АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40682/2016

г. Краснодар

25 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

 Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2018 года.

	Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020) – Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчиков: администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ОГРН 1052331330556) – Косенко А.В. (доверенность от 17.05.2018), общества с ограниченной ответственностью  «СпецАвтоГрад» (ОГРН 1082356000870) – Паниной Н.В. (доверенность от 01.11.2017),

 Придня А.Ю. (доверенность от 25.07.2017), рассмотрев кассационные жалобы администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района и общества с ограниченной ответственностью  «СпецАвтоГрад» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2018 (судьи  Попов А.А., Малыхина М.Н., Сулименко О.А.) по делу № А32-40682/2016, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокуратура края, прокурор) в интересах муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение Усть-Лабинского района обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (далее – администрация поселения) и обществу с ограниченной ответственностью «СпецАвтоГрад» (далее – общество, ООО «СпецАвтоГрад»), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 10.02.2016 № 0500000024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:701, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, заключенный администрацией поселения и обществом,

– применить последствия недействительности (ничтожности) данной сделки путем обязания общества возвратить администрации поселения земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701, а администрации поселения – возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи участка, в размере 358 801 рубль, 

– признать недействительным (ничтожным) договор от 10.02.2016 № 0500000023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:768, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, северо-западная часть г. Усть-Лабинска, заключенный администрацией поселения и обществом,

– применить последствия недействительности (ничтожности) данной сделки путем обязания общества возвратить администрации поселения земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768, а администрации поселения – возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи участка, в размере 130 251 рубль.

Решением от 14.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.06.2017, в удовлетворении требований отказано. 

Судебные акты мотивированы следующим. Между администрацией поселения и обществом 10.02.2016 заключены договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701,  23:35:0501000:768 из состава земель населенных пунктов, для сельскохозяйственного использования. Ранее по договорам аренды от 05.04.2011 (сроком действия до 31.01.2016) и от 30.12.2011 (сроком действия до 26.12.2016) земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701,  23:35:0501000:768 из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования предоставлены обществу в аренду администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район. По истечении 3-х лет с момента заключения договоров аренды, и до дня окончания срока действия арендных отношений, общество обратилось в администрацию поселения с заявлениями о проведении административной процедуры по предоставлению ему указанных участков в собственность за плату без проведения торгов, результатом которой стало заключение договоров от 10.02.2016 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768. Договоры купли-продажи прошли государственную экспертизу и 01.03.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) зарегистрирован переход к обществу права собственности на участки. Общество соответствует критериям, поименованным в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), и является субъектом, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов на основании указанной нормы. К заявлению о выкупе земельных участков обществом были в полном объеме представлены документы в соответствии с законодательно установленным перечнем. Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривает возможность приобретения в собственность без торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу. Определяющим признаком земельных участков, подпадающих под действие указанной нормы, является не категория земель сельскохозяйственного назначения, а именно предназначение участков для ведения сельскохозяйственного производства. В силу пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе, сельскохозяйственного использования (подпункт 6). Прокурор в исковом заявлении ссылается на статью 10.1 Закона Краснодарского края  от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон края № 532-КЗ), которая предусматривает, что арендатор земельного участка, предоставленного из земель населенных пунктов, и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе приобрести такой участок в собственность по цене в размере 15 % его кадастровой стоимости в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким участком на право аренды, и на участке отсутствуют здания, сооружения. Названная норма краевого закона не запрещает обществу как арендатору земельных участков, надлежаще их использующему, выкупить участки по цене 100 % кадастровой стоимости. Предусмотренная договорами от 10.02.2016 цена в размере 100 % кадастровой стоимости земельных участков соответствует подпункту 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (утвержден постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226, далее – постановление № 226, Порядок определения цены земельных участков). При заключении договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 сторонами соблюдены требования действующего законодательства.

