ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-4249/2022

г. Саратов

10 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2023 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луевой Л.Ю.,

судей Волковой Т.В., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Нариманов» на решение Арбитражного суда Астраханской области от 28 октября 2022 года по делу № А06-4249/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Нариманов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ФИО2,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратура Наримановского района Астраханской области, Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области

о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилась администрация муниципального образования «Город Нариманов» (далее – истец, администрация) к ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи  № 1 от 28.03.2019 земельного участка.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Прокуратура Наримановского района Астраханской области, Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 28.10.2022 в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Астраханской области от 28.10.2022 отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Указывает, что суд первой инстанции вразрез с принципами гражданского законодательства о том, что действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Ответчик представил письменные возражения на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, их неявка не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 13.11.2017 между администрацией и ФИО2 на основании протокола о результатах аукциона от 31.10.2017 № 30 был заключен договор аренды земельного участка № 18 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:08:010804:906 площадью 250  кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> «б», с разрешенным использованием – для строительства магазина.

Срок аренды установлен с 13.11.2017 по 13.05.2019.

28.03.2019 стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 18 от 13.11.2017.

28.03.2019 между администрацией (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:08:010804:906 площадью 250 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> «б», с разрешенным использованием – для строительства магазина.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке имеется магазин, назначение: нежилое здание, площадью 181,9 кв.м, этажность 2, кадастровый номер объекта 30:08:010804:1035.

Согласно пункту 2.1 договора цена участка составляет 674 457,50 руб.

Переход права собственности к ФИО2 зарегистрирован в установленном законе порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.03.2019 сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, отсутствовали, сведения об ограничениях права не зарегистрированы. 

Право собственности на завершенный строительством магазин площадью 181,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 30:08:010804:906 площадью 250 кв.м по адресу: 

<

...> «б», зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 25.03.2019.

Прокуратурой Астраханской области совместно с прокуратурой Наримановского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства, в том числе в отношении спорного земельного участка. В результате проверки выяснилось, что спорный земельный участок попадает в границы водоохранной зоны водного объекта р. Волга и во второй пояс санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения и является ограниченным в обороте и не может предоставляться в частную собственность. 

Прокуратурой Наримановского района в январе 2022 года в адрес истца вынесено представление с требованием принять конкретные меры по устранению допущенных истцом нарушений земельного законодательства.

В рамках исполнения предписания истцом в адрес ответчика в феврале 2022 года направлена претензия о заключении соглашения о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка.

Ответчик с претензией не согласился и направил возражения в адрес истца.

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 указанного Кодекса.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ).

Право собственника объекта недвижимости на приобретение без проведения торгов в собственность земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором такой объект расположен, происходит из принципа единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (статья 552 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

На момент приобретения земельного участка ответчиком в Едином государственном реестре недвижимости сведения о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, отсутствовали, сведения об ограничениях права не зарегистрированы. 

В этой связи по состоянию на 28.03.2019 основания для отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка отсутствовали.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи № 1 от 28.03.2019 земельного участка в силу ничтожности.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.03.2022 в отношении спорного земельного участка зарегистрированы следующие сведения об ограничениях прав на объект недвижимости, обременениях данного объекта, не зарегистрированных прав, ограничений прав на объект недвижимости и обременения объекта недвижимости.

Вид ограничения (обременения): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ; срок действия: с 13.08.2021; реквизиты документа – основания: приказ об установлении зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения от 19.01.2021 № 136, выдан: Служба природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области.

Таким образом, ограничения в отношении спорного земельного участка установлены с 13.08.2021, то есть включение участка в границы зон с особыми условиями пользования территорий произошло уже после заключения договора купли-продажи.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заключение договора аренды от 13.11.2017, а также договора купли-продажи от 28.03.2019 между сторонами соответствует требованиям земельного законодательства.

В силу статьи 54 Конституции РФ, статьи 4 Гражданского кодекса РФ действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В этой связи суд первой инстанции правомерно указал, что на отношения сторон не распространяется приказ Службы природопользования и охраны окружающей среды Астраханской области об установлении зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения от 19.01.2021 №136, изданный после заключения спорного договора купли-продажи земельного участка и ухудшающий положение ФИО2

Вопреки позиции истца согласно сведениям из ЕГРН спорный земельный участок попадает в третий пояс санитарной охраны, а не во второй пояс санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании подпункта 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения договора купли-продажи, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации» внесены изменения в подпункт 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, слова «первом и втором поясах» заменены словами «первом поясе». 

Указанные изменения вступили в силу с 27.02.2022.

На дату обращения истца в суд и рассмотрения дела ограничений в отношении предоставления земельного участка в третьем поясе санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения в частную собственность законом не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 104 ЗК РФ земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьи 56 и 56.1 ЗК РФ ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор купли-продажи земельного участка заключен сторонами в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании документов, исключающих ограничения в предоставлении земельного участка в частную собственность, а покупатель действовала осмотрительно и разумно при заключении договора купли-продажи данного земельного участка, приобрела земельный участок возмездно, при государственной регистрации прав на имущество полагалась на данные ЕГРН (где отсутствовали сведения об ограничении в обороте предоставления в частную собственность), ФИО2 является добросовестным приобретателем.

Как верно указал суд первой инстанции, договор купли-продажи земельного участка № 1 от 28.03.2019 соответствует требованиям закона и иным правовым актам, оснований для его расторжения не имеется.

Суд апелляционной инстанции считает, что разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны позиции апеллянта в суде первой инстанции и не опровергают выводов, сделанных в обжалуемом решении.

В силу положений статьи 270 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного Астраханской области от 28 октября 2022 года по делу № А06-4249/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

ПредседательствующийЛ. ФИО3  

 

СудьиТ. ФИО4

 

С. А. Жаткина