ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-38422/16

20 апреля 2017 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года 

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Денисовой Н.Д., Красновой С.В.     

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 09.01.2017

от ответчика: ФИО2, дов. от 09.01.2017 №33Д-9/17

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение от 31 октября 2016 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Селиверстовой Н.Н.,

и постановление от 18 января 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Григорьевым А.Н., Пирожковым Д.В.,

по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Глория-ВД» (Москва, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (Москва, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Глория-ВД» (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 270,2 (этаж 1 помещение I, комн.с 1-18, 18а, 19-23) кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> кадастровым номером 77:07:0015005:28743, путем принятия пункта 3.1. договора купли-продажи нежилого помещения, в следующей редакции: 

«Цена объекта составляет 20 700 039 рублей, НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.» 

Пункта 3.4. договора в следующей редакции:

«Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее второго месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячных платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 345 000 рублей 65 копеек и процентов за предоставляемую рассрочку, начисленных на остаток от основного долга (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года исковые требования удовлетворены. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий сторон договора по цене, предложенной ответчиком.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений площадью 270,2 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, на основании договора аренды от 22.12.1999 № 08-00354/99, заключенного с Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (правопредшественник  Департамента).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 13.10.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества. 

Департамент, рассмотрев обращение истца, 09.12.2015 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 26 212 000 руб. (пункт 3.1), на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 05.11.2015 № 108-15Б/122, выполненного ООО «АБН-Консалт».

Истец, посчитав цену выкупаемого объекта существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию РОО «Московское общество оценщиков».

В соответствии с подготовленным РОО «Московское общество оценщиков» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений цена объекта составила 20 480 087 руб.

Истец подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, касающимся пункта 3.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, пункта 3.4 договора в части указания иной суммы рассрочки по оплате, и направил его в адрес ответчика. 

Департамент письмом от 27.01.2016 отклонил предложенный истцом протокол разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 05.08.2008.

Как правильно указано судом, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда первой инстанции от 06.06.2016 была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИНТЕЛИСОценка» ФИО3

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 13.10.2015 составляет 20 700 039 руб. без учета НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного объекта.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2016 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2017 года  по делу № А40-38422/16 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяС.ФИО4

Судьи:Н.ФИО5      

С.В.Краснова