﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3053/2019

30 июля 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от администрации г. Южно-Сахалинска: Литовская Е.С., представитель  по доверенности от 12.07.2019 № Д07-0160

от других участвующих в деле лиц: представители не явились 

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества                       с ограниченной ответственностью «Русский рецепт»

на решение от 04.02.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019

по делу № А59-6684/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Караман Ю.А.,                      в апелляционном суде судьи Синицына С.М., Глебов Д.А., Шевченко А.С.

По иску общества с ограниченной ответственностью «Русский рецепт»

к администрации города Южно-Сахалинска, индивидуальному предпринимателю Болутенко Олегу Ивановичу

третьи лица: Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, Кузнецова Наталья Владимировна

о признании права на земельный участок отсутствующим

Общество с ограниченной ответственностью «Русский рецепт»             (ОГРН 1096501000969, ИНН 6501204687, адрес (место нахождения): 693001, г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 47А; далее – ООО «Русский рецепт», общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском                 к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129,                 ИНН 6501026762, адрес (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск,  ул. Ленина, 173; далее – администрация), индивидуальному предпринимателю Болутенко Олегу Ивановичу (ОГРНИП 308650135400014,                                    ИНН 650100101321; далее – ИП Болутенко О.И., предприниматель)                          о признании отсутствующим зарегистрированного за предпринимателем права аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316005:92 в границах указанных в иске поворотных точек (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузнецова Наталья Владимировна (далее – Кузнецова Н.В.) и Департамент землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510,                     ИНН 6501053780, адрес (место нахождения): 693000, г. Южно-Сахалинск,  ул. Карла Маркса, 32; далее – Департамент).

Решением суда от 04.02.2019, оставленным постановлением                Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 без изменения,                в удовлетворении иска отказано полностью.

В кассационной жалобе ООО «Русский рецепт» выражает несогласие            с принятыми по делу судебными актами и просит их отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

По мнению заявителя жалобы, выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, противоречат пунктам 67, 68 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов           ВС РФ и ВАС РФ № 10/22). При этом общество настаивает на том,                     что избранный им способ защиты является универсальным и позволяет собственникам помещений многоквартирного дома восстановить нарушенное право на земельный участок, на котором фактически располагается этот дом. Полагает, что судам при разрешении настоящего дела следовало установить границы спорных земельных участков и определить факт их наложения. Считает, что при формировании земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:92 администрацией не учтена территория, необходимая для нормальной эксплуатации многоквартирного дома.    

Администрация в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

От второго ответчика и третьих лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

Представитель администрации в судебном заседании окружного суда возражал против удовлетворения поданной обществом жалобы по мотивам, приведенным в отзыве на нее. 

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились, своих представителей не направили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее и пояснений представителя администрации, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает,                      что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований              для их отмены не имеется. 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, Кузнецова Н.В. (третье лицо) является зарегистрированным собственником нежилого помещения общей площадью 412,7 кв.м, расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома                    по адресу: г. Южно-Сахалинск, проспект Мира, 47А.

Указанное помещение передано ООО «Русский рецепт» по договору аренды от 01.01.2012 во временное владение для использования под магазин. 

По утверждению истца в непосредственной близости от многоквартирного дома ответчиком ИП Болутенко О.И. осуществляется строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316005:92 площадью 2 862 кв.м, в границы которого фактически входит территория, необходимая для эксплуатации жилого дома, включая проезд с западной стороны.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 65:01:0316005:92 образован на основании распоряжения Министерства имущественных              и земельных отношений Сахалинской области от 13.01.2010 № 14-Д путем раздела земельного участка площадью 5 330 кв.м с кадастровым номером 65:01:0316005:65.

В отношении данного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:92 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ОАО «Сахалин-Инжиниринг» (арендатор) был заключен договор аренды от 14.02.2011,                по условиям которого участок предоставлялся для целей проектирования              и строительства объектов соцкультбыта к группе жилых домов.

Впоследствии по соглашению от 19.03.2014 все права и обязанности  по договору аренды от 14.02.2011 перешли от ОАО «Сахалин-Инжиниринг» к ИП Болутенко О.И.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 16.09.2015 по делу № А59-3234/2015 отказано в удовлетворении исковых требований Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска к ИП Болутенко О.И. об обязании осуществить снос объекта строительства – здания торгового центра (1 пусковой комплекс), расположенного на спорном земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316005:92.

Названное решение отменено определением Арбитражного суда Сахалинской области от 27.09.2017 по вновь открывшимся обстоятельствам. Таким обстоятельством послужило решение Южно-Сахалинского городского суда от 10.11.2016 по делу № 2а-4756/16, которым удовлетворен иск Прокурора города Южно-Сахалинска и признаны незаконными распоряжение Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска от 21.06.2012 № 1140-р                        об утверждении градостроительного плана земельного участка                                 № RU 65302000-0000000000000002913, а также разрешение администрации от 13.12.2013 № RU 65302000-0000004250 на строительство объекта соцкультбыта к группе жилых домов в микрорайоне 19 «а», юго-восточнее пересечения пр. Мира и ул. Пионерской в г. Южно-Сахалинска, 1 пусковой комплекс – торговый центр (северный блок).

Далее в рамках № А59-3234/2015 Арбитражным судом Сахалинской области вынесено определение от 27.09.2017 об утверждении мирового соглашения, по условиям пункта 2.2.1 которого Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска принял на себя обязанность в течение 30 дней с момента вступления в законную силу данного определения заключить с ИП Болутенко О.И. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316005:92 без проведения торгов сроком на 3 года для завершения строительства объекта торгового назначения – магазин.

Во исполнение указанного мирового соглашения земельный               участок с кадастровым номером 65:01:0316005:92 предоставлен в аренду             ИП Болутенко О.И. по договору от 23.10.2017.

Заявляя требование о признании отсутствующим права аренды                    ИП Болутенко О.И. на спорный земельный участок, ООО «Русский рецепт» сослалось на положения статей 304, 305 ГК РФ и полагало, что часть данного участка налагается на придомовую территорию, принадлежащую всем собственникам помещений в МКД.  

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим. 

Так судами установлено и участвующими в деле лицами не опровергнуто, что самостоятельный земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 47А,                   в котором истец занимает арендуемое им нежилое помещение, до настоящего времени в установленном законом порядке не сформирован и на кадастровый учет не поставлен.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом,                 по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46              ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004  № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 189-ФЗ) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ).

В пункте 66 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Поскольку в данном случае земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и на государственный кадастровый учет не поставлен, в силу требований статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ, суды правомерно указали на то, что право общей долевой собственности                   на индивидуально-определенный земельный участок, включающий спорную часть, у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона            не возникло.

При таких обстоятельствах и принимая во внимание, что предшествующие распоряжению спорным земельным участком действия,           в том числе по формированию данного участка в 2010 году, решение                      о предоставлении его в аренду предпринимателю и заключенный с ним договор от 23.10.2017, не оспорены и не признаны недействительными,              а требование об установлении границ предметом настоящего спора                         не является, то выводы арбитражных судов о ненадлежащем способе           защиты права являются обоснованными и соответствующими разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ               № 10/22, согласно которому в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой подход арбитражных судов к разрешению настоящего спора                    в целом соответствует фактическим обстоятельствам дела и не противоречит подлежащим применению нормам права, а также согласуется с правовой позицией, приведенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.02.2015 № 303-ЭС14-3451.

Также судами отмечено, что постановлением администрации                           от 08.05.2013 № 746-па утвержден проект межевания северного жилого района города Южно-Сахалинска в границах: пр. Мира – ул. Крайняя –               ул. Долинская – ул. Украинская – восточная граница города – ул. Детская – река Рогатка, в соответствии с которыми земельный участок под многоквартирным домом по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Мира 47А,                 является несформированным, однако согласно чертежу межевания определены границы земельного участка под группу многоквартирных домов в указанном районе, куда входит спорный жилой дом. При этом каких-либо наложений границ данного участка на спорный земельный участок, арендуемый ИП Болутенко О.И., из указанного чертежа не усматривается.

Кроме того, ООО «Русский рецепт», заявляя о признании отсутствующим права предпринимателя на предоставленный ему в аренду земельный участок, основывало свой иск на положениях статьи 305 ГК РФ, позволяющей арендатору требовать защиты в отношении предмета аренды. 

Однако в данном случае общество является арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме и не наделено правом выступать                    в защиту интересов всех собственников помещений в данном доме.

В связи с этим судом округа отклоняются доводы кассационной жалобы о том, что судам при рассмотрении заявленных обществом требований по настоящему делу следовало самостоятельно установить границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. 

Ссылки заявителя на неправильное применение судами разъяснений пунктов 52, 67, 68 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 являются ошибочными и основаны на неверном понимании обществом норм права, регулирующих спорные правоотношения.  

Иных доводов, которые не были проверены арбитражными судами, однако способны существенным образом повлиять на итоговый результат         по делу, в кассационной жалобе не приведено. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами не допущено.

С учетом изложенного кассационная жалоба ООО «Русский рецепт» удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.02.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2019 по делу № А59-6684/2018 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу –         без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.       

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков                           

Судьи                                                                                               М.Ю. Ульянова      

                                                                                                    В.А. Гребенщикова