АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4683/20

9 декабря 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   03 декабря 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            9 декабря 2020 г.

            Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Палий Ю.А., 

при ведении протокола  секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕР ПЛЮС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  к  Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора и взыскании 7662237,94руб.

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Согласие», муниципальное казённое учреждение жилищно-коммунального хозяйства Ленинского района, Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

при участии: 

от истца: ФИО2 , доверенность от 10.02.2020,

от ответчика: не явился

от третьих лиц:  не явились

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Интер Плюс» (общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (департамент, ответчик) о расторжении о расторжении договора аренды от 12.07.2016 №36730 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, площадью 463 м2, расположенного по адресу: 

<

...>, взыскании уплаченной по договору арендной платы в размере 4 269 179,15 руб., убытков (реального ущерба) в размере 3 393 058,79 рублей

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объёме, настаивал на удовлетворении иска, ссылаясь на существенное нарушение департаментом обязательств по договору аренды 

Ответчик и третьи лица явку в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании был объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

В соответствии с постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 10.05.2016 №516 назначено проведение аукциона на право заключения сроком на 5 лет договора аренды земельного участка площадью 0,0463 га с кадастровым номером 61:44:0050619:9, имеющего адресный ориентир: 

<

...>, с целью строительства многоквартирного жилого дома.

На основании Протокола о результатах аукциона №3/439-1 от 20.06.2016 заседания комиссии по проведению торгов на условиях аукциона по продаже права заключения договора аренды сроком на 5 лет земельного участка, утверждённого председателем МКУ «Фонд имущества города Ростова-на-Дону», открытый аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся. Единственным участником аукциона признано общество с ограниченной ответственностью «Интер Плюс».

По результатам проведённого аукциона 12 июля 2016 года между обществом (арендатор) и департаментом (арендодатель) заключён договор аренды №36730 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, площадью 463 м2, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешённое использование – «многоквартирный жилой дом» сроком на пять лет с момента передачи земельного участка по акту приёма и передачи.

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 20.07.2016, номер регистрации 61-61/032-61/001/042/2016-448/2.

Согласно пунктам 1.1., 2.1. договора аренды от 12.07.2016, земельный участок предоставлен арендатору для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома сроком на пять лет с момента передачи земельного участка.

В соответствии с условиями договора арендодатель принял на себя обязательства передать земельный участок арендатору по акту приёма и передачи, а арендатор – использовать земельный участок в соответствии с его разрешённым использованием и уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату за его использование. Земельный участок передан арендатору арендодателем по акту приёма и передачи (приложение №1 к договору от 12.07.2016 №36730).

Арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства в соответствии с условиями заключённого договора: своевременно и в полном объёме уплачивал арендную плату за пользование земельным участком, приступил к его освоению в соответствии с разрешённым использованием. 

Согласно представленному в дело акту сверки взаимных расчётов №2938 от 12.11.2019, по состоянию на указанную дату арендатором в счёт арендной платы уплачено 4 269 179,15 рублей (четыре миллиона двести шестьдесят девять тысяч сто семьдесят девять рублей 15 коп.). задолженность по уплате арендной платы отсутствует.

Уплата арендной платы по договору осуществлялась обществом в следующем порядке: 1 361 150,55 руб. – платёжным поручением №1 от 09.06.2016 в качестве задатка за участие в аукционе (впоследствии засчитывается в счёт арендной платы за первый год аренды); 1 086 381,92 руб. – платёжным поручением №2 от 09.06.2016 в качестве задатка за участие в аукционе путём зачёта встречных требований на основании письма ООО «Интер Плюс» от 24.05.2017 №3 и письма ДИЗО г. Ростова-на-Дону №54-30-10999/5; 317 773,52 руб. – платёжным поручением №46 от 25.06.2018; 368 055,10 руб. – платёжным поручением №72 от 26.09.2018; 368 055,10 руб. – платёжным поручением №115 от 17.12.2018; 383 881,48 руб. – платёжным поручением №31 от 01.04.2019; 383 881,48 руб. – платёжным поручением №97 от 18.06.2019.

