АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1246/2024

27 октября 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 17.10.2024

Полный текст решения изготовлен 27.10.2024

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Курашовой А.Е.,

рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3,

о взыскании 16 432 979,10 руб.,

в заседании суда приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО4 по доверенности от 02.02.2019 (сроком на 10 лет), личность удостоверена паспортом.

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО5, по доверенности от 13.02.2024 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 29.01.2024 № 249665), уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик) задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2023 за период с 02.04.2023 по 01.11.2023 в размере 1 262 000 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 03.04.2023 по 01.11.2023 в размере 28 386 600 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 02.05.2023 по 01.11.2023 в сумме 289 123 руб., пени за просрочку оплаты коммунальных услуг за период с 03.05.2023 по 01.11.2023 в сумме 6 447 759,80 руб., а также убытков 6 770 067 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.01.2024 возбуждено производство по делу.

14.03.2024 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

По доводам искового заявления, ФИО1 указывает, что ФИО2 длительное время не исполняет обязательства по договору аренды от 01.04.2023, в результате чего образовалась задолженность, на которую начислена неустойка. Кроме того, после освобождения ответчиком помещения были выявлены дефекты, стоимость устранения которых составляет убытки истца.

Ответчик с требованиями не согласился, пояснив, что у него имеется подписанный экземпляр договора с аналогичным содержанием, но иной датой – 25.03.2023; при этом все переговоры относительно заключения договора и его условий велись с сыном ФИО1 - ФИО3, в том числе, ему перечислялась оплата в сумме 100 000 руб., которая не учтена в расчёте по иску (впоследствии истец уточнил заявленную сумму требований, скорректировав их на эту сумму); кроме того, ответчик указывает, что практика взаимоотношений складывалась таким образом, что арендная плата перечислялась на счёт супруги ФИО3 - Алины Александровны К.; также, ФИО2 указала, что коммунальные платежи не могут быть одинаковыми ежемесячно, ввиду чего взыскиваемая сумма не подтверждается; доказательства выставления счетов на оплату материалы дела также не содержат; само помещение возвращено ФИО6 10.10.2023, т.е., с означенной даты у истца отсутствует доступ в спорные помещения; подпись в акте выполненных услуг от 30.11.2023 № 1/11/23 не соответствует реальной подписи ФИО1; к сумме неустойки ответчик просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); также, в судебном заседании, состоявшемся 17.10.2024, ответчик признал иск на сумму 678 000 руб.

В возражениях от 26.03.2024 истец подтвердил, что, действительно не учёл платёж от 15.07.2023 в сумме 100 000 руб., в связи с чем 16.10.2024 уточнил заявленные требования.

ФИО6, извещённый о дате, месте и времени судебного заседания, явку представителя не обеспечил о причинах неявки не сообщил, письменной позиции суду не представил.

Учитывая, что стороны о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица по имеющимся доказательствам.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей сторон, суд установил, что поводом к обращению с исковым заявлением послужили следующие обстоятельства.

Требования истца следуют из договора аренды от 01.04.2023, который был заключён между ФИО2 (арендатор) и ФИО1 (арендодатель), по условиям которого последняя обязалась передать в пользование арендатору нежилые помещения общей площадью 212,6 кв.м, расположенные на первом этаже здания по адресу: 

<

...> этаж, для использования в целях апартаментов (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.3 срок аренды составляет 11 месяцев с момента подписания договора. В случае, если по окончанию срока действия договора ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, договор считается пролонгированным на неопределённый срок.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что обязанности арендатора по уплате арендной платы возникают с момента подписания договора. Обязанности арендатора по уплате содержания помещений и другие, вытекающие из договора об аренде, обязанности возникают у арендатора с момента подписания договора.

В разделе 3 закреплены платежи и расчёты по договору.

Так, размер арендной платы за помещение составляет 242 000 руб. в месяц. Оплата за первый и последний месяц аренды вносится в течение одного дня со дня заключения договора (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежемесячно в срок до первого числа отчётного месяца (пункт 3.2). Затраты на содержание в сумму арендной платы не входят, арендатор оплачивает коммунальные платежи, связь (интернет, телефон, спутниковая связь) и электроэнергию, воду, отопление и т.п. Арендатор оплачивает услуги по содержанию и ремонту общего имущества в здании. Арендатор оплачивает услуги пожарной и охранной сигнализации (пункт 3.3). Затраты на содержание здания и инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов) совместно используемых помещений и сооружений оплачиваются арендатором пропорционально занимаемым помещениям. Текущий и капитальный ремонт производится за счёт средств арендатора (пункт 3.4). Арендатор оплачивает предъявленные в соответствии с пунктами 3.3 и 3.4 договора счета в срок до первого числа отчётного месяца (пункт 3.5).

В соответствии с пунктом 4.1 договора, при просрочке внесения арендной платы и иных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени 5% от суммы платежа за каждый день просрочки.

По данным истца, арендодатель вносил арендную плату с просрочкой, размер задолженности в части постоянной арендной платы составил 1 262 000 руб., в части переменной – 389 123 руб.; на указанные суммы начислены пени.

Кроме того, арендуемому ответчиком помещению в период аренды был причинён ущерб, который согласно заключению от 05.12.2023 № 117/23 специалистов общества с ограниченной ответственностью «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» ФИО7 и ФИО8 составил 6 770 067 руб. Указанная сумма также предъявлена к взысканию.

В досудебном порядке стороны спор мирно не разрешили; претензия от 01.11.2023 ФИО2 удовлетворена не была (ответ на претензию от 12.12.2023), ввиду чего спор передан на разрешение Арбитражного суда Омской области.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьёй 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Договор является основанием для возникновения обязательства (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах» (далее – Постановление № 16) разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

По смыслу приведённых норм права свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определённых сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. Арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы.

Иными словами, условия договора об обязанности арендатора вносить арендную плату в условиях лишения возможности владения и пользования арендованным имуществом противоречит правовой природе сделок (к примеру, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.07.2021 № 308-ЭС21-7456 по делу № А53-363/2020).

Довод о различных датах договора в экземплярах сторон при отсутствии разногласий относительно самого факта его заключения суд находит не существенным, не способным повлиять на сам вывод о наличии арендных правоотношений.

Таким образом, факт реальности взаимоотношений между сторонами подтверждён материалами дела; оснований считать размер арендной платы несогласованным и взыскиваемым в отсутствие правовых оснований у суда не имеется.

К тому же, договор исполнялся, т.е., сама ФИО2 подтвердила, что использовала помещения в период с 25.03.2023 (т.е. о чем заявляет арендодатель) по 10.10.2023.

При этом доказательства передачи ключей ФИО3 материалы дела не содержат, равно как и доказательств возврата помещений арендодателю в означенную дату.

Также суд полагает, что согласие ФИО2 на предложенный истцом порядок взаиморасчётов (через счета третьих лиц, не являющихся стороной сделки и без указания назначения платежа) является риском её предпринимательской деятельности. Тем более что доказательства оплаты на счета сторонних лиц в материалы дела также представлены не были.

ФИО2 представлены доказательства приобретения билетов до г. Иркутска, справки по операциям по оплате товаров в магазине, расположенном в Иркутской области, совершённым 30.10.2023, 30.11.2023 и 04.12.2023. В этой связи к акту от 30.11.2023 № 1/11/23, представленному истцом в судебное заседание 26.03.2024, суд относится критически, поскольку на момент его подписания ответчик находился в другом регионе. Доказательства направления (и таким способом - подписания) акта посредством почтовой связи отсутствуют. Кроме того, на дату составления акта – 30.11.2023 в нём отражены убытки, размер которых с точностью до рубля совпадает с суммой, указанной в заключении специалистов от 05.12.2023, при том, что осмотр помещения, как следует из телеграммы, состоялся 29.11.2023.

Ответчиком заявлено о фальсификации упомянутого акта.

В соответствии со статьёй 161 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

Под фальсификацией доказательств по рассматриваемому арбитражным судом делу понимается подделка либо фабрикация вещественных доказательств и (или) письменных доказательств (документов, протоколов и т.п.). Субъектом данного преступления может быть только лицо, участвующее в деле, или его представитель.

Процессуальный институт фальсификации применяется для устранения сомнений в объективности и достоверности доказательства, положенного в основу требований или возражений участвующих в деле лиц, в отношении которого не исключена возможность его изготовления по неправомерному усмотрению заинтересованного лица.

Так, предусмотренные статьёй 161 АПК РФ процессуальные правила представляют собой механизм проверки подлинности формы доказательства, а не его достоверности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2015 № 1727-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО9 на нарушение его конституционных прав статьей 186 и абзацем вторым части первой статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»). В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры. В то же время, по смыслу положений абзаца второго пункта 3 части 1 статьи 161 АПК РФ наличие заявления о фальсификации доказательства не является безусловным основанием для назначения судебной экспертизы с учётом того, что подлинность доказательства может быть проверена иным способом, в том числе путём его оценки в совокупности с иными доказательствами в порядке, предусмотренном статьёй 71 АПК РФ.

Способы проверки заявления о фальсификации доказательств определяет суд.

Ранее было указано, что с учётом представленных в материалы дела доказательств суд критически относится к содержанию акта от 30.11.2023 № 1/11/23.

В то же время сам по себе отъезд ФИО2 в другой регион не означает прекращение пользования помещением, поскольку последнее предназначалось под апартаменты (пункт 1.1 договора), т.е., предполагалась их передача в субаренду.

Также ФИО2, ссылаясь на свой ответ на претензию, указывает, что истец удерживает принадлежащее ей имущество. Однако отсутствие встречного иска или ходатайства о зачёте стоимости удерживаемого имущества не влекут правого значения для разрешения спора о взыскании долга. В то же время ответчик вправе обратиться с самостоятельным требованием о возврате имущества в натуре или компенсации его стоимости в случае утраты. С другой стороны, размещение принадлежащего ответчику имущества в помещении истца фактически означает использование (занятие) этого помещения.

Учитывая, что настоящий спор носит расчётных характер, суд, рассчитал арендную плату в спорном периоде из расчёта 242 000 руб. за каждый месяц, а также учёл все оплаты, произведённые ответчиком, установив, что ФИО1 вправе рассчитывать на 920 000 руб. арендной платы.

Так, ответчик занимал спорное помещение с апреля по ноябрь 2023 года или 8 месяцев (на это указано и в акте выполненных услуг от 30.11.2023 № 1/11/23). Сумма платы за указанный период составит 1 936 000 руб.

В то же время в своём расчёте истец рассчитывает сумму долга исходя из 9 месяцев. Эта ошибка возникла ввиду того, что арендная плата за ноябрь 2023 года была учтена дважды. Так, по условиям пункта 3.1 договора оплата за первый и последний месяц аренды вносится в течение одного дня со дня заключения договора. Согласно представленному расчёту задолженности со сроком оплаты 02.04.2023 ФИО1 указывает два платежа в 284 000 руб. и 200 000 руб., что как раз и образует плату за первый и последний месяцы в общей сумме 484 000 руб. Однако, в последней графе вновь указаны 242 000 руб. со сроком оплаты 01.11.2023 (в силу пункта 3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно в срок до первого числа отчётного месяца). Таким образом, арендная плата за ноябрь 2023 предъявлена дважды.

Кроме того, суд полагает необходимым зачесть оплату от 15.07.2023 в сумме 100 000 руб. в адрес Алины Александровны К. именно в счёт погашения задолженности по арендной плате.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счёт обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счёт какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения (пункт 2 указанной нормы). Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счёт какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (пункт 3).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» правила статьи 319.1 ГК РФ применяются к любым однородным обязательствам независимо от оснований их возникновения, в том числе к однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора.

С учётом отсутствия указания в платёжном документе ссылки на конкретное назначение платежа, применению подлежат положения пункта 3 статьи 319.1 ГК РФ, в силу которых преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил раньше.

Следовательно, оплата, внесённая 15.07.2023 в размере 100 000 руб. распределяется на частичное погашение задолженности по постоянной части арендной платы.

В целях выяснения обстоятельств, касающихся эксплуатации спорных помещений с 01.04.2023 по 30.11.2023, суд затребовал подтверждение стоимости оказанных услуг, а также показания счётчиков на отчётные даты у общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Краснодар», публичного акционерного общества «ТНС Энерго Кубань», муниципального унитарного предприятия муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Водоканал», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ваш дом» и акционерного общества «Крайжилкомресурс».

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ваш дом» на запрос суда не ответило, за что неоднократно был наложен судебный штраф.

Муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края «Водоканал», согласно ответу от 07.05.2024, пояснило, что 27.02.2018 № 4850 между ним и ФИО1 заключён единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 4850 и стоимость услуг в спорном периоде с учётом актов от 30.06.2023 № УВ00154988, от 31.07.2023 № УВ00166129, от 31.07.2023 № УВП0173186, от 31.07.2023 № УВП0173187, от 31.08.2023 № УВ00184579, от 31.08.2023 № УВП0191003, от 31.08.2023 № УВП0191003, от 31.08.2023 № УВП0191004, от 30.09.2023 № УВ00195424, от 30.09.2023 № УВП0201691, от 30.09.2023 № УВП0201692, от 31.10.2023 № УВ00206504, от 30.11.2023 № УВ00217729, составила 64 036,26 руб.

Согласно ответу общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Краснодар» от 08.05.2024 № 25-05.1-09/3637 стоимость оказанных ФИО1 услуг в спорный период составила 11 885,83 руб.

Что касается ответа публичного акционерного общества «ТНС Энерго Кубань» от 03.06.2024 № Сочи.06.01.02/3216 услуги ФИО1 (лицевой счёт 

<

***>) в спорный период были оказаны на сумму 13 422 руб.

У акционерного общества «Крайжилкомресурс» в принципе отсутствовала запрашиваемая информация (ответ на запрос от 27.06.2024 № УППВ.0.4.исх.24-1844).

Иные доказательства в материалах дела отсутствуют, в связи с чем суд полагает подтверждённой сумму испрашиваемых коммунальных платежей в размере 89 344,09 руб. (64 036,26 руб. + 11 885,83 руб. + 13 422 руб.).

Как указывалось выше, в соответствии с пунктом 4.1 договора, при просрочке внесения арендной платы и иных платежей, арендатор уплачивает арендодателю пени 5% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Именно из такого расчёта истец начислял неустойку.

Ответчик заявил о применении к данному размеру неустойки положений статьи 333 ГК РФ, что суд счёл обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 последней, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ» основанием для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ предъявленной к взысканию неустойки может быть только её явная несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и др.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела.

Судом установлено, что ответственность сторон по договору не сбалансирована, то есть для арендатора определена ответственность в размере 5%, в то время как для арендодателя расчёт финансовых санкций производится исходя из положений действующего законодательства.

Таким образом, суд, проанализировав содержание заявленного ходатайства, обстоятельства рассматриваемого дела и изучив условия договора, приходит к выводу о наличии правовых оснований для уменьшения неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, до размера 0,1% за каждый день просрочки, что является обычно применяемой ставкой в договорных отношениях.

По расчётам суда, с учётом положений статьи 193 ГК РФ (об окончании срока в нерабочий, праздничный день), в части суммы арендной платы неустойка составила 436 790 руб. за период с 04.04.2023 по 17.10.2024; в части коммунальных услуг – 27 607,32 руб. за период с 14.12.2023 по 17.10.2024.

