ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс 

<

***> e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А54-5244/2024  

20АП-1110/2025 

Резолютивная часть постановления объявлена 10.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 11.09.2025 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Воронцова И.Ю. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Горький шоколад» (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2025 по делу № А54-5244/2024,  

УСТАНОВИЛ:

управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 

<

***>, (ИНН 

<

***>) (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Горький шоколад» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 05.02.2020 № 0091220 в размере 434 948 рублей 56 копеек за период с 01.07.2023 по 29.02.2024 и неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период с 10.01.2023 по 05.03.2024 в сумме 42 933 рублей 94 копеек.  

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания задолженности, уменьшив ее до 335 448 рублей 56 копеек за период с 01.09.2023 по 29.02.2024. Судом уточнение принято.  

Определением суда от 08.08.2024, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего  

лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Риаз Инжиниринг».  

Решением суда от 31.03.2025 исковые требования удовлетворены. 

В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, отмечая, что требование об уплате неналогового платежа, а также исковое заявление обществу не поступало. Отмечает, что условиями договора не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы. Считает, что изменение условий договора (в части величины арендной платы) может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения. Сообщает, что соглашение об изменении размера арендной платы ответчику не направлялось и им не подписано, в связи с чем суд не вправе был руководствоваться его условиями. Заявляет о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области по делу № А54-2319/2024. Сообщает, что постановлением апелляционной инстанции по названному делу отменено решение Арбитражного суда Рязанской области о расторжении договора аренды, основанное на факте нецелевого использования имущества. Ссылается на то, что при расчете задолженности не учтен платеж, перечисленный по платежному поручению от 06.12.2024 на сумму 14 500 рублей.  

В представленных суду пояснениях управление указывает, что, в нарушение условий договора, арендатор не использовал помещения по целевому назначению, в связи с чем размер арендной платы для него не может быть рассчитан с применением льготного коэффициента и должен определяться по рыночной стоимости, исходя из в пункта 4.1 договора аренды. Сообщает, что исходя из этой платы, размер задолженности за период с 01.09.2023 по 29.02.2024 составит 335 448 рублей 56 копеек. Информирует, что на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 по делу № А54-2319/2024 подана кассационная жалоба, а потому ссылка на этот судебный акт не обоснована.  

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В судебном заседании 27.08.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 15 часов 40 минут 10.09.2025.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению.  

Как видно из материалов дела, 05.02.2020 между управлением (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Музей Рязанского народного костюма» (в настоящее время – общество) (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 0091220, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения администрации города Рязани от 03.02.2020 № 148-р предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующее недвижимое имущество: нежилое помещение НЗ, назначение: нежилое, общей площадью 91,6 кв. метров, этаж подвала, расположенное по адресу: 

<

...>; нежилое помещение Н1, назначение: нежилое помещение, площадью 32,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>. пом. Н1, для осуществления деятельности музея на срок с 05.02.2020 по 04.02.2030.  

Пунктами 1.3, 1.4 договора установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Передача объектов арендодателем и принятие их арендатором оформляется передаточным актом, подписываемым сторонами. Договор заключается строго на определенный срок, продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается. Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.  

В силу пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 арендодатель имеет право в любое время и без предварительного уведомления арендатора контролировать целевое использование объектов и соблюдение условий данного договора; досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном договором и законодательством Российской Федерации. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя судом в случаях, предусмотренных законом, а также в случаях, когда арендатор нарушает правила, установленные пунктами 3.2.9 – 3.2.11, 3.2.13, 3.2.19, 3.2.24 договора (пункты 2.1.2, 6.3.1).  

Согласно пунктам 3.2.2, 3.2.3 договора арендатор обязуется использовать объекты в соответствии с условиями договора и своевременно перечислять арендную плату и начисленные на нее налоги в соответствии с действующим налоговым законодательством и условиями договора.  

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора размер арендной платы за пользование имуществом, указанным в пункте 1.1 договора, составляет всего в месяц 33 159 рублей без учета НДС, а с учетом льготного понижающего коэффициента «деятельность музеев» (код ОКВЭД 91.02) – 0,2 арендная плата с 05.02.2020 составляет 6631 рубль 80 копеек в месяц, без учета НДС. Арендная плата перечисляется ежемесячно, не позднее пятого числа месяца, следующего за расчетным, в размере, установленном в пункте 4.1 договора.  

Согласно пункту 4.6 договора изменение размера арендной платы оформляется соглашением сторон о внесении соответствующих изменений в договор.  

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором срока внесения арендных платежей, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день задержки платежа.  

