АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

                      693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

                                     www.sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru 

 

                                                Именем  Российской  Федерации

                                                              

Р Е Ш Е Н И Е

                                                        

г. Южно-Сахалинск                                                                                            Дело № А59-6654/2023

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Жамновой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лотто Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Хабаровского края дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эксплуатирующая компания «Счастье» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мегасах» (ОГРН 

<

***>                            ИНН 

<

***>)

о понуждении заключить агентский договор № 1/2023 от 24.08.2023, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегасах»    к обществу с ограниченной ответственностью «Эксплуатирующая компания «Счастье»

о внесении изменений в агентский договор,

при участии:

от истца – ФИО1 (видеоконференц-связь) по доверенности от 09.01.2024,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 04.09.2023, 

 

                                                       У С Т А Н О В И Л:

 

          Общество с ограниченной ответственностью Эксплуатирующая компания «Счастье» (далее – ООО «ЭК «Счастье», истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мегасах» (далее – ООО «Мегасах», ответчик), в соответствии с которым просит обязать                   ООО «Мегасах» заключить агентский договор № 1/2023 от 24.08.2023 по форме, утвержденной протоколами внеочередных общих собраний собственников нежилых помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...> (Многофункциональный торговый центр «Счастье» - МТЦ «Счастье»), установив срок действия договора с 16.08.2023; взыскать с ООО «Мегасах» в пользу ООО «ЭК «Счастье» стоимость услуг по водоснабжению (холодное и горячее); водоотведению; теплоснабжению; электроснабжению; приемку загрязняющих веществ в сточных водах; освидетельствованию лифтов; освидетельствованию эскалаторов; комплексному испытанию системы внутреннего противопожарного водопровода; проведению профилактических испытаний зданий и электрооборудования до 1000 В, приходящихся на долю ООО «Мегасах» 0, 281% в общем имуществе здания, расположенного по адресу:        

<

...>, за период с 16.08.2023 по 31.08.2023, за сентябрь 2023 года в размере 6 117 руб.; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 000 руб.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на положения статей 249, 289, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 46, 153, 154, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указал, что ответчик является собственником нежилого помещения  в нежилом здании, находящимся в управлении      ООО «ЭК «Счастье». Протоколом № 3  от 16.12.2020 внеочередного собрания собственников нежилых помещений утверждена форма агентского договора, заключаемого между собственниками нежилых помещений и ООО «ЭК «Счастье». В адрес ответчика направлен подписанный со стороны истца агентский договор. В настоящий момент договор со стороны ответчика не подписан, какие-либо возражения не поступали, оплата за услуги не производится.   

          Определением суда от 17.10.2023 исковое заявление принято к производству. 

          14.11.2023 ООО «Мегасах» подано встречное исковое заявление к ООО «ЭК «Счастье», в соответствии  с которым просит обязать ООО «ЭК «Счастье» внести изменения, изложив  пункт 5.1 агентского договора в следующей редакции: «Принципал ежемесячно оплачивает Агенту расходы на оплату услуг, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, после выставления счета Принципалу в размере фактически потребленных услуг», исключить пункт 5.2 из агентского договора; взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Определением суда от 14.12.2023 встречное исковое заявление принято к производству. 

В рамках рассмотрения спора истец по первоначальному иску уточнил заявленные требования в части размера задолженности, просил взыскать основной долг за период с 16.08.2023 по 31.08.2023, за период с сентября 2023 года по декабрь 2023 года, январь 2024 года в размере 29 577 руб.

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом. 

Определением суда от 21.02.2024 судебное заседание по рассмотрению дела отложено на 25.03.2024.

В судебном заседании истец по первоначальному иску уточнил заявленные требования, просил обязать ответчика заключить агентский договор № 1/2023 от 24.08.2023. 

На основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом.

Представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнениях. В части встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Указал, что суммы авансовых платежей рассчитаны исходя из объема потребленных коммунальных услуг, приходящихся на долю в МОП, равную 0, 281%, и расчетного потребления электроэнергии. Агент ежемесячно предоставляет отчет с подтверждающими фактически понесенные расходы документами. ООО «ЭК «Счастье» создано для осуществления и эксплуатации МТЦ «Счастье» и не имеет собственных средств для оплаты услуг, в связи с чем, в агентском договоре предусмотрена оплата в авансовом порядке. В случае переплаты стоимости потребленных услуг, денежные средства возвращаются собственнику или засчитываются в счет будущих платежей.

