АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  23 января 2017 года                                                               Дело № А13-664/2015

Резолютивная часть постановления объявлена   16 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен   23 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 15.09.2016), от открытого акционерного общества «Бываловский машиностроительный завод» ФИО3 (доверенность от 20.01.2016),

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Вологодской области от 07.06.2016  (судья Зрелякова Л.В.) и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016  (судьи Чередина Н.В., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу № А13-664/2015,                               

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП 31535200003312, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к открытому акционерному обществу «Бываловский машиностроительный завод», место нахождения: 160000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – завод), администрации города Вологды, место нахождения: 160035, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – администрация), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (далее – Территориальное управление Росимущества) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), со следующими требованиями (с учётом уточнения): о признании договора купли-продажи от 17.12.2002 № 65-ЗФ ничтожным в части приватизации земельного участка площадью 1 267 кв. м с определенными картографическими (географическими) границами;  о признании права общей долевой собственности истца и ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402009:1183; о выделении из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402009:1183 земельного участка площадью 1 267 кв. м, необходимого для эксплуатации и обслуживания расположенного на нём объекта недвижимости с кадастровым номером 35:24:0402009:1253, в указанных границах;  о признании права собственности истца на образуемый земельный участок.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО4.

Определением от 13.04.2015 суд принял отказ предпринимателя от иска к Управлению Росреестра, производство по делу в этой части прекратил. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Росреестра, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Вологодской области (далее – кадастровая палата), Департамент имущественных отношений Вологодской области (далее – Департамент имущественных отношений), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее - банк).

Определением суда от 27.05.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 16.07.2015, в удовлетворении ходатайства завода о выделении требования о признании сделки недействительной в отдельное производство отказано; производство по делу прекращено в силу неподведомственности спора арбитражному суду. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.08.2015 определение суда от 27.05.2015 и постановление апелляционного суда от 16.07.2015 отменены, дело направлено на рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Решением суда от 07.06.2016 прекращено производство по делу в части требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 17.12.2002 № 65-ЗФ ничтожным в части (в отношении земельного участка площадью 1 267 кв. м), в остальной части в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 23.09.2016 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Податель жалобы ссылается на то, что судами нарушены нормы процессуального и материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела.

Податель жалобы ссылается на то, что строительство пристройки к магазину было начато в начале лета 2002 г. и завершено к концу 2002 г., считает, что необоснованный отказ суда апелляционной инстанции в приобщении к делу объяснений свидетелей и в удовлетворении ходатайства об опросе свидетелей привел к нарушению норм процессуального права, что повлекло, по мнению подателя жалобы, принятие незаконного постановления; ссылается на то, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих факт отсутствия на дату заключения договора купли-продажи от 17.12.2002 на земельном участке незавершенного строительством объекта.

Податель жалобы не согласен с выводом судов о том, что акт выбора земельного участка от 31.05.2001 не получил дальнейшего юридического закрепления; считает, что суды необоснованно отклонили его довод о возникновении у него права на спорный земельный участок в соответствии с частью первой статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), неверно применили подпункт 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В отзывах на кассационную жалобу завод и ФИО4 просят оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель предпринимателя подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.  Представитель завода обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 1 302 кв. м с кадастровым номером 35:24:0402009:26, расположенный по адресу: 

<

...>, относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным использованием – «для эксплуатации и обслуживания здания магазина», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.12.2013 серии 35-АБ № 818048, в котором в качестве основания регистрации права указан договор купли-продажи от 29.10.2012.

ФИО1 принадлежали на праве собственности двухэтажное нежилое здание магазина общей площадью 485,9 кв. м с кадастровым номером 35:24:0402009:85 и двухэтажная нежилая пристройка к магазину общей площадью 1 552,8 кв. м с кадастровым номером 35:24:0402009:84, расположенные по названному адресу. 

В результате объединения здания магазина и пристройки образован единый объект недвижимого имущества, которому присвоен кадастровый номер 35:34:0402009:1253. Зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2014 серии 35-АБ № 409879. 

Принадлежащее предпринимателю здание с кадастровым номером 35:24:0402009:1253 расположено на двух смежных земельных участках, один из которых площадью 1 302 кв. м с кадастровым номером 35:24:0402009:26 принадлежит предпринимателю на праве собственности, а другой площадью        7 656 кв. м с кадастровым номером 35:24:0402009:1183, образованный из земельного участка с кадастровым номером 35:24:04:02009:0005, принадлежит в настоящее время ФИО4 на основании договора купли-продажи от 23.01.2015 № 2301/15, заключенного с заводом. 

Постановлением главы города Вологды от 25.12.1997 № 3113 заводу предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 92 621 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации и обслуживания зданий, строений и сооружений производственной базы.

Постановлением главы города Вологды от 01.03.2000 № 361 изъята часть (площадью 2 212 кв. м) земельного участка, находящегося по Пошехонскому шоссе, д. 18, предоставленного заводу на основании постановления главы города Вологды от 25.12.1997 № 3113 в бессрочное (постоянное) пользование; площадь земельного участка, предоставленного заводу,  уменьшена до 90 409 кв. м. 

Этим же постановлением ООО «Олимпик Гранд» предоставлены в бессрочное (постоянное) пользование два земельных участка общей площадью   2 212 кв. м, расположенные по Пошехонскому шоссе, д. 18: с кадастровым номером 35:24:1:5:405:3 площадью 910 кв. м для эксплуатации и обслуживания здания склада и с кадастровым номером 35:24:1:5:405:5 площадью 1 302 кв. м для эксплуатации и обслуживания здания магазина.

Актом выбора земельного участка для строительства и размещения объектов капитального и временного назначения от 23.03.2001 № 22 ООО «Олимпик Гранд» предоставлен дополнительный земельный участок общей площадью 1 120 кв. м из земель завода, находящийся по ул. Ярославской, для проектирования пристройки к магазину «Домовой».

Постановлением главы города Вологды от 08.05.2001 № 1185 изъята часть (площадью 976 кв. м) земельного участка с кадастровым номером 35:24:1:5:405:1 по Пошехонскому шоссе, д. 18, предоставленного постановлением главы города Вологды от 25.12.1997 № 3113 в редакции постановления главы города Вологды от 01.03.2000 № 361 в бессрочное (постоянное) пользование заводу; площадь земельного участка, предоставленного заводу в бессрочное (постоянное) пользование для эксплуатации и обслуживания зданий, строений и сооружений производственной базы, уменьшилась до 89 433 кв. м. 

Предоставленному заводу земельному участку площадью 89 433 кв. м присвоен кадастровый номер 35:24:1:5:405:8 (последующие кадастровые номера 35:24:0402009:0001 и 35:24:0402009:0005). Соответствующие изменения внесены в свидетельство от 15.01.1998 № 24-1549 о  праве бессрочного (постоянного) пользования завода на земельный участок.

На основании распоряжений Департамента имущественных отношений  от 01.11.2002 № 436-р «О продаже земельного участка ОАО «БМЗ», от 29.11.2002  № 576-р «О внесении изменений в распоряжение департамента от 01.11.2002     № 436-р» Северо-Западное межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества, действующее от имени специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» (далее - Российский фонд федерального имущества, продавец) и завод - правопреемник государственного предприятия «Вологдаремагропроммаш» (покупатель) на основании заявки покупателя от 01.10.2002 № 878 заключили договор от 17.12.2002 № 65-ЗФ купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 89 433 кв. м с кадастровым номером 35:24:04:02009:0005, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Договор от 17.12.2002 № 65-ЗФ заключен на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей в указанный период, в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Право собственности завода на земельный участок с кадастровым номером 35:24:04:02009:0005 зарегистрировано в ЕГРП 28.02.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 35-АА № 124247. 

В дальнейшем в результате преобразования земельного  участка с кадастровым номером 35:24:04:02009:0005 и последующих преобразований образованных в результате этого земельных участков было зарегистрировано право собственности завода на земельный участок площадью 7 656 кв. м с кадастровым номером 35:25:0402009:1183, на котором частично расположено здание магазина (здание упомянутой пристройки), принадлежащее предпринимателю. 

Право собственности завода на земельный участок с кадастровым номером 35:25:0402009:1183 зарегистрировано в ЕГРП 14.05.2013. 

На основании договора купли-продажи от 23.01.2015 № 2301/15, заключенного заводом с ФИО4, в ЕГРП 10.02.2015 зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 35:25:0402009:1183 к ФИО4 

Как следует из отзыва Управления Росреестра на иск, в ЕГРП содержатся следующие сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402009:26, в настоящее время принадлежащего ФИО1 на праве собственности: 

- 04.05.2000 на основании постановления главы города Вологды от 01.03.2000 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Олимпик Гранд»; 

- 14.01.2003 на основании постановления главы города Вологды от 30.12.2002 № 3941 и договора купли-продажи от 08.01.2003 право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Олимпик Гранд» прекращено и зарегистрировано право собственности ООО «Олимпик Гранд»;

- 19.05.2009 внесены изменения в части адреса объекта: «ул. Ярославская, д. 16Д»;

- 22.09.2011 на основании соглашения об оставлении имущества у кредитора от 18.08.2011 и акта приема-передачи от 18.08.2011 зарегистрирован переход права собственности к банку;

- 12.12.2003 на основании договора купли-продажи от 29.10.2012 зарегистрирован переход права собственности к ФИО1

Как следует из отзыва Управления Росреестра на иск, в отношении здания с кадастровым номером 35:24:0402009:85, которое принадлежало ФИО1 в качестве самостоятельного объекта до объединения его с пристройкой и образования нового объекта, в ЕГРП имеются следующие сведения:

- 09.12.1999 на основании постановления главы администрации города Вологды от 27.08.1998 № 2027, договора о совместной деятельности орт 02.09.1998, соглашения о расторжении договора от 26.06.1999, приказа от 28.09.199 № 27 и акта приемки законченного строительством объекта от 04.10.1999 зарегистрировано право собственности ООО «Олимпик Гранд»;

- 26.01.2007 внесены сведения об изменении  адреса объекта;

- 22.09.2011 на основании соглашения об оставлении имущества у кредитора от 18.08.2011 и акта приема-передачи от 18.08.2011 зарегистрирован переход права собственности к банку;

- 12.12.2013 на основании договора купли-продажи от 29.10.2012 зарегистрирован переход права собственности к ФИО1;

- 05.12.2014 на основании решения собственника от 19.11.2014 право собственности на объект прекращено.

Постановлением главы города Вологды от 31.12.2002 № 3949 ООО «Олимпик Гранд» и заводу разрешено проектирование и строительство пристройки к магазину «Домовой», расположенному по адресу: Пошехонское шоссе, д. 18, на земельном участке площадью ориентировочно 800 кв. м, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании у завода и ООО «Олимпик Гранд» на основании постановления главы города Вологды от 25.12.1997 в редакции постановлений главы города Вологды от 01.03.2000 № 361 и от 08.05.2001 № 1185.

В соответствии с актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 22.07.2003 № 51 принята в эксплуатацию пристройка к магазину «Домовой» общей площадью 1 552,8 кв. м, расположенная по адресу: Пошехонское шоссе, д. 18, выполненная хозяйственным способом ООО «Олимпик Гранд» и заводом на основании постановления главы города Вологды от 31.12.2002 № 3949.

Постановлением главы города Вологды от 24.07.2003 № 2513 утвержден акт приемки законченного строительством объекта – упомянутой пристройки к зданию магазина приемочной комиссией от 22.07.2003 № 51.

Соглашением об определении долей в праве собственности от 27.07.2003 ООО «Олимпик Гранд» и завод определили доли в праве собственности на указанную пристройку к магазину: 999/1000 долей принадлежит ООО «Олимпик Гранд», 1/1000 - заводу.

Завод продал 1/1000 долю в праве собственности на пристройку ООО «Олимпик Гранд» по договору купли-продажи от 02.12.2003 № 109/122.

Постановлением главы города Вологды от 14.03.2005 № 703 зданию магазина с пристройкой, принадлежащему ООО «Олимпик Гранд», присвоен новый адрес: 

<

...>.

В рамках дела о банкротстве ООО «Олимпик Гранд» в соответствии с соглашением об оставлении имущества у кредитора от 18.08.2011 банк, являющийся залоговым кредитором, принял решение оставить за собой следующий предмет залога (имущество должника - ООО «Олимпик Гранд»): одноэтажный кирпичный магазин площадью 269 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; двухэтажную из профнастила с утеплителем пристройку к магазину площадью 1 552,8 кв. м, расположенную по адресу: 

<

...>; земельный участок общей площадью 1 302 кв. м с кадастровым номером 35:24:0402009:26 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – «для эксплуатации и обслуживания здания магазина»,  расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности банка на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРП 22.09.2011.