Порядок организации строительства объектов капитального строительства, подготовки исходно-разрешительной документации регулируется нормами, закреплёнными в главе 6 Градостроительного Кодекса РФ. В соответствии с указанными положениями для получения разрешения на строительство застройщику необходимо обеспечить выполнение инженерных изысканий (ст. 47 ГрК РФ), получить технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (подпункт 3 пункта 6 ст. 48 ГрК РФ), обеспечить подготовку проектной документации (ст. 48 ГрК РФ), а также проведение государственной или негосударственной экспертизы проектной документации (ст. 49 ГрК РФ). 

С целью исполнения договора аренды земельного участка – строительства на его территории многоквартирного дома арендатором были заключены договоры на выполнение работ, оказание услуг по проведению инженерных изысканий, договоры на технологическое присоединение проектируемого объекта капитального строительства к инженерным сетям, а также разработке проектной документации многоквартирного жилого дома. В рамках исполнения указанных договоров обществом были понесены расходы, непосредственно связанные с освоением земельного участка, – подготовкой документации, необходимой для получения разрешения на строительство объекта в соответствии с целевым назначением земельного участка, закреплённого договором аренды.

22 августа 2018 года между обществом (заказчик) и ООО «Ресурс-Дон» (подрядчик) заключён договор №04/2018 на разработку проектной и рабочей документации по объекту: «Многоквартирный жилой дом по адресу 

<

...>». Согласно условиям договора (п. 4.1. договора, протокол согласования договорной цены – приложение №2 к договору), общая стоимость работы составляет 8 400 000 рублей, в том числе: эскизный проект, сбор нагрузок на инженерные сети – 850 000 рублей, проект стадия «П» - 3 100 000 рублей, проект стадия «Р» - 4 450 000 рублей.

Согласно акту приёмки-сдачи работ от 10.10.2018 в полном объёме изготовлена, передана исполнителем и принята заказчиком разработанная проектная документация объекта в составе: эскизный проект, сбор нагрузок на инженерные сети. Стоимость данного этапа работ согласно условиям договора составила 850 000 рублей. Кроме того, согласно Акту от 05.06.2019 о приостановке проектных работ по состоянию на указанную дату ООО «Ресурс-Дон» выполнены, а ООО «Интер Плюс» приняты работы по разработке проектной документации на общую сумму 2 135 590 рублей. 

31 октября 2018 года между обществом и Федеральным государственным бюджетным учреждением «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» заключён договор №459р на оказание услуг по предоставлению специализированной гидрометеорологической информации о состоянии окружающей среды, а именно: фоновые концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе для объекта по адресу: 

<

...>. Стоимость услуг по договору составила 31 879 рублей (акт №ск001614 от 09.11.2018).

31 октября 2018 года между обществом и Федеральным государственным бюджетным учреждением «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» заключён договор №462р на оказание услуг по предоставлению специализированной гидрометеорологической информации о состоянии окружающей среды, а именно: климатические характеристики по данным метеорологических наблюдений для объекта по адресу: 

<

...>. Стоимость услуг по договору составила 20 877 рублей (акт №ск001623 от 12.11.2018).

19 ноября 2018 года между обществом и Ростовской региональной общественной организацией «Донское археологическое общество» заключён договор №21/11 на проведение археологических разведок на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050619:9. Согласно акту приёмки и сдачи выполненных работ от 08.04.2019 стоимость работ по проведению археологических разведок составила 108 243,56 рублей. 

17 декабря 2018 года между обществом и АО «Донэнерго» заключён договор №2069/18/РГЭС/ЮРЭС об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств к электрическим сетям – ЛЭП-0,4 кВ для энергоснабжения объекта на земельном участке по адресу 

<

...>. Согласно условиям договора (п. 10, 11) ООО «Интер Плюс» произведена оплата услуг по технологическому присоединению в размере 51 569,23 рублей.

24 января 2019 года между обществом и ООО «ГеоСеть» заключён договор на выполнение работ по определению координат и высот реперов, вынос углов здания по адресу: 

<

...>. Согласно условиям договора стоимость работ составляет 6000 рублей (акт №27 от 25.02.2019). 

