П заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26, сроком на 15 лет (до 25.05.2020) (т.1, л.д. 15-18).

Земельный участок передан в пользование по акту от 04.07.2005 (т.1, л.д. 19).

В соответствии с дополнительным соглашением  от 01.11.2012 № 1 в преамбулу договора внесены изменения, в соответствии с которыми сторонами названного договора являются ТУ Росимущества и закрытое акционерное общество Аграрная фирма «Удряк» (т.1, л.д. 23-27).

Дополнительным соглашением от 27.03.2015 № 2 в договор внесены изменения в части указания наименования арендатора – общество с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» (т.1, л.д. 28-29).

Арендуемый земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:26  относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 891 400 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Чишминский р-н, Сафаровский с/с, д. Удряк (выписка из ЕГРН - т.1, л.д. 41-48).

В отношении названного участка зарегистрировано право собственности Российской Федерации на основании постановления Главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 19.02.2001 № 166, осуществлена государственная регистрация договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80 в пользу общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» (с учетом преобразования) на срок с 29.08.2005 на 15 лет (до 25.05.2020), запись регистрации 02-04-22/005/2005-424 от 29.08.2005. 

Также в отношении земельного участка имеется запись об ипотеке на основании договора о залоге права аренды земельных участков от 26.03.2015 №156200/0031-6.5, договора уступки прав (требований) от 01.06.2022                          № UP226200/0004, номер регистрации 02:52:000000:26-02/125/2002-3, дата регистрации 06.07.2022, срок действия с 06.04.2015 по 25.12.2016, залогодержателем являлось акционерное  общество «Российский сельскохозяйственный банк», после уступки прав (требований) по договору от 01.06.2022 – ФИО1, залогодателем – агрофирма «Удряк».

Пунктом 6.4 договора установлена обязанность арендатора возвратить земельный участок в течение 10 дней с момента его прекращения. 

Поскольку 25.05.2020 срок действия договора аренды истек, ТУ Росимущества направило в адрес агрофирмы «Удряк» письмо от 29.06.2020 02-АА-05/5980 об отказе в продлении срока действия договора с приложением акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 для подписания и возврата экземпляра (т.1, л.д. 35-36).

 Письмом от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 ТУ Росимущества уведомило агрофирму «Удряк» о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 с 26.05.2020 и необходимости возврата земельного участка в его адрес по акту приема-передачи.

Также в адрес агрофирмы «Удряк» ТУ Росимущества направило претензию от 01.11.2022 № 02-ФЛ-04/12227 в связи с неуплатой арендной платы и пени (т.1, л.д. 39-40).

Ссылаясь на не подписание соответствующего акта, не возврат земельного участка, наличие задолженности по арендной плате и нарушение срока внесения арендной платы, ТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, приняв во внимание факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате в сумме 771 570 руб. 69 коп. за период с 16.11.2021 по 15.08.2022, а также 509 863 руб. 35 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период 02.12.2021 по 15.08.2022 (платежи от ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Урожай» за ООО Аграрная фирма «Удряк» по платежным поручениям от 22.02.2023 № 553 и от 31.05.2023 № 3174  - т.1, л.д. 63; т.4, л.д. 14), пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В соответствующей части решение суда первой инстанции фактически никем не оспаривается, а потому с учетом части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» судом апелляционной инстанции не проверяется.

Отклоняя ходатайство ответчика об оставлении без рассмотрения искового заявления в оставшейся части (т.1, л.д. 140-144), суд первой инстанции указал, что право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов. Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

В связи с этим, признав наличие правовых оснований для отказа истца от договора аренды после его возобновления на неопределенный срок с учетом выводов суда апелляционной инстанции в постановлении от 14.01.2022 по делу № А07-22396/2021 (т.4, л.д. 17-20), направление ТУ Росимущества 29.06.2020 сообщения в адрес агрофирмы «Удряк» о невозможности продления договора на новый срок, направление письма от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 о прекращении арендных отношений и возврате земельного участка, суд первой инстанции удовлетворил требование ТУ Росимущества об обязании агрофирмы «Удряк» возвратить по акту приема-передачи спорный земельный участок.

Также суд удовлетворил иск в части взыскания с ответчика в пользу истца 3 288 181 руб. 94 коп. неустойки (вместо 4 529 521 руб. 16 коп. заявленных истцом) по пункту п. 8 дополнительного соглашения от 01.11.2012 № 1 к договору аренды за нарушение срока возврата арендованного земельного участка, произведя перерасчет пени за период с 30.09.2020 (29.06.2020 плюс 3 месяца согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) по 15.08.2020.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, принял во внимание, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.09.2021 агрофирма «Удряк» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство. 

Суд посчитал, что заявленное ТУ Росимущества требование об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 подлежит рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) № А07-34278/2018 агрофирмы «Удряк».

Апелляционный суд также указал, что отклоняя ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, суд первой инстанции также не учел, что согласно сведениям из ЕГРН спорный земельный участок обременен залогом, установленным в пользу третьего лица – ФИО1. Оставляя без рассмотрения соответствующие требования, суд указал, что переданные по договору уступки ФИО1 требования акционерного общества «Россельхозбанк» определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.01.2020 по делу                                 № А07-34278/2018 включены в третью очередь реестра требований кредиторов агрофирмы «Удряк», как обеспеченные залогом имущества, то есть ФИО1 имеет статус залогового кредитора в деле о банкротстве. 

То есть позиция Арбитражного суда Республики Башкортостан по настоящему дела, как указал суд апелляционной инстанции, противоречит нормам права и разъяснениям, а также позиции самого суда в определении от 06.12.2022 по делу № А07-33050/2021. 

Относительно требования ТУ Росимущества о взыскании с агрофирмы «Удряк» 4 529 521 руб. 16 коп. пени за нарушение сроков возврата земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 за период с 15.08.2020 по 15.08.2022 суд апелляционной инстанции отметил, что указанное требование является производным от требования об обязании ответчика возвратить земельный участок, обоснованность соответствующего требования не может быть проверена без проверки наличия либо отсутствия правовых оснований для возвращения спорного земельного участка, оценка которым должна быть дана в деле о банкротстве общества.

Отменяя постановление апелляционного суда в части оставления без рассмотрения искового заявления ТУ Росимущества об обязании агрофирмы «Удряк» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 и о взыскании с агрофирмы «Удряк» 4 529 521 руб. 16 коп. неустойки за нарушение срока возврата земельного участка, и направляя дело в отмененной части на новое рассмотрение в арбитражный апелляционный суд, суд кассационной инстанции указал, что заявитель кассационной жалобы утверждает, что дважды (в 2020 и в 2022) отказался от договора аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80. Соответственно, в силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем случае право аренды земельного участка не могло рассматриваться в качестве актива ответчика, который общество могло включить в конкурсную массу, а затем ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов. Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве.

Указанные доводы ТУ Росимущества признаны судом кассационной инстанции заслуживающими внимания.

Суд кассационной инстанции отметил, что при новом рассмотрении дела в отмененной части суду апелляционной инстанции следует дать оценку тому обстоятельству, что письмом от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 ТУ Росимущества уведомило агрофирму «Удряк» о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 с 26.05.2020 и необходимости возврата акта приема-передачи земельного участка в адрес ТУ Росимущества, которое по своей природе должно расцениваться как отказ от исполнения договора. Для проверки расчета неустойки за нарушение срока возврата земельного участка требуется установление точной даты расторжения договора. 

Повторно рассматривая апелляционные жалобы, коллегия судей, учитывая указания Арбитражного суда Уральского округа в постановлении от 16.04.2024 по настоящему делу, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 того же Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2020 г., положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 был заключен 04.07.2002 без проведения торгов, сроком до 25.05.2020 (т.1, л.д. 15-18).

Пунктом 10.3 договора установлено, что по истечении срока действия договора, указанного в п. 1.1 договора и неполучения от арендатора письменного заявления о продлении срока действия настоящего договора, договор считается расторгнутым и его действие прекращается.

