АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7462/18 

Екатеринбург

11 декабря 2018 г.

Дело № А07-34176/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2018 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Соловцова С.Н., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан (далее                                       - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан              от 01.06.2018 по делу № А07-34176/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации – Байбулатов И.Р. (доверенность от 22.09.2017 № 01-05-2653/13);

общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – общество «Стройинвест») – Валиахметова Г.Н. (доверенность от 01.11.2018       № 4).

Общество «Стройинвест» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к администрации о взыскании реального ущерба, понесенного при выкупе, расселении и сносе жилых домов и нежилых зданий, в сумме 82 004 687 руб. 26 коп. и упущенной выгоды в сумме 87 631 908 руб., а также о расторжении договора от 16.01.2015 № 51-РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – договор о развитии застроенной территории) (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2018 (судья Кузнецов Д.П.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 (судьи Арямов А.А., Костин В.Ю., Иванова Н.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Заявитель обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что в представленной обществом «Стройинвест» копии договора от 16.01.2015 № 51-РТ отсутствует имеющая важное значение для дела  четвертая страница, в которой зафиксирована обязанность истца осуществить строительство и реконструкцию инженерной коммунальной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, а также здания поликлиники и предоставить их в муниципальную собственность, в результате чего расходы общества «Стройинвест» на выполнение данной обязанности при проведении экспертизы не учтены.   

Заявитель кассационной жалобы утверждает, что общество «Стройинвест» нарушило требования пунктов 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12, 3.1.13, 3.1.14, 3.1.15, 3.1.16, 3.1.17, 3.1.18, 3.3.3 договора от 16.01.2015     № 51-РТ, следовательно, администрация в силу пункта 4.2 договора вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем действия ответчика по уведомлению истца  29.01.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора являются законными и договор прекратил свое действие, а в соответствии с пунктом 4.2 договора в этой ситуации убытки не подлежат возмещению. 

По мнению администрации, со стороны ответчика нарушений условий договора не допущено, связи между действиями администрации и убытками истца нет,  а потому отсутствует вина ответчика, так как истец самоустранился от исполнения обязательств. Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2019 годы, утвержденная постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31.03.2015 № 99 (далее – Республиканская адресная программа), на которую ссылается общество «Стройинвест», утверждена позже заключенного договора и не влияет на исполнение обязательств по договору. Более того, заявитель указывает, что суды не исследовали условия выполнения, которые были предусмотрены Республиканской адресной программой, а также не учли тот факт, что два  дома (по ул. Гоголя, 22 и Гоголя, 26) были исключены из нее по решению суда. 

Заявитель считает, что оснований для взыскания упущенной выгоды в сумме 87 631 908 руб. у судов не имелось, поскольку в материалы дела не представлены доказательства принятия заявителем мер и приготовлений для получения выгоды, а неминуемость выгоды для истца не исследована. 

Администрация полагает, что размер убытков, составляющих реальный ущерб, необоснован и неразумен, а указанные обществом «Стройинвест» расходы администрация не признала ввиду отсутствия результата (результат работ ответчику не передавался); перечень понесенных истцом расходов экспертом не проверялся и судами принят безосновательно; сделки по расселению двух жилых домов недействительны, поскольку в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним все жильцы продолжают оставаться собственниками этих жилых домов, переход права собственности не регистрировался, а с двумя лицами договоры не заключались. 

Заявитель обращает внимание, что размер реального ущерба является необоснованным, неправомерным, неразумным, в связи с чем администрация представляла суду первой инстанции возражения по каждой сумме, включенной в состав убытков, которые судами не были исследованы и не опровергнуты.   

