АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1211/2024

Дело № А55-33725/2022

г. Казань

28 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Галиуллина Э.Р., Карповой В.А., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Балт-Эксперт» 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023

по делу № А55-33725/2022

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью «Балт-эксперт» о взыскании 386 456 руб. 41 коп.,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области (далее – Администрация) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Балт-эксперт» (далее –ООО «Балт-эксперт») о взыскании 386 456 руб. 41 коп., из которых: 373 742 руб. 84 коп. – сумма основного долга по договору аренды земельного участка от 11.09.2007 № 1666, 12 713 руб. 57 коп. – пени за просрочку платежей, а также пени, начисленные на сумму основного долга, начиная с 17.07.2022 по день фактической оплаты.

В уточненном расчете истец просил суд взыскать с ответчика основной долг в размере 174 242 руб. 84 коп. за период со 02.03.2022 по 30.09.2022, пени в размере 78 440 руб. 30 коп. за период с 12.04.2022 по 23.06.2023.

Поскольку заявление истца не противоречит части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд принял уточнение, цену иска считать равной 252 683 руб. 14 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2024, принято заявление истца об уменьшении размера исковых требований, цену иска считать равной 252 683 руб. 14 коп., с ООО «Балт-эксперт» в пользу Администрации взыскано 83 146 руб. 93 коп. основного долга, 30 846 руб. 54 коп. неустойки, а также неустойка, начисленная исходя из 0,06% от суммы основного долга, начиная с 24.06.2023 по день фактического исполнения обязательства по оплате. В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ООО «Балт-эксперт» просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Администрации к ООО «БалтЭксперт» отказать в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что судами нарушены нормы материального и процессуального права в части применения кода вида разрешенного использования земельного участка 4.2 при расчете арендной платы.

Согласно коду вида разрешенного использования земельного участка 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8-4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

В настоящем споре отсутствует фактическое использование земельного участка с кодом вида разрешенного использования земельного участка 4.2, что не оспаривалось истцом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2021 по делу № А55-23350/2021 было установлено, что размещение объектов на земельном участке соответствует виду разрешенного использования с кодом 4.9.1 «Объекты дорожного сервиса».

Со ссылкой на указанное заявитель жалобы утверждает, что при расчете арендной платы применимым является код 4.9.1.2, равный 0,0272 (обеспечение дорожного отдыха).

Кроме того, заявитель жалобы полагает, что судами первой и апелляционной инстанций нарушены нормы материального права в части возложения на арендатора обязанностей по внесению изменений кодом вида разрешенного использования земельного участка.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для её удовлетворения оснований не находят.

Судами установлено и следует из материалов дела, между мэрией городского округа Тольятти и обществом с ограниченной ответственностью «Финансовая компания «Поволжье» (далее – ООО «ФК «Поволжье») заключен договор от 11.09.2007 № 1666 аренды земельного участка площадью 4384 кв. м с кадастровым номером 63:09:0101161:0042, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, на пересечении ул. Юбилейная и ул. Свердлова, и предназначенного для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Ж) с инженерно-техническим обеспечением, сроком на 48 месяцев.

По акту приема-передачи от 11.09.2007 земельный участок передан арендатору.

Впоследствии, между ООО «ФК «Поволжье» и обществом с ограниченной ответственностью «ФАВОР» (далее – ООО «ФАВОР») заключен договор перенайма от 09.10.2013 № 3, согласно которому права и обязанности по договору аренды от 11.09.2017 № 1666 переданы новому арендатору – ООО «ФАВОР».

Далее, между мэрией г.о. Тольятти, ООО «ФАВОР» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение от 26.05.2014 к договору аренды от 11.09.2007 № 1666, в котором стороны согласовали, что в связи с переходом права собственности на объекты недвижимого имущества ООО «ФАВОР» исключается из договора аренды от 11.09.2007 № 1666, а ФИО1 приобретает его права и обязанности как арендатора земельного участка.

Впоследствии, 15.10.2014 между мэрией г.о. Тольятти и обществом с ограниченной ответственностью «СТАВРОС» (далее – ООО «СТАВРОС») заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 1666, согласно которому права и обязанности прежнего арендатора – ФИО1, перешли к ООО «СТАВРОС».

