Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-108032/2018

05 января 2019 года

г.Санкт-Петербург

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Гуляева С.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленкомстрой жилищно-коммунального хозяйства Ломоносовского района» 

к Комитету государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области

о признании незаконным предписания от 20.06.2018 №427/1

при участии

от заявителя – не явился, извещен

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 05.09.2018

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Ленкомстрой жилищно-коммунального хозяйства Ломоносовского района» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным предписания Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) от 20.06.2018 №427/1.

Заявитель, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не направил своего представителя в судебное заседание. В порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие его представителя.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал, по основаниям, изложенным  в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Общество осуществляет управление сногоквартирным домом (МКД) по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-он, п. Ропша, д. 2/15, на основании договора управления от 01.09.2015 № 01. 

20.06.2018 сотрудниками Комитета на основании распоряжения от 13.06.2018 №427 проведена проверка в отношении Общества, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский р-он, п. Ропша, д. 2/15, по результатам которой составлен акт проверки от 20.06.2018 №427.

В ходе проверки Комитетом выявлены нарушения ряда норм Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170).

Комитет выдал Обществу предписание от 20.06.2018 №427/1 об устранении в срок до 20.08.2018 следующих выявленных нарушений лицензионных требований: 

1) поверхность цоколя многоквартирного дома (далее – МКД) повреждена и имеет разрушения, т.е. нарушен пункт 4.2.3.4 Правил №170;

2) на фасаде МКД имеется отслоение и разрушение облицовочного слоя фасада, т.е. нарушен пункт 4.2.3.2 Правил №170;

3) цоколь и стена фасада справа у входа в подъезд МКД деформированы и имеют разрушения, т.е. нарушены пункты 4.2.1.1 и 4.2.1.3 Правил №170;

4) отмостка МКД имеет просадки, трещины, т.е. нарушен пункт 4.1.7 Правил №170;

5) не обеспечено исправное состояние входных дверей в подъезды МКД, т.е. нарушены пункты 4.7.1 и 4.7.2 Правил №170;

6) выявлена неисправность системы наружного водостока (нарушение целостности труб, отсутствие водоприемных воронок, желобов), т.е. нарушен пункт 4.6.1.26 Правил №170;

7) не обеспечено исправное состояние выгреба МКД, т.е. нарушен пункт 3.7.13 Правил №170;

8) полы лестничных клеток МКД имеют повреждения, т.е. нарушены пункты 4.4.1, 4.4.2, 4.4.6, 4.4.8, 4.4.15 Правил №170;

9) стены лестничных клеток МКД имеют повреждения, разрушения, отслоения окрасочного слоя, т.е. нарушены пункты 4.2.1.1 и 3.2.8 Правил №170;

10) на лестничных клетках МКД частично отсутствуют элементы ограждения лестничных маршей, т.е. нарушен пункт 4.8.1 Правил №170;

11) лестничные марши в подъездах МКД имеют разрушения, трещины и околы, т.е. нарушены пункты 4.8.1 и 4.8.4 Правил №170;

12) на лестничных клетках МКД не обеспечена необходимая эксплуатация внутридомового электрооборудования (местами отсутствует изоляционное покрытие, на светильниках отсутствуют плафоны), т.е. нарушены пункты 5.6.2 и 5.6.6 Правил №170.

Общество обжаловало указанное предписание в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: оспариваемые акты (решение, действия, бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя. 

В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.

На основании части 3 статьи 39 ЖК РФ утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

В соответствии с пунктом 10 Правил № 491 содержания общего имущества в многоквартирном доме общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечивающими наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Согласно подпункту «з» пункта 11 Правил № 491 под содержанием общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома понимается, в частности, текущий и капитальный ремонт.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Однако, перечисленные в статье 162 ЖК РФ работы и услуги относятся к работам и услугам, оказываемым управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.

Данная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10.

Требования и порядок содержания, обслуживания и ремонта жилищного фонда установлены в Правилах № 170, которые изданы с целью обеспечения выполнения установленных нормативов собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

В соответствии с пунктом 4.2.3.1 Правил № 170 местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

С появлением на фасадах зданий отслоений и разрушений облицовочных слоев необходимо: облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, немедленно снять; отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить сразу же после обнаружения отслоения; поврежденные места на фасаде восстановить с заменой всех дефектных архитектурных деталей или их реставрацией (пункт 4.2.3.2 Правил № 170).

Повреждение поверхности цоколя следует оштукатурить цементно-песчаным раствором с введением гидрофобизирующей добавки (например, ГКЖ-10, ГКЖ-11) или облицевать. Цоколи из легкобетонных панелей с поврежденным фактурным слоем или имеющим малую толщину, а также кирпичные цоколи с разрушенной штукатуркой и кладкой, как правило, следует облицовывать плитками из естественного камня, бетонными плитами, керамическими плитками, другими влагостойкими и морозостойкими материалами по согласованию в установленном порядке (пункт 4.2.3.4 Правил № 170).