Заявитель считает, что результаты проведенной судебной экспертизы ничтожны так как: по первому  вопросу для определения стоимости расходов на строительство здания и паркинга невозможно пользоваться только проектом планировки и межевания территории, который составляется для иных целей, расходы на это строительство истец не понес и уже не понесет, он не представил документы, необходимые в силу закона для выдачи разрешения на строительство; с постановкой второго вопроса администрация не согласна; по третьему вопросу - определить размер предполагаемой прибыли от реализации объектов капитального строительства в соответствии с проектом планировки и межевания территории невозможно; четвертый вопрос не имеет отношения к предмету спора. Более того, экспертом явно завышены расходы на не спроектированные и не построенные объекты и занижены размеры обязательств в пользу администрации.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Стройинвест» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу  без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании постановления администрации от 27.08.2014 № 4617 «О развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» по результатам проведения аукциона 16.01.2015 между администрацией (сторона 1) и обществом с ограниченной ответственностью «БашАнтэк» (далее – общество «БашАнтэк») (сторона 2) заключен договор о развитии застроенной территории, в пункте 1 которого стороны предусмотрели, что по данному договору сторона 2 обязуется в срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 договора, связанные с развитием застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями ГрК РФ и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 договора (пункт 1.1 договора о развитии застроенной территории). 

Согласно пункту 2.5 договора о развитии застроенной территории на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены следующие здания, строения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии: многоквартирные жилые дома № 20, 22, 24, 26, 28 по ул. Гоголя, № 5/7 по                ул. Карла Маркса, № 80 по улице Пушкина. 

В соответствии с пунктом 2.6 договора о развитии застроенной территории на территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания: жилые дома № 5/2, 5/3, 9а по улице Карла Маркса, № 41/3 по улице Заки Валиди; нежилые объекты: капитальные и металлические гаражи. 

Согласно пункту 3.1.3 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязуется подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 4,8 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 12-ти месяцев с момента принятия решения ответчика о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию. 

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязуется в течение 24 месяцев с момента заключения данного договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. 

Пунктом 3.1.6 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность стороны 2 в течение 24 месяцев с момента заключения данного договора осуществить выкуп в установленном законом порядке на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, указанных в пункте 2.5 договора, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.1.5 договора. 

Пунктом 3.1.7 договора о развитии застроенной территории предусмотрена обязанность стороны 2 приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 2 (двух) лет с момента заключения договора. 

Согласно пункту 3.1.10 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и фактические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории начать осуществлять с первого года заключения названного договора. В первый год освоения застроенной территории осуществить снос или реконструкцию не менее 60%, во второй год – не менее 30%, в последующие годы – не менее 10% объектов, подлежащих сносу и реконструкции. 

В пункте 3.1.12 договора о развитии застроенной территории стороны предусмотрели, что в течение пяти месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и выполнения пунктов 3.1.5, 3.1.6 договора сторона 2 обязана оформить правоустанавливающие документы на земельные участки (с постановкой на кадастровый учет и заключением договоров аренды земельных участков), получить градостроительный план земельного участка, дающий право на разработку проектной документации.   

Согласно пункту 3.1.17 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в пункте 3.1.16 договора.

В соответствии с пунктом 3.1.18 договора о развитии застроенной территории сторона 2 обязана осуществить строительство здания поликлиники на основании проекта планировки территории с последующей ее передачей в муниципальную собственность в рамках подпункта 2 пункта 4 статьи 46.2 ГрК РФ.

В течение одного месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории (пункт 3.1.19 договора о развитии застроенной территории). 

В свою очередь сторона 1 согласно пункту 3.3.3 договора о развитии застроенной территории обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8 месяцев со дня получения соответствующего обращения от стороны 2, а также обязана предоставить стороне 2 после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, по мере формирования границ земельных участков земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 3.3.4 договора о развитии застроенной территории). 

	Между обществом «БашАнтэк» и обществом  «Стройинвест» 11.11.2015 подписано соглашение об уступке прав, в силу которого общество «БашАнтэк» уступает свои права и обязанности обществу «Стройинвест» по договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском район городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

На основании этого соглашения об уступке прав 15.12.2015 между администрацией, обществом «БашАнтэк» и обществом «Стройинвест» заключено соглашение о перемене лиц по договору о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса, Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Согласно пункту 4 соглашения общество «Стройинвест» возмещает обществу «БашАнтэк» все понесенные расходы в сумме 7 012 771 руб. 88 коп.