  Оставляя решение от 14.03.2017 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил, что согласно кадастровым паспортам спорных земельных участков они отнесены к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Согласно имеющимся в материалах дела сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «СпецАвтоГрад» является выращивание зерновых, зернобобовых культур и семян масличных культур. Судом первой инстанции установлено, что в период действия договоров аренды ООО «СпецАвтоГрад» использовало указанные земельные участки в соответствии с разрешенным видом использования, осуществляло их содержание, в том числе поддержку надлежащего санитарного состояния. Довод прокурора о том, что спорные земельные участки расположены в функциональной зоне «территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)», при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся, представленное в обоснование данного довода письмо управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 24.03.2017 в суд первой инстанции не представлялось, составлено после принятия обжалуемого решения, в связи с чем, во внимание апелляционным судом не принято.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее – арбитражный суд округа, окружной суд) от 24.08.2017 решение от 14.03.2017 и постановление от 05.06.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Арбитражный суд округа признал правомерными доводы прокурора о неполном исследовании судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, поскольку они не исследовали и не применили при разрешении настоящего спора, определении назначения земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 и возможности их отчуждения в частную собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, действующие по состоянию на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 документы территориального планирования муниципального образования Усть-Лабинское городское поселение, правила землепользования и застройки.

При новом рассмотрении дела решением от 16.01.2018 (судья Боровик А.М.) в удовлетворении требований отказано. 

Суд первой инстанции мотивировал решение тем, что, являясь градостроительной документацией, документы территориального планирования должны действовать только в случае застройки участка, и не имеют значения для определения порядка использования участка вне связи с его застройкой, тем более, такие документы не могут ограничивать оборот земельных участков. Документальное подтверждение застройки спорных участков суду не представлено. Ограничение права на приватизацию возникает только с принятием решения о резервировании участка для государственных или муниципальных нужд, сам генеральный план Усть-Лабинского городского поселения такого решения не содержит. Положения генерального плана Усть-Лабинского городского поселения, утвержденного решением Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района            от 15.09.2011 № 9 (далее – генеральный план поселения от 15.09.2011), предусматривающие расположение земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 для ведения сельскохозяйственного производства в функциональной зоне «территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)», не являются препятствием для выкупа обществом указанных земельных участков без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Выполняя указания кассационной инстанции, суд установил, что на момент заключения договоров купли-продажи от 10.02.2016 № 0500000024 и                      № 0500000023 спорные участки расположены: согласно генеральному плану поселения     от 15.09.2011 – в границах функциональной зоны территорий зеленых насаждений общего пользования, согласно правилам землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, утвержденным решением  Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 25.11.2008 № 2, протокол № 35 (далее – правила землепользования и застройки от 25.11.2008) – в границах территориальной зоны сельскохозяйственных угодий СХ-1. В период с 10.02.2016 в генеральный план поселения от 15.09.2011 изменения не вносились; согласно изменениям в правила землепользования и застройки от 25.11.2008, внесенным решениями Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 27.10.2016 № 3 протокол     № 25, от 05.09.2017 № 1 протокол № 37, испрашиваемые земельные участки расположены в границах территориальной зоны обслуживания деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3). В управлении архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Усть-Лабинский район отсутствует информация об обращениях (заявлениях) от ООО «СпецАвтоГрад» или иных правообладателей о выдаче разрешения на строительство объектов капитального строительства на рассматриваемых земельных участках; отсутствует информация и о нормативных актах об изъятии указанных участков для государственных и муниципальных нужд для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Прокурор не представил доказательств, опровергающих сведения акта осмотра от 25.12.2017 об использовании земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:701 для ведения сельскохозяйственного производства (участок опахан, засеян озимыми культурами, объектов капитального строительства не имеется), а также договора аренды от 15.12.2017 о предоставлении участка с кадастровым номером 23:35:0501000:768 крестьянскому (фермерскому) хозяйству индивидуального предпринимателя Фоменко Михаила Васильевича, об использовании арендатором земельного участка и расположенных на его части сооружений (навес, ограждение, сторожка) для хранения сельскохозяйственной продукции (складированы тюки соломы и сена), сельскохозяйственных механизмов и оборудования (трактор «Беларусь», запчасти на сельскохозяйственную технику, навесное оборудование – борона для вспашки земель и др.). Таким образом, при заключении договоров купли-продажи сторонами соблюдены требования действующего законодательства. 