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: заданный температурно-влажностный режим внутри здания; исправное состояние стен для восприятия нагрузок (конструктивную прочность); устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; теплозащиту, влагозащиту наружных стен. Не допускаются деформации конструкций, отклонение конструкций от вертикали и осадка конструкций, расслоение рядов кладки, разрушение и выветривание стенового материала, провисания и выпадение кирпичей (пункты 4.2.1.1, 4.2.1.3 Правил № 170).

Согласно пункту 4.1.7 Правил № 170 просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: исправное состояние окон, дверей и световых фонарей; нормативные воздухо-изоляционные. теплоизоляционные и звукоизоляционные свойства окон, дверей и световых фонарей. При этом к неисправностям заполнений оконных и дверных проемов относятся неплотности по периметру оконных и дверных коробок; зазоры повышенной ширины в притворах переплетов и дверей; отсутствие или износ уплотняющих прокладок; загнивание и коробление элементов заполнений; ослабление сопряжений в узлах переплетов и дверных полотен; отслоение и разрушение окраски лереплетов и дверных полотен; щели в соединениях отдельных элементов между собой; обледенение отдельных участков окон и балконных дверей, приточных отверстий вентиляционных приборов под подоконниками в крупнопанельных домах. Указанные неисправности следует устранять по мере их накопления, не допуская дальнейшего развития (пункт 4.7.1, 4.7.2 Правил № 170).

При обслуживании крыш следует обеспечить: исправность системы водостока; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков; водоприемные воронки должны быть оборудованы защитными решетками, установленными на прижимном кольце, и колпаками с дренирующим отверстием; водоприемные воронки должны регулярно очищаться от мусора и снега, а также промываться (пункт 4.6.1.26 Правил № 170).

В соответствии с пунктом 3.7.13 Правил № 170 выгреба должны быть водонепроницаемыми, кирпичными, бетонными или же деревянными с обязательным устройством «замка» из жирной мятой глины толщиной 0,35 м и вокруг стенок и под дном выгреба. Выгреба должны иметь плотные двойные люки.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: устранение повреждений полов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращение длительного воздействия влаги на конструкцию полов; восстановление защитно-отделочных покрытий; периодическую проверку технического состояния полов в эксплуатируемых помещениях. Разрушение окрасочного слоя деревянных полов, отсутствие и засорение вентиляционных решеток или щелей за плинтусами, подвижность и выпадение отдельных клепок должны устраняться по мере выявления. Местные просадки, зыбкость, истирание, рассыхание и коробление досок и паркетных клепок, скрип, отсутствие вентиляционных решеток, загнивание, отслоение покрытия от основания следует устранять при ремонте по проекту. Заделка разрушенных мест в цементных, мозаичных и асфальтовых полах должна производиться слоями той же толщины и из тех же материалов, что и ранее уложенные полы. Поверхность основания под полы должна быть прочной, насеченной, очищенной от пыли, а также увлажненной (пункты 4.4.1, 4.4.2, 4.4.6, 4.4.8, 4.4.15 Правил № 170).

Окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами; поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки; не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета (пункт 3.2.8 Правил № 170).

Неисправное состояние лестниц (повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения. Заделку трещин, углублений, выбоин и околов в конструкциях лестниц следует производить по мере появления дефектов с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Потерявшие прочность лестничные ступени в разборных маршах должны быть заменены новыми (пункты 4.8.1, 4.8.4 Правил № 170).

Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать эксплуатацию осветительных установок общедомовых помещений, включая светильники, установленные местах общего пользования; этажных щитков и шкафов, в том числе слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями, за исключением квартирных счетчиков энергии; а также обязаны обеспечивать нормальную, безаварийную работу силовых, осветительных установок и оборудования автоматизации (пункт 5.6.2 Правил № 170).

Организации по обслуживанию жилищного фонда, обслуживающей электрооборудование жилого дома, обязаны: обеспечивать нормальную, безаварийную работу силовых, осветительных установок и оборудования автоматизации; обеспечивать запроектированные уровни искусственного освещения общедомовых помещений (пункт 5.6.6 Правил № 170).

В соответствии с пунктом 4.7.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать исправное состояние световых фонарей.

Согласно  правилам противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, эксплуатировать светильники со снятыми колпаками (рассеивателями) запрещается. Таким образом, наличие колпаков на светильниках предусмотрено Правилами № 390, а организация по обслуживанию светильников и их надлежащему содержанию, в том числе обеспечение наличия колпаков на светильниках, обеспечивается лицами, ответственными за содержание общего имущества в МКД, согласно Правилам № 170.

В приложении № 7 к Правилам № 170 указан перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в том числе: устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт и окраска фасадов. Замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции. Смена и восстановление отдельных элементов дверных заполнений. Замена, восстановление отдельных участков полов. Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях. Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания.

Таким образом, работы, изложенные в предписании, являются необходимыми в целях соблюдения Правил № 170.

Кроме того, в силу части 1.2 статьи 161 ЖК РФ состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень № 290), а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила № 290).