В соответствии с требованиями пункта 3.1.3 договора о развитии застроенной территории обществом «Стройинвест»  был подготовлен проект планировки и проект межевания застроенной территории, который утвержден постановлением администрации от 10.12.2015 № 4111.

В целях исполнения своих обязательств по договору о развитии застроенной территории на основании пункта 4 соглашения об уступке прав       от 11.11.2015 общество «Стройинвест» возместило обществу «БашАнтэк» понесенные последним расходы на освоение земельного участка в сумме 3 976 771 руб. 88 коп., а именно: по договору на создание проектной документации от 25.02.2015 № 200/15 (2 800 000 руб.); по  договору на создание проектной документации от 07.02.2014 № 168/14 (483 607 руб.); по договору на создание проектной документации от 24.04.2015 № 20484 (388 000 руб.); по договору от 12.02.2013 № 2013-01002 (201 817 руб. 44 коп.); по договору от 15.04.2015 № 23-30/217 (1 309 руб. 80 коп.); по договору от 09.04.2013 № 24701 (2037 руб. 64 коп.); по договору на выполнение инженерно-изыскательских работ от 22.06.2015 № 30-2015/УСИ (100 000 руб.)

Обществом «Стройинвест» обществу  «БашАнтэк» возмещены также расходы в сумме  3 036 000 руб., понесенные последним  за право заключить договор о развитии застроенной территории в соответствии с пунктом 3.1.1 договора.

В целях исполнения обязательств по расселению жилых домов по адресу: г. Уфа, ул. Гоголя, д. 20, и ул. Заки Валиди, д. 41, между собственниками помещений в указанных домах и обществом «Стройинвест» были заключены соглашения о выплате компенсации за изымаемые помещения, а также выплачены денежные средства в сумме 65 420 000 руб. 

Кроме того, в качестве подтверждения своих расходов на исполнение обязательств по договору о развитии застроенной территории общество «Стройинвест»  представило следующие договоры: договор подряда от 08.02.2015 № 08/02-02 (6000 руб.); договор на выполнение услуг по расселению от 19.11.2015 (3 426 680 руб.);  договор на выполнение работ от 01.12.2015 № 40/2015 (1 770 000 руб.); договор подряда от 09.09.2016 № 16-62 (163 160 руб. 95 коп.);  договор подряда на выполнение проектных работ от 07.11.2016 № 2 (300 000 руб.); договор подряда на выполнение проектных работ от 07.11.2016 № 3 (250 000 руб.);  договор об оказании услуг от 10.11.2016 № 29240 (4 000 руб.); договор на создание проектной документации от 10.11.2016 № 248/16 (600 000 руб.); договор возмездного оказания услуг от 17.11.2016 № 20 (200 000 руб.); договор на изготовление аналитического отчета от 18.11.2016 (35 000 руб.);  договор на проведение государственной историко-культурной экспертизы от 28.12.2016 № 68/ПЗО-2016 (1 000 000 руб.); договор на проведение государственной историко-культурной экспертизы от 16.01.2017  № 2/ПЗО-2017 (1 000 000 руб.); договор на проведение государственной историко-культурной экспертизы от 16.01.2017 № 3/ПЗО-2017 (500 000 руб.);  договор на предоставление права использования и абонентское обслуживание Системы «Контур-Экстерн» от 24.01.2017 № 04230193/17 (3640 руб.); счет-договор от 16.02.2017 № 109 (создание сайта для осуществления продаж квартир в планируемом к возведению доме) (4 000 руб.); договор от 08.06.2017 № 3 (копирование проектов) (21 950 руб.); договор на выполнение комплекса работ (подготовка карт (планов) для кадастрового учета) от 04.08.2017 № 50-2017 (120 000 руб.). 