15 февраля 2019 года между обществом и ООО «ТОН» заключён договор №009-2019И на выполнение инженерно-геологических изысканий по объекту: «Многоквартирный жилой дом по адресу 

<

...>». Стоимость работ по договору составляет 177 000 рублей (акт №009-2019И от 21.03.2019).

20 марта 2019 года между обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключён договор №19-02 на выполнение работ по топографической съёмке в масштабе М:500 земельного участка по адресу: ул. Московская, 39. Стоимость работ по договору составляет 11 900 рублей (акт сдачи-приёмки инженерно-геодезических работ от 09.04.2019).

Таким образом, исходя из представленных обществом в материалы дела документов, общая сумма расходов, понесённых на освоение земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9 в соответствии с условиями договора аренды с целью строительства на нём многоквартирного дома, составила 3 393 058,79 рублей.

Однако в процессе выполнения инженерно-геологических изысканий (отбор проб грунта с целью определения его свойств) от жильцов расположенного на смежном земельном участке по адресу ул. Московская, 37 многоквартирного дома в уполномоченные органы поступили жалобы о возможном обрушении жилого дома в связи с проведением строительных работ.

На основании постановления от 19.03.2019 следователя следственного отдела по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону следственного управления СК РФ по Ростовской области, вынесенного по материалам проверки №103-пр-19 по заявлению ФИО4 Некоммерческим экспертным учреждением «Центр судебной экспертизы «Прайм» проведена судебно-строительная экспертиза по следующим вопросам:

1. Определить наличие и дату появления дефектов и деформаций в виде трещин в конструкциях здания многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...>.

2. Имеется ли прямая причинно-следственная связь между проведением работ по отбору проб грунта (изыскательскими работами) на соседнем земельном участке по адресу: 

<

...> и появлением трещин в конструкциях здания многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...>?

3. Определить техническое состояние многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...> и возможность его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан, нарушению их прав и законных интересов.

По результатам проведённого экспертного исследования НЭУ ЦСЭ «Прайм» подготовлено заключение №208-У от 08.05.2019, содержащее следующие выводы.

1. Конструкции многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...> имеют следующие дефекты: наклонные и вертикальные трещины, выветривание швов кирпичной кладки левой и тыльной несущих стен здания; разрушение и выпадение отдельных кирпичей из кладки стен здания; наклонные и вертикальные трещины в штукатурном слое и других облицовочных материалах несущих и ненесущих конструкций здания.

2. Прямая причинно-следственная связь между проведением работ по отбору проб грунта (изыскательскими работами) на земельном участке по адресу: 

<

...> и появлением трещин в конструкциях многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...> отсутствует.

3. Физический износ конструкций многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...> составляет 64,7%, что согласно «Укрупнённой шкале износа строительных конструкций» соответствует ветхое техническое состояние, состояние конструктивных элементов – аварийное. Дальнейшая эксплуатация многоквартирного жилого дома литер «Б» по адресу: 

<

...> без угрозы жизни и здоровью граждан, нарушению их прав и законных интересов возможна только при условии выполнения мероприятий, направленных на восстановление или усиление конструкций жилого дома и исключения до их завершения проведения на прилегающей территории строительно-монтажных работ, связанных с устройством котлованов, забивкой свай, разрытием траншей и т.п.

Опрошенные в ходе проведения проверки должностные лица МКУ «УЖКХ Ленинского района» г. Ростова-на-Дону, ООО «Управляющая организация «Согласие», пояснили, что многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>, непосредственно граничит с земельным участком по ул. Московская, 39, предоставленным для строительства ООО «Интер Плюс», представляет собой двухэтажное здание, состоящее из пяти квартир. Дом 1890 года постройки, аварийным в установленном порядке не признавался, собственники квартир, проживающие в доме, какие-либо мероприятия по признанию дома аварийным, проводить отказываются, переезжать из дома, несмотря на его состояние не намерены. На несущих элементах жилого дома имеются трещины, в том числе на наружной стене. Управляющей компанией после получения информации о повреждении дома в результате строительных работ на смежном участке были установлены временные маяки в местах обнаружения трещин, ведётся журнал наблюдения за маяками с целью контроля деформации несущих конструкций.

Исходя из содержания постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.05.2019 следователя следственного отдела по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону СУ СК РФ по РО, вынесенного по материалам проверки №103-пр-19, в действиях ООО «Интер Плюс» и его сотрудников отсутствуют признаки состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 216 УК РФ.

Вместе с тем, с учётом экспертного заключения выполнение каких-либо строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050619:9 в настоящее время невозможно. Следовательно, земельный участок, предоставленный в аренду ООО «Интер Плюс» по договору аренды от 12.07.2016, не может быть использован по целевому назначению, указанному в договоре и в соответствии с разрешённым использованием по причинам, не зависящим от арендатора.

23 декабря 2019 года общество обратилось в департамент с заявлением о расторжении договора, возврате полученной арендной платы и возмещении причинённых ненадлежащим исполнением договора убытков. 

Письмом от 22.01.2020 департамент уведомил общество об отказе в расторжении договора и возмещении причинённых убытков, поскольку, по мнению департамента, он не несёт ответственность за невозможность использования сданного в аренду имущества по его целевому назначению.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд.

В материалы дела департаментом представлен отзыв, в котором просит суд в удовлетворении иска отказать. В качестве обоснования возражения против заявленных истцом требований департамент ссылается на то, что земельный участок был предоставлен обществу по результатам проведённых в установленном порядке торгов в форме аукциона, на момент заключения договора департаменту не было известно о каких-либо недостатках земельного участка, препятствующих его использованию по целевому назначению – для строительства  многоквартирного дома; из подготовленная для проведения торгов Департаментом архитектуры и градостроительства города градостроительная документация не содержит сведений о наличии препятствий в использовании участка; из представленного экспертного заключения следует, что земельный участок может быть использован по назначению при условии выполнения мероприятий, направленных на восстановление или усиление конструкций соседнего жилого дома; обществом не представлено доказательств наличия в действиях ответчика элементов состава нарушения гражданско-правовых обязательств, необходимого для привлечения к ответственности в виде взыскания убытков с учётом положений ст. 15 ГК РФ; действия истца направлены исключительно на предупреждение инициирования Департаментом процедуры досрочного расторжения договора аренды № 36730 от 12.07.2016 в связи с не освоением земельного участка.

В обоснование своих возражений департаментом представлено Заключение №340/20 от 13 июля 2020 года по результатам строительно-технического исследования, выполненное специалистами Центра судебных экспертиз по Южному округу. Как следует из его содержания, Заключение №340/20 выполнено в соответствии с муниципальным контрактом, заключённым с МКУ УЖКХ Ленинского района города Ростова-на-Дону (третье лицо). Цель проведения обследования – определение и оценка фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объекта исследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления, а также определение категории его технического состояния.

На разрешение специалистов ЦСЭ по Южному округу заказчиком поставлен вопрос: определить состояние несущих и ограждающих конструкций многоквартирного жилого дома литер «Б» по ул. Московская, 37 в г. Ростове-на-Дону и степень эксплуатационной пригодности дома.

Согласно выводам, изложенным в Заключении №340/20, техническое состояние строительных конструкций, а также оснований многоквартирного жилого дома литер «Б» по ул. Московская, 37 в г. Ростове-на-Дону в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», оценивается как аварийное состояние – категория технического состояния строительной конструкции или здания в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и грозящее внезапным обрушением. Физический износ здания составляет 67%. Жилой дом исчерпал нормативно установленный минимальный срок эффективной эксплуатации здания

Возражая против заявленных требований департамент указал, что земельный участок был передан истцу по акту приёма и передачи (приложение №1 к договору аренды №36730 от 12.07.2016. В соответствии с подписанным сторонами актом, на земельном участке обременения ограничения отсутствуют, земельный участок находится в состоянии, пригодном для строительства многоквартирного дома.

В материалы дела ответчиком представлена документация, подготовленная департаментом архитектуры и градостроительства города для проведения аукциона на право заключения договора аренды, в том числе: выписка из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, градостроительный план земельного участка, технические условия подключения объекта к инженерным сетям, заключения служб города о возможности предоставления земельного участка для строительства. Согласно утверждениям ответчика, представленные для проведения аукциона документы не содержат информации о каких-либо ограничениях, обременениях, иных обстоятельствах, препятствующих использованию земельного участка по его целевому назначению – для строительства многоквартирного дома. истец до участия в аукциона имел возможность ознакомиться с документацией, а также осмотреть земельный участок и определить на этом основании возможность его использования по назначению.