Соблюдение Минимального перечня № 290, не относится к лицензионным требованиям, предъявляемым к лицензиату в соответствии с пунктом 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2015 № 1110, вместе с тем определяет виды работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 1 Минимального перечня № 290 предусмотрены работы, выполняемые в отношении всех видов фундаментов: проверка технического состояния видимых частей конструкций с выявлением: признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов; при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций; проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности.

Среди работ, выполняемых для надлежащего содержания стен многоквартирных домов, пунктом 3 Минимального перечня № 290 предусмотрено выявление наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен: в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

В соответствии с пунктом 7 Минимального перечня № 290 к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся выявление деформации и повреждений водоотводящих устройств и оборудования.

К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания лестниц многоквартирных домов, в соответствии с пунктом 8 Минимального перечня № 290 относятся выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях; выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений -разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (пункт 9 Минимального перечня № 290).

К работам, выполняемым в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, пунктом 11 Минимального перечня № 290 отнесены проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение заявленных нарушений.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (пункт 12 Минимального перечня № 290).

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка целостности заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (пункт 13 Минимального перечня № 290).

Учитывая изложенное, выполнение работ, предусмотренных оспариваемым предписанием, предусмотрено законодательством и включено в Минимальный перечень № 290, который обязателен для исполнения управляющей организацией независимо от их указания в договоре управления.

Кроме того, в силу подпункта «г» пункта 6 Правил № 290 в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных Минимальным перечнем № 290 услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством.

В силу части 2 статьи 162 ЖК РФ, договора управления МКД Общество, являясь участником гражданско-правовых правоотношений и стороной договора, обязано самостоятельно принимать меры для осуществления указанных обязательств, а также определять способы и средства для надлежащего и качественного оказания услуг и обеспечения содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД.

Следовательно, Общество, являясь участником гражданско-правовых отношений и стороной договора, приняло на себя обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД.

При таких обстоятельствах управляющая организация обязана самостоятельно принимать своевременные меры по исполнению принятых обязательств, а также определять способы и средства для надлежащего и качественного оказания услуг и обеспечения содержания и ремонта общего имущества в МКД.

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме, что подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 по делу № А08-4962/2009-27.

В то же время представленные в материалы дела доказательства, в том числе фотоматериалы свидетельствуют о том, что разрушения и деформации цоколя и стены фасада справа у входа в подъезд МКД (пункт 3 предписания) имеют капитальный характер.  

Из материалов дела следует, что в соответствии с письмом Комитета Государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области исх. № ГЖИЛО-01-2373М7-0-2 от 10.04.2017 было согласовано включение многоквартирного жилого дома по адресу: п. Ропша, д. 2/15, в краткосрочный план реализации Региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД на территории Ленинградской области на 2014-2043 г. Указанный жилой дом включен в краткосрочный план капремота на 2018 год в части ремонта крыши и фасада.                 В настоящее время собственниками МКД инициирована процедура признания Дома аварийным и подлежащим расселению, путем направления обращения в Местную .Администрацию МО Ропшинское сельское поселение о создании МВК, а также прокуратурой Ломоносовского района в адрес Местной администрации внесено представление об устранении норм жилищного законодательства и прекращении бездействия в отношении данного МКД.

При этом в соответствии с решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 12.04.2017 по делу № 2-629/2017 Общество обязано устранить нарушения действующего законодательства, выразившиеся в ненадлежащем содержании 1 подъезда МКД, а именно: привести в надлежащее состояние стены и потолки в указанном подъезде (пункт 3.2.8 Правил № 170), заменить дверь в подъезд, отремонтировать трещину в стене дома, установить замок на двери в чердачное помещение. Определением от 03.07.2018 по делу №2-629/2017 суд предоставил отсрочку исполнения указанного решения суда до 31.12.2018. 

В связи с этим возложение на Общество в пункте 3 предписания обязанности по проведению работ, указанных в  пунктах 4.2.1.1, 4.2.1.3 Правил № 170, в срок до 20.08.2018 является неправомерным.

Между тем суд не может согласиться с утверждением Общества о том, что поскольку необходимо проведение в МКД работ капитального характера, то невозможно и нецелесообразно исполнение требований оспариваемого предписания.

Указанный МКД является жилым домом, его состояние не отменяет обязанность надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и необходимости обеспечения безопасных условий проживания граждан.

Следовательно, Общество, являясь именно тем лицом, которое ответственно за содержание МКД, обязано соблюдать правила содержания и ремонта дома.

Включение работ по капитальному ремонту отдельных элементов МКД не отменяет обязанности управляющей организации по надлежащему по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Учитывая изложенное, мероприятия, указанные к исполнению в целях устранения причин и последствий допущенных нарушений в предписании от 20.06.2018 № 427/1, за исключением названных в пункте 3 предписания, относятся к работам, обеспечивающим нормативные условия для проживания и направленным на поддержание надлежащего содержания общего имущества с целью безопасного и благоприятного проживания граждан.

В связи с этим суд признает недействительным пункт 3 предписания, а в удовлетворении требований в остальной части отказывает.

Руководствуясь статями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать недействительным пункт 3 предписания Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области от 20.06.2018 №427/1.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                      Гуляев С.Б.