АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-34637/20

18 июня 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   16 июня 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            18 июня 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   

об урегулировании разногласий при заключении договора

При участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 09.10.2020,

от ответчика: ФИО3, доверенность 27.11.2019

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТЕМЕРНИК» обратилось в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешённого использования «для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка», изложив спорные условия проекта договора аренды в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Размер арендной платы в год за Участок составляет 1 631 022,36 руб. (один миллион шестьсот тридцать одна тысяча двадцать два рубля 36 копеек). Расчет размера арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора»;

- пункт 3.5. – исключить

- пункт 8.6. – исключить 

- дополнить проект договора аренды Приложением № 2 «Расчет арендной платы» по установленной форме исходя из кадастровой стоимости земельного участка: 

А2021 = Ки2015(1,055) х Ки2016(1,064) х Ки2017(1,04) х Ки2018(1,04) х Ки2019(1,043) х Ки2020(1,03) х Ки2021(1,037) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 631 022,36 руб. (один миллион шестьсот тридцать одна тысяча двадцать два рубля 36 копеек).

Представитель истца в судебном заседании требования, изложенные в заявлении, поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объёме.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве и в дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

19 сентября 2000 года между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (правопреемником которого является Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону) и обществом с ограниченной ответственностью «Юпитер» был заключён договор аренды №15522 «и» земельного участка площадью 16066 м2, с кадастровым номером 61:44:0020402:4 по адресу: 

<

...> для строительства и эксплуатации оптово-розничного рынка. Срок аренды земельного участка согласно условиям договора составляет 49 лет - с 14.06.2000 по 14.06.2049 г.

20.12.2013 года ООО «Юпитер» передало ООО «Темерник» свои права и обязанности из договора аренды земельного участка №15522и от 19.09.2000 по договору уступки права аренды (зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ростовской области 15.01.2014).

14 марта 2014 года между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО «Темерник» заключено дополнительное соглашение №5 к договору аренды, в соответствии с которым были внесены изменения в наименование арендатора и конкретизированы индивидуализирующие признаки объекта аренды – земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 года по делу №А53-23408/2014, участниками которого являлись стороны по настоящему делу, был удовлетворен встречный иск ООО «Темерник» о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 м2 путём образования из него земельного участка площадью 3968 м2 в соответствии вариантом раздела №3 заключения научного образовательного центра «Центр судебной экспертологии им. Е.Ф. Буринского» №0043/Э от 16.09.2015 для постановки на кадастровый учет с сохранением земельного участка с кадастровым №61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 м2.

Кроме того, постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 07.09.2015 года № 804 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3968 кв. м, образованного из земельного участка, являвшегося предметом Договора аренды. Вновь образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 61:44:0020402:254.

Таким образом, к моменту рассмотрения данного дела из земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 16066 м2 вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда образован земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:254 площадью 3968 м2 предназначенный для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности третьим лицам.

Соответственно, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 сохранен в измененных границах площадью 12 098 м2 в соответствии с пунктом 1 и подпунктом 1 пункта 6 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ.

Право аренды ООО «Темерник» на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах из договора аренды земельного участка от 19.09.2000 №15522 «и» сохраняется в настоящее время, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу № А53-29280/2019 было признано незаконным как несоответствующее статьям 11.8, 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации выраженное в письме от 26.06.2019 №59.30-14288/14 решение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Темерник» в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, площадью 12 098 м2. Суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Темерник» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв.м. сроком до 14.06.2049.

На основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу № А53-29280/2019 общество 02.06.2020 г. обратилось в департамент с заявлением № 91-106873 о заключении договора аренды земельного участка КН 61:44:0020402:4.

В ответ на обращение обществом был получен проект договора аренды земельного участка КН 61:44:0020402:4 площадью 12 098 м2.

Согласно п. 3.1., 8.6 проекта договора аренды размер арендной платы в год за Участок составляет 12 497 234 руб., установленный в соответствии с отчетом от 25.062020 № 046-20-Р об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком, согласованным протоколом № 18 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 26.06.2020.

Не согласившись с подобной методикой расчета размера арендной платы по договору аренды обществом в адрес департамента был направлен протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка, в котором общество определило размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.1 Приложения № 2 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 следующим образом.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость ЗУ КН 61:44:0020402:4 площадью 16 066 кв.м составляет 64 055 000 руб. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка КН 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 кв.м составит 48 234 619,07 руб. (64 055 000 руб. : 16 066 кв.м х 12 098 кв.м)

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды, по мнению общества, должен составлять:

А= Ки2015(1,055) х Ки2016(1,064) х Ки2017(1,04) х Ки2018(1,04) х Ки2019(1,043) х Ки2020(1,03) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 572 827,74 руб.

Кроме того, направленным в адрес департамента протоколом разногласий было предусмотрено исключение п. 3.5 проекта  договора аренды в соответствии с которым в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате и пене, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей за использование земельного участка, внесенные арендатором платежи погашают прежде всего образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене за предыдущие периоды. Указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определении порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности.

Согласно позиции общества, условия, содержащиеся в предложенном пункте 3.5, ограничивают его право распоряжаться собственными денежными средствами и лишают право самостоятельно определять назначение платежа в платежных документах.

Письмом департамента от 07.09.2020 № 59.30-17883/14 в адрес общества поступил протокол согласования (урегулирования) разногласий к договору аренды земельного участка, в котором все спорные условия договора оставлены в первоначальной редакции, что означает, по сути, отклонение протокола разногласий.

Отклоняя требования общества о внесении изменений в проект договора аренды департамент указал следующее.

На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 м2 расположен объект незавершенного строительства (степень готовности 16%) с кадастровым номером 61:44:0020402:259 площадью 1481,9 м2, зарегистрировано в ЕГРН 07.11.2019 за номером 61:44:0020402:259-61/001/2019-1. Иные зарегистрированные на праве собственности объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. Следовательно, исходя из установленного на нормативными актами Ростовской области и органов местного самоуправления, действующими на территории города, определение размера арендной платы за такой земельный участок осуществляется на по результатам рыночной оценки, что и предусмотрено спорными пунктами 3.1, 8.6 проекта договора.

В отношении требования об исключении п. 3.5 проекта договора департамент указал, что примерная форма договора аренды земельного участка утверждена распоряжением департамента от 25.06.2019 № 916 и не подлежит изменению, поскольку обеспечивает дополнительную гарантию исполнения арендатором обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате заземлю в связи с имеющейся ответственностью муниципального образования по исполнению бюджета города Ростова-на-Дону.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Обязательность заключения договора для Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предусмотрена ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и вытекает из решения Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу №А53-29280/2019.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) содержится следующее разъяснение. В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В соответствии со ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 за 2018 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) дано разъяснение, что в силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.02.2020 по делу № А53-29280/2019 вопрос о предоставлении земельного участка в аренду ООО «Темерник» разрешен, на Департамент имущественно-земельных отношений возложена обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка сроком до 14.06.2049.

Вопрос о границах и площади земельного участка также был разрешен при вынесении решения Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2015 года по делу №А53-23408/2014.

На разрешение суда в рамках настоящего дела поставлен вопрос о порядке определения и размере арендной платы за пользование земельным участком и порядке учета и распределения арендных платежей, поступающих от арендатора.

Согласно пункту 9 части второй статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение установлены ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. В соответствии с положениями указанной статьи ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Одним из принципов является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости

В целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, Правительством Ростовской области принято Постановление от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области». Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена определён в Приложении №1 к Постановлению №135

Согласно пункту 9 Порядка, в случае если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 - 8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Пунктом 10 Порядка определено, что в случае, если размеры арендной платы не установлены в соответствии с пунктами 1 - 9 настоящего Порядка, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Согласно пункту 11 Порядка размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяемый в соответствии с пунктами 1, 5 - 9 настоящего Порядка, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

Порядок определения и размер арендной платы за земельные участки в городе Ростове-на-Дону установлены Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 №576 «О расчёте арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», о расчёте платы за место для стоянки для технических средств  и других средств передвижения, и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону».

Согласно пункту 11 Расчета арендной платы (приложение №1 к Постановлению №576), арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

В то же время, в подпункте г) пункта 8 Расчета арендной платы (приложение №1 к Постановлению №576) указано, что в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов, занимаемого зданиями, сооружениями, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению №2 к данному постановлению.

Ставка арендной платы для земельных участков розничных рынков установлена в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 5.2. Приложения №2 к Постановлению №576).

С целью установления обстоятельств, на которых основаны доводы сторон по настоящему делу, по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ». На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

1. Определить размер рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в изменённых границах площадью 12 098 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

2. Определить площадь части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, необходимой для использования в целях строительства объектов капитального строительства: здания оптово-розничного рынка корпус №1 по ул. Лелюшенко, 19/5 в г. Ростовена-Дону (1-й этап) на основании разрешения на строительство от 24 октября 2019 года №61-310-957101-2019, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону; здания оптово-розничного рынка корпус №2 по ул. Лелюшенко, 19/5 в г. Ростовена-Дону (2-й этап) на основании разрешения на строительство от 24 октября 2019 года №61-310-957001-2019, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону.

3. Определить размер рыночной стоимости годовой арендной платы части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, установленной при ответе на второй вопрос.

Согласно Заключению № 107-А от 31.03.2021 г. эксперт НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» ФИО4 пришел к следующим выводам.

Рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4 в изменённых границах площадью 12 098 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31.03.2021 г., составляет 3 629 400 руб. (300 руб./кв.м).

Площадь части земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, необходимой для использования в целях строительства объектов капитального строительства составляет 6 254 кв.м.

Рыночная стоимость годовой арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4, необходимой для использования в целях строительства объектов капитального строительства, площадью 6 254 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 31.03.2021 г., составляет 2 101 344 руб.(336 руб./кв.м).

Исходя из приведенных выше положений, регулирующих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Ростова-на-Дону, следует, что при наличии на земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, размер арендной паты за такой земельный участок устанавливается в процентах от кадастровой стоимости. Установление арендной платы по результатам рыночной оценки возможно при условии отсутствия на земельном участке зарегистрированных на праве собственности объектов недвижимости, пригодное для эксплуатации по назначению.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего спора, решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2020 по делу №А53-29037/2019 признано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Юпитер» (ИНН-6164033990, ОГРН-1026104034087) на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4, по адресу: 

<

...>, а именно: комнаты №№1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1 д, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 4, 5, 6, 7, расположенные на втором этаже здания литер «А», общей площадью 232,9 м2; одноэтажное здание – камера хранения литер В, общей площадью 169,7 м2; одноэтажное здание – камера хранения литер Г, общей площадью 166 м2; одноэтажное здание – торговый павильон литер Д, общей площадью 26,6 м2; двухэтажное здание – камера хранение литер Ц, общей площадью 126,3 м2; одноэтажное здание – медицинский пункт литер Ч, общей площадью 16,2 м2 трансформаторная подстанция литер Ш, общей площадью 25,8 м2 .

В период рассмотрения настоящего дела ООО «Темерник» были приобретены в собственность объекты недвижимости, право собственности на которые признано решением по делу А53-29037/2019, используемые для организации деятельности рынка, и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 м2 (в изменённых границах), а именно:

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:201 – литер «В», камеры хранения общей площадью 169,7 м2, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:201-61/183/2021-3;

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:21 – литер «Г», камеры хранения общей площадью 166 м2, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:21-61/183/2021-3;

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:20 – литер «Д», торговый павильон общей площадью 26,6 м2, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:20-61/183/2021-3;

- одноэтажное здание с кадастровым номером 61:44:0020402:203 – литер «Ш», трансформаторная подстанция общей площадью 25,8 м2, зарегистрировано 22.01.2021 за номером 61:44:0020402:203-61/183/2021-3.

Тот факт, что право собственности ООО «Темерник» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, было зарегистрировано после обращения в суд, не препятствует при определении спорного условия договора о порядке определения арендной платы исходить из наличия у общества права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенных норм права и разъяснений Верховного суда следует, что суд при разрешении преддоговорного спора определяет спорные условия договора, исходя из обстоятельств, существующих на момент вынесения судебного акта, поскольку договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления его в законную силу (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Следовательно, при определении условия договора о порядке исчисления арендной платы суд исходит из того, что на спорном земельном участке имеются объекты недвижимости, назначение которых соответствует виду разрешенного использования земельного участка – «организация рынка», право собственности на которые зарегистрировано за ООО «Темерник».

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка КН 61:44:0020402:4 площадью 16 066 м2 составляет 64 055 000 руб.

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка КН 61:44:0020402:4 в измененных границах площадью 12 098 м2 составит 48 234 619,07 руб. (64 055 000 руб.: 16 066 м2 х 12 098 м2).

Таким образом, размер годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.1 Приложения № 2 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 по договору аренды по состоянию на 2021 год составит:

А2021= Ки2015(1,055) х Ки2016(1,064) х Ки2017(1,04) х Ки2018(1,04) х Ки2019(1,043) х Ки2020(1,03) х Ки2021(1,037) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 631 022,36 руб.

Согласно пункту 18 Расчета арендной платы (приложение №1 к Постановлению №576), в случае если на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, предоставленных в аренду для эксплуатации объектов недвижимого имущества, осуществляется строительство, в соответствии с нормами действующего законодательства, то размер арендной платы определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков (или их части), устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Как следует из буквального толкования пункта 18 Расчета, установленная в нем методика определения размера арендной платы применяется в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Соответствующие доказательства, подтверждающие регистрацию права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020402:4, в материалы дела не представлено. Исходя из представленных в дело выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), спорный земельный участок в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону не находится.

Следовательно, основания для установления в отношении спорного земельного участка порядка исчисления арендной платы, предусмотренного пунктом 18 Расчета арендной платы (приложение №1 к Постановлению №576) в данном деле отсутствуют.

Возражая против удовлетворения требования общества об исключении из проекта договора пункта 3.5. департамент указывает следующее.

Предложенный департаментом в проекте договора пункт 3.5. содержит условие, что указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определена порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности. 

Позиция департамента относительно спорного пункта 3.5 договора сводится к ссылке на распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону от 25.06.2019 № 916, которым утверждены примерные формы договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону. Утвержденная указанным распоряжением примерная форма договора аренды земельного участка содержит пункты, предусматривающие порядок и условия погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене. По мнению департамента,  предложенный к подписанию проект договора аренды земельного участка в представленной редакции соответствует примерной форме договора, разработанной с учетом рекомендаций Минимущества Ростовской области и содержит элементы, характерные для данного вида сделок. Необходимость такого условия договора предопределена наличием определенной ответственности муниципального образования и его органов  по исполнению бюджета города Ростова-на-Дону, в связи с чем наличие в условиях оформленного проекта договора аренды п. 3.5 является обоснованным, так как обеспечивает дополнительную гарантию исполнения обществом обязательств по погашению образовавшейся задолженности по плате за землю.

С указанными доводами департамента нельзя согласиться ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В настоящем деле обязанность Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону заключить с истцом договор, установлена вступившим в законную силу решением суда и вытекает из положений, закреплённых статьями 39.6, 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Абзац 2 пункта 3.5. договора аренды, согласно которому, «указание арендатором в платежном документе назначения платежа не имеет значения при определена порядка погашения образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, кроме случаев внесения арендатором платежей за период текущего года согласно акту сверки взаимных расчетов по арендной плате и пене за землю в рамках процедуры реструктуризации задолженности по арендной плате за землю и списании пеней и штрафов, начисленных на сумму задолженности» не соответствует закреплённому в части 1 статьи 1 ГК РФ принципу равенства участников регулируемых им отношений. Также в силу общеправового принципа, изложенного в части 2 статьи 1 и части 1 статьи 9 ГК РФ, граждане осуществляют принадлежащие им права по своему усмотрению, то есть своей волей и в своем интересе. Из этого следует недопустимость понуждения лиц к реализации определенного поведения, составляющего содержание прав.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Действующее законодательство не содержит императивных норм, обусловливающих необходимость включения подобного условия в договор аренды. Исходя из системного толкования пункта 3 статьи 199, статей 314, 319, 319.1, 614 ГК РФ, должник свободен в определении назначения платежа в рамках исполнения принятых им на себя обязательств. Таким образом, закрепление данного спорного условия в договоре приведет к ограничению арендатора в определении назначения платежа, то есть, по сути, ограничивает право арендатора распоряжаться собственными денежными средствами. Установление подобного ограничения фактически отменяет добровольность исполнения обязательств по договору, что недопустимо.

Суд полагает, что действующим законодательством и иными условиями, содержащимися в проекте договора, предусмотрены необходимые и достаточные гарантии исполнения арендатором обязательств по оплате за пользование арендованным земельным участком.

При таких обстоятельствах требования общества подлежат удовлетворению.

Обществом при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей (платежное поручение от 09.10.2020 № 56).

Кроме того, платежным поручением №62 от 03.12.2020 общество с ограниченной ответственностью «Темерник» на депозитный счет Арбитражного суда перечислило денежные средства, подлежащие уплате экспертной организации за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 рублей. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020402:4 площадью 12 098 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с видом разрешённого использования «для проектирования и строительства капитальных объектов и эксплуатации оптово-розничного рынка», изложив спорные условия проекта договора аренды в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Размер арендной платы в год за Участок составляет 1 631 022,36 руб. (один миллион шестьсот тридцать одна тысяча двадцать два рубля 36 копеек). Расчет размера арендной платы определен в приложении к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора»;

- пункт 3.5. – исключить

- пункт 8.6. – исключить 

- дополнить проект договора аренды Приложением № 2 «Расчет арендной платы» по установленной форме исходя из кадастровой стоимости земельного участка: 

А2021 = Ки2015(1,055) х Ки2016(1,064) х Ки2017(1,04) х Ки2018(1,04) х Ки2019(1,043) х Ки2020(1,03) х Ки2021(1,037) х КС(48 234 619,07) х Сап(0,025) = 1 631 022,36 руб. (один миллион шестьсот тридцать одна тысяча двадцать два рубля 36 копеек).

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Темерник» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, 50 000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг эксперта.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий