АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 76, тел.: 29-88-01

http://www.altai-krai.arbitr.ru   е-mail: а03.info@arbitr.ru

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-1335/2022

25 мая 2022 года

г. Барнаул

 

Резолютивная часть решения оглашена 19 мая 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 25 мая 2022 года. 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием  средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета администрации Каменского района Алтайского края по управлению имуществом и земельным правоотношениям, г. Камень-на-Оби Каменского района Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительный трест № 1», г. Сургут Ханты Мансийского автономного округа-Югра (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о взыскании 423 971 руб. 04 коп. долга и 109 443 руб. 28 коп. неустойки за период с 31.12.2011 по 13.04.2021,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – не явился, извещен, 

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 12.01.2022, диплом, ФИО3 (веб-конференцсвязи), по доверенности от 10.01.2022, диплом.

У С Т А Н О В И Л:

Комитет администрации Каменского района Алтайского края по управлению имуществом и земельным правоотношениям, г. Камень-на-Оби Каменского района Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительный трест № 1», г. Сургут Ханты-Мансийского автономного округа-Югра (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о взыскании 423 971 руб. 04 коп. долга и 109 443 руб. 28 коп. неустойки за период с 31.12.2011 по 13.04.2021. Делу  присвоен номер А75-16978/2021.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчиком не исполнялись договорные обязательства по уплате истцу арендных платежей за пользование арендуемым земельным участком, что привело к образованию задолженности. 

Определением суда от 02.11.2021 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры передал дело № А75-16978/2021 по исковому заявлению Комитета Администрации Каменского района по управлению имуществом и земельным правоотношениям к обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительный трест № 1» о взыскании 533 414 рублей 32 копеек, в том числе 423 971 рубля 04 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 18.04.2008 № 16-п/08 за период с 31.01.2010 по 31.03.2021, 109 443 рублей 28 копеек неустойки за период с 31.12.2011 по 13.04.2021, по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Алтайского края, в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды земельного участка от 18.04.2008 № 16-п/08. 

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 04.02.2022  дело № А75-16978/2021 принято к производству.  Делу присвоен новый номер А03-1335/2022.

Определением от  25.02.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Рассмотрение дела отложено на 19.05.2022 в связи с истребованием от Управления Росреестра по Алтайскому краю полной выписки из ЕГРН на земельный участок с  кадастровым номером 22:68:010309:8 с указанием информации об объектах недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, а также информации о объектах недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 22:68:010309:8, с указанием их собственников.

Ко дню судебного заседания от Управления Росреестра по Алтайскому краю поступила истребуемая судом информация. 

От истца поступили возражения на отзыв ответчика. 

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. 

На основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по существу в отсутствие истца.

Согласно  искового  заявления,  истец просит  взыскать с  ответчика задолженность  по  арендной  плате за  период  с 31.01.2010 по 31.03.2021 и  неустойку  за  период с 31.12.2011  по 13.04.2021. Основанием для  предъявления  настоящего  иска,  по  мнению ответчика,  является  договор  аренды  от 18.04.2008 года.

Ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований в полном объеме.  Указывал,  что с  2013  года  не  осуществлял пользование  земельным  участком.  По  требованиям  о  взыскании задолженности  и  неустойки до  2013 года  просил  отказать,  в  связи  с  истечением  срока  исковой  давности.  Указывал,  что  земельный  участок,  предоставлялся  для  эксплуатации  административного  здания,  право собственности  на которое  с  2013 года принадлежало  различным  юридическим лицам  и  именно  собственники  здания  осуществляли  фактическое  пользование  земельным  участком.

В отзыве на исковое заявление ответчик просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям. Не оспаривал наличие заключенного  между сторонами договора аренды земельного участка по договору № 16-п/08 от 18.04.2008.  Пояснял, что на указанном земельном участке расположено административное здание с гаражом, общей площадью 476,4 кв.м., кадастровый номер 22:68:010309:165, которым с 1989 года по 30.12.2013 фактически владело ООО «Гранит», право собственности   ООО «Гранит» на  указанные  объекты, было установлено решением суда по делу № А03-17936/2013. Впоследствии данное здание было продано различным юридическим лицам. Ответчик считает, что по указанному договору аренды после истечения срока его действия ответчик не являлся арендатором данного земельного участка. На основании изложенного ответчик считает, что за спорный период времени не являлся арендатором земельного участка и выбыл из правоотношений по договору, поскольку произошла фактическая перемена лица арендатора, следовательно, обязательства по оплате арендной платы по договору у ответчика отсутствуют (том 2, л.д. 95-99).    

Истец доводы ответчика, отраженные в отзыве на исковое заявление считает несостоятельными. В  письменных возражениях  указывает,  что  поскольку  ответчик  не  заявил  о  прекращении  договора  аренды  земельного  участка  после  окончания  срока  его  действия, то  договор  считается  заключенным  на  неопределенный  срок,    следовательно,  у  ответчика  сохраняются  обязательства  по  оплате  арендной  платы  и  неустойки,  вне  зависимости  от  фактического пользования  земельным  участком. Доводы  ответчика  о  замене  стороны  в  договоре  аренды  считает необоснованными.

Выслушав позицию ответчика, изучив отзыв на исковое заявление, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

18.04.2008 между Комитетом администрации города Камень-на-Оби по  управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «дорожно-строительный трест № 1» (арендодатель) заключен договора аренды земельного участка № 16-П/08, по условиям которого арендодатель сдал арендатору в пользование на праве аренды из земель населенных пунктов земельный участок площадью 7156 кв.м. (участок), расположенный в г. Камень-на-Оби, ул. Кондратюка, 5а с кадастровым номером 22:68:010309:8, для использования под промышленные предприятия. 

В соответствии с п. 1.2 договора границы участка обозначены на плане участка прилагаемого к договору, являющегося неотъемлемой частью договора. 

Согласно п. 2.1 договора, договор заключен сроком на 5 лет и действует с 17.04.2008 по 17.04.2013. 

Разделом 2 договора аренды стороны определили срок действия договора и арендные платежи. 

Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке 30.06.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.05.2021.

Арендатор принял земельный участок, осуществлял его пользование, при этом, по мнению истца, за период с 31.01.2010 по 31.03.2021 не исполнял обязанности по уплате арендных платежей в установленные договором размере и сроки, что привело к образованию задолженности по арендной плате в размере 423 971 руб. 04 коп. По мнению  истца,  так  как истечении срока действия договора ответчик не  заявил  об  окончании  договора  аренды земельного  участка, не  подписал  акт  возврата  земельного  участка,  следовательно, продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Претензия арендодателя, направленная в адрес арендатора об оплате образовавшейся задолженности оставлена последним без удовлетворения.

Поскольку арендатор свои договорные обязательства по оплате арендных платежей в установленные договором размеры и сроки не исполнил, претензию не удовлетворил, истец обратился с настоящим иском.

В силу требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Ответчик заявил об истечении срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1 ст. 196 названного Кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Согласно п. 1, 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление было направлено истцом в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры посредством почтовой связи 15.10.2021, в связи с чем, срок исковой давности следует исчислять от этой даты.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

В соответствии с п. 2 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Следовательно, требования истца о взыскании долга и пени за период с 31.01.2010 по 15.10.2018 заявлены за пределами срока исковой давности и не подлежат удовлетворению

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 27.04.2022, в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером 22:68:010309:8, площадью 7156 кв.м., расположен по адресу: 

<

...>. Запись об обременении в виде аренды за ФИО4 зарегистрировано 23.09.2021 сроком действия на 49 лет с 10.09.2021. 

На указанном земельном участке расположено здание, площадью 476,4 кв.м., 1989 года строительства, имеющий кадастровый номер 22:68:010309:165, расположенное по адресу: Алтайский край, Камень-на-Оби, ул. Кондратюка, д. 5а, собственником которого является ФИО4 с 10.03.2020.

Из представленных документов суд  делает  вывод, что  земельный  участок  арендуемый ранее ответчиком  предназначался для использования здания, площадью 476,4 кв.м., 1989 года строительства, имеющего кадастровый номер 22:68:010309:165.  Поскольку в  последствии он был передан в долгосрочную аренду собственнику указанного здания.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в производстве Арбитражного суда Алтайского края находилось дело № А03-17936/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью «Гранит» (ИНН

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Камень на Оби к Администрации г.Камень на Оби (ИНН 

<

***>, ОГРН) о признании права собственности на объект недвижимости: административное здание с гаражом, общей площадью 476,40 кв.м., расположенный по адресу: г.Камень на оби, ул.Кондратюка,5 а в силу приобретательной давности.

Решением суда от 30.12.2013 признано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Гранит», г.Камень на Оби на административное здание с гаражом, общей площадью 476,40 кв.м., расположенный по адресу: г.Камень на Оби ул.Кондратюка, 5а.

В ходе рассмотрения дела № А03-17936/2013 судом было установлено, что Постановлением № 356 Администрации г.Камень на Оби Алтайского края от 25.04.2003 года обществу с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительный трест № 1» ,  в лице  его филиала «Гранит» был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 7 156 кв.м., расположенной в г.Камень на Оби ул.Кондратюка,5а сроком на пять лет. На основании Решения участника № 1 от 01.07.2006 года филиал «Гранит» общество с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительный трест № 1» реорганизован путем выделения в общество с ограниченной ответственностью «Гранит» (свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ООГРН 

<

***>) серия 86 № 001587288 от 04.05.2006 года).

Согласно выписки из технического паспорта от 09.04.2013 года филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Алтайскому краю, представленной в материалы дела, на земельном 4 участке по ул.Кондратюка,5а в г.Камень на Оби расположено административное здание, общей площадью 476,40 кв.метров.

