АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А75-12580/2024  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе председательствующего Хлебникова А.В., судей Донцовой А.Ю., Сириной В.В., рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Стройинвест» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29 ноября 2024 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2025 г. по делу № А75-12580/2024,  

установил:

администрация города Нижневартовска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Стройинвест» (далее – общество) об изъятии объекта незавершенного строительства.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.  

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29 ноября 2024 г., оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2025 г., иск удовлетворен.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просило решение и постановление отменить, в удовлетворении иска отказать.  

В кассационной жалобе заявитель указал, что после приобретения объекта незавершенного строительства договор аренды от 13 марта 2012 г. не расторгался, что исключало заключение договора с ограничением «однократно» на три года; ответчику действительно было известно о состоянии приобретенного объекта, однако сроки действия проекта строительства, результаты инженерных изысканий предыдущего застройщика, как и разрешение на строительство к моменту заключения спорного договора аренды земельного участка истекли; нормативный срок строительства объектов подобного рода, предусмотренный законом, составляет не менее 58 месяцев, а потому трехгодичный срок договора публичным собственником определен неправомерно в отсутствие здравого экономического смысла.  

Администрация в отзыве на кассационную жалобу отклонила ее аргументацию, судебное заседание просила провести в отсутствие своего представителя.  

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к следующему.  

Как установлено судами, между истцом и закрытым акционерным обществом «Альянсстрой» (далее – компания) заключен договор аренды от 13 марта 2012 г., по условиям которого арендодатель передал компании в аренду земельный участок площадью 9 971 кв.м с кадастровым номером 86:11:0201001:423, расположенный по адресу: 

<

...> восточного планировочного района третьей очереди строительства (далее – земельный участок) сроком на три года.  

Компания к моменту истечения срока действия договора не завершила строительство планируемого к возведению объекта (детский сад), в связи с чем постройка в 2015 г. зарегистрирована в качестве объекта незавершенного строительства.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 июля 2016 г. по делу № А40-190955/14-123-281Б компания признана банкротом, в отношении имущества должника введена процедура конкурсного производства.  

Ответчик приобрел спорный объект незавершенного строительства на торгах в ходе банкротства компании по договору купли-продажи от 5 июня 2020 г.  

Позднее между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 19 марта 2021 г. № 13-А3, по условиям которого арендодатель передал арендатору земельный участок однократно без проведения торгов для завершения строительства дошкольного образовательного учреждения сроком до 18 марта 2024 г.  

По истечении срока договора администрация установила, что на арендуемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:11:0201001:5455, принадлежащий обществу на праве собственности (степень готовности объекта 20%).  

Составленный администрацией акт обследования земельного участка от 17 июня 2024 г. № 354 содержит сведения о том, что арендуемый земельный участок используется под размещение объекта незавершенного строительства, вместе с тем на земельном участке расположены строительные материалы (железобетонные плиты, блоки), два бытовых вагончика, сгоревшая хозяйственная постройка, по периметру участка установлено металлическое ограждение в ненадлежащем эстетическом состоянии; строительство на земельном участке не осуществляется.  

Поскольку срок договора аренды земельного участка истек, а обществом строительство объекта не завершено, администрация, ссылаясь на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обратилась с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.  

Возражая против иска администрации, общество привело объяснения относительно сроков строительства, согласно которым незавершенный строительством детский сад был возведен в 2015 г. и к моменту его продажи с торгов в 2020 г. конструкции объекта  

не соответствовали современным строительным технологиям; государственная экспертиза проекта являлась просроченной; объект не имел подключения к энергосетям; отсутствовали результаты инженерно-изыскательских работ. Ввиду указанного у общества отсутствовала возможность продолжить строительство объекта сразу после его приобретения, поскольку застройщику пришлось заново начинать строительство с этапов изыскательских работ и проектирования, что обычно осуществляется в период действия первого договора аренды.  

Приведя обстоятельства фактического исполнения названных работ (в апреле 2021 г. заключен договор подключения объекта к тепловой сети; в феврале 2022 г. заключено дополнительное соглашение к данному договору, выданы новые технические условия; в сентябре 2021 г. заключен договор на выполнение инженерно-изыскательских работ; в сентябре 2022 г. выданы технические условия на проектирование узла учета, заключено дополнительное соглашение, построены тепловые сети; также в апреле 2021 г. выданы технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения, а в августе 2021 г. заключен договор на выполнение проектных работ, после подготовки проекта он направлен на государственную экспертизу, после чего обществом получены замечания по проекту, которые устранялись; в мае 2024 г. заключен договор на проведение повторной государственной экспертизы проекта), общество отметило, что для завершения строительства им произведены значительные инвестиции по подготовке нового проекта, покупке строительных материалов.  