Письмом от 02.08.2017 № 31 общество «Стройинвест» обратилось к администрации с просьбой расторгнуть договор о развитии застроенной территории, поскольку в результате неисполнения администрацией Республиканской адресной программы продолжение исполнения данного договора невозможно. 

В письме от 20.01.2018 № 01-05-199/1 администрация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора о развитии застроенной территории в связи с нарушением обществом «Стройинвест» договора. 

Ссылаясь на то, что администрация ненадлежащим образом выполняла свои обязательства по договору о развитии застроенной территории, в результате чего стало невозможным его исполнение и обществу «Стройинвест» причинены убытки как в виде фактического ущерба, так и упущенной выгоды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции на основании статьи 46.2 ГрК РФ, статей 32, 86 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) пришел к выводу о том, что  по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, а также компенсировать понесенные органом местного самоуправления расходы по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан. Обязанность по принятию решения об изъятии, заключение соглашения об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения, принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 ЖК РФ, возложена на публичное образование.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что администрация свои обязанности по сносу перечисленных в пункте 2.5, 2.6 договора о развитии застроенной территории многоквартирных домов по ул. Гоголя, д. 22, д. 24, д. 26, д. 26а, д. 28; ул. Карла Маркса д. 5/3; ул. Пушкина, д. 80, включенных в Республиканскую адресную программу, не выполнила, что повлекло невозможность осуществления истцом строительства многоквартирного дома и автопаркингов, постольку имеются основания для расторжения договора о развитии застроенной территории в судебном порядке в связи с существенным нарушением администрацией условий договора. При этом суд первой инстанции отклонил довод администрации о расторжении ею договора о развитии застроенной территории в одностороннем порядке на основании уведомления от 29.01.2018, поскольку  неисполнение ею своих обязательств по  данному договору не позволило обществу «Стройинвест» исполнить свои обязательства по договору, а соответственно, у администрации не возникло право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о развитии застроенной территории в соответствии с пунктом 4.2 данного договора.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в результате бездействия администрации в виде непринятия решения об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, обществу «Стройинвест» причинены убытки в виду реального ущерба (фактические расходы, понесенные в связи с исполнением договора до момента его расторжения), а также в виде упущенной выгоды, поскольку истец лишился прибыли, которую он мог бы извлечь при строительстве многоквартирного жилого дома и подземных паркингов, которые планировалось возвести на земельном участке. 

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что факт причинения истцу убытков в виде реального ущерба в сумме 82 004 687 руб. 26 коп. подтверждается материалами дела. Размер упущенной выгоды определен судом на основании заключения судебной экспертизы № 18/18-Э. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. 

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в том числе, при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 46.1 ГК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

В силу пункта 3 указанной статьи решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

 В соответствии с частью 1 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 названной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

 В пункте 5 части 3 указанной статьи установлено, что существенным условием договора о развитии застроенной территории является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, по уплате возмещения за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, а в подпункте 8 указанной части закреплена корреспондирующая обязанность органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа соответствующих жилых помещений и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В пункте 4 указанной части установлено также, что существенным условием договора о развитии застроенных территорий является обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать, или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на соответствующей территории.

 В соответствии с частью 11 статьи 32 ЖК РФ в случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома.

Согласно статье 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

В этой связи в силу статьи 86 ЖК РФ, особенностей предмета и субъектного состава договора социального найма, закрепленных статьей 60 ЖК РФ, передать жилые помещения гражданам по договору социального найма могут исключительно государственные или муниципальные органы, принявшие решение о сносе многоквартирного дома. Данная обязанность не может быть передана третьему лицу.

В связи с вышеизложенным вывод судов о том, что по договору о развитии застроенной территории застройщик обязан передать благоустроенные жилые помещения органу местного самоуправления в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, а также компенсировать понесенные органом местного самоуправления расходы по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан, является правильным.

