АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

18 августа 2022 года

Дело №

А55-35592/2021

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2022 года. Полный текст решения изготовлен 18 августа 2022 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании 11 августа 2022 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Максимум"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

-  Общество с ограниченной ответственностью «Победа-Агро»

о признании незаконным отказа

при участии в заседании

от заявителя – предст. ФИО2 по дов. от 30.03.2021 г.,

от заинтересованного лица – предст. ФИО3 по дов. от 24.12.2021 г.,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Максимум" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, изложенным в уведомлении №КУВД-001/2021-27114193/10 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27114751/4 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27151499/5 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27151991/5 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27152389/5 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27152833/6 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27153284/4 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27153689/3 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27154190/5 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27155322/4 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27155873/5 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27156543/4 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27156857/3 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27150852/4 от 12.10.2021г., в государственной регистрации перехода права собственности в отношении: Сооружения (производственный комплекс), кадастровый номер: 63:32:1801003:203, общей площадью 5533,1 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Производственный комплекс, кадастровый номер: 63:32:1801003:200, общей площадью 637,0 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (производственный комплекс), кадастровый номер: 63:32:1801003:197, общей площадью 15069,9 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Нежилое здание (насосная станция) литера А21, кадастровый номер: 63:32:1801003:191, площадью 50,60 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (трансформаторная подстанция) No35 литера А17, кадастровый номер: 63:32:1801003:196, площадью 33,20 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. Трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, Нежилое здание (визировочная площадка) литера АЗ, кадастровый номер: 63:32:1801003:202, площадью 16,40 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Производственный комплекс, кадастровый номер: 63:32:1801003:192, общей площадью 270,8 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Здание конторы с ПТЛ, кадастровый номер: 63:32:1801003:193, площадью 1244,80 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (трансформаторная подстанция) No 14 литера А4, кадастровый номер: 63:32:1801003:199, площадью 90,60 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский, Земельный участок (землепользование), назначение: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, под комбикормовый завод, кадастровый номер 63:32:1406006:0070, площадью 51 784,00 кв.м. расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (противопожарный водопровод), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:194, протяженностью 745,48 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (хозфекальная канализация), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:201, протяженностью 519,77 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (ливневая канализация), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:198, протяженностью 952,27 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (теплосети), кадастровый (условный) номер

объекта: 63:32:1801003:195, протяженностью 820,07 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский.

         Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение месячного срока по вступлении решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию права в отношении Сооружения (производственный комплекс), кадастровый номер: 63:32:1801003:203, общей площадью 5533,1 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Производственный комплекс, кадастровый номер: 63:32:1801003:200, общей площадью 637,0 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (производственный комплекс), кадастровый номер: 63:32:1801003:197, общей площадью 15069,9 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Нежилое здание (насосная станция) литера А21, кадастровый номер: 63:32:1801003:191, площадью 50,60 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (трансформаторная подстанция) No35 литера А17, кадастровый номер: 63:32:1801003:196, площадью 33,20 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, Нежилое здание (визировочная площадка) литера АЗ, кадастровый номер: 63:32:1801003:202, площадью 16,40 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Производственный комплекс, кадастровый номер: 63:32:1801003:192, общей площадью 270,8 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Здание конторы с ПТЛ, кадастровый номер: 63:32:1801003:193, площадью 1244,80 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (трансформаторная подстанция) No 14 литера А4, кадастровый номер: 63:32:1801003:199, площадью 90,60 кв.м. расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, Земельный участок (землепользование), назначение: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, под комбикормовый завод, кадастровый номер 63:32:1406006:0070, площадью 51 784,00 кв.м. расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (противопожарный водопровод), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:194, протяженностью 745,48 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (хозфекальная канализация), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:201, протяженностью 519,77 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (ливневая канализация), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:198, протяженностью 952,27 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва -Челябинск - п. Поволжский; Сооружение (теплосети), кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:195, протяженностью 820,07 м., расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский.

           Представитель заявителя поддерживает заявленные требования.

           Представитель Управления возражает против заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

          Третье лицо в судебное заседание не явилось, поддерживает доводы заявителя по основаниям, изложенным в отзыве.

  Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

          Как следует из заявления, ООО «ПОБЕДА-АГРО» (Принципал) и ООО «МАКСИМУМ» (Агент) заключили договор на покупку недвижимого имущества №1 от 01.02.2021г. (который по своей природе и является Агентским договором), где Принципал поручает Агенту совершить за вознаграждение в интересах Принципала следующее: - совершить от своего имени, но за счёт Принципала, юридические и иные действия по приобретению имущества с торгов для Принципала, принадлежащих ЗАО «СВ-Поволжское».

            Согласно п. 1.3. Договора на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021г. Принципал обязуется в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором:

- возместить расходы Агента, связанные с исполнением поручения Принципала (возместить стоимость имущества, приобретенного на торгах, госпошлина за регистрацию права, комиссия банка, и иные затраты);

- уплатить агенту вознаграждение.

            ООО «ПОБЕДА-АГРО» перечислило ООО «МАКСИМУМ» оплату по договору №1 от 01.02.2021г. на покупку недвижимого имущества на сумму 33 478 000 руб. что подтверждается платежным поручением №471 от 07.04.2021г., где сумма в размере 33 170 000 руб. стоимость имущества, приобретенного на торгах и 308 000 руб. госпошлина за регистрацию права.

              В том числе ООО «ПОБЕДА-АГРО» перечислила вознаграждение по вышеназванному договору в размере 170 000,00 руб., что подтверждается платежным поручением №912 от 18.06.2021г.

               ООО «МАКСИМУМ» был заключен и оплачен в полном объеме договор купли-продажи имущества 1303/01 от 13.03.2021г. с ЗАО «СВ-Поволжское».

              ООО «МАКСИМУМ» совместно с ЗАО «СВ-Поволжское» было подано заявление о регистрации права собственности по договору купли-продажи имущества 1303/01 от 13.03.2021г.

              Согласно договору купли-продажи имущества 1303/01 от 13.03.2021г. за ООО «МАКСИМУМ» было зарегистрировано следующее недвижимое имущество (далее – Объекты недвижимости): Сооружение (производственный комплекс), расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:203, общей площадью 5533,1 кв.м., в составе: ж/д устройство для приема и отгрузки зерна литера А18, площадью 722,5 кв.м.; галерея с подсобно - производственным комплексом литера А19, площадью 120,5 кв.м.; рабочее здание элеватора, сборного силосного корпуса № 1, сборного силосного корпуса № 2 литера А20, площадью 4658,8 кв.м.; транспортная галерея № 1 литера А22, площадью 31,3 кв.м. Производственный комплекс, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:200,  , общей площадью 637,0 кв.м., в составе: гараж литера А14 общей площадью 354,7 кв.м.; хранилище жира литера А15, общей площадью 214,0 кв.м., пристрой к жировой литера А16 площадью 68,3 кв.м. Сооружение (производственный комплекс), расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:197, общей площадью 15 069,9 кв.м., в составе: галерея между подсобным корпусом литера А5 площадью 37,1 кв.м.;  подсобный корпус с помещениями ПТЛ, стройцеха, электроцеха литера А6, А1 общей площадью 1796,5 кв.м.; переход между производственными и подсобными корпусами литера А7, общей площадью 136 кв.м.; склад готовых кормов, производственный корпус, склад силосного хранения, приемного устройства сырья с железной дороги, отпуска к/кормов на автотранспорт, отпуска готовой продукции на железную дорогу литера А8, общей площадью 8144,8 кв.м.; мост для подачи сырья из цеха предварительных смесей в склад, литера А9, общей площадью 51,4 кв.м.; здание цеха концентрата литера А10, общей площадью 802,3 кв.м.; ЦПС со складом литера АН, общей площадью 3065,7 кв.м.; напольный склад суперконцентратов литера А12, общей площадью 277,9 кв.м.; склад бестарного хранения литера А13, общей площадью 758,2 кв.м. Нежилое здание (насосная станция) литера А21, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:191, площадью 50,60 кв.м. Сооружение (трансформаторная подстанция) №35 литера А17, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:196, площадью 33,20 кв.м. Нежилое здание (визировочная площадка) литера АЗ, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:202, площадью 16,40 кв.м. Производственный комплекс, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:192, общей площадью 270,8 кв.м., в составе: автовесовая на два проезда литера А1 площадью 229 кв.м.; дизплощадка с обогревом литера А2 площадью 41,8 кв.м. Здание конторы с ПТЛ, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:193, площадью 1244,80 кв.м. Сооружение (трансформаторная подстанция) № 14 литера А4, расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:199, площадью 90,60 кв.м. Земельный участок (землепользование), назначение: Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, под комбикормовый завод, расположенный по адресу: Самарская область, Ставропольский район, трасса М5 Москва - Челябинск - Поволжский 9-ый км, кадастровый (или условный) номер 63:32:1406006:0070, площадью 51 784.00 (Пятьдесят одна тысяча семьсот восемьдесят четыре) кв.м. Сооружение (противопожарный водопровод), расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:194, протяженностью 745,48 м. Сооружение (хозфекальная канализация), расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:201, протяженностью 519,77 м. Сооружение (ливневая канализация), расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км. трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:198, протяженностью 952,27 м. Сооружение (теплосети), расположенное по адресу: Самарская область, Ставропольский район, 9 км трассы М5 Москва - Челябинск - п. Поволжский, кадастровый (условный) номер объекта: 63:32:1801003:195, протяженностью 820,07 м.

                  Во исполнение договора на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021г. ООО «МАКСИМУМ» передало по отчету о выполнении поручения и акту о передаче принципалу имущества, полученного агентом при выполнении поручения вышеназванное недвижимое имущество, полученное по договору купли-продажи имущества 1303/01 от 13.03.2021г.

                ООО «МАКСИМУМ» совместно с ООО «ПОБЕДА-АГРО» было подано заявление через МФЦ в Управление Росреестра по Самарской области о регистрации права собственности на ООО «ПОБЕДА-АГРО» согласно договора на покупку недвижимого имущества №1 от 01.02.2021г.

                  Уведомлениями от 12.07.2021г. Управлением Росреестра по Самарской области было приостановлена государственная регистрация прав на объекты недвижимости по договору на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021г. (№КУВД-001/201-27150852/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/201-27156857/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27156543/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27155873/2 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27155322/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27154190/2 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27153689/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27153284/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27152833/2 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27152389/2 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27151991/2 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27151499/2 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27114751/1 от 12.07.2021г., №КУВД-001/2021-27114193/2 от 12.07.2021г.)

                   Причиной приостановления регистрационных действий послужило то что, договор на покупку недвижимого имущества №1 от 01.02.2021г. не может являться документом, согласно которому ООО «ПОБЕДА-АГРО» может приобрести право собственности на заявленные объекты исключительно в результате совершения гражданско-правовой сделки.

                   Заявитель письмом № б/н от 30.06.2021г. предоставил дополнительные документы, в том числе судебную практику по данному спорному вопросу.

                    Уведомлениями от 12.10.2021г. и от 13.10.2021г. Управлением Росреестра по Самарской области было отказано в государственной регистрации прав на объекты недвижимости по договору на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021г. (№КУВД-001/2021-27114193/10 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27114751/4 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27151499/5 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27151991/5 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27152389/5 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27152833/6 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27153284/4 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27153689/10 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27154190/5 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27155322/4 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27155873/5 от 12.10.2021г., №КУВД-001/2021-27156543/4 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27156857/3 от 13.10.2021г., №КУВД-001/2021-27150852/4 от 12.10.2021г.)

                  Считая вынесенные решения незаконными, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

                  В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

                 Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

                  Как следует из материалов дела, 02.07.2021 в Управление обратились ООО «Максимум» и ООО «Победа-Агро», действующие в лице представителя, с заявлениями о государственной регистрации перехода права и права собственности на перечисленные выше объекты недвижимости. 

                   12.07.2021 Управлением вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на основании п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

                   12.10.2021 Управлением вынесены уведомления об отказе в осуществлении учётно-регистрационных действий на основании ст. 27 Закона о регистрации ввиду истечения срока приостановления и неустранения причин, препятствующих государственной регистрации.

                  Согласно ч.1,2 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

                Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

                Единый государственный реестр недвижимости содержит записи о праве собственности заявителя (ООО «Максимум») на перечисленные выше объекты недвижимости, внесенные на основании договора №1303/01 купли-продажи имущества от 13.03.2021. Данный договор заключен по результатам открытых торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «СВ-Поволжское», между данным юридическим лицом, действующим в лице конкурсного управляющего, и непосредственно ООО «Максимум».

                Для регистрации перехода права за ООО «Победа-Агро» был предоставлен, в том числе договор №1 на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021, согласно которому ООО «Победа-Агро» (принципал) поручает ООО «Максимум» (агенту) совершить в интересах принципала юридические и иные действия по приобретению имущества с торгов для принципала, принадлежащего ЗАО «СВ-Поволжское».

                  Согласно п.1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

                 По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

                   По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

                   В рассматриваемой ситуации договор №1303/01 купли-продажи имущества от 13.03.2021 по приобретению указанных выше объектов был заключен ООО «Максимум», действовавшим от своего имени, то есть как самостоятельный хозяйствующий субъект, в отсутствие документов, подтверждающих наличие правоотношений по агентскому договору. Поэтому право собственности по обозначенному выше договору возникли исключительно у ООО «Максимум».

                    Таким образом, основанием права собственности ООО «Максимум» явился договор купли-продажи, заключенный в его пользу и, как следствие, порождающий право исключительно у ООО «Максимум».

                     В случае если бы ООО «Максимум» по договору №1303/01 купли-продажи имущества от 13.03.2021 действовало на основании агентского договора (договора №1 на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021), то право собственности на заявленные объекты возникло бы у ООО «Победа-Агро», как принципала в силу абз.2 п.1 ст. 1005 ГК РФ.

                    Правовая природа договора №1 на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021 (агентского договора) имеет модель договора комиссии.  Согласно п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии" (далее - Обзор) особенность договора комиссии в отношении недвижимого определяется спецификой правового режима такого имущества.  Сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.

                      Правовой режим договора комиссии, как и агентского договора, заключается в том, что комиссионер (агент) совершает все юридические действия в интересах комитента (принципала) от своего имени, предшествующие заключению договора купли-продажи. В свою очередь, договор купли-продажи по результатам торгов должен быть заключен непосредственно между принципалом и продавцом имущества, а не между агентом и продавцом.

                  Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима имущества.

                  Поскольку на основании п.1 ст.996 ГК РФ право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

                  Таким образом, принимая во внимание, что предмет агентского договора, в котором агент действует от своего имени, связан с приобретением объекта недвижимости в интересах принципала, то в процедуре государственной регистрации перехода прав на такое имущество может участвовать либо сам принципал, либо агент, действующий на основании выданной принципалом нотариальной доверенности.

                   Из указанного следует, что если бы договор №1303/01 купли-продажи имущества от 13.03.2021 был заключен с принципалом или с агентом, действующим от имени принципала, то для государственной регистрации перехода права и права собственности может обратиться либо принципал, либо агент, действующий на основании выданной принципалом нотариальной доверенности.

                      Указанная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.05.2021 по делу №А55-13115/2020, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 01.06.2021 по делу №А55-9116/2020.

                      Учитывая указанные выше нормы закона и Обзор практики разрешения споров по договору комиссии при данных обстоятельствах ООО «Победа-Агро» вправе приобрести перечисленные выше объекты недвижимости исключительно в результате совершения гражданско-правовой сделки. Представленный агентский договор не является основанием для государственной регистрации перехода права от ООО «Максимум» к ООО «Победа-Агро». Иные документы-основания для регистрации права собственности ООО «Победа-Агро» не представлялись.

                   Судебная практика, на которую ссылается заявитель, не опровергает доводов Управления, поскольку речь ведется, о приобретении объектов недвижимости лицом, действовавшим на основании агентского договора. Так в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 по делу №А06-3 880/2008-5 суд указал на то, что «законодателем не ограничен перечень сделок, предусматривающих основания возникновения права собственности. Следовательно, и агентский договор, оговаривающий обязательства его сторон по совершению действий, связанных с куплей-продажей какой-либо вещи (предмета), может служить основанием для перехода права собственности на эту вещь (предмет). Какого-либо перечня этих действий законодательством РФ также не предусмотрено, следовательно, любые юридически значимые действия могут быть предметом агентского договора».

                   Из этого следует, что агентский договор необходимо учитывать при регистрации перехода права и права собственности в отношении принципала в случае, если агент действовал в его интересах при заключении сделки именно на основании агентского договора.

                    Данный вывод суда соответствует норме абз.2 п.1 ст. 1005 ГК РФ. Однако в рассматриваемом случае, как указывалось выше, представленные заявителем документы (договор №1 на покупку недвижимого имущества от 01.02.2021 и договор №1303/01 купли-продажи имущества от 13.03.2021) не могут являться основанием для регистрации перехода права и права собственности ООО «Победа-Агро», поскольку ООО «Максимум» участвовало в торгах по приобретению объектов недвижимости самостоятельно.

                  В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 28.07.2021 по делу №А40-187447/20 суд отметил, что дополнительным соглашением к договору купли-продажи сторонами было оговорено, что покупатель действует на основании агентского договора от своего имени и за счет принципала.

                 Таким образом, участие агента в торгах от своего имени, но в интересах принципала на основании агентского договора соответствует как положениям нормы абз.2 п.1 ст. 1005 ГК РФ, так и в целом существу торгов как открытой и прозрачной процедуры реализации имущества должника. Однако данный факт не порождает у агента прав на имущество ввиду того, что договор купли-продажи должен быть заключен между принципалом и продавцом имущества.

         В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

        Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых решений незаконным. В связи с чем в удовлетворении заявления следует отказать, с отнесением расходов по оплате государственной пошлине на заявителя. 

 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

       Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

О.В. Коршикова