АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-5365/2020

20 июля 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 20 июля 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.Ю. Абдрахмановой при ведении протокола судебного заседания до перерыва - помощником судьи А.В.Константиновой, после перерыва -секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙ ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Шейнкмана-3", общество с ограниченной ответственностью бизнес центр "Аврора" (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Свет" (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Строительные технологии" (ИНН 

<

***>), о взыскании 234842 руб. 42 коп.

при участии в судебном заседании 

от истца: ФИО2 -  представитель по доверенности № 59/05/01-14/0111 от 30.01.2020, предъявлено удостоверение; после перерыва – не явился, извещен,

от ответчика: ФИО3 -  представитель по доверенности №01 от 09.01.2020, предъявлен паспорт,

от третьих лиц: не явился, извещены.

В судебном заседании 13.07.2020г. был объявлен перерыв до 15.07.2020г. до 17 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙ ИНВЕСТ" о взыскании 234842 руб. 42 коп. в том числе 228 556 руб. 43 коп. неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком за период с апреля 2016 года по ноябрь 2019 года, 6285 руб. 99 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 11.07.2019г. по 09.12.2019г.

Определением суда от 05.03.2020г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

27.02.2020г., 28.02.2020г. от ответчика поступили отзыв и ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Шейнкмана-3" (ИНН 

<

***>).

Определением от 05.03.2020г. к участию в деле в качестве третьего лица, на заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Шейнкмана-3" (ИНН 

<

***>).

17.03.2020г. от истца поступили возражения на отзыв (приобщено).

Определением от 06.04.2020г. суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначил предварительное судебное заседание.

Определением от 09.06.2020 суд  привлек к участию в деле в качестве третьих лиц,  не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью бизнес центр "Аврора" (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Свет" (ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Строительные технологии" (ИНН 

<

***>).

В судебном заседании 13.07.2020 истец поддержал исковые требования, представил информационный расчет задолженности.

В связи с необходимостью для ответчика проверить информационный расчет в судебном заседании 13.07.2020г. был объявлен перерыв до 15.07.2020г.

В продолженное после перерыва судебное заседание истец не явился, дополнительные документы не представил. 

Ответчик  представил контррасчет задолженности (приобщен к делу). 

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд  

установил:

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Свет» (ИНН 

<

***>) заключен договор аренды от 24.11.2003 № Т-692/1118 (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2009 № 1) на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401017:12 площадью 1079 кв.м, расположенный по улице Шейнкмана, 55, в городе Екатеринбурге, предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземно-наземной автостоянкой, на срок с 24.11.2003 по 23.11.2018.

Также между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Строительные технологии» (ИНН 

<

***>) заключен договор аренды от 16.04.2004 № Т-125/0419 (в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2009 № 1) на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401017:17 площадью 2110 кв.м, расположенный по улице Малышева (ул. Шейнкмана, 55), в городе Екатеринбурге, предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания с подземно-наземной автостоянкой, на срок с 16.04.2004 по 15.04.2019.

Согласно разрешению на строительство от 16.06.2014 № RU 66302000-4271, выданному ООО «Свет» и ООО «Строительные технологии», строительство объекта производилось на двух земельных участках площадью 1079 кв.м и 2110 кв.м.

Строительство объекта завершено. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 № RU 66302000-2323, выданным ООО Свет» и ООО «Строительные технологии, выстроено 18-ти этажное (с подвалом и цокольным этажами включительно) здание с кафе на 3-м этаже и автостоянкой безбоксового типа в подвале, цокольном и на 1-м, 2-м этажах и встроенной трансформаторной подстанцией.

По акту приема-передачи помещений и машино/мест от 01.03.2015 подвал, цокольный этаж, 1 и 2 этажи - паркинг, 3 этаж (помещения с кадастровыми номерами 66:41:0401017:123 и 66:41:0401017:121 - кафе, остальные этажи в здании заняты помещениями под офисы.

Таким образом, построенное административное здание с подземно-наземной автостоянкой расположено на двух смежных земельных участках.

Согласно кадастровому паспорту здания по ул. Шейнкмана, 55 с кадастровым номером 66:41 :0401017:85 общая площадь здания составляет 26 928,9 кв.м.

По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на следующие нежилые помещения, расположенные по ул. Шейнкмана, 55, зарегистрировано право собственности ООО «Строй Инвест» на объекты недвижимости  площадью 272,2 кв.м., 347,6 кв.м., 937,6 кв.м., 347,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Поскольку ответчик какую-либо оплату не производил, у него образовалась задолженность по плате за пользование земельным участком с апреля 2016 г. по ноябрь 2019 г., за взысканием которой истец, не получив удовлетворения претензии, обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично в связи со следующим.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, к ответчику как  покупателю недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.

Таким образом, поскольку ответчик приобрел у застройщика объект недвижимости в здании, расположенном на двух земельных участках, следовательно, к ответчику, как приобретателю объекта недвижимости перешло право аренды на два земельных участка, которые необходимы для эксплуатации всего здания.

Иного не доказано, из материалов дела не следует , в связи с чем судом на основании ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и того, что плата за пользование земельными участками, собственность на которые не разграничена, относится к регулируемой, требование о взыскании неосновательного обогащения рассматривается как требование о взыскании арендной платы.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Ответчиком плата за пользование земельным участком не внесена, согласно расчету истца, размер задолженности за период с апреля 2016 года по ноябрь 2019 года составляет 228556 руб. 43 коп.

Изучив представленный истцом расчет, суд полагает, что он произведен неверно в связи со следующим.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы (п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

При расчете арендной платы следует руководствоваться постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

В абзаце 1 пункта 5 Положения определена общая формула расчета годового размера арендной платы за земельный участок, согласно которой годовой размер арендной платы за земельный участок рассчитывается исходя: из величины кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в рублях, ставки арендной платы, утвержденной Постановлением Правительства Свердловской области, понижающего коэффициента и коэффициента увеличения, устанавливаемых Правительством Свердловской области.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В данном случае расчет арендной платы произведен истцом исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, что противоречит вышеуказанному нормативному акту, который предусматривает применение кадастровой стоимости земельного участка.

Особенность данного спора заключается в том, что под единым зданием, в котором у ответчика имеется объект недвижимости, единый земельный участок не сформирован, а имеются два смежных земельных участка - с кадастровыми номерами 66:41:0401017:12, 66:41:0401017:17 , общая площадь которых составляет 3189 кв.м. 

Согласно публичным данным кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401017:12 площадью 1079 кв.м составляет 7982000 руб., кадастровая стоимость земельного участка 66:41:0401017:17 площадью 2110 кв.м составляет 15610000 руб., что в пересчете на 1 кв.м. составляет 7397,59 руб. и  7398,10 руб., следовательно, разница кадастровой стоимости 1 кв.м указанных земельных участков ничтожно мала. 

Поэтому суд в сложившейся ситуации нахождения здания, в котором расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, одновременно на  двух земельных участках, разница в стоимости 1 кв. м которых ничтожно мала, считает возможным в целях расчета арендной платы использовать среднюю кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков  в размере 7397,93 руб. за 1 кв. м.

Иные составляющие расчета арендной платы ответчиком не оспариваются.

Произведя перерасчет арендной платы с учетом указанного выше за спорный период , суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы за заявленный истцом период составляет 68724 руб. 65 коп.

Далее ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В связи с тем, что истец обратился в суд с иском – 04.02.2020 г., претензия направлена 29.11.2019 г., суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требований о взыскании долга за периоды апреля 2016г. по декабрь 2016г.

Каких-либо доказательств перерыва срока исковой давности истцом не представлено.

С учетом изложенного выше суд произвел перерасчет суммы задолженности за фактическое пользование  земельным участком, согласно которому ее размер за вычетом суммы, в отношении которой истцом пропущен срок исковой давности и во взыскании которой отказано, составляет 59848 руб. 38 коп. 

Доводы ответчика о том, что плата за пользование земельными участками уже была взыскана с иных лиц, судом отклоняется как необоснованная.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты полученного товара либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены, доводы истца ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению частично - в размере 59848 руб. 38 коп., на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец также начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7823 руб. 42 коп. за период с 12.06.2018г. по 18.04.2019г., которые с учетом ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает как требование о взыскании договорной ответственности в пределах заявленных требований на основании п. 4 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, поскольку судом выше произведен перерасчет суммы долга, применены последствия пропуска срока исковой давности, судом также произведен перерасчет суммы пеней, в результате чего размер пеней составляет 1631 руб. 85 коп.  за период  с 11.07.2019г. по 09.12.2019г., которые подлежит взысканию с ответчика  на основании п. 4 ст. 395,  ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Контррасчет ответчика судом не принимается, поскольку он не учитывает требования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч.3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Допущенная судом при изготовлении и объявлении резолютивной части решения опечатка в указании характера взысканных сумм исправлена судом при изготовлении решения в полном объеме (ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙ ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 59848 руб. 38 коп. долга, 1631 руб. 85 коп. пеней. 

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙ ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 2015 руб. госпошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.Ю. Абдрахманова