Судебной коллегией установлено, что агрофирма «Удряк» 29.05.2020 обратилась к ТУ Росимущества с заявлением о продлении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 04.07.2005 № 80.

Письмом от 29.06.2020 ТУ Росимущества отказало агрофирме «Удряк» в продлении срока действия договора в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка (до 25.05.2020) и неоднократного нарушения условий п. 4.5 договора, приложив акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 для подписания и возврата экземпляра. 

Направление письма от 29.06.2020 подтверждается списком заказных писем от 10.07.2020 (содержит штамп Почты России от 13.07.2020), списком внутренних почтовых отправлений от 13.07.2020 (ШПИ 45000048493768), отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45000048493768 о том, что 13.07.2020 принято в отделение связи и 21.07.2020 вручено адресату.

Таким образом, письмо о невозможности продления договора направлено истцом в адрес ответчика только 13.07.2020, то есть после возобновления договора на неопределенный срок.

Материалы дела не содержат доказательств подписания сторонами соглашения о расторжении договора.

Напротив, ответчик продолжил пользоваться земельным участком. 

В свою очередь, истец действий по возврату из аренды ответчика земельного участка не предпринимал.

Таким образом, совместные действия сторон свидетельствуют о том, что отказ истца от продления договора фактически не состоялся, цель письма от 29.06.2020 не достигнута, ответчик продолжил использовать арендованный земельный участок, истец против такого пользования не возражал.

Отдельно суд апелляционной инстанции отмечает, что для ТУ Росимущества имеется вступивший в законную силу судебный акт – постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2022 по делу № А07-22396/2021, в котором сделаны выводы о том, что действие договора аренды земельного участка возобновлено на неопределенный срок; сведений о реализации права на отказ от такого договора материалы дела не содержат; при сохранении действия договора, у ТУ Росимущества на основании одностороннего заявления, не имелось права на погашение записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Выводы суда апелляционной инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не исключены из постановления судом кассационной инстанции. Так, постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2022 постановление суда апелляционной инстанции от 14.01.2022 оставлено без изменения, кассационная жалоба ТУ Росимущества – без удовлетворения. При этом подателем кассационной жалобы отдельно приводились доводы о том, что срок договора аренды истек 25.05.2020, а соглашение о его продлении между сторонами достигнуто не было, а потому выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор действующий, не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Суд кассационной инстанции отметил, что установив, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:26 был заключен 04.07.2002 без проведения торгов, сроком до 25.05.2020, учитывая, что общество «Аграрная фирма «Удряк» 29.05.2020 обратилось к Территориальному управлению Росимущества с заявлением о продлении договора, а сообщение о невозможности продления направлено в адрес общества только 29.06.2020, то есть после возобновления договора, соглашение о расторжении договора сторонами не подписано, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка № 80 от 04.07.2005 не прекращен, действие данного договора возобновлено на неопределенный срок., в связи с чем у Управления Росреестра не имелось права на погашение записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Более того, в постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу от 16.04.2024 отмечено, что при новом рассмотрении дела для цели оценки факта прекращения арендных правоотношений следует учесть письмо ТУ Росимущества от 18.02.2022.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение договора допускается по соглашению сторон. 

В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из системного толкования указанных норм следует, что при одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма, хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 № 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Письмом от 18.02.2022 № 02-ФЛ-04/1413 ТУ Росимущества уведомило агрофирму «Удряк» о прекращении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 с 26.05.2020 и необходимости возврата акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:52:000000:26 в адрес ТУ Росимущества.

Направление письма от 18.02.2022 подтверждается списком заказных писем от 24.02.2022 (содержит штамп Почты России от 25.02.2022), списком внутренних почтовых отправлений от 25.02.2022 (ШПИ 45000067139401), отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 45000067139401 о том, что 25.02.2022 принято в отделение связи и 14.03.2022 вручено адресату.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, документально подтверждено волеизъявление арендодателя на прекращение договора аренды, доведенное до арендатора в установленном порядке 14.03.2022, а потому определение судом первой инстанции соответствующего события датой 29.06.2020 нельзя признать обоснованным.