Представитель ответчика возражал по существу исковых требований. В обоснование возражений указал, что управляющая компания самостоятельно  без установленного решения определила обязательных платеж для собственников нежилых помещений. Вмененные платежи миноритарным собственником офисной части здания завышены в 4 раза. ООО «Мегасах» лишено возможности установить  фактическую стоимость  оказанных услуг и размер потребленных коммунальных услуг, что нарушает права собственника  на получение достоверной информации об оказанной услуги; собственник обязан нести расходы за потребленный коммунальный ресурс соразмерно фактическому потреблению, а не уплачивать агенту фиксированную стоимость. В части встречного иска требования поддержал.

           Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.   

           Как следует из материалов дела, ООО «Мегасах» является собственником нежилого помещения, общей площадью 49 кв.м., кадастровый № 27:23:0020325:877, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. XI (18), этаж 11 в нежилом здании многофункционального торгового центра «Счастье» (МТЦ «Счастье»).

            Согласно реестру собственников помещений МТЦ «Счастье» от 07.09.2023 доля ООО «Мегасах» в праве общей собственности на общее имущество в здании составляет          0, 281%.

На основании протокола № 1 от 17.09.2020 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений МТЦ «Счастье» способом управления МТЦ «Счастье» определено управление эксплуатирующей организацией, в качестве эксплуатирующей компании для управления МТЦ «Счастье» посредством заключения договора выбрано ООО «ЭК «Счастье» с правом на заключение договоров  на благоустройство МТЦ «Счастье», проведение работ, оказание услуг, а также заключения договора с ресурсоснабжающими организациями. 

            Протоколом № 3 от 16.12.2020 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений МТЦ «Счастье» утвержден агентский договор, заключаемый между собственниками нежилого здания МТЦ «Счастье» и ООО «ЭК «Счастье» на обеспечение нежилого здания услугами по водоснабжению (холодное и горячее); водоотведению; теплоснабжению; электроснабжению; приему загрязняющих веществ в сточных водах, с правом заключения ООО «ЭК «Счастье» от своего имени, но за счет средств собственников нежилого здания МТЦ «Счастье» договоров со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, электрической энергии и прочих услуг по содержанию нежилого здания МТЦ «Счастье»; утверждена дата действия агентского договора с 04.12.2020.

На основании протокола № 5 от 08.12.2021 внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений МТЦ «Счастье» утвержден с 01.01.2022 размер вознаграждения агента по агентским договорам, заключенным с ООО «ЭК «Счастье» с собственниками помещений офисной части (с шестого  по тринадцатый этажи) МТЦ «Счастье» в размере 1 000 руб. ежемесячно без учета НДС для собственников помещений площадью до 100 кв.м.

01.09.2023 ООО «ЭК «Счастье» в адрес ООО «Мегасах» направлен для заключения агентский договор № 1/2023 от 24.08.2023 (далее – договор), содержащий следующие условия:

«1. Термины и определения

1.1.  Объект (Торговый комплекс, Здание) – «Торговый комплекс по ул. Серышева в г. Хабаровске», включающий в себя: здание, находящееся по адресу: 

<

...> (далее- Здание); в том числе Места общего пользования и помещения в Здании; инженерные и технические системы в Здании, обеспечивающие ее нормальную эксплуатацию; земельный участок и сооружения в нем; инженерные системы, находящиеся в пределах ответственности Объекта.

1.2. Помещение принципала (Помещение) – нежилое помещение, расположенное на 11 этаже Здание, помещение XI (18), кадастровый номер 27:23:0020325:877, площадью 49 кв.м., принадлежащее Принципалу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 07/12 от 11.08.2023, номер государственной регистрации 27:23:0020325:877-27/020/2023-5 от 16.08.2023.

1.3. Общее имущество (Места общего пользования (МОП) – часть площадей Объекта, предназначенных для общего пользования на равных условиях всеми собственниками помещений в Здании, а также посетителями и обслуживающим персоналом. К общему имуществу относятся: помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в Здании, фасад, крыша, крыльцо, входные двери в Здание и на этажи, коридоры, лестничные площадки и лестничные марши, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, эскалаторы, технические зоны и помещения, в которых имеются инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного помещения в Здании, ограждающие конструкции Здания, туалеты, инженерно-технические системы, незарегистрированные на праве собственности ни за одним из собственников помещений Здания, прилегающий к Зданию земельный участок с элементами благоустройства.

1.4. Инженерные и технические системы – системы, обеспечивающие надлежащее функционирование объекта в целом. К ним относятся: Здание как инженерное сооружение, оборудование, внешние и внутренние сети: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, водостока, отопления, электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, система пожарной и охранной сигнализации; телефонные кабели.

2. Предмет договора

2.1. Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство за счет средств Принципала обеспечить долю Принципала 0,281 процента в Объекте услугами по: водоснабжению (холодное и горячее); водоотведению; теплоснабжению; электроснабжению; приему загрязняющих веществ в сточных водах; освидетельствование лифтов; освидетельствование эскалаторов; комплексное испытание системы внутреннего противопожарного водопровода; проведение профилактических испытаний зданий и электрооборудования до 1000 В; сбор и вывоз снега на Объекте.

2.2. Доля Принципала в Объекте представляет собой совокупность площадей Помещения Принципала и приходящихся на них мест МОП.

2.3. Агент от своего имени, но за счет средств Принципала заключает договоры со специализированными организациями - поставщиками коммунальных услуг, электрической энергии и прочих услуг по содержанию Объекта и доли Принципала в Объекте, а также совершает иные действия, связанные с выполнением данного поручения. 

2.4. К расходам Агента относятся расходы на выплаты привлеченным организациям, понесенные Агентом при исполнении поручения в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора. 

Принципал возмещает расходы Агенту в соответствии с условиями настоящего Договора по тарифам, подтвержденным копиями договоров с организациями поставщиками соответствующих услуг. 

2.5. Порядок расчета сумм расходов, подлежащих возмещению Принципалом, установлен в Приложении № 1 настоящего Договора.

3. Права и обязанности Агента

3.1. Агент обязан:

3.1.1.   Незамедлительно информировать Принципала обо всех существенных изменениях условий договоров, заключаемых Агентом в порядке, предусмотренном п. 2.3. настоящего Договора, путем направления уведомления в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента, когда Агент узнал о таких изменениях.

3.1.2.   В случае возникновения аварийных ситуаций незамедлительно принимать меры по их ликвидации.

3.1.3.   Снимать показания приборов учета потребления коммунальных услуг и электрической энергии в присутствии представителя Принципала.

3.1.4.   Своевременно извещать Принципала о превышении и ненормируемом потреблении объема коммунальных услуг.

3.1.5.   Агент обязан направлять Принципалу:

- отчет по окончании отчетного месяца в срок до 15 числа месяца, следующего за отчётным, за исключением отчета по обеспечению электрической энергией (указанный отчет представляется Принципалу до 25 числа месяца, следующего за отчетным).

К отчету Агента должны быть приложены необходимые документы, подтверждающие расходы, произведенные Агентом за счет Принципала:

- акт выполненных работ;

- счет на доплату услуг по Договору с зачетом произведенного в соответствии с п. 5.2. авансового платежа;

- счет-фактура от Агента на стоимость коммунальных услуг, с отражением показателей из счетов- фактур поставщиков услуг;

- копии платежных поручений на перечисление денежных средств.

3.1.6. В случае выхода из строя прибора учета в течение 2 (Двух) рабочих дней (либо в иной срок установленный организацией осуществляющей работы по замене или ремонту прибора учета) восстановить его работоспособность, либо произвести замену, при условии компенсации затрат Принципалом.

3.2. Агент вправе:

3.2.1. Осуществлять контроль над потреблением коммунальных услуг на Объекте путем проведения осмотров состояния инженерных и технических систем в Помещении Принципала и МОП, давать Принципалу рекомендации по их использованию.

3.2.2. В случае возникновения аварийных ситуаций на Объекте по вине Принципала, требовать возмещения своих расходов на их устранение с предоставлением документов, подтверждающих такие расходы.

4. Права и обязанности Принципала

4.1. Принципал обязан:

4.1.1. Своевременно, в установленные Договором сроки, возмещать Агенту расходы на оплату услуг, указанных в п. 2.1. настоящего Договора, для Помещения Принципала и приходящихся на них МОП, уплачивать вознаграждение Агенту в соответствии с Разделом 5 настоящего Договора.