Отдельно суд полагает необходимым отметить пункт 3.5 договора, согласно которому арендатор оплачивает предъявленные в соответствии с пунктами 3.3 и 3.4 договора счета в срок до первого числа отчётного месяца. В поименованных пунктах указаны затраты на содержание, коммунальные платежи, связь (интернет, телефон, спутниковая связь) и электроэнергию, воду, отопление и т.п., услуги по содержанию и ремонту общего имущества в здании, услуги пожарной и охранной сигнализации, затраты на содержание инженерных сетей, работы по благоустройству территории, капитальный и текущий ремонт (по предварительно согласованной смете расходов).

Иными словами, переменная часть арендной платы должна была оплачиваться ФИО2 на основании выставленных ФИО1 счетов.

Сведениями о выставлении последних суд не располагает.

Поскольку по условиям договора арендодателем не исполнялись обязательства по выставлению арендатору счетов за коммунальные услуги (иного из материалов дела не следует), а претензия об их возмещении получена ответчиком 06.12.2023, подлежат применению положения статьи 314 ГК РФ, по условиям которой, в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определён моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Таким образом, последний день исполнения обязательства по внесению коммунальных платежей - 13.12.2023, неустойку можно начислять с 14.12.2023.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчёт суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчёта неустойки.

Что касается вопроса возмещения убытков, в этой части суд находит заявленное требование обоснованным.

В частности, согласно акту приёма передачи-помещения от 01.04.2023 помещение со всем передаваемым имуществом находится в отличном состоянии; на момент приёмки арендатор претензий к помещению, его техническому и санитарному и противопожарному состоянию не имел. Арендатор гарантировал возврат помещения в том же виде, в котором он его принял.

Описание помещения на момент приёмки: чистовая отделка помещения: стены, потолок и пол без дефектов; внутренние перегородки, двери, окна - пластиковые; пол – плитка; потолок подвесной, санузлы из газоблока (внутри отделка стен плиткой); батареи алюминиевые, разводка проводки по потолку; двойные розетки на стенах; сигнализация пожарная и охранная с датчиками по стандарту в каждой комнате. Помещение полностью готово к эксплуатации и не имеет дефектов. Показания счётчиков на момент передачи: электрического – 154956 кВт, холодной воды – 2010, 3479, 1750 куб.м, газ – 75590, Vc = VcO = 96115, V = Vo = 73327.

В свою очередь (иного из материалов дела не следует), при осмотре помещения, состоявшегося 29.11.2023, арендодатель выявил ущерб, который был причинён ответчиком в результате эксплуатации спорного помещения, что зафиксировано в означенном выше заключении специалистов общества с ограниченной ответственностью «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» ФИО7 и ФИО8 от 05.12.2023 № 117/23.

Так, в ходе натурного осмотра установлены следующие повреждения внутренней отделки помещений:

1) дверные полотна и откосы имеют множественные повреждения - потёртости, отслоения покрытия, поломки фурнитуры (петель, замков и ручек), иные следы механического воздействия;

2) у технологического люка в санитарном узле отсутствует дверца, имеются изломы;

3) отделка стен во всех практически помещениях имеет множественные недостатки - потёртости и потёки, сколы и вмятины на наружном окрасочном слое и шпаклевочном, множественные крепёжные отверстия (для навешивания полок, картин и т.п.);

4) повреждения натяжных потолков - потёртости и следы механического воздействия на полотнах и светильниках;

5) стена в санитарном узле измазана веществом белого цвета (затирка или смесь на основе гипса);

6) помещения захламлены мусором;

7) декоративные деревянные элементы интерьера имеют следы механических повреждений и измазаны веществом белого цвета (строительными растворами);

8) отделка из керамической плитки и межшовная затирка в санузлах и коридоре имеют механические повреждения - сколы и трещины, царапины и потёртости;

9) сантехнические приборы имеют следы ненадлежащей эксплуатации;

10) кондиционеры имеют следы глубоких загрязнений, отсутствие необходимого периодического обслуживания, потёртости и царапины;

11) металлические и пластиковые окна и двери имеют дефекты и недостатки, свидетельствующие о ненадлежащей эксплуатации - потёртости, трещины, сколы и вмятины, люфты фурнитуры, потёки неизвестных растворов веществ и загрязнения, разбито стекло;

12) множественные дефекты напольного покрытия - сколы, вмятины и трещины, потёртости и иные следы механического воздействия;

13) повреждения на гипсокартонных элементах стен и потолков;

14) полное уничтожение отделки части помещений в связи с выполнением арендатором перепланировки, реконструкции и переоборудования помещений.

После использования арендатором помещения «Apart Hotel», расположенные по адресу: 

<

...> находятся в ненадлежащем техническом состоянии, которое не соответствует Приложению № 1 к договору «б/н» от 01.04.2023. В каждом из помещений имеются различные множественные повреждения отделки, дверных и оконных блоков, инженерного и сантехнического оборудования.

Также, натурным осмотром установлено изменение технических характеристик помещений «Apart Hotel» в 

<

...> в г. Сочи, а именно:

1) изменена конфигурация помещений - осуществлён демонтаж и монтаж на других местах внутренних стен и перегородок;

2) изменено назначение некоторых помещений - вместо некоторых жилых комнат появились помещения кухонь и сантехнических узлов;

3) для функционирования помещений с изменённым назначением смонтировано инженерное сантехническое и кухонное оборудование, выполнены прокладка и перенос инженерных сетей;

4) фактически выполнено разделение помещений «Apart Hotel» на три независимых объекта недвижимости с отдельными входами.

Согласно выводам специалистов:

1) после использования арендатором помещения «Apart Hotel», расположенные по адресу: 

<

...> находятся в ненадлежащем техническом состоянии, которое не соответствует Приложению № 1 к договору «б/н» от 01.04.2023. В каждом из помещений имеются различные множественные повреждения отделки, дверных и оконных блоков, инженерного и сантехнического оборудования.

Установлено несоответствие конфигурации помещений «Apart Hotel» 1 этажа 

<

...> к договору аренды «б/н» от 01.04.2023. Фактически, на дату проведения осмотра, помещения «Apart Hotel» находятся в перепланированном, переустроенном/переоборудованном и реконструированном виде с созданием, фактически, трёх новых объектов недвижимости;

2) стоимость устранения недостатков конструкций «Apart Hotel» (приведение в первоначальное состояние), возникших по причине произведённых арендатором перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, с учётом НДС, составляет: 2 092 867 руб.

Стоимость устранения недостатков внутренней отделки «Apart Hotel» (приведение в первоначальное состояние), возникших по причине ненадлежащего содержания и эксплуатации помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, с учётом НДС, составляет: 4 677 200 руб.

Общая стоимость устранения недостатков, возникших в ходе эксплуатации арендатором помещений «Apart Hotel», расположенных по адресу: 

<

...>, с учётом НДС, составляет: 6 770 067 руб.

Суд отмечает, что с точки зрения процессуального законодательства названный документ не является заключением эксперта (статья 86 АПК РФ) либо консультацией специалиста (статья 87.1 АПК РФ), не имеет для суда заранее установленной силы и подвергнут оценке наряду с другими доказательствами исходя из требований частей 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ.

В свою очередь, ФИО2 данное заключение не опровергла; собственного специалиста не привлекла; о назначении по делу судебной экспертизы не заявила.

С учётом изложенного, в отсутствие противоречивых данных представленное истцом заключение суд признаёт надлежащим доказательством по делу.

Доказательств получения согласования с арендодателем производства неотделимых улучшений, как установлено подпунктом «в» пункта 2.2 договора аренды, не имеется.

Удовлетворяя иск в данной части, суд исходил из того, что незаконная перепланировка спорных помещений, а также порча имущества арендодателя повлекли негативные последствия для истца в виде убытков, размер которых, вина ответчика, противоправность его действий и наличие причинно-следственной связи между убытками и нарушением ответчиком обязательств по договору, подтверждены материалами дела.

Защите подлежит нарушенное право, при этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Одним из способов защиты в силу абзаца 3 статьи 12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства убытки (пункт 1 статьи 393 ГК РФ), которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Разъяснения по применению указанных норм права даны в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 12) и пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым: истец должен доказать, в том числе наличие убытков, их размер, а также то, что в результате возмещения должником убытков он должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Как указывалось выше, по настоящему делу судом установлено, что факт нарушения ответчиком обязательств связан с осуществлением перепланировки помещений, их назначения, а также их повреждением, без процедуры согласования, установленной условиями договора аренды.

Таким образом, в указанной части иск подлежит удовлетворению в испрашиваемом размере.

Из 43 155 549,80 руб. заявленных по требованию (уточнения 16.10.2024), ФИО2 признала 678 000 руб.

Согласно части 3 статьи 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

В соответствии с абзацем третьим пункта 3 части 4 статьи 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Применительно к принципу диспозитивности и институту свободы распорядительных действий участников процесса, совершённое/не совершённое стороной процессуальное действие рассматривается судом как волеизъявление участника процесса (части 2 и 3 статьи 41 АПК РФ).

Суд, исследовав материалы дела, принял во внимание, что заявление о признании требований сделано представителем ответчика ФИО5, действующей на основании доверенности от 30.02.2024, и содержащей указания на соответствующие полномочия.

При таких обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что признание ФИО2 иска в части не нарушает права и законные интересы других лиц, не противоречит закону, сделано уполномоченным на то лицом, в связи с чем подлежит принятию.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997 № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине», абзацем 3 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ» и пунктом 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета её уменьшения.

В случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При заявленной цене иска в 43 155 549,80 руб. (уточнения от 16.10.2024) государственная пошлина составит 200 000 руб. Поскольку без учёта статьи 333 ГК РФ судом удовлетворено требование в части 30 999 274,28 руб. (из которых арендная плата 920 000 руб., неустойка за несвоевременное внесение арендной платы 21 839 500 руб., задолженность по коммунальным платежам 89 344,09 руб., неустойка на периодические платежи 1 380 366,19 руб. и 6 770 067 руб. убытки) государственная пошлина в части 143 663 руб. относится на ответчика, в части 56 337 руб. – на истца.

Положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия признания ответчиком иска, в частности, при признании ответчиком иска до принятия решения судом первой инстанции истцу (административному истцу) подлежит возврату 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

При государственной пошлине, равной 143 665 руб., за признанное требование в сумме 678 000 руб. последняя будет составлять 3 142 руб. (678 000 руб. х 143 663 руб. : 30 999 277,28 руб.), которые в процентном соотношении делятся на 2 199 руб. (70%, которые должны быть возвращены из федерального бюджета) и 943 руб. (которые относятся на ответчика в части признанной суммы).

Всего на ФИО2 возлагается 141 464 руб. пошлины (143 663 руб. – 3 142 руб. + 943 руб.).

ФИО1 при обращении в суд оплатила 105 165 руб. при необходимых 200 000 руб. При этом 56 337 руб. пошлины должны быть взысканы с истца за необоснованную подачу иска и 141 464 руб. при полной оплате пошлины должны были бы быть взысканы с ответчика в пользу истца.

С учётом частичной оплаты пошлины при подаче иска с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в 48 828 руб. (105 165 руб. – 56 337 руб.).

В оставшейся части 92 636 руб. (141 464 руб. – 48 828 руб.) являются бременем ФИО2, подлежащим оплате в федеральный бюджет.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору от 01.04.2023 за период с 01.04.2023 по 30.11.2023 в размере 920 000 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 04.04.2023 по 17.10.2024 в размере 436 790 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с 01.04.2023 по 30.11.2023 в сумме 89 344,09 руб., пени за просрочку внесения коммунальных платежей за период с 14.12.2023 по 17.10.2024 в размере 27 607,32 руб., убытки в сумме 6 770 067 руб., а также 48 828 руб. государственной пошлины.

Продолжить начисление неустойки начиная с 18.10.2024 по день фактического исполнения обязательства из расчёта 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета 92 636 руб. государственно пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

 

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй