АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А84-4607/2017

город Калуга

28 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  21.08.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме   28.08.2018.

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего

               Л.В. Леоновой 

 судей

               Л.В. Солодовой 

 

 

               ФИО1 

 

при участии в заседании:

 

от истца:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***>

 

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;

 

от ответчика:

Индивидуальный предприниматель ФИО2

ОГРНИП 317920400011522

ИНН 

<

***>

 

от третьего лица:

Управление земельного контроля города Севастополя 

 

 

не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом;

 

 

не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

 

  рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.01.2018  и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018  по делу №А84-4607/2017, 

 

                                            УСТАНОВИЛ:

 

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.01.2014, общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, и об обязании ответчика в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду. Исковые требование мотивированы невыполнением ответчиком обязательств по договору по строительству торгового центра, автостоянки и автозаправочного комплекса на арендованном земельном участке.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.01.2018 года (судья Юрина Е.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 г. (судьи  Евдокимов И.В., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя  обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой  просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные  о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте  Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

 Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании части  3 статьи  284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 08.01.2014 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор) общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства и обслуживания торгового центра, автостоянки и автозаправочного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, сроком действия на 25 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 08.01.2014.

Право аренды земельного участка зарегистрировано за ответчиком в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины 27.01.2014.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка в течение срока, определенного проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, с момента оформления соответствующего документа разрешительного характера на выполнение строительных работ; при этом срок строительства устанавливается на основании вышеуказанных документов путем принятия городским Советом соответствующего решения и внесения соответствующих изменений в Договор.

В качестве оснований прекращения действия договора путем его расторжения указаны, в частности: по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом (пункт 12.3 Договора).

Пунктом 12.4 Договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, использования арендатором земельного участка не по целевому назначению (использованию), а также нарушения сроков строительства, установленных данным Договором, без согласия арендодателя.

Арендованный земельный участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный с присвоением кадастрового номера 91:03:001014:756.

12.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен Акт N 131/05-01/ОБ/16, в соответствии с которым спорный земельный участок свободен от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, не огражден, вместе с тем, в юго-западной части земельного участка расположен железобетонный фундамент.

15.05.2017 Департамент направил ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке. В этом же предупреждении, истец просил Арендатора уведомить о намерении досрочно расторгнуть Договор в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.

В ответ на указанное предупреждение 13.06.2017 ответчик направил в адрес Департамента письмо о готовности продолжать исполнение Договора, уведомив истца о проведении им ряда мероприятий, направленных на получение соответствующих разрешительных и иных документов, необходимых для осуществления строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации.

11.08.2017 Департамент направил в адрес ответчика предупреждение о расторжении договора аренды земельного участка, предложив подписать соответствующее соглашение в 30-дневный срок.

Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от освоения арендованных земельных участков, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Поскольку правоотношения сторон возникли до 18.03.2014, они регулируются нормами материального права Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишится того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Судом установлено, что ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мероприятий по осуществлению строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ судом установлено, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

В доказательство осуществления действий по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства согласно процедуре, предусмотренной украинским законодательством, а после принятия в Российскую Федерацию Республики Крым (18.03.2014), ответчиком в материалы дела представлены: градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка N ГУО-490 от 24.02.2014, доказательства согласования технических условий и изменений к ним на газификацию, электроснабжение, радиофикацию, присоединение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, на вынос действующих линейно-кабельных сооружений, технические условия по инженерному обеспечению объекта относительно пожарной и техногенной безопасности; экспертный отчет о рассмотрении документации по объекту: "Торговый комплекс с автостоянкой и АЗС по ул. Руднева, 22, в г. Севастополе", утвержденный 14.03.2014, согласно которому длительность строительства объекта определена в 10,6 месяцев, и приложение к нему, декларация на начало выполнения подготовительных работ от 05.02.2014, ордер на удаление зеленых насаждений от 16.07.2014.

Кроме того, ответчик в обоснование своей позиции представил акт от 10.07.2017 согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 91:03:001014:756, расположенного по адресу: 

<

...>, градостроительный план участка от 07.07.2017, кадастровую выписку о земельном участке от 12.12.2017 N 91/ИСХ/17-84131, а также переписку с истцом относительно перезаключения договора аренды земельного участка.

В связи с чем,  суд обосновано пришел к выводу, что ответчик, действуя разумно, прежде чем начать новое строительство, предпринял действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Давая оценку объективности причин, препятствовавших совершению действий по дальнейшему строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, суд обосновано указал следующее.

В связи с длительным отсутствием на территории города Севастополя нормативного урегулирования в части порядка перезаключения договоров аренды земельного участка, ответчик был лишен возможности реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам.

При оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, суд принял доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.

В связи с чем, на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

С учетом изложенного, суд обосновано признал  доводы Департамента, несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствующими о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора, отказал в удовлевторении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, 

 

                                              ПОСТАНОВИЛ:

 

решение  Арбитражного суда города Севастополя от 29.01.2018  и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018  по делу №А84-4607/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                                         Л.В.  Леонова

 

Судьи                                                                                                      Л.В. Солодова

 

                       ФИО1