Руководствуясь приведенными нормами права и разъяснениями, установив, что реализуя свое право, ТУ Росимущества в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило арендатора о его расторжении, судебная коллегия пришла к выводу, что договор прекратил свое действие 14.06.2022 (по истечении трех месяцев с даты получения письма от 18.02.2022 – 14.03.2022).

Указание в письме от 18.02.2022 ТУ Росимущества даты прекращения отношений из договора с 26.05.2020 не имеет правового значения, поскольку исходя из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, односторонний отказ от договора влечет прекращение обязательств на будущее время.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем доказательства освобождения земельного участка и передачи его ТУ Росимущества ответчиком не представлены (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом прекращения между сторонами арендных отношений и волеизъявления истца на освобождение земельного участка, у агрофирмы «Удряк» отсутствуют законные оснований для занятия спорного земельного участка, в силу чего требования ТУ Росимущества об обязании агрофирмы «Удряк» возвратить земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 по акту приема-передачи являются обоснованными.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 8 дополнительного соглашения к договору аренды в случае нарушения сроков возврата арендованного участка арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки в размере 0,5% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Сумма начисленных пени по пункту 8 дополнительного соглашения за период с 15.08.2020 по 15.08.2022 по расчету истца составила 4 529 521 руб. 16 коп.

Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен и признан подлежащим корректировке в части определения начальной даты нарушения срока возврата арендованного участка. 

Как было установлено выше, договор аренды земельного участка от 04.07.2005 № 80 расторгнут с 14.06.2022 (по истечении трех месяцев с момента получения агрофирмой «Удряк» письма от 18.02.2022 – 14.03.2022).

Пунктом 7 дополнительного соглашения от 01.11.2012 № 1 раздел 9 «Изменение договора» заменен на раздел «Изменение и прекращение договора» и изложен в разделе 6 в следующей редакции: при прекращении договора арендатор обязан возвратить участок арендодателю в течение 10 дней с момента его прекращения (п. 6.4). 

Соответственно, период, за который подлежат начислению пени (штраф) за нарушение срока возврата земельного участка составляет с 25.06.2022 (следующий день, с учетом условий п. 7 дополнительного соглашения от 01.11.2012 № 1) по 15.08.2022.

По расчету судебной коллегии сумма пени за период с 25.06.2022 по 15.08.2022 составляет 580 661 руб. 65 коп. (2 233 314 руб. 03 коп. х 52 дн. х 0,5%).

При таких обстоятельствах, требование о взыскании пени за нарушение срока возврата арендованного участка подлежит частичному удовлетворению в размере 580 661 руб. 65 коп.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует изменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть относятся на стороны пропорционально удовлетворенной (неудовлетворенной) части иска.

Так, государственная пошлина по иску о взыскании 5 810 955 руб. 20 коп. и обязании возвратить земельный участок, исчисленная в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 58 055 руб. (52 055 руб. + 6 000 руб.).

ТУ Росимущества освобождено от уплаты государственной пошлины. 

С учетом принципа пропорциональности 22 681 руб. (16 681 руб. + 6 000 руб.) государственной пошлины с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета с учетом положений части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отношении судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции положение абзаца второго части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса о пропорциональности не применяется, в связи с чем расходы ФИО1 в сумме 3 000 руб., подтвержденные чеком по операции от 13.10.2023, и агрофирмы «Удряк» в сумме 3 000 руб., подтвержденные чеком-ордером от 19.09.2023 (операция 4170), подлежат возмещению за счет истца, как проигравшей стороны в суде апелляционной инстанции, поскольку доводы апелляционных жалоб в части неправильного исчисления неустойки за нарушение срока возврата земельного участка нашли свое подтверждение.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.08.2023 по делу № А07-170/2023 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:26 по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан 580 661 руб. 65 коп. неустойки за нарушение срока возврата земельного участка.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» в доход федерального бюджета 22 681 руб. государственной пошлины по иску».

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу ФИО1 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью Аграрная фирма «Удряк» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.А. Аникин 

 

Судьи:                                                                         А.Х. Камаев

 

                                                                                     Ю.С. Колясникова