Обязанность по принятию решения об изъятии, заключение соглашения об изъятии, а в случае отказа собственника от подписания соглашения принудительное изъятие помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, в силу статьи 32 ЖК РФ возложена на публичное образование.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 31.02.1015    № 99 была утверждена Республиканская адресная программа. В указанную республиканскую программу были включены следующие дома (признанные аварийными):  ул. Гоголя, д. 22, д. 24, д. 26, д. 26а, д. 28; ул. Карла Маркса д. 5/3; ул. Пушкина, д. 80.

Делая вывод о том, что со стороны администрации допущены существенные нарушения условий договора о развитии застроенной территории, являющиеся основанием для его расторжения в судебном порядке, поскольку ею не выполнены обязанности по сносу перечисленных в пунктах 2.5, 2.6 договора многоквартирных домов по ул. Гоголя,д. 22, д. 24, д. 26, д. 26а, д. 28; ул. Карла Маркса, д. 5/3; ул. Пушкина, д. 80, включенных в Республиканскую адресную программу, судами не дана оценка доводам администрации и следующим  обстоятельствам.  

Как следует из Республиканской адресной программы, планируемая дата окончания переселения по домам по адресам: ул. Гоголя, д. 22, д. 24, д. 26 – IV квартал 2016 года;  по домам по адресам: ул. Гоголя 26а, ул. Карла Маркса, д. 5/3, Пушкина, д. 80 – IV квартал 2017 года. В последующем указанные сроки изменялись, два дома исключены из Республиканской адресной программы на основании решения суда общей юрисдикции.

Вместе с тем по условиям пункта 3.3.3 договора  о развитии застроенной территории администрация обязана принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8 месяцев со дня получения соответствующего обращения от общества «Стройинвест». 

Кроме того, по условиям пункта 3.1.7 договора о развитии застроенной территории общество «Стройинвест» обязано было приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории в течение 2 (двух) лет с момента заключения договора (то есть до 16.01.2017), а в соответствии с  пунктом 3.1.10 договора общество «Стройинвест» в первый год освоения застроенной территории должно было осуществить снос или реконструкцию не менее 60%, во второй год – не менее 30%, на последующие годы – не менее 10% объектов, подлежащих сносу и реконструкции.

Оценка данным обстоятельствам в совокупности судами не дана. 

Вопрос о правомерности поведения администрации при том, что по условиям Республиканской адресной программы снос спорных домов должен быть осуществлен до IV квартала 2016, а также с учетом того, что общество «Стройинвест» в соответствии с условиями пункта 3.3.3 договора о развитии застроенной территории в администрацию с соответствующим заявлением не обращалось, а должно было приступить к строительно-монтажным работам до 16.01.2017, а к сносу домов в первый год исполнения договора, судами не исследовался.   

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В силу пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (пункт 2 постановления Пленума № 7).

По смыслу ст. 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в арбитражном процессе, обязано доказать наличие тех обстоятельств, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений.

На основании части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции (т.5 л.д. 57 – 67) администрация спорила с размером фактически понесенных обществом «Стройинвест»  расходов по исполнению договора о развитии застроенной территории, указывая, в частности, на следующее:

- по договору на создание проектной документации от 25.02.2015             № 200/15 не представлены платежные поручения подтверждающие оплату обществом «Стройинвест» в сумме 1 060 000 руб., тогда как судом признаны обоснованными расходы по данному договору в сумме 2 800 000 руб.;

- по договору на создание проектной документации от 07.02.2014 №168/14, по договору от 12.02.2013 № 2013-01002, по договору от 10.11.2016 № 248/16 не представлены доказательства фактического выполнения работ;

- по договору на создание проектной документации от 24.04.2015             № 20484, по договору об оказании услуг от 09.4.2013 № 24701, по договору от 18.07.2016 № 01-17-238-326  не представлены ни доказательства выполнения работ, ни доказательства их оплаты;

- по договору подряда от 22.06.2015 № 30-2015/УСИ, по договору возмездного оказания услуг от 15.04.2015 № 23-30/217, по договору подряда от 08.02.2015 № 08/02-02  не представлены доказательства выполнения работ, а также доказательства оплаты их выполнения, поскольку в представленных платежных поручениях указаны иные основания для оплаты, а не данные договоры;