Согласившись на участие в аукционе на основе представленной информации и документов, по мнению департамента, общество приняло на себя все риски, связанные с возможностью или невозможностью освоения земельного участка

Позиция департамента относительно представленных в материалы дела доказательств, подтверждающих аварийное состояние жилого дома по адресу 

<

...>, невозможность использования земельного участка по целевому назначению, в том числе: заключения от 08.05.2019 №208-У НЭУ «Центр судебной экспертизы «Прайм»,  заключение от 13.07.220 года №340/20 Центра судебных экспертиз по Южному округу сводится к следующему. Экспертами, проводившими исследование по вопросу возможности или невозможности строительства жилого дома на спорном участке, не был сделан однозначный вывод о невозможности строительства, а лишь указано, что строительство возможно после проведения работ по капитальному ремонту, усилению конструкций расположенного на смежном участке по адресу 

<

...>, жилого дома, находящегося в ветхом состоянии. 

Поскольку разрешение вопроса о возможности влияния строительства объекта капитального строительства на близлежащие объекты недвижимости, о наличии или отсутствии причинно-следственной связи между строительными работами и возможным причинением вреда имуществу третьих лиц, а также об объёме и действительной стоимости проектных работ требует специальных познаний, определением суда от 26.08.2020 удовлетворено ходатайство общества о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» ФИО5, ФИО6. На разрешение экспертов судом, исходя из заявленного предмета иска и с учётом мнения сторон, поставлены следующие вопросы:

1. Возможно ли использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, площадью 463 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по целевому назначению для строительства многоквартирного жилого дома с учетом состояния многоквартирного жилого дома расположенного на смежном земельном участке по адресу: ул. Московская, 37, период с 12.07.2016 по настоящее время?

2. Соответствует ли стоимость разработки проектной и рабочей документации по объекту «Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>», установленная договором №04/2018 от 22 августа 2018 года, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Интер Плюс» и обществом с ограниченной ответственностью «Ресурс-Дон» и актом о приостановке проектных работ от 05.06.2019 обычно применяемым на территории Ростовской области расценкам, а также расценкам установленным нормативными документами (сборниками определения видов стоимости проектных работ с учетом территориальных расценок для определения видов работ и пр. документами)?

07 октября 2020 года в материалы дела поступило Экспертное заключение № 116-А от 02.10.2020 г. ООО «Экспертиза ЮФОСЭО». В результате проведённого исследования экспертами по поставленным судом вопросам сделаны следующие выводы.

В результате исследования по первому вопросу установлено следующее. В соответствии с таблицей 1 методики определения физического износа, используемой для оценки общего состояния зданий, техническое состояние строительных конструкций жилого дома Лит. «Б», по ул. Московская, 37 в г. Ростове-на-Дону является ветхим, состояние конструктивных элементов жилого дома – аварийное. В соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений, техническое состояние жилого дома Лит. «Б» по адресу: 

<

...> в целом оценивается как аварийное. В результате обследования выявлены дефекты и повреждения конструктивных элементов жилого дома, а именно: крен тыльной стены, сквозные трещины правой стены дома, разрушения кирпичной кладки несущих стен, свидетельствующих об исчерпании несущей способности и функционального назначения элементов вследствие длительной эксплуатации, а также неравномерной осадки фундамента; существует опасность внезапного обрушения конструктивных элементов жилого дома, что создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

По мнению экспертов, указанные обстоятельства свидетельствуют, что использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9 расположенного по адресу: 

<

...> №39, по его целевому назначению в период с 12.07.2016 года по настоящее время, для строительства многоквартирного  дома не представляется возможным, в связи с ветхим, аварийным техническим состоянием жилого дома литер «Б», расположенного на смежном земельном участке по адресу: 

<

...>, так как при возведении многоквартирного дома на земельном участке по ул. Московская, 39, необходимо проведение работ по разработке грунта, по устройству котлована и забивке свай, что приведёт к перераспределению нагрузок в массиве грунта, а также к дальнейшему прогрессированию дефектов и повреждений жилого дома литер «Б» на смежном земельном участке, разрушению и обрушению конструктивных элементов, что создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

При ответе на второй вопрос экспертом установлено, что договорная цена разработки эскизного проекта, установленная Приложением №2 к договору №04/2018 от 22.08.2018 «Протокол согласования договорной цены на разработку проектной и рабочей документации по объекту: «Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>», составляет 850 000 рублей, что соответствует среднерыночной стоимости разработки эскизного проекта в г. Ростове-на-Дону, при стоимости разработки проектных работ 3 100 000 руб.

Стоимость разработки проектной документации – стадия «П», по объекту: «Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>, установленная актом о приостановке проектных работ от 05.06.2019г, которая составляет 2 135 590 рублей, на 4650 рублей больше стоимости разработки проектной документации стадия «П», рассчитанной в соответствии с требованиями СБЦП 81-2001-03 «Справочник базовых цен на проектные работы в строительстве. Объекты жилищного гражданского строительства», а также согласно Постановлению Правительства от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», которая составляет 2 130 940 рублей.

Согласно ст. 64, 65 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы, объяснения лиц, участвующих в деле, и иных участников арбитражного процесса, полученные путём использования систем видео-конференц-связи.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно положениям частей 1, 2 АПК РФ, доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Экспертное заключение ООО «Экспертиза ЮФОСЭО» соответствует требованиям действующего законодательства, поэтому, по мнению ответчика, у суда не имеется оснований не согласиться с ним. Экспертиза назначалась судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ, проводилась компетентной организацией, оформлена надлежащим образом, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Каких-либо противоречий, неясностей или неполноты исследовательская часть и выводы эксперта не содержат. Экспертом даны исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, исходя из предмета заявленного требования и объёма документов и информации, представленной сторонами в материалы дела.

Кроме того, экспертное заключение согласуется с иными, представленными в материалы дела доказательствами, в том числе: заключением НЭУ ЦСЭ «Прайм» №208-У от 08.05.2019, заключением №340/20 от 13 июля 2020 года Центра судебных экспертиз по Южному округу.

Каких-либо обстоятельств, опровергающих выводы экспертов, либо ставящих под сомнение достоверность представленного заключения ответчиком не заявлено. Департаментом в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих размер понесённых обществом расходов на освоение участка.

Согласно ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Исходя из содержания части 2 указанной статьи, арендодатель освобождается от ответственности только за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 содержится следующее разъяснение по вопросу урегулирования правоотношений арендатора и арендодателя в случае невозможности использования арендованного имущества по вине третьих лиц. Противоправное поведение третьего лица привело к невозможности использования истцом (арендодателем) помещений для извлечения прибыли, в том числе путём сдачи в аренду. В результате действий третьего лица истец (арендодатель) был вынужден приостановить свою хозяйственную деятельность, утратив возможность получить доход от использования принадлежащего ему имущества, который он получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права и законные интересы не были нарушены. Вывод о том, что такие убытки должны компенсироваться за счёт арендной платы, уплачиваемой арендатором, противоречит нормам закона и принципам гражданского права.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Исходя из указанных положений, денежные средства в размере 4 269 179,15 рублей, уплаченные обществом в качестве арендной платы за непригодный для использования по назначению земельный участок, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату обществу.

Суд считает необходимым отметить специфику договора аренды земельного участка для строительства, при котором арендатор может извлечь эффект от использования участка только в случае возможности строительства объекта, в отличии от обычных арендных правоотношений, когда арендатор может извлекать прибыль от его использования. В этой связи, суд считает необоснованными доводы ответчика о том, что арендная плата за тот перил, когда арендатор использовал земельный участок, не может быть возвращена.

В результате того, что земельный участок не пригоден для использования в тех целях, для которых он предоставлялся, арендатор не мог получить тот положительный эффект от аренды, на который он правомерно рассчитывал. В этой связи суд считает необходимым удовлетворить требования о возврате арендной платы за весь период аренды.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно частям 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, определяемые в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса, для возмещения убытков необходимо установить факт наступления вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинной связи между неправомерными действиями и причиненными убытками, а также документальное подтверждение размера причиненных убытков.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения: применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков (п.11). По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п.12).

Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Возмещение убытков как мера ответственности применимо в рамках гражданско-правового договорного обязательства либо в качестве деликтной ответственности (из причинения вреда при отсутствии договорного обязательства).

Требования истца, заявленные по настоящему делу, вытекают из заключённого между сторонами договора аренды земельного участка, в силу чего к правоотношениям сторон подлежит применению положение ст. 393 Гражданского кодекса, согласно которому должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): факта причинения вреда и его размера; противоправности действий причинителя вреда; причинной связь между противоправными действиями и убытками; вины причинителя вреда.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 №9021/12 по делу №А41-34406/2010 указано следующее. В силу статей 309 и 310 Кодекса обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Из указанных норм права следует, что именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

Предполагается, что в случае возникновения обстоятельств, находящихся вне контроля должника и препятствующих исполнению им обязательства, он освобождается от ответственности, если у него отсутствует возможность принять разумные меры для устранения таких обстоятельств.

Противоправность действий ответчика, как стороны договора аренды заключается в ненадлежащем исполнении основной обязанности арендодателя – передаче арендатору пригодной для использования по назначению вещи.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 за 2015 год (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержится следующее разъяснение. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств. Из положений статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Из указанных положений следует, что неосведомлённость департамента о наличии препятствий в использовании обществом земельного участка, отсутствие сведений об этом в аукционной документации не освобождают арендодателя от ответственности за невозможность использования арендатором переданного имущества.

Земельный участок, согласно условиям заключённого договора, предоставлен обществу для строительства многоквартирного дома. Действующее законодательство, регламентирующее градостроительную деятельность, предусматривает следующие основные этапы строительства объекта капитального строительства: приобретение права на земельный участок, при этом согласно положениям, закреплённым в Земельном кодексе РФ, приобретение земельного участка для жилищного строительства осуществляется исключительно на торгах; выполнение инженерных изысканий, получение технических условий и заключение договоров на технологическое присоединение планируемого объекта к инженерным сетям; архитектурно-строительное проектирование и получение разрешение на строительство объекта; строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

В рассматриваемом деле невозможность использования обществом (арендатором) земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, вызвана действиями (бездействием) третьих лиц – собственников соседнего многоквартирного дома, к компетенции которых относится его надлежащее содержание, своевременный ремонт и т.п.

Сведения о возможном негативном влиянии на соседний дом в случае начала строительных работ были получены обществом в результате выполнения инжирных изысканий, а также после выполнения обследования экспертной организацией жилых домов, расположенных на смежных земельных участках. Проведение указанных исследований для общества стало возможным только после приобретения на аукционе права аренды земельного участка и заключения соответствующих договоров со специализированными организациями.

Довод департамента о том, что ему не было и не могло быть известно о техническом состоянии жилого дома по адресу: 

<

...> опровергается следующим.

Согласно письму администрации Ленинского района города Ростова-на-Дону от 07.07.2020 №59.2404-1697, в реестре муниципального имущества города Ростова-на-Дону значится квартира №5 в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, департамент, к полномочиям которого относится осуществление функций собственника в отношении имущества, принадлежащего муниципальному образованию «Город Ростов-на-Дону», мог и должен был располагать сведениями о техническом состоянии многоквартирного дома по ул. Московская, 37. Более того, обязан был в установленном порядке участвовать в поддержании его нормального состояния, не допускать создания препятствий в осуществлении своих прав владельцем смежного земельного участка.

С учетом изложенных обстоятельств и представленного в материалы экспертного заключения, требования о взыскании убытков подлежат частичному удовлетворению на сумму 3 388 408,79 рублей с учетом выводов экспертного заключения о незначительном завышении стоимости затрат.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 12.07.2016 №36730 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050619:9, заключённый между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО «Интер Плюс».

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений в пользу ООО «Интер Плюс» уплаченной по договору арендной платы в размере 4 269 179,15 руб., убытков в размере 3 388 408,79 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений в пользу ООО «Интер Плюс» 117 240 рублей в возмещение судебных расходов.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий