Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-96408/2021

16 февраля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  09 февраля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  16 февраля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Товарищество собственников жилья «Английский проспект» 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Актив 78» 

об обязании освободить часть фасада,

при участии

- от истца: ФИО2, по доверенности от 29.05.2020

- от ответчика: ФИО3, по доверенности от 08.02.2022

установил:

Товарищество собственников жилья «Английский проспект» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Актив 78» (далее – ответчик) об обязании ООО «Актив 78» за свой счет освободить используемую часть фасада многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Канонерская д. 25 лит. А от дополнительных элементов: «РосАл24», «супермаркет-бар» и камеры видеонаблюдения, приведя за свой счет используемую часть фасада МКД в первоначальное состояние и возвратить ТСЖ «Английский проспект» используемую часть фасада МКД по акту приема-передачи в исправном состоянии в течение семи дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В суд через систему «Мой арбитр» поступило ходатайство истца об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК, просит суд: обязать ООО «Актив 78» за свой счет освободить используемую им часть фасада многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Канонерская д. 25 лит. А от дополнительных элементов «РосАл24», «супермаркет-бар» и камеры видеонаблюдения, приведя за свой счет используемую им часть фасада многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние и возвратить ТСЖ «Английский проспект» по акту приема-передачи используемую часть фасада многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Канонерская д. 25 лит. А в исправном состоянии, в том числе с отремонтированными и окрашенными в цвет фасада местами креплений демонтированных дополнительных элементов в течение семи дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу. Взыскать с ООО «Актив 78» расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления.

Уточнения приняты арбитражным судом.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, представил доказательства отправки ходатайства об уточнении исковых требований. 

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства ответчика. 

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

01.08.2015 между ТСЖ «Английский проспект и ООО «Актив 78» был заключен Договор аренды №03/А-78 (далее – Договор) части фасада, являющего общедомовым имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Канонерская д. 25 лит. А (далее – МКД) под размещение дополнительных элементов (рекламных вывесок).

На угловой части фасада МКД, выходящей на перекресток Английского проспекта и улицы Канонерской, Ответчиком установлена рекламная вывеска «РосАл24», на части фасада МКД по улице Канонерской установлена рекламная вывеска «супермаркет-бар».

Согласно п. 6.1. Договора срок действия Договора один год с даты подписания Договора обеими сторонами.

Согласно п. 6.2. Договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия. Договор считается автоматически продленным каждый раз на тот же срок и на тех же условиях.

31.07.2016 между Истцом и Ответчиком было подписано Дополнительное соглашение №1 к Договору, которым с 01.08.2016 года согласно новой редакции п.3.2 Договора был установлен размер ежемесячной арендной платы за размещение рекламных вывесок на фасаде МКД в размере 10 000 рублей, Договор был дополнен п.2.1.7, согласно которого Ответчик обязался обеспечивать соблюдение чистоты и уборку мусора, общественного порядка и режима тишины в период с 22-00 до 07-00 часов посетителями бара-магазина в районе на территории, прилегающей к МКД.

Ответчик продолжил использовать по Договору фасад МКД и оплачивать Истцу арендную плату по Договору для размещения на фасаде МКД дополнительных элементов в виде рекламных вывесок «Росал24» и «супермаркет-бар» исходя из нового размера арендной платы.

Однако, арендная плата за используемое общедомовое имущество в нарушение п.3.2 Договора оплачивалась Ответчиком не регулярно и не в полном объеме, Истец и собственники помещений Истца в связи с неисполнением Ответчиком п.2.1.7. Договора неоднократно жаловались в надзорные органы на нарушения общественного порядка и режима тишины в период с 22-00 до 07-00 часов.

10.08.2021 на основании п.6.4 Договора Истец направил Ответчику уведомление о расторжении Договора в одностороннем порядке в связи с тем, что Ответчик неоднократно нарушил принятые на себя обязательства по п.п. 3.2, 2.1.7 Договора по своевременной и полной оплате арендных платежей по Договору и по обеспечению соблюдения общественного порядка и режима тишины в период с 22.00 до 07.00 часов посетителями бара-магазина. Согласно Отчетов Почты России об отслеживании почтовых отправлений с почтовым идентификатором письменное уведомление получено ответчиком.

Так как ответчик не освободил используемую часть фасада от рекламных конструкций, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений данного здания.

Согласно ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в частности, соблюдение требований к надежности и безопасности этого дома; безопасность жизни и здоровья граждан; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Управляющая организация несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (часть 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

В силу п. 6 ст. 138 ЖК РФ в обязанности товарищества собственников жилья входит обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

В соответствии с пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, управляющие организации следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установки кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Положения п. 3, 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относят к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций).

При этом в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме.

Системное толкование указанных положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что именно решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме либо решение товарищества собственников жилья (как исключение) выступают правовыми основаниями для размещения соответствующих вывесок на общем имуществе многоквартирного дома собственниками помещений в доме или иными лицами.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих размещение вывески на фасаде МКД с согласия собственников жилых и нежилых помещении, на момент рассмотрения спора договор аренды расторгнут, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением

владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и

обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых

вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Также в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Актив 78» за свой счет освободить используемую им часть фасада многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Канонерская дом 25 литера А от дополнительных элементов «РосАл24», «супермаркет-бар» и камеры видеонаблюдения, приведя за свой счет используемую им часть фасада многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние и возвратить ТСЖ «Английский проспект» по акту приема-передачи используемую часть фасада многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, улица Канонерская дом 25 литера А в исправном состоянии, в том числе с отремонтированными и окрашенными в цвет фасада местами креплений демонтированных дополнительных элементов в течение семи дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Актив 78» в пользу ТСЖ «Английский проспект» расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Корчагина Н.И.