На основании дополнительного соглашения от 15.07.2016 права и обязанности прежнего арендатора – ООО «СТАВРОС», перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Рента» (далее – ООО «Рента»).

На основании дополнительного соглашения от 15.01.2020 стороной в договоре аренды № 1666 становится ООО «Фартуна», которое приобретает права и обязанности ООО «Рента». Кроме того, в данном дополнительном соглашении, подписанном администрацией г.о. Тольятти и ООО «Фартуна», стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, указав, что слова «для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Ж) с инженерно-техническим обеспечением» заменить словами «объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы (4.2).

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101161:42 расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО «БАЛТ-ЭКСПЕРТ» (28/29 доли в праве общей долевой собственности) с 02.03.2022.

В этой связи истец начислил ответчику арендную плату за период с 02.03.2022 по 30.09.2022, рассчитав ее в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, решением Думы г.о. Тольятти от 08.12.2021 № 1129, по формуле:

Ап = Скад x Кв x Ки,

где Ап – размер арендной платы за земельный участок в год;

Скад – кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января расчетного года;

Кв – коэффициент вида использования земельного участка, определяемый исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством Российской Федерации;

Ки – коэффициент инфляции расчетного года, определяемый исходя из максимального уровня инфляции (потребительских цен), устанавливаемого в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области. Коэффициент инфляции на расчетный год определяется как произведение соответствующих максимальных планируемых ежегодных показателей инфляции (индекс потребительских цен, декабрь к декабрю) по состоянию на 1 января очередного года начиная с года, следующего за годом утверждения государственной кадастровой оценки для соответствующей категории земель, по расчетный год.

Согласно условиям договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2020), сведениям Выписки из ЕГРН видами разрешенного использования земельного участка указаны: объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы (4.2).

Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 08.12.2021 № 1129 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставленных в аренду без торгов для жилищного строительства и целей, не связанных со строительством» утверждены коэффициенты видов использования земельных участков.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков. В перечне классификатора указано, что вид разрешенного использования с кодом 4.9.1 (как указано в договоре аренды и выписке из ЕГРН) именуется «объекты дорожного сервиса» и включает в себя «размещение зданий и сооружений дорожного сервиса». При этом указано, что содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1 (заправка транспортных средств), 4.9.1.2 (обеспечение дорожного отдыха), 4.9.1.3 (автомобильные мойки), 4.9.1.4 (ремонт автомобилей).

Согласно перечню, утвержденному решением Думы г.о. Тольятти от 08.12.2021 № 1129, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» соответствует коэффициент 0,0453, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «заправка транспортных средств» соответствует коэффициент 0,0284, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «автомобильные мойки» соответствует коэффициент 0,0238, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «ремонт автомобилей» соответствует коэффициент 0,0279, использованию земельного участка с разрешенным видом использования «обеспечение дорожного отдыха» соответствует коэффициент 0,0272.

В соответствии с пунктом 2 Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, в случае, если используется земельный участок с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

Со ссылкой на фактическое расположение на спорном участке здания, используемого под магазин, мужской парикмахерской и Хинкальной, а также павильона «Шиномонтаж», автоматической АЗС, Администрацией расчет арендной платы произведен с применением коэффициента вида использования «магазины» (0,0599), который в перечне разрешенных видов использования ни в договоре аренды, ни в ЕГРН не указан.

Не согласившись с данным расчетом и применением используемого при расчете вида использования, ответчик указал, что при расчете необходимо применять коэффициент, соответствующий виду разрешенного использования 4.9.1.2 - «обеспечение дорожного отдыха», равный 0,0272, пояснив при этом, что коэффициент для разрешенного вида использования «торговые центр, торгово-развлекательные центры (комплексы)» (0,0453) применить невозможно, поскольку он установлен для объектов капитального строительства площадью свыше 5000 кв. м., в данном случае площадь здания составляет 1462,5 кв. м.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Именно вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации; подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 Методики, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, наибольшим по значению вида использования земельного участка, указанного как в договоре аренды, так и в выписке из ЕГРН, является коэффициент 0,0453, соответствующий виду использования (4.2).

Довод ответчика о том, что земельный участок не используется с таким видом разрешенного использования, на участке расположено здание с магазином, парикмахерской, пекарней, Хинкальной меньшей площадью, правомерно отклонен судами с указанием на то, что вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке. Арендодатель не обязан отслеживать фактически осуществляемые виды деятельности правообладателем из числа разрешенных договором и внесенных в ЕГРН.

Неиспользование правообладателем земельного участка с учетом внесенного в реестр вида использования не освобождает его от внесения арендной платы, но предоставляет ему право обратиться с заявлением об исключении данного вида использования участка из числа допустимых. Суды установили, что представленные в материалы дела документы свидетельствуют об обращении арендатора с дополнением разрешенных видов деятельности иными видами деятельности, что не является обращением об исключении имеющегося вида деятельности.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу, что, поскольку земельный участок, плата за который предъявлена к взысканию, используется (может быть использован) с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению, то есть исходя из коэффициента 0,0453.

При таком расчете суд первой инстанции обоснованно установил размер арендной платы за период с 02.03.2022 по 30.09.2022 – 282 646 руб. 93 коп., с учетом поступившей от ответчика оплаты в размере 199 500 руб. задолженность ответчика к взысканию составила 83 146 руб. 93 коп.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по оплате задолженности истцом начислены пени в размере 78 440 руб. за период с 12.04.2022 по 23.06.2023.

При начислении неустойки истцом не учтен мораторий, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497, действовавший в период с 01.04.2022 по 01.10.2022, в связи с чем размер неустойки за период с 02.10.2022 по 23.06.2023 составил 30 846 руб. 54 коп., судом также взыскана неустойка, начисленная исходя из 0,06% от суммы основного долга, начиная с 24.06.2023 по день фактического исполнения обязательства по оплате.

Довод заявителя жалобы о неправильном применении судами при расчете арендной платы коэффициента вида использования земельного участка - коэффициента «торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» вместо коэффициента «обеспечение дорожного отдыха», признан судами не соответствующим нормам действующего законодательства и условиям договора аренды.

Согласно договору аренды в аренду передан земельный участок площадью 4384 кв. м, кадастровый номер 63:09:0101161:42, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, на пересечении ул. Юбилейной и ул. Свердлова, для строительства объектов дорожного сервиса и торговли с инженерно-техническим обеспечением.

При расчете арендной платы весь период строительства объекта применялся процент от кадастровой стоимости земельного участка для строительства объектов торговли, объектов автосервиса, на что указывалось в пунктах договора аренды о порядке расчета размера арендной платы.

После окончания строительства объекта дополнительным соглашением от 15.01.2020 вид разрешенного использования земельного участка был заменен на «объекты придорожного сервиса (4.9.1), объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2)».

В соответствии с выпиской из ЕГРН на здание, находящееся в собственности ответчика, его наименованием является «объект дорожного сервиса и торговли (блок Ж)».

Расчет арендной платы по указанному договору аренды произведен в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области» (далее – Порядок).

Порядком установлено, что Кв - коэффициент вида использования земельного участка, определяемый исходя из вида разрешенного использования земельного участка и утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением.

Решением Думы г.о. Тольятти от 08.12.2021 № 1129 «О коэффициентах и процентах от кадастровой стоимости земельных участков, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти и предоставленных в аренду без торгов для жилищного строительства и целей, не связанных со строительством» утверждены коэффициенты вида использования земельных участков.

В приложении № 1 к указанному Решению исходя из вида разрешенного использования земельного участка для всех торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов) значение Кв установлено 0,0453.

Пунктом 2 Методики, утвержденной Порядком, предусмотрено, что в случае если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению.

В соответствии с видами разрешенного использования арендованного земельного участка расчет арендной платы произведен исходя из наибольшего подходящего коэффициента для объектов торговли, а не коэффициента «обеспечение дорожного отдыха» (0,0272), указанного ответчиком.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 20.09.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2023 по делу № А55-33725/2022 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   И.Р. Нагимуллин

 

Судьи                                                                          Э.Р. Галиуллин

 

                                                                                     В.А. Карпова