По акту приема-передачи 05.02.2020 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения.  

В связи с неисполнением арендатором условия договора аренды, указанного в пункте 5.3 (использование помещений не по целевому назначению), управлением  

подготовлено соглашение об увеличении арендной платы от 15.09.2023, исходя из отчетов об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды муниципальным имуществом от 22.08.2023 № 45/2023-ОН, от 22.08.2023  

 № 46/2023-ОН. По итогам такого увеличения арендная плата с 01.08.2023 составила 59 358 рублей 40 копеек в месяц без учета НДС.  

Ссылаясь на то, что ответчик продолжал оплату в прежнем размере, в связи с чем, задолженность за период с 01.09.2023 по 29.02.2024 составила 335 448 рублей 56 копеек, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского  

кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).  

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).  

В пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.  

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 

 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее.  

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).  

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской  

Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)  

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.  

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.  

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.  

В данном случае стороны в соответствии с пунктом 4.6 договора не заключали соглашения об изменении размера арендной платы.  

Одностороннее увеличение управлением указанного размера по причине неиспользования арендатором помещения по назначению является необоснованным в силу следующего.  

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2025 по делу № А54-2319/2024 управлению отказано в удовлетворении исковых требований к обществу о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 05.02.2020 № 0091220, обязании освободить и передать по акту приема-передачи недвижимое имущество.  

Указанным судебным актом установлено, что управлением не доказано, что арендованные помещения не используется по целевому назначению, поскольку акты обследования от 12.07.2023, от 16.10.2023, от 13.11.2023 составлены им в выходные дни. Помещения используются для осуществления деятельности музея, что подтверждается  

актом № 1 сдачи-приемки работ к договору подряда от 19.02.2023 № 3с ООО «Кириллов» о проведении в апреле 2023 года работ по установке выставочных витрин, актом сверки от МП «Водоканал города Рязани» от 09.12.2024, актами приема-передачи электроэнергии с июля 2023 года по ноябрь 2024 года, детализациями счета; благодарственными письмами за проведение экскурсий от ЧУЗ РЖД Медицина Амбулаторно-поликлиническое подразделение № 2 (взрослое отделение) г. Рязань, ЧУЗ РЖД Медицина Амбулаторно-поликлиническое подразделение № 2 (детское отделение) г. Рязань, областного государственного бюджетного учреждения дополнительного образования «Рязанский центр детско-юношеского туризма и краеведения имени генерал-лейтенанта ВДВ ФИО1», ООО «РКС Групп», ОГБОУ «Рыбновская школа-интернат для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» за период с сентября 2023 года по февраль 2024 года; книгой учета посетителей музея за период с 25.06.2023 по 08.12.2024.  

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 05.09.2025 по делу № А54-2319/2024 вышеуказанный судебный акт оставлен без изменения.  

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

В Постановлениях от 05.02.2007 № 2-П, от 21.12.2011 № 30-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений.  

Признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.  

При таких обстоятельствах управлением не подтверждено что спорные помещения используются ответчиком не по целевому назначению, то есть, вместо использования  

для осуществления деятельности музея, им ведется деятельность по использованию помещений в целях извлечения прибыли при использовании их в иных целях.  

С учетом этого, а также принимая во внимание, что условиями договора не предусмотрено право арендодателя на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, доказательств достижения сторонами соглашения об изменении арендной платы не представлено, оснований для применения арендодателем повышенной арендной платы не имеется.  

Исходя из согласованной в договоре арендной платы, задолженность у общества отсутствует.  

Данное обстоятельство подтверждено в представленном в суд апелляционной инстанции и подписанным со стороны управления акте сверки по состоянию на 25.06.2025 (расчет произведен исходя из согласованных сторонами условий договора), согласно которому на 25.06.2025 у общества имеется переплата по основному долгу в размере 22 177 рублей 80 копеек и переплата по пени в размере 15 665 рублей 97 копеек (т. 1, л. д. 107-111).  

 Таким образом, решение первой инстанции подлежит отмене, исковые требования – оставлению без удовлетворения.  

В соответствии со статьей 110, частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная ответчиком госпошлина по апелляционной жалобе подлежит возмещению за счет истца в размере 30 000 рублей.  

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.  

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.01.2025 по делу № А54-5244/2024 отменить.  

В удовлетворении исковых требований отказать 

Взыскать с управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Горький шоколад» (ОГРН 

<

***>) в возмещение судебных расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы 30 000 рублей.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Л.А. Капустина Судьи И.Ю. Воронцов  

 В.А. Устинов