ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-61918/2016

Дело № А40-97883/16

г. Москва

23 января 2017 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2017 г. 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семикиной О.Н.,

судей: Алексеевой Е.Б., Левиной Т.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Валежной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛОГИСТИКА», 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2016 

по делу № А40-97883/16, принятое судьей Яниной Е.Н. (шифр судьи: 28-833) 

по иску общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛОГИСТИКА» (ОГРН 

<

***>, адрес: 105005, 

<

...>)

к акционерному обществу «Нефтегазпромстрой» (ОГРН 

<

***>, адрес: 101000, 

<

...>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Экономикс-банк», ОАО «ЭЛГАД ИНВЕСТ», ФГБ НИУ «Совет по изучению производительных сил», ООО «Юридический центр «Советник права», ФИО1, ФИО2, АНО «Экспертный центр дорожного развития и автомобилизации», ООО «Кентавр Холдинг»

о взыскании денежных средств

о признании договора управления незаключенным 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 по доверенности от 28.12.2016, ФИО4 по доверенности от 05.12.2016;

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 05.05.2016;

от АНО «Экспертный центр дорожного развития и автомобилизации»:ФИО6 по доверенности от 14.09.2016;

от ООО «Юридический центр «Советник права»: ФИО7 по доверенности от 01.12.2015;

от ОАО «ЭЛГАД ИНВЕСТ»: ФИО8 по доверенности от 09.02.2016,

от иных третьих лиц не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЛОГИСТИКА» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу «НЕФТЕГАЗПРОМСТРОЙ» о взыскании задолженности в размере 606.827 руб. 25 коп., состоящей из основного долга по оплате за техническое обслуживание с 01.10.2015 г. по 11.04.2016 г. в размере 593.409 руб. 60 коп. и пени за просрочку платежа за период с 11.11.2015 г. по 11.04.2016 г. в размере 13.417 руб. 65 коп.

В рамках дела А40-129390/16-137-1109 были заявлены требования ОАО «Нефтегазпромстрой» к ООО УК «Логистика» о признании договора управления общим имуществом здания № ДМ-3/15 от 01.10.2015 г. между ООО №К «Логистика» и ОАо «Нефтегазпромстрой» незаключенным.

13.07.2016г. определением суда дела №А40-129390/16-137-1109 и №А40-97883/16-28-883 объединены в одно производство с присвоением делу №А40-97883/16-28-883.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Экономикс-банк» (101000,

<

...>), ОАО «ЭЛГАД ИНВЕСТ» (129081,

<

...>), ФГБ НИУ «Совет по изучению производительных сил» (117997,

<

...>), ООО «Юридический центр «Советник права» (101990,

<

...>,СТР.1), ФИО1 (

<

...>.), ФИО2 (

<

...>.), АНО «Экспертный центр дорожного развития и автомобилизации» (101000, 

<

...> Д.46,СТР. 1), ООО «Кентавр Холдинг» (101000, 

<

...>).

Исковые требования ООО Управляющая компания «Логистика» мотивированы тем, что являясь управляющей компанией многоквартирного дома по адрес: 101000, Москва, ул. Мясницкая, д.46, стр.1, истец своевременно и в полном объеме оказал услуги по техническому обслуживанию собственникам помещений, однако ответчик оказанные услуги не оплатил.

Исковые требования ОАО «Нефтегазпромстрой» мотивированы тем, что сторонами не согласованы существенные условия договора управления общим имуществом здания № ДМ-3/15 от 01.10.2015 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. 

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы 20.10.2016, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2016 подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.10.2015 г. между собственником нежилого помещения открытое акционерное общество «Нефтегазпромстрой» (далее – ответчик, собственник) и ООО УК «Логистика» (далее – истец, Управляющая компания) заключен договор управления № ДМ-3/15, в соответствии с которым, для обеспечения благоприятных и безопасных условий эксплуатации, надлежащего содержания общего имущества здания собственник передает, а управляющая компания принимает на себя функции по управлению общим имуществом здания, находящегося по адресу: 101000, Москва. ул. Мясницкая, д. 46, стр.1 (п.1.1.). Перечень общего имущества здания утверждён собственниками помещений (протокол общего собрания № 1 от 04.09.2015 г.) (п. 1.2.).

Управляющая компания по заданию собственника в соответствии с приложениями к договору, обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания по адресу: 101000, Москва, улица Мясницкая, д. 46, стр.1 (п.2.1.). Вопросы капитального ремонта общего имущества здания регулируются отдельным договором и осуществляются за счет средств собственников помещений (п.2.2.).

В приложении № 1 к договору управления № ДМ-3/15 от 01.10.2015 г. утверждён Перечень общего имущества собственников помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.46, стр.1.

Суд первой инстанции установил, что ответчику принадлежат на праве собственности помещения в здание, расположенном по адресу: 101000, 

<

...> площадью 978,6 кв.м.

04 сентября 2015 года на общем собрании собственников помещений, расположенных в здание по адресу: 101000, 

<

...> помимо выбора способа правления и управляющей организации собственниками помещений были утверждены условия договора, перечень общего имущества собственников помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...> (приложение № 1), размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества здания (приложение № 2), перечень работ и услуг по содержанию (приложение № 2-смета), что опровергают позицию ОАО «Нефтегазпромстрой» о том, что не определен перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции также установил, что отсутствие утвержденного размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества здания на 2015 г. и отсутствие соответствующего решения общего собрания на 2016г., не влечет незаключенность договора управления помещениями в смысле ст. 432 ГК РФ при наличии согласованного перечня общего имущества здания, сметы на работы по текущему ремонту, а также срока действия оспариваемого договора 3 года.

При принятии судебного акта суд первой инстанции учел, что договор управления многоквартирным домом был заключен на основании решения собственников, оформленного протоколом №1 от 04.09.2015, условия договора управления утверждены на собрании собственников, в том числе утвержден размер платы а содержание и текущий ремонт общедомового имущества здания, договор подписан со стороны управляющей организации и со стороны собственника помещений, подпись от лица собственника ОАО «Нефтегазпромстрой» ФИО9.(генеральный директор) имеется в договоре управления, также в перечне общего имущества собственников помещений (приложение №1) имеется в приложениях №2,3 к договору. При этом, ответчиком не представлены доказательства принятия решения о заключении договора на иных условиях, вследствие чего требование ОАО «Нефтегазпромстрой» о признании договора управления незаключенным являются несостоятельными, что явилось основанием для отклонения требований по встречному иску.

Вместе с тем, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст. 309, 310, 779, 781 ГК РФ, отклонил требования истца о взыскании задолженности по оплате услуг по техническому обслуживанию общего имущества здания за период с 01.10.2015г. по 11.04.2016 и пени за просрочку платежей за период с 01.10.2015 г. по 11.04.2016 г., поскольку акты приемки выполненных работ № 1279 от 31.10.2015 г. на сумму 95.902 руб. 80 коп.,№ 1310 от 31.10.2015 г. на сумму 2.998 руб. 80 коп., № 1441 от 30.11.2015 г. на сумму 98.901 руб. 60 коп., № № 1547 от 31.12.2015 г. на сумму 98.901 руб. 60 коп., акт № 102 от 31.01.2016 г. на сумму 98.901 руб. 60 коп., акт № 213 от 29.02.2016 г. на суму 98.901 руб. 60 коп., № 319 от 31.03.2016 г. на сумму 98.901 руб. 60 коп., не подписаны ответчиком, доказательств направления ответчику актов с приложением расшифровкой стоимости услуг по техническому обслуживанию не имеется.

Суд первой инстанции в оспариваемого судебном акте отмечает, что истец не подтвердил необходимость для собственников всех помещений многоквартирного дома проведения выполненных им работ. Проведенные обществом работы    могут    быть    оценены    как    необходимые    для    содержания    и    ремонта    общего имущества дома только при наличии соответствующего технического либо строительного заключения о том, что объекты, подвергшиеся ремонту, не соответствовали строительным и техническим требованиям, вследствие чего требовалось проведение такого рода работ. Общество таких заключений не представило. Такие работы могут быть отнесены к работам по содержанию общего имущества также с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Однако согласия собственников помещений всего дома на проведение обществом указанных работ в материалы дела также не представлено. Таким образом, на стороне Управляющей компании не может возникнуть неосновательное обогащение за счет произведенных обществом работ, поскольку обществом не доказана необходимость проведения указанных работ в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда и решением собственников.

Суд первой инстанции дал оценку имеющимся в материалах дела фотографиям общедомового имущества дома от 31.08.2016г. , которые не свидетельствуют о том, что общедомовое имущество находится   в удовлетворительном состоянии.

Также в материалы дела представлен протокол общего собрания собственников нежилых помещений от 17.05.2016г., в котором указано, что собственники нежилых помещений в здании постановили расторгнуть все договора управления, ссылаясь на ненадлежащее   исполнения управляющей компанией своих обязательств, с   итогом голосования по данному вопросу 57,53%   голосов «за» и 20,45% голосов « воздержался».

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции признает доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, обоснованными, а требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

ОАО «Нефтегазпромстрой» принадлежит на праве собственности помещение в здании, расположенном по адресу: 101 000, 

<

...>. площадью 1009,2 м.кв. 

Довод ответчика о том, что ответчику принадлежат недвижимое имущество в меньшем объеме документально не подтврждено, напротив в материалах дела представлены копии свидетельства о регистрации права на недвижимое имущество площадью 818.6 кв.м., 169.7 кв.м., 20.9 кв.м., доказательства отчуждения нежилых помещений площадью 20.9 кв.м. ответчиком не представлено. Следовательно. Не представлены доказательства возложения в силу положений ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества на иное лицо.

В силу положений ст. 210, 249 ГК РФ на ответчика возложена обязанность по содержанию имущества.

Как установлено судом первой инстанции, 04 сентября 2015 года на общем собрании собственников нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 101000, 

<

...> выбран способ управления зданием управляющей организацией. Собственниками помещений приняты условия договора управления, утверждены перечень общего имущества здания, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, акт приема-передачи, условия договора управления, перечень работ и услуг по содержанию и размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества здания, что подтверждается протоколом общего собрания собственников нежилых помещений № 1 от 04.09.2015 г.

В собрании приняли участие собственники помещений общей площадью 3113.200 кв.м., что составляет 83.129% общей площади нежилых помещений в здании. Протокол подписан председателем собрания представителем ОАО «Нефтегазпромстрой».

Указанный протокол не оспорен, решения общего собрания не признаны в установленном законом порядке недействительными.

Истец в соответствии с решением общего собрания собственников здания приступило к выполнению обязанностей по управлению общим имуществом здания.

01.10.2015 между сторонами подписан  договор управления общим имуществом здания № ДМ-3/15. 

Перечень общего имущества собственников помещений, расположенных в здании, указан в Приложении № 1 к договору № ДМ-3/15.

В приложении №2 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора № ДМ-3/15 от 01.10.2015 содержится смета на работы по текущему ремонту, ремонту инженерных коммуникаций и оборудования, содержанию общего имущества здания.

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества здания договором установлена в размере 98.00 рублей за квадратный метр на 2015г.

Как следует из материалов дела, ООО УК «Логистика», являясь управляющей организацией, совершало в спорный период действия по организации и выполнению работ по обслуживанию, содержанию, текущему ремонту мест общего пользования, придомовых территорий, инженерных коммуникаций здания.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Логистика» суд сослался на п. 18 Правил №491 от 13.08.2006 согласно которому текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций лифтов).

Судом ошибочно не учтено, что на общем собрании собственников нежилых помещений, от 04 сентября 2015 года расположенных в здании по адресу: 101000, 

<

...> (п. 11 протокола общего собрания) приняты условия Договора управления, предложенного Управляющей компанией (приложение №3), неотделимым приложением к которому является смета. Выполнение работ, указанных в смете (приложении №2 к договору) являлось необходимым условием выполнения условий решения общего собрания собственников нежилых помещений от 04 сентября 2015 года.

Данная смета составлена в соответствии Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.07.2016) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальном) комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, согласно которым техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств; система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов; техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.; техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе: Управление жилищным фондом: организацию эксплуатации; взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; все виды работы с нанимателями и арендаторами; Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий: техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; осмотры; подготовка к сезонной эксплуатации; текущий ремонт; Санитарное содержание: уборка мест общего пользования; уборка мест придомовой территории.

Сметой предусмотрены работы: вывоз мусора; очистка кровли от снега и вывод снега; промывка фасада; с использованием услуг альпинистов; работы по текущему ремонту внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования и содержания общего имущества здания.

Указанные     работы     проводились     управляющей     компанией как собственными силами , так и с привлечением подрядных организаций, а именно очистка кровли от снега и вывоз снега (договор № 014-С-Аб от 01 декабря 2015 г.), промывка фасад с использованием услуг альпинистов (договор № ВФ-1503/17 от 17 марта 2015 г. и доп. соглашение № 1 от 01 октября 2015 г.), вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) (договор № 346/2015 от 01 декабря 2015 г.), работы по текущему ремонту, ремонту внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования и содержанию общего имущества (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в здании), обслуживание земельного участка.

В оспариваемом судебном акте суд первой инстанции указал, что согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, работы проведенные ответчиком - промывка фасада здания  и  очистка кровли  относятся  к работам,  производимым при текущем ремонте жилищного фонда (п. 4 приложения N 7).

Суд ошибочно отнес указанные работы к работам, производимым при текущем ремонте жилого фонда.

В Приложении № 7 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" изложен перечень работ, относящийся к текущему ремонту:

«1. Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление,

восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

2.Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

3.Перекрытия

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

4.Крыши

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.»

Промывка фасада здания, очистка кровли, другие выполняемые работы к текущим и капитальным работам не относятся.

В период работы управляющей компании от собственников помещений не поступало претензий о ненадлежащем выполнении обязанностей по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества здания по адресу: 

<

...>.

Суд апелляционной инстанции также установил, что лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, свидетельствующие о выполнении функций по управлению домом  иной организацией, нежели истец.

Суд апелляционной инстанции отклоняет как доказательства некачественности выполнения работ, представленные в материалы дела фотографии, поскольку не представляется возможным установить  объект, где проводилось фотосъемка. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указание ответчика и третьих лиц о невыполнении истцом ремонта подъездов, суд апелляционной инстанции отклоняет, исходя из следующего.

При этом, согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4910/10 от 09.11.2010 г., управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

В связи с чем, довод ответчика о том, что истец не установил размер доли ответчика в общем имуществе, судебной коллегией отклоняется как необоснованный.

Кроме того, нормы действующего законодательства не предусматривают обязательное выделение точного размера доли собственника помещения в общем имуществе для последующего содержания общего имущества, учитывая и то, что расходы на содержание общего имущества, распределяются соразмерно своей доли в праве общей собственности на это имущество, каждого собственника.

Ссылка ответчика о том, что им были самостоятельно понесены расходы по коммунальным услугам и услугам по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку данное обстоятельство не освобождает ответчика от несения бремени расходов на содержание общего имущества, установленного жилищным законодательством РФ.

Поскольку ответчиком не были возмещены истцу расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и не представлено доказательств того, что указанные услуги не оказывались, арбитражный апелляционный суд полагает обоснованным удовлетворение заявленных исковых требований о взыскании с ответчиков в суммы задолженности по содержанию общего имущества в заявленном размере.

С учетом положений ст. 155 ЖК РФ требование о взыскании пени за период с 11.11.15 по 11.04.16 в размере 13.417 руб. 65 коп. суд апелляционной инстанции признает обоснованным.

В силу положений ст. 110 АПК РФ расходы по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-97883/16 изменить и изложить в следующей редакции.

Взыскать с акционерного общества «Нефтегазпромстрой» (ОГРН 

<

***>, адрес: 101000, 

<

...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «ЛОГИСТИКА» (ОГРН 

<

***>, адрес: 105005, 

<

...>) задолженность по основному долгу в размере 593.409 руб. 60 коп., пени в размере 13.417 руб. 65 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 18.136 руб. 54 коп., в остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2016 по делу № А40-97883/16 оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья: О.Н. Семикина

Судьи: Е.Б. Алексеева 

Т.Ю. Левина