Апелляционным постановлением от 31.03.2018 решение от 16.01.2018 отменено. Суд апелляционной инстанции признал недействительными заключенные между администрацией поселения и обществом договоры от 10.02.2016 № 0500000023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:768 и  № 0500000024 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:701. Апелляционный суд применил последствия недействительности сделок, в связи с чем, обязал общество возвратить администрации поселения земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:768, площадью 10 256 кв. м, и 23:35:0501000:701, площадью 28 263 кв. м, а администрацию поселения – возвратить обществу денежные средства в общей сумме 489 052 рубля 81 копейка, полученные по недействительным договорам купли-продажи. С общества в доход федерального бюджета взыскано 13 500 рублей государственной пошлины по делу.

Суд апелляционной инстанции руководствовался следующим. Из содержания генерального плана поселения от 15.09.2011 следует, что спорные земельные участки входят в границы населенного пункта и расположены частично в функциональной зоне «территории торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)», частично – в границах территории «зелёные насаждения общего пользования»; указанные обстоятельства подтверждаются письмом управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Усть-Лабинский район от 29.11.2017, фрагментами генерального плана с вынесением на них границ спорных земельных участков (т. 3, л. д. 147 – 172) и были признаны представителями ответчиков в судебном заседании суда апелляционной инстанции. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий, и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017           № 32-АПГ17-1). Генплан, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7). Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011               № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Материалами дела подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701 и 23:35:0501000:768 частично сформированы за счет территории общего пользования (согласно генеральному плану), следовательно, с учетом даты вступления в действие требований генерального плана муниципального образования (от 15.09.2011), администрация поселения была не вправе предоставлять обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:768 (договор аренды от 30.12.2011 являлся ничтожным), а в последующем распоряжаться двумя спорными участками посредством заключения договоров купли-продажи от 10.02.2016 № 0500000023 и № 0500000024. Ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером 23:35:0501000:701 был передан в аренду до утверждения генерального плана муниципального образования, общество должно было завершить использование земельного участка в срок, установленный договором от 05.04.2011, после чего возвратить данный участок администрации поселения. Оспариваемое прокуратурой распоряжение земельными участками путем их отчуждения в частную собственность делает неисполнимым генеральный план в отношении отдельной территории, на которой запроектировано строительство торгово-выставочного комплекса и размещение зеленых насаждений общего пользования, а не использование земель в целях их сельскохозяйственного возделывания. Как на момент заключения оспариваемых договоров, так и в последующем, администрацией поселения не инициирована процедура пересмотра генерального плана, в связи с чем, отраженные в нем проектные решения развития муниципального образования являются актуальными до настоящего времени. Поскольку договоры купли-продажи от 10.02.2016 № 0500000023 и № 0500000024 являются недействительными и не повлекли для общества законных оснований для использования спорных земельных участков, возникновения на них права собственности, на общество подлежит возложению обязанность возвратить участки администрации поселения, а на администрацию поселения – обязанность возвратить обществу денежные средства, полученные по недействительным договорам (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределены апелляционным судом по настоящему делу в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) и с учетом освобождения администрации поселения от ее уплаты в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс). 

В кассационной жалобе администрация поселения просит апелляционное постановление от 31.03.2018 отменить полностью, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований прокурора.

По мнению подателя жалобы, в статье 39.3 Земельного кодекса не обозначен запрет на продажу земельных участков, которые имеют вид разрешенного   использования – для сельскохозяйственного использования и категорию земель – земли населенных пунктов. Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001        № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ, Закон о приватизации), на запрет, содержащийся в пункте 8 статьи 28 которого, сослался апелляционный суд, данный Закон не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. Ссылка суда на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.04.2012 № 16662/11 необоснованна, поскольку на спорных в настоящем деле земельных участках, как в момент совершения оспариваемых сделок, так и на текущий момент, не имеется объектов недвижимости;  участки не являлись и на данный момент  не являются землями общего пользования. Необоснованной является и ссылка суда на определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017          № 32-АПГ17-1: в настоящем деле речь идет не о частных земельных участках, не о правомерности решений и действий органов местного самоуправления при внесении изменений в правила землепользования и застройки, при изъятии земельных участков для муниципальных нужд. Апелляционный суд привел фрагменты определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7, и не учел полностью его содержание, обстоятельства приобретения земельного участка истцом до момента утверждения генерального плана, прохождения автомобильных дорог в границах смежных с ним участков. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701 и 23:35:0501000:768 не являлись и не являются землями общего пользования, ими не пользуется неопределенный круг лиц, на них не расположены объекты общего пользования. Указав, что спорные участки частично сформированы за счет территории общего пользования (согласно генеральному плану поселения                 от 15.09.2011), и сославшись на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011                № 15248/10, апелляционный суд не учел, что земельный участок с номером 23:35:0501000:701 поставлен на государственный кадастровый учет 11.05.2010, земельный участок с номером 23:35:0501000:768 – 08.06.2011, то есть до утверждения и вступления в силу генерального плана поселения. Вопреки доводам суда, администрация поселения не предоставляла спорные участки в аренду обществу, полномочия по распоряжению земельными участками из государственной собственности перешли к ней только с 1 марта 2015 года. Приведенная апелляционным судом арбитражная практика окружного суда относительно недопустимости предоставления в аренду земель общего пользования, не является схожей с обстоятельствами настоящего дела. Ни апелляционный суд, ни прокурор, не сослались на норму действующего законодательства, которая обязывала бы администрацию поселения отказать                 ООО «СпецАвтоГрад» в удовлетворении заявления о выкупе земельных участков. Прокурор, обозначив в своей апелляционной жалобе норму пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса, не представил доказательств расположения участков в момент их продажи в пределах береговой полосы. Администрация поселения не согласна с суждением апелляционного суда о том, что отчуждение в частную собственность земельных участков делает неисполнимым генеральный план поселения в отношении соответствующей территории, на которой запроектировано строительство торгово-выставочного комплекса и размещение зеленых насаждений общего пользования, так как в случае необходимости органы местного самоуправления поселения примут решения об изъятии земельных участков у общества для муниципальных нужд. 

В кассационной жалобе ООО «СпецАвтоГрад» просит апелляционное постановление от 31.03.2018 отменить, оставить в силе решение от 16.01.2018.

По мнению подателя данной жалобы, суд апелляционной инстанции ошибочно признал подтвержденным  материалами дела частичное формирование земельных участков с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701 и 23:35:0501000:768 за счет территории общего пользования (согласно генеральному плану поселения от 15.09.2011), поскольку они поставлены на государственный кадастровый учет 11.05.2010 и 08.06.2011, соответственно. Нахождение по генеральному плану поселения от 15.09.2011 спорных участков в трех функциональных зонах (здания и сооружения существующие/проектируемые; территория зеленых насаждений общего пользования; охранная зон памятников археологии) нарушает требования земельного и градостроительного законодательства. Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции не учел неоднократные указания Конституционного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях от 15.07.1999 № 11-П, от 11.11.2003 № 16-П и от 21.01.2010 № 1-П, в силу которых равенство всех перед законом и судом может быть обеспечено лишь при условии ясности, недвусмысленности нормы, ее единообразного понимания и применения всеми правоприменителями. На карте функциональных зон генерального плана поселения территория спорных участков с поставленными на государственный кадастровый учет границами никак не обозначена, допускает неоднозначное толкование содержания положений генерального плана относительно данных участков, множественность в их толковании и носит неопределенный характер. На основании статей 9, 18 Градостроительного кодекса утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменения правового режима земель, находящихся в границах указанных зон. Документы территориального планирования, являясь градостроительной документацией, должны действовать только в случае застройки участка и не имеют значения для определения порядка использования участка вне связи с его застройкой, не могут ограничивать оборот участков. Ограничение права на приватизацию возникает только с принятием решения о резервировании участка для государственных или муниципальных нужд; документы территориального планирования (генеральный план поселения) такого решения на момент заключения оспариваемых сделок не содержали. Спорные земельные участки не могут быть отнесены к территории общего пользования, так как объекты, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц             (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса), на них не расположены. Генеральный план поселения, определяющий функциональные зоны муниципального образования, не влечет изменения правового режима земель, находящихся в границах указанных зон, изменения категории и (или) установленного вида разрешенного использования существующих земельных участков, не относит спорные участки к землям общего пользования. Мотивированный положениями статьи 28 Закона о приватизации, пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса, вывод апелляционного суда об отсутствии у ответчиков права заключения договоров купли-продажи земельных участков, неправомерен. В нарушение статьи 269 Кодекса, суд апелляционной инстанции вышел за пределы своих полномочий, оценив в мотивировочной части обжалуемого судебного акта договор            от 30.12.2011 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:35:0501000:768, поскольку данный вопрос не был предметом заявленных требований и апелляционной жалобы. Кроме того, суд апелляционной инстанции не учел выводы арбитражного суда округа, изложенные в мотивированной части постановления от 24.08.2017, о заключении договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 № 0500000023 и                     № 0500000024 в соответствии с требованиями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, отсутствии нарушения положений о равном доступе граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность, а также норм Закона края № 532-КЗ.

Письменные отзывы на кассационные жалобы в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представители администрации поселения и общества на удовлетворении своих кассационных жалоб настаивали, представитель прокуратуры края просил жалобы отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобы не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства и суть возникших между сторонами разногласий, явившихся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, установлены судами при первоначальном и повторном рассмотрении дела № А32-40682/2016, изложены в принятых по нему судебных актах. При этом апелляционным постановлением от 31.03.2018 решение суда первой инстанции от 16.01.2018 отменено, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований прокуратуры края, как вынесенное с нарушением норм материального права.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации        от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в применимой к спорным сделкам от 10.02.2016 редакции), без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне и указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30, часть 2 статьи 37 Градостроительного кодекса.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Градостроительные регламенты включаются в правила землепользования и застройки, являющиеся документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1, пункт 3 части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса).

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 № 67-АПГ17-7, от 30.11.2017                  № 87-АПГ17-2).

Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями статьи 1, статьи 34 и 35 Градостроительного кодекса,    пункта 3.1.5 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России            от 29 октября 2002 года № 150.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения является основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Пунктом 1 статьи 83 Земельного кодекса установлено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, перечисленным в пункте 1 статьи 85 Земельного кодекса.

Согласно пункту 11 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах – земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, которые используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, при новом рассмотрении дела суд первой инстанции заключил об отсутствии оснований для удовлетворения иска прокурора, указав, что документы территориального планирования (генеральные планы поселений) должны действовать только в случае застройки участка и не имеют значения для определения порядка использования участка вне связи с его застройкой; ограничение права на приватизацию возникает только с принятием решения о резервировании участка для государственных или муниципальных нужд, генеральный план поселения                     от 15.09.2011 такого решения не содержит; информация о нормативных актах об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, отсутствует; положения генерального плана поселения от 15.09.2011, предусматривающие расположение земельных участков  с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 в функциональной зоне «территория торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)», не являются препятствием для выкупа обществом указанных участков без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. 