По договору купли-продажи от 29.10.2012 банк (продавец) передал в собственность ФИО1 (покупатель) указанные одноэтажный кирпичный магазин, двухэтажную пристройку к магазину и земельный участок. 

В пункте 2.2.3 договора от 29.10.2012 указано, что часть пристройки находится на земельном участке, принадлежащем третьему лицу и не являющемся объектом купли-продажи по настоящему договору.

Предприниматель, ссылаясь на то, что двухэтажная нежилая пристройка к магазину, построенная ООО «Олимпик Гранд» и заводом, вошедшая впоследствии с состав здания магазина с пристройкой, принадлежащего ему на праве собственности, возведена на земельном участке завода, к собственнику пристройки перешло право в отношении земельного участка, под ней расположенного, в той части, которая необходима для использования и обслуживания пристройки, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, прекращая производство по делу в части признания ничтожным договора купли-продажи от 17.12.2002 № 65-ЗФ, применил пункт 5 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), часть первую статьи 61 ГК РФ и сослался на правовую позицию, приведенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2005   № 7278/05. Суд сослался на то, что Российский фонд федерального имущества, являющийся продавцом по оспариваемому договору купли-продажи от 17.12.2002 № 65-ЗФ, ликвидирован, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 12.03.2009 внесена соответствующая запись.

Суд первой инстанции, отказывая в остальной части иска, сослался на то, что истцом не доказано, что принадлежащие ему объекты недвижимости находились на спорном земельном участке на момент его приватизации заводом. Суд также сослался на то, что истец, приобретая объекты недвижимости по договору купли-продажи у банка, знал, что пристройка к магазину находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в связи с тем, что выводы судов не соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, сделаны на основании не полного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, выводы суда о прекращении производства по делу в части признании недействительным договора купли-продажи земельного участка основаны на неправильном применении норм процессуального права.

Договор от 17.12.2002 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 35:24:00402009:0005 от имени продавца заключен Северо-Западным межрегиональным отделением, действующим от имени Российского фонда федерального имущества на основании  Положения о Северо-Западном межрегиональном отделении Российского фонда федерального имущества от 19.12.2001.

Прекращая производство по делу на основании пункта 5 части первой статьи 150 АПК РФ в части признания недействительным договора от 17.12.2002, суд сослался на то, что Российский фонд федерального имущества ликвидирован на день подачи настоящего иска и его права и обязанности к другим лицам не перешли. При этом суд сослался на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 11.10.2005 № 7278/05. Вместе с тем, суд не учёл следующее. Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в указанном постановлении, спор о признании оспариваемой сделки недействительной не может быть рассмотрен по существу заявленных требований, так как на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции один из ответчиков (страховая компания), являющийся стороной в договоре, в отношении которого заявлено требование о признании недействительным, согласно записи в Едином государственном реестре юридических лиц ликвидирован, в силу ликвидации юридического лица происходит полное прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим юридическим лицам; поскольку спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из её контрагентов, производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 5 части первой статьи 150 АПК РФ.

Однако по настоящему делу предметом спорного договора купли-продажи являлся земельный участок, находящийся в государственной собственности. Российский фонд федерального имущества ликвидирован с 01.08.2008 на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 28.06.2008    № 947-р, его функции переданы в ведение Росимущества на основании Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724. К участию в деле в качестве ответчика привлечено Территориальное управление Росимущества в Вологодской области, осуществляющее полномочия собственника по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Следовательно, препятствий для разрешения по существу спора о признании упомянутой сделки недействительной не имеется и основания для прекращения производства по делу отсутствуют.

Таким образом, суды сделали неправильный вывод о наличии оснований, предусмотренных пунктом 5 части первой статьи 150 АПК РФ, для прекращения производства по иску о признании договора от 17.12.2002 № 65-ЗФ недействительным.

В этой части решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на рассмотрение по существу.

Поскольку в обоснование заявленного в иске требования о выделении земельного участка и о признании права собственности на образуемый земельный участок истец ссылается на ничтожность договора купли-продажи земельного участка  от 17.12.2002 № 65-ЗФ, без исследования обстоятельств, связанных с заключением указанного договора, сделанные судами выводы, положенные в основу отказа в остальной части иска, являются необоснованными, так как сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, без оценки всех доводов сторон, в частности довода истца о том, что названный договор является ничтожным в части земельного участка, занятого зданием пристройки.

Кроме того, необоснованными являются мотивы, по которым суды отклонили доводы истца о возникновении у предыдущих собственников пристройки, а затем и у предпринимателя права на часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402009:1183, необходимую для эксплуатации и использования здания, на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ. В обоснование того, что не приняты доводы предпринимателя в этой части, суды сослались на то, что в договоре купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на здание пристройки, заключенном заводом и ООО «Олимпик Гранд», вопрос земельных правоотношений не определен.

Однако суды не учли следующее.

Как следует из отзыва Управления Росрестра на иск, по сведениям ЕГРП право общей долевой собственности завода и ООО «Олимпик Гранд» на вновь построенное здание пристройки к магазину зарегистрировано 04.11.2003; 

- 08.01.2004 зарегистрировано право собственности на все здание пристройки за ООО «Олимпик Гранд» на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, заключенного с заводом;

- земельный участок с кадастровым номером  35:24:0402009:1183 образован последовательно путем преобразования из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402009:73, образованного из участка с кадастровым номером 35:24:0402009:68, образованного из участка с кадастровым номером 35:24:0402009:60, образованного из участка с кадастровым номером 35:24:0402009:0028, в свою очередь образованного из участка с кадастровым номером 35:24:0402009:0005.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случае, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 552 ГК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Положения статьи 552 ГК РФ корреспондируются со статьей 35 ЗК РФ. Согласно пунктам 1 и 2 этой нормы права в редакции, действовавшей с период возникновения  спорных правоотношений, касающихся земельного участка, необходимого для эксплуатации и использования здания пристройки к магазину, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком; площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 этой же статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением определенных законом случаев. Указанной нормой также установлено, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Суды не дали оценку тому обстоятельству, что по сообщенным Управлением Росреестра сведениям на момент государственной регистрации права общей долевой собственности завода и ООО «Олимпик Гранд» на здание пристройки в ЕГРП было зарегистрировано право собственности завода на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0402009:0005, на котором указанная пристройка воздвигнута. 

Ссылка судов на то, что предприниматель при заключении договора купли-продажи недвижимости от 29.10.2012 знал, что приобретает здание пристройки, часть которого находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу и находящемся в собственности иного лица, является несостоятельной, поскольку права истца на земельный участок, необходимый для эксплуатации и использования здания пристройки к магазину, производны от прав на этот земельный участок предыдущих собственников пристройки, соответственно банка, ООО «Олимпик Гранд» и завода.

Ссылка суда на то, что невозможность выделения земельного участка под пристройкой основана на неправильном применении подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ. В данном случае в результате отчуждения заводом обществу 1/1000 доли в праве обще долевой собственности на здание пристройки, право общей долевой собственности прекратилось и собственником всего здания пристройки стало ООО «Олимпик Гранд». Соответственно обстоятельства настоящего дела не относятся к тем исключительным случаям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, когда отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Необоснованной является и ссылка суда на то, что право на земельный участок, возникшее на основании статьи 552 ГК РФ, прерывается, поскольку банк приобрел право на пристройку в порядке обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии со статьей 44 ЗК РФ в соответствующей редакции право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказа собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Суд не указал в решении, по каким предусмотренным законом основаниям он считает право прекратившимся. 

Таким образом, обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, с учётом доводов участвующих в деле лиц, проверить в частности доводы истца о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 17.12.2002 № 65-ЗФ, а также доводы, касающиеся перехода прав на земельный участок к собственникам построенного на этом земельном участке объекта недвижимости.

При новом рассмотрении дела суду необходимо дать оценку доводам сторон, касающимся площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и использования принадлежащего истцу здания с кадастровым номером 35:24:0402009:1253, в частности его части, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 35:25:000402009:1183. После чего суду следует дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 07.06.2016 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2016  по делу № А13-664/2015 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий                                               Т.И. Сапоткина 

 

Судьи                     А.В. Кадулин

                                              М.А. Ракчеева