4.1.2. Рационально использовать предоставляемые услуги по их прямому назначению.

4.1.3. Допускать в Помещения Принципала специалистов Агента и специализированных организаций, имеющих право работы с инженерными и техническими системами, а также Агента, для осмотра и проверки оборудования, приборов учета и контроля. Время осмотра согласовывается с Принципалом не менее чем за 24 часа, за исключением аварийных случаев.

4.1.4. Назначить лицо (выдать назначенному лицу доверенность), уполномоченное получать от Агента отчеты, счета, счета-фактуры, сметы, акты выполненных работ, акты сверок, претензии и иные документы, связанные с выполнением Сторонами своих обязательств.

4.1.5.   В срок не более 5 (Пяти) рабочих дней с момента представления принять без промедления отчет Агента. При отсутствии возражений от Принципала в указанный срок, отчет Агента считается принятым Принципалом.

4.2. Принципал вправе:

4.2.1.   Потребовать от Агента представления отчета о выполненной им работе в срок, установленный настоящим Договором.

4.2.2.   Представить Агенту возражения по составленному им отчету в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения им такого отчета (непредставление таких возражений влечет за собой признание отчета принятым).

5. Порядок расчетов 

5.1. Принципал ежемесячно возмещает Агенту расходы на оплату услуг, указанных в пункте 2.1. настоящего Договора, для помещения Принципала и приходящихся на него МОП в размерах, определяемых в порядке, предусмотренном Приложением № 1 к настоящему Договору.

5.2. Принципал ежемесячно до 20 числа месяца, предшествующего расчетному, вносит аванс 100% за обеспечение услугами доли Принципала в Объекте, в размере:

- в летний период (с 01 мая по 30 сентября) - 4 035 (Четыре тысячи тридцать пять) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС;

- в зимний период (с 01 октября по 30 апреля) - 5 865 (Пять тысяч восемьсот шестьдесят пять) рублей 00 копеек в месяц, в том числе НДС.

За расчетный период принимается календарный месяц. 

Если за каждый из двух следующих подряд расчетных месяцев размер фактического потребления Принципалом услуг будет превышать более чем на 10% размер аванса, то Агент вправе увеличить размер вносимого аванса до среднего размера фактического потребления за предыдущие два месяца, с обязательным письменным уведомлением Принципала. Принципал вносит измененный аванс до наступления нового соответствующего периода (летнего или зимнего).

5.3. Окончательный расчет Принципал производит в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения Отчета Агента.

5.4. Вознаграждение Агента по Договору составляет 1 000,00 (Одна тысяча) рублей в месяц без учета НДС. 

Вознаграждение Агенту уплачивается Принципалом в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения счета-фактуры и акта выполненных работ за оказанные Агентом услуги. 

Налог на добавленную стоимость оплачивается дополнительно по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации.

5.5. Оплата Принципалом расходов Агента за исполнение поручения и вознаграждение Агента производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента.

5.6. В случае выхода из строя прибора учета объем потребленной услуги определяется по нормам, установленным специализированной организацией (поставщиком данной услуги) для данной категории потребителя и в соответствии с условиями договора для данной организации. При этом, компенсация затрат Агента по восстановлению работоспособности и замене данного прибора учета производится Принципалом за период не более 2 (Двух) рабочих дней с момента выхода из строя прибора учета либо в иной срок с учетом условий п. 3.6.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае неоплаты платежей, предусмотренных настоящим Договором, в установленные сроки, Принципал уплачивает Агенту пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Уплата пени не освобождает Принципала от уплаты основного долга.

6.2. Если в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения требования об оплате задолженности и (или) пени за нарушение сроков оплаты Принципал не оплатит образовавшуюся задолженность Агент прекращает выполнение поручения по настоящему Договору, приостановив подачу услуг, при этом возобновление возможно при выполнении Принципалом обязанностей, указанных в Разделе 5 и п. 6.1. настоящего Договора.

6.3.      Агент освобождается от ответственности за нарушение качества предоставленных услуг, перерыв в предоставлении услуг, в случае, если такие нарушения произошли не по его вине, а также в случае систематических задержек Принципалом оплаты любых предоставляемых на Объекте Агентом Принципалу услуг. Под систематическими задержками понимается неоплата либо задержка в оплате услуг по настоящему Договору более чем на 10 (Десять) календарных дней, в течение двух месяцев подряд.