В свою очередь, суд апелляционной инстанции, руководствуясь принципом первичности генерального плана, как основополагающего документа территориального планирования, установив, что в соответствии с генеральным планом поселения                  от 15.09.2011 земельные участки  с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 входят в границы населенного пункта и расположены частично в функциональной зоне «территории торгово-выставочного комплекса (проектируемые здания и сооружения)», частично – в зоне «зеленые насаждения общего пользования», то есть не предназначены для ведения сельскохозяйственного производства (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса), и администрацией поселения не инициирована процедура пересмотра генерального плана (ни на момент заключения спорных договоров, ни в последующем), обоснованно признал договоры купли-продажи от 10.02.2016              № 0500000023, № 0500000024 недействительными (ничтожными) сделками, применил последствия их недействительности (ничтожности). 

Выводы суда апелляционной инстанции согласуются с действующей редакцией правил землепользования и застройки от 25.11.2008, приведенной решениями Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 27.10.2016,                  от 05.09.2017 (после совершения спорных сделок 10.02.2016) в соответствие с генеральным планом поселения от 15.09.2011, в силу которой, земельные участки с кадастровыми номерами 23:35:0501000:701, 23:35:0501000:768 расположены в границах территориальной зоны обслуживания деловой активности при транспортных коридорах и узлах (ОД-3), то есть, не предназначены и не могут использоваться в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Поскольку судами установлены фактические обстоятельства, исключающие применение к заключенным ответчиками договорам купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 № 0500000023 и № 0500000024 нормы подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, и суд апелляционной инстанции обоснованно их учел при принятии итогового судебного постановления, доводы кассационных жалоб о том, что ни апелляционный суд, ни прокурор, не сослались на норму действующего законодательства, которая обязывала бы администрацию поселения отказать ООО «СпецАвтоГрад» в удовлетворении заявления о выкупе земельных участков, окружной суд находит недостаточными для вывода о незаконности обжалуемого судебного акта. Соответствующая норма прямо закреплена в подпункте 1 статьи 39.16 Земельного кодекса.

Иные доводы кассационной жалобы администрации поселения суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить).

Приведенные в жалобе общества аргументы о том, что на карте функциональных зон генерального плана поселения территория спорных участков с поставленными на государственный кадастровый учет границами никак не обозначена, допускает неоднозначное толкование содержания положений генерального плана относительно данных участков, множественность в их толковании и носит неопределенный характер, подлежат отклонению, как заявленные без учета установленных судами фактических обстоятельств и других доводов жалобы о незаконном вхождении спорных участков одновременно в границы трех территориальных зон (при этом охранная зон памятников археологии ошибочно отнесена подателем жалобы к самостоятельной функциональной зоне).

Суждения общества и суда первой инстанции о том, что документы территориального планирования, являясь градостроительной документацией, должны действовать только в случае застройки участка и не имеют значения для определения порядка использования участка вне связи с его застройкой, несостоятельны, поскольку противоречат требованиям части 3 статьи 9, статей 18, 24, 26 Градостроительного кодекса, пункта 1 статьи 83 Земельного кодекса, не содержащим изъятий для отдельных земельных участков в составе земель населенных пунктов, в отношении которых не применяются утвержденные в установленном законом порядке документы территориального планирования.

 Утверждение общества о том, что в мотивированной части постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.08.2017 данным судом сделан вывод о заключении договоров купли-продажи земельных участков от 10.02.2016 № 0500000023 и № 0500000024 в соответствии с требованиями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, безоснователен, не основан на содержании названного судебного акта, которым дело № А32-40682/2016 направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, как разрешенное не в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Иные доводы кассационной жалобы общества суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить).

При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 31.03.2018 по доводам кассационных жалоб не имеется. Правильность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора подателями жалоб не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта. Апелляционный суд с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, к которым верно применил нормы материального права.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса. В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса администрация поселения (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2018 по делу                              № А32-40682/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							       Н.С. Мазурова

Судьи										       В.Е. Епифанов  						                                                       И.В. Сидорова