- по договору об оказании услуг по расселению от 19.11.2015, по договору подряда от 09.09.2016 № 16-62, по договору возмездного оказания услуг от 07.11.2016 № 20  не представлены доказательства выполнения работ, а также их необходимость;

- по договору на выполнение работ от 01.12.2015 № 40/2015 в качестве места выполнения работ указан несуществующий адрес, не доказано выполнение работ;

- по расходам за установку забора и покупку материалы в сумме 48 967 руб. 23 коп. не представлены доказательства выполнения данных работ в целях исполнения спорного договора о развитии застроенной территории;

- по договорам на проведение государственной историко-культурной экспертизы от 16.01.2017 № 2/ПЗО-2017, от 16.01.2017 № 3/ПЗО-2017, от 28.12.2016 № 68/ПЗО-2016, по договору подряда на выполнение работ от 07.11.2016, по договору подряда на выполнение проектных работ от 07.11.2016 № 3, по договору  на выполнение комплекса работ от 04.08.2017 № 50-2017  – не представлены доказательства выполнения работ, объекты культурного наследия находятся за пределами квартала развития застроенной территории;

- по договору об оказании услуг от 10.11.2016 № 29240, по договору от 08.06.2017 № 3, по договору на изготовление аналитического отчета от 18.11.2016   не представлены доказательства выполнения данных работ в целях исполнения спорного договора о развитии застроенной территории, не представлены доказательства выполнения работ; 

- расходы по платежным поручениям от 18.01.2017 № 2 и от 03.02.2017        № 5 на создание сайта, на использование программного обеспечения  включены в состав убытков без документов, подтверждающих выполнение работ и отнесение их к спорному договору. 

В нарушение пункта 5 статьи 393 ГК РФ, пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ оценка данным доводам администрации судами не дана, от проверки размера реального ущерба, заявленного обществом «Стройинвест», суды уклонились. 

Делая вывод о правомерном отнесении истцом расходов по выплате компенсации гражданам, расселяемым из двух жилых домов (по адресам: г. Уфа, ул. Гоголя, д. 20, и ул. Заки Валиди, д. 41), так как факт осуществления этих расходов подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, а отсутствие регистрации прекращения права собственности граждан не препятствует их возмещению, поскольку условиями заключенных истцом с физическими лицами соглашений обязанность по осуществлению действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности возложена на этих физических лиц, а потому отсутствие такой государственной регистрации нельзя поставить в вину истцу, суды не учли, что ими не установлено, в каком состоянии данные дома находятся: снесены они или нет, проживают в них граждане или нет.  

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 404 ГК РФ если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Как было указано выше, оценка тем обстоятельствам, а выполняло ли общество «Стройинвест» свои обязанности в соответствии с условиями договора о развитии  застроенной территории, и не было ли исполнение обязанностей по договору администрацией обусловлено выполнением обществом «Стройинвест» своих обязательств по договору, судами не дана. 

В пункте 3 постановления Пленума № 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно подтвердить, что им совершены конкретные действия, направленные на извлечение доходов, которые не были получены только в связи с допущенным должником нарушением, ставшим единственным препятствием для получения дохода. Соответственно, необходимым условием для удовлетворения требования о взыскании упущенной выгоды является установление допущенного контрагентом нарушения договора как единственного препятствия для получения истцом дохода при принятии им всех необходимых мер к его получению.

Вместе с тем, учитывая изложенные выше выводы суда округа о необходимости исследования при новом рассмотрении дела о выполнении обществом «Стройинвест» своих обязательств по договору о развитии застроенной территории, суду в случае установления нарушения выполнения обязанностей по договору со стороны общества «Стройинвест» при рассмотрении вопроса о возможности взыскания упущенной выгоды также необходимо исследовать вопрос, явилось ли непринятие администрацией решения о сносе домов единственным необходимым и достаточным препятствием, не позволившим истцу получить соответствующую выгоду.

Размер упущенной выгоды определен судами на основании заключения эксперта от 11.04.2018 № 18/18-Э. 

Эксперт при проведении экспертизы учитывал все расходы, по вышеуказанным договорам общества «Стройинвест», заявленные как фактические расходы по исполнению договора о развитии застроенной территории, как имеющие отношение к реализации данного договора и фактически подтвержденные. Однако основания по которым он пришел к данным выводам он не назвал, о чем указывала администрация при заявлении ходатайства о проведении повторной экспертизы.  

Судами, как указано выше, обоснованность отнесения данных расходов к реальному ущербу также не дана.   

Кроме того, отвечая на вопросы 1 и 1/1 при определении стоимости расходов, необходимых для строительства жилого и административного здания, а также паркинга в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории квартала, ограниченной улицами Гоголя, Пушкина, Карла Маркса и Заки Валиди в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, эксперт указал, что они  должны складываться из расходов, связанных со строительством, и расходов, связанных с необходимостью сноса жилых зданий, и связанных с этим компенсаций собственникам жилья. К расходам, связанным со строительством, экспертом отнесены: расходы на оплату за право заключения договора о развитии застроенной территории; затраты на проектные и изыскательские работы, подготовку документации для жилого дома; затраты на коммуникации и магистральные сети для жилого дома; затраты на СМР для жилого дома, технический надзор; затраты на проектные и изыскательские работы, подготовка документации и затраты на СМР для нежилых помещений распложенных на 1 этаже жилого дома; затраты на строительство административного здания; затраты на строительство паркинга; затраты связанные с реализацией жилых и нежилых помещений.        

Суд апелляционной инстанции, указав, что при проведении экспертизы не должна была учитываться договорная обязанность истца по осуществлению строительства и реконструкции, а также передаче в муниципальную собственность инфраструктуры застраиваемой территории и здания поликлиники, поскольку при расчете упущенной выгоды истец не применяет данные для определения предполагаемых доходов от реализации всего проекта, а учитывает только данные по строительству жилого здания с нежилыми помещениями и автопаркинга, не учел следующее.

Согласно части 4 статьи 46.2 ГрК РФ в договоре наряду с указанными в части 3 данной статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. 

Стороны в договоре о развитии застроенной территории предусмотрели обязанность общества «Стройинвест» по строительству и реконструкции объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и строительстве здания поликлиники на основании проекта планировки территории с последующей их передачей в муниципальную собственность (пункты 3.1.17, 3.1.18, 3.1.19 договора о развитии застроенной территории). 

Судами обоснование вывода о том, почему эти расходы не должны учитываться при строительстве жилого многоквартирного дома, при том, что указанные объекты инфраструктуры и здание поликлиники включены в проект планировки и проект межевания застроенной территории, утвержденный в процессе исполнения договора о развитии застроенной территории, наряду с иными объектами, в том числе многоквартирным домом, не дано. 

Кроме того, согласно пункту 9 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенным условием договора о развитии застроенной территории  является обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

В пункте 3.3.4 договора о развитии застроенной территории также предусмотрена обязанность администрации после выполнения обществом «Стройинвест» обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, по мере формирования границ земельных участков предоставить земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. 

То есть использование земельного участка непосредственно для строительства после его формирования в предмет договора о развитии застроенной территории не входит. Экспертом расходы по использованию земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома в расходы по его строительству также не включены.  

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Таким образом, суд первой инстанции (в том числе при наличии соответствующего ходатайства о проведении повторной экспертизы) не принял мер к установлению объективного размера упущенной выгоды, и не способствовал соблюдению принципов состязательности и равноправия сторон.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и пункта 4 части 4 статьи 288 АПК РФ обжалуемое решение и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 286 - 289 АПК РФ, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.06.2018 по делу                       № А07-34176/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2018 по тому же делу отменить.

	Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						С.Э. Рябова 

Судьи						С.Н. Соловцов 

                                             					 С.В. Лазарев