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 239.1 Гражданского кодекса, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», пунктом 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., исходили из того, что спорный объект расположен на земельном участке, предоставленном обществу на праве аренды, учитывали, что на момент истечения срока действия договора аренды строительство здания не завершено, объект не введен в эксплуатацию, сочли правомерным требование об изъятии объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса, на основании чего удовлетворили иск администрации.  

Суд округа не усматривает оснований для отмены судебных актов. 

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.  

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства,  

осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:  

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;  

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.  

Согласно подпункту 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.  

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.  

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.  

Суд округа полагает, что приведенная судами оценка обстоятельств дела, касающаяся фактической реализации строительства спорного объекта, и сделанные на ее основе выводы о наличии правовых оснований для изъятия объекта незавершенного строительства, соответствует положениям процессуального законодательства, устанавливающим стандарт всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи без придания преимущественного значения какому бы то ни было из них (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 июня 2016 г. № 305-ЭС15-10323, от 5 октября 2017 г. № 309-ЭС17-6308).  

Общество в кассационной жалобе приводит аргументы о неправильном применении судами норм материального права в связи с тем, что право пользования земельным участком возникло у ответчика в результате приобретения на торгах объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве, при этом объект не изымался администрацией у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а земельный участок ранее не предоставлялся однократно для завершения  

строительства.  

Помимо указанного, общество также считает, что при приобретении объекта незавершенного строительства ответчику перешло и право аренды земельного участка под строительство детского сада на условиях договора 2012 г., в связи с чем к отношениям сторон следует применять нормы права, которыми предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего (действовавший до 1 марта 2015 г. пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса).  

Полагая, что после приобретения объекта незавершенного строительства договор аренды 2012 г. не расторгался, общество настаивает на отсутствии у истца оснований для заключения нового договора с ответчиком с ограничением «однократно» на три года.  

Судом округа отклоняются изложенные суждения общества, поскольку договор заключен (срок действия договора определен) сторонами в соответствии с нормами земельного законодательства, а аргументация общества основана на ошибочном толковании положений действующего законодательства.  

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик не попадает под действие частей 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса (право пользования земельным участком без торгов в данном случае возникло по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса) не принимаются судом округа, поскольку договор аренды согласно взаимному волеизъявлению сторон заключен для завершения строительства сроком на три года, при этом как обоснованно отметил апелляционный суд, за урегулированием разногласий относительно каких-либо условий договора арендодатель не обращался.  

Сопутствующие аргументы заявителя о том, что нормативный срок строительства объектов подобного рода составляет около пяти лет, а потому трехгодичный срок договора публичным собственником определен неправомерно в отсутствие здравого экономического смысла, судом округа также отклоняются, поскольку в силу закона земельный участок для завершения строительства предоставляется однократно и не может быть предоставлен более чем на три года.  

Ответчик, действовавший в свои интересах, при приобретении объектов незавершенного строительства у предыдущего правообладателя и при заключении договора аренды, не вправе ссылаться на то, что определенный договором аренды срок для завершения строительства является недостаточным.  

Сведений о том, что общество своевременно обращалось к администрации за разрешением разногласий при заключении договора аренды, либо об обращении к публичному собственнику с заявлением о продлении договора с аргументированным указанием причин, по которым ответчик не успевает исполнить договорные обязательства в срок, заявитель кассационной жалобы не приводит, что не позволяет суду округа сделать вывод о том, что общество заботливо и осмотрительно отнеслось к исполнению договора, предпринимало исчерпывающие меры для своевременного завершения строительства объекта социальной инфраструктуры – детского сада.  

Суд кассационной инстанции также учитывает обоснованное замечание администрации, изложенное в ходе апелляционного производства по делу, согласно которому разрешение на строительство выдано компании в 2013 г. сроком до 2014 г. (продлено до 2015 г.), при этом после заключения нового договора истец не обращался  

к администрации с заявлением о выдаче разрешения на строительство, что позволило публичному органу сделать вывод о том, что ответчик не предпринимает и не намеревается предпринимать меры по строительству объекта.  

Принимая во внимание, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта в срок, определенный договором, не завершено, а срок действия договора аренды земельного участка истек, требование истца об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства удовлетворено судами правомерно.  

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами. Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.  

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 29 ноября 2024 г. и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2025 г. по делу № А75-12580/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Хлебников 

Судьи А.Ю. Донцова 

 В.В. Сирина