6.4. Агент освобождается от ответственности: 

- при приостановлении предоставления услуг в случае, если такое приостановление осуществлено организациями-поставщиками соответствующих услуг;

- если соответствующие услуги не могут быть предоставлены в результате чрезвычайных и незапланированных работ по проверке и ремонту;

- в случае приостановки деятельности Здания по причинам, не зависящим от Агента.

6.5. Агент освобождается от ответственности в случае неисполнения Принципалом обязанности по содержанию и техническому обслуживанию Мест общего пользования.

6.6. При выявлении факта хищения коммунальных услуг Агент производит перерасчет расхода услуг и электроэнергии, а также взимает штраф в 10-кратном размере от суммы перерасчета.

6.7. В своей деятельности Стороны руководствуются и несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. Срок действия договора

7.1. Срок действия настоящего Договора устанавливается с момента подписания на неопределенный срок. При этом Стороны договорились, что настоящий Договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие между Сторонами с 16 августа 2023 г.

8. Рассмотрение споров

8.1. В случае возникновения разногласий по вопросам, связанным с исполнением Сторонами настоящего Договора или в связи с ним, Стороны обязуются принимать все  меры к разрешению их путем переговоров.

Сторона, получившая письменную претензию от другой Стороны, должна дать письменный ответ либо выполнить изложенные в претензии требования в течение 20 (Двадцати) рабочих дней, если больший срок не установлен в претензии.

В случае не поступления письменного ответа или поступления отрицательного ответа в установленный срок считается, что досудебный порядок урегулирования спора соблюден и сторона, обратившаяся с претензией, имеет право подать иск в арбитражный суд Хабаровского края.

9. Адреса и реквизиты сторон».

ООО «Мегасах» направлен в адрес ООО «ЭК «Счастье» протокол разногласий, в соответствии с которым пункт 5.1 агентского договора изложен в следующей редакции: «Принципал ежемесячно оплачивает Агенту расходы на оплату услуг, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, после выставления счета Принципалу в размере фактически потребленных услуг»; пункты 5.2, 5.3, 5.4 агентского договора исключены.

 В связи с уклонением ответчика от подписания агентского договора и наличием  задолженности по оплате эксплуатационных расходов на содержание нежилого помещения, истец обратился в суд с исковым заявлением.

            Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

           В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

          Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

          Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. 

          Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности, либо в случая принятия стороной на себя обязательства по заключению такого договора.

           Согласно пункту 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тринадцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

            Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). 

            В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

           Исходя из указанных положений, агентский договор не является публичным договором, обязанность собственника нежилого помещения заключить агентский договор не предусмотрена ГК РФ и иными законами. 

           Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о возникновении у ответчика обязанности по заключению агентского договора на основании норм ГК РФ,  ЖК РФ или другого закона, либо в связи с добровольно принятым ответчиком обязательством. 

           При этом, принятие общим собранием собственников нежилых помещений МТЦ «Счастье» решения о заключении агентского договора между ООО «ЭК «Счастье»» и остальными собственниками в целях обеспечения необходимыми ресурсами здания и прилегающих к нему территорий, а также об утверждении проекта агентского договора, не являются достаточными основаниями для понуждения ответчика к заключению данного договора. 

Решение общего собрания собственников помещений МТЦ «Счастье», принятое по соответствующему вопросу, не влечет для ООО «Мегасах» последствий в виде обязанности заключить агентский договор. 

Понуждение ответчика к заключению договора противоречит положениям статьи 421 ГК РФ, поскольку агентский договор не определен законодателем как обязательный к заключению.

В указанном случае стороны не согласовали передачу преддоговорного спора на рассмотрение суда, в связи с чем, в данном случае статья 445 ГК РФ не подлежит применению, поскольку отсутствуют основания для обязания ответчика заключить агентский договор.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «ЭК «Счастье» в части обязания ООО «Мегасах» заключить агентский договор №1/2023 от 24.08.2023 не подлежат удовлетворению.

            При этом, суд учитывает, что согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

 Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. 

В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

         ООО «Мегасах», являясь собственником нежилого помещения, расположенного в МТЦ «Счастье», наравне с иными собственниками помещений обязано нести бремя расходов по содержанию имущества путем внесения платы за содержание соразмерно своей доле. 