Судом было установлено, что с момента создания (с 1989 года) и по настоящее время на инвентаризационном учете общества с ограниченной ответственность «Гранит» состоит административное здание с гаражом, расположенное на земельном участке по адресу: г.Камень на Оби, ул.Кондратюка, 5, которым общество владеет и пользуется как своим собственным и несет бремя содержания расходов. С 1989 года общество с ограниченной ответственность «Гранит» использует вышеуказанное имущество по прямому назначению и несет бремя расходов по его содержанию.

Договором субаренды земельного участка от 27 ноября 2012 года общество с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительный трест № 1» передало обществу с ограниченной ответственностью «Гранит», г.Камень на Оби на праве аренды земельный участок, площадью 7 156 кв.м., с расположенным на нем строением, расположенный в г.Камень на Оби ул.Кондратюка, 5а.

Судом по делу № А03-17936/2013 установлено, что общество с ограниченной ответственность «Гранит» с 1989 года открыто, непрерывно и беспрепятственно владело и пользовалось вышеуказанным объектом недвижимости, а также несло присущее собственнику бремя его содержания.

В решении суда по делу № А03-17936/2013 указано, что согласно уведомления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю от 31.10.2013 № 22-0-1-62/4204/2013-427 регистрация прав, ограничений и обременений на спорный объект по адресу: г. Камень на оби ул.Кондратюка, 5а отсутствует.

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно, которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, действовавшей в редакции 28.12.2013, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2 ст. 271 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, согласно вступившего в силу решения суда собственником здания, расположенным на арендуемом ответчиком земельным участке  являлось  ООО  Гранит»  с  2013  года.

В материалы дела представлен договор купли-продажи административного здания заключенный 19.01.2016 между ООО «Гранит» (продавец) и ООО «Торговый промышленный союз» (покупатель), по условия которого, продавец передал в собственность покупателя административное здание с гаражом, назначение нежилое, площадью 476,4 кв.м., кадастровый номер 22:68:010309:165, расположенный по адресу: 

<

...> (том 1, л.д. 105-107). 

Определением от 23.07.2019 по делу № А03-3546/2016 судом было установлено, что спустя пять месяцев после совершенной сделки ООО  «Торговый Промышленный Союз» в лице директора ФИО5 (продавец) продало ФИО6 (покупатель) по договору от 20.06.2016 купли-продажи административного здания вышеуказанное недвижимое имущество. Стоимость имущества также определена сторонами договора в размере 300 000 руб. 

В соответствии с резолютивной частью определения суда от 23.07.2019 по делу № А03-3546/2016 признана недействительной сделка общества с ограниченной ответственностью «Гранит», г. Камень-на-Оби (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по отчуждению в пользу ФИО6, г.Новосибирск нежилого здания общей площадью 476,4 кв.м., кадастровый номер 22:68:010309:165, расположенного по адресу: 

<

...>, оформленную:

- договором купли-продажи от 12.01.2016, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Гранит», г. Камень-на-Оби (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Промышленный Союз», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

- договором купли-продажи от 26.06.2016, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Промышленный Союз» и ФИО6, г.Новосибирск.

Данным определением применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО6, г.Новосибирск возвратить в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «Гранит», г. Камень-на-Оби (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) нежилое здание общей площадью 476,4 кв.м., кадастровый номер 22:68:010309:165, расположенное по адресу: 

<

...>.

Данные обстоятельства подтверждают доводы ответчика, что с 2013 года он не  осуществляет пользование земельным участком.

Суд поддерживает позицию ответчика по делу в части того, что при смене собственника объекта недвижимости новый собственник принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, в силу прямого указания закона, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка. 

Установив факт нахождения на спорном земельном участке не принадлежащего ответчику объекта недвижимости,  суд пришел к выводу, что к ООО «Гранит» перешло   право аренды указанного земельного участка по договору с 17.11.2015.

В связи с чем, оснований для отнесения на ответчика задолженности по внесению арендной платы за спорный земельный участок с 2018 года является безосновательным. Следовательно  отсутствуют основания  для  взыскания  неустойки.

На основании вышеизложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплату государственной пошлины суд относит на истца, поскольку решение принято не в его пользу. Истец на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании ст. 199, 200, 309, 329, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                         Т.В. Бояркова