При этом, отсутствие у сторон заключенного в письменной форме договора само по себе не может служить основанием для освобождения от обязанности по несению расходов по оплате оказанных услуг по управлению, содержанию и эксплуатации здания. 

Бремя несения расходов за содержание нежилого помещения и общего имущества в силу закона не зависит от заключения отдельным собственником с эксплуатирующей организацией.

Отсутствие заключенного агентского договора само по себе не лишает истца права на возмещения стоимости фактически потребленных коммунальных услуг и не препятствует возможности осуществления функций агента.

         В рамках настоящего спора ответчиком погашена первоначально предъявленная истцом ко взысканию задолженность за фактически потребленные коммунальные ресурсы за период с 16.08.2023 по 31.01.2024.

Разрешая встречные исковые требования ООО «Мегасах», суд исходит из следующего.

Заявленные ООО «Мегасах» требования по существу направлены на разрешение разногласий в части условий агентского договора № 1/2023 от 24.08.2023.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Исходя из положений части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества, в том числе принимать решения о заключения договора на управление с эксплуатирующей организацией и утверждении формы договора.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. 

Форма агентского договора, заключаемого ООО «ЭК «Счастье» с собственниками нежилых помещений МТЦ «Счастье» утверждена протоколом № 3 от 16.12.2020 внеочередного общего собрания собственников.

С учетом изложенного, изменение утвержденных собственниками помещений условий агентского договора возможно только по решению собственников помещений, принятых на общем собрании при наличии необходимого кворума.

В указанном случае истец не наделен правом на внесение в одностороннем порядке изменений в агентский договор, форма которого утверждена большинством голосов собственников нежилых помещений.

Фактически требования истца направлены на преодоление решения внеочередного общего собрания собственников нежилых помещений МТЦ «Счастье» в порядке, не предусмотренном действующим законодательством.

           Несогласие ООО «Мегасах» с отдельными условиями договора при наличии  принятого большинством голосов собственников нежилых помещений решения не может являться основанием для изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.

           Более того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пунктах 8, 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

           Положения агентского договора в утвержденной собранием кредиторов редакции не являются явно обременительным для ООО «Мегасах» и существенно нарушающим баланс экономических интересов сторон.

           Доказательств того, что ответчик в указанном случае был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, в материалы дела не представлено.

           При таких обстоятельствах, поскольку приведенные ответчиком обстоятельства не являются основанием для внесения изменений в агентский договор в судебном порядке, встречные исковые требования ООО «Мегасах» являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

            Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд исходит из следующего.

            Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

            Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска от до 100 000 рублей размер государственной пошлины подлежащей уплате составляет - 4 процента цены иска, но не менее 2 000 рублей; размер государственной пошлины по требованию неимущественного характера составляет 6 000 рублей. 

            На основании платежных поручений № 680 от 11.10.2023, № 7 от 09.01.2024                    ООО «ЭК «Счастье» уплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб. за подачу искового заявления.

            На основании платежных поручений № 804 от 13.11.2023, № 823 от 22.11.2023 ООО «Мегасах» уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. за подачу встречного искового заявления.

Поскольку в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., понесенные при их подаче иска, не подлежат возмещению.

           При этом, государственная пошлина в размере 4000  руб. подлежит возврату         ООО «ЭК «Счастье» из федерального бюджета в связи с уменьшением требований.

           В соответствии с положениями статьи  177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку. В случае, если решение выполнено только на бумажном носителе, арбитражный суд направляет копии решения лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня принятия решения заказным письмом с уведомлением о вручении или вручает им под расписку.

           Настоящее решение изготовлено в форме электронного документа, стороны о возбуждении производства по настоящему делу уведомлены, информация о движении дела размещена на сайте суда, в связи с чем, настоящее решение суда подлежит размещению на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия и не направляется сторонам.

            На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

 

 

                                                              Р Е Ш И Л:

 

           В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Эксплуатирующая компания «Счастье» отказать.

           В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мегасах» отказать.

           Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Эксплуатирующая компания «Счастье» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме                 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 680 от 11.10.2023, выдать справку на возврат государственной пошлины.

          Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в  течение месяца со дня изготовления в полном объеме.

 

  Судья                                                                                                            М.С. Жамнова