Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-17214/2020

г. Хабаровск

02 апреля 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 30 марта 2021 г.

Арбитражный суд Хабаровского края

в составе судьи Трещевой В.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в заседании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...> д 8, офис 28)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - УИП» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>).

о взыскании 2 472 609 руб. 00 коп. 

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель по доверенности № 1-А от 12.07.2020 ФИО2,    

от ответчика – представитель по доверенности б/н от 11.07.2016 Рой А.Е.,

от третьего лица – не явились

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (далее – истец, ООО «ИнвестСтрой») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - УИП»  (далее – ответчик, ООО «Специализированный застройщик - УИП»  ) о взыскании убытков в размере 2 472 609 руб. 00 коп., причиненных в результате неправомерных действий ответчика, выразившихся в передаче истцу помещений, не соответствующих проектной документации и условиям заключенного договора об участии в долевом строительстве № 25/К-оф от 21.03.2013, и впоследствии выбывших из владения истца.

Определением суда от 30.11.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечен Департамент архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска (далее – третье лицо, ДАСиЗ г. Хабаровска).

В судебном заседании представитель истца иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении иска возражал по доводам, изложенным в отзыве, в том числе, сославшись на неправомерность действий   Департамента архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска. При этом, указал, что в любом случае, подлежащие возмещению убытки не должны превышать суммы фактически перечисленных истцом денежных средств в оплату стоимости помещений, выбывших из владения истца, то есть, 909 000 руб. 00 коп.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечило.

Согласно предоставленному отзыву просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, поскольку ДАСиЗ г. Хабаровска не является стороной договора долевого участия, вынесенный по делу судебный акт не затрагивает прав и обязанности ДАСиЗ г. Хабаровска, при этом письменно пояснило, что увеличение площади нежилых функциональных помещений спортивного клуба с 908,2 кв.м. до 950, 6 кв.м. произошло в связи с включением  в площадь спортивного клуба иных помещений, которые согласно проекту являются вспомогательными помещениями, то есть имеют назначение помещений общего пользования; обстоятельства принятия решения ДАСиЗ г. Хабаровска о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в рамках осуществления функций строительного контроля, установлены решением Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-5678/2020, об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным Приложения № 1 от 10.01.2020 к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 №  RU273010000-106/14

В ходе судебного разбирательства суд, рассмотрев материалы дела,  выслушав представителей   сторон, установил следующие обстоятельства. 

Из материалов дела следует, что 21.03.2013 между ООО «ИнвестСтрой» (участник долевого строительства) и ООО «УИП» (застройщик, в последствии переименовано в ООО «Специализированный застройщик - УИП») был заключен договор № 25/К-оф участия в долевом строительстве (далее – договор), в  соответствии с пунктом 1.1 которого застройщик обязуется построить объект долевого строительства, а именно нежилое функциональное помещение «Спортивный клуб» площадью 908,2 кв.м. на 2 и 3 этаже в доме по адресу 

<

...>.

Согласно пункту 2.1. договора стоимость одного квадратного метра площади объекта долевого участия в строительстве составляет 60 000 руб. 00 коп.

Общая цена договора составляет 54 490 000 руб. 00 коп. (пункт 2.2. договора).

Участник долевого строительства перечисляет денежные средства в сроки, указанные в графике осуществления платежей (Приложение № 3), который является неотъемлемой частью настоящего договора.

При этом, согласно указанному графику следует, что в зависимости от срока платежа, цена 1 кв.м. изменяется с 60 000 руб. 00 коп. до 71 650 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 2.5. договора при каждом платеже застройщик засчитывает участнику долевого строительства оплаченные им квадратные метры площади объекта долевого строительства, исходя из действующей стоимости квадратного метра на дату поступления платежа.

Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства, может быть изменен (уменьшен или увеличен) в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства. Данное правило применяется в случае отличия фактической величины площади объекта долевого строительства более чем на 3% от проектной величины площади объекта долевого строительства.

Если согласно данным технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства превысит более чем на 3% площадь, оговоренную в пункте 1.1.  настоящего договора, участник долевого строительства обязан в течение 30 банковских дней с момента получения соответствующего письменного уведомления застройщика оплатить разницу в площади по установленной цене одного квадратного метра на дату заключения настоящего договора. При этом, стоимость 3% - оговоренного в настоящем пункте отклонения в площади объекта долевого строительства- оплате не подлежит.

  Согласно справке ХКГУП Технической инвентаризации и оценки недвижимости по г. Хабаровску от 05.12.2014 № 5948 общая площадь нежилого помещения Спортивного клуба составляет 950,6 кв.м.

30.12.2014 Департаментом архитектуры и землепользования г. Хабаровска выдано ООО «УИП» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 27301000-106/14, в соответствии с разделом II Нежилые объекты общая площадь Спортивного клуба по проекту составляет – 943,8 кв.м., фактически – 950,6 кв.м.

Согласно пункту 2 Соглашения от 06.07.2015 об исполнении договора участия в долевом строительстве № 25/К-оф от 21.03.2013 в результате строительства построено нежилое помещение, которое согласно техническому паспорту здания, выданного ХКГУП Технической инвентаризации и оценки недвижимости по г. Хабаровску, имеет следующие характеристики: общая площадь 950,6 кв.м., помещения: II (30-49, 69), III (34 – 48). Помещения были получены ООО «ИнвестСтрой» по акту приема-передачи квартиры от 27.01.2015 от застройщика ООО «УИП».

Пунктом 3 соглашения установлено, что окончательная цена договора составляет 60 268 258 руб. 95 коп.

Участником произведена оплата долевого строительства на общую сумму 59 359 258 руб. 95 коп. (пункт 5 соглашения).

На дату подписания настоящего соглашения сумма долга по договору у участника долевого строительства перед застройщиком составила 909 000 руб. 00 коп. (пункт 6 соглашения).

 На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 30.12.2014 № RU 27301000-106/14 и договора участия в долевом строительстве от 21.03.2013 № 25/К-оф Управлением Росреестра 20.07.2015 произведена государственная регистрация права собственности ООО «ИнвестСтрой» на нежилое помещение площадью 950,6 кв.м., этаж 2, 3, помещения: II (30-49, 69), III (34 – 48), о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации.

В ходе проверки на предмет соответствия документов проектной документации дома, получившей положительное заключение государственной экспертизы, ДАСиЗ г. Хабаровска были выявлены следующие ошибки технического характера:

- в приложении № 4 от 24.12.2014 к разрешению на строительство от 30.09.2011 № RU273010000-149/11 указано, что в связи с корректировкой проектной документации по объекту капитального строительства «Жилой дом по ул. Калинина в Центральном районе г. Хабаровска», в числе прочего, внесены изменения в части технико-экономических показателей, в результате которых площадь спортивного клуба изменилась с 908 кв.м., на 943,82 кв.м.;

- в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № RU273010000-106/14 от 30.12.2014 площадь спортивного клуба указана в следующих показателях: по проекту - 943,8 кв.м., фактически – 950,6 кв.м.;

- согласно проектной документации ООО «ДВПИ», а именно, экспликации помещений (листы 4 и 5 раздела 3 «Архитектурные решения», выполненной ООО «ДАК» 09.2012) спорные помещения указаны со следующими технико-экономическими показателями:

№ 45- лестничная клетка площадью – 14,82 кв.м.;

№ 46 - тамбур площадью - 7,06 кв.м.;

№ 36 - лестничная клетка площадью - 14.68 кв.м.

Указаний о принадлежности данных помещений спортивному клубу не имеется, данные лестничные клетки и тамбур предназначены для входа с улицы в офисное помещение № 33-35 и помещение спортивного клуба;

- согласно разделу проекта 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности», выход на лестничную клетку № 36 для офисного помещения № 33-35 является эвакуационным, а лестничные клетки № № 36, 45 и тамбур № 46 являются эвакуационными путями, предназначенными для безопасной эвакуации людей из помещений офиса и спортивного клуба при пожаре;

- в соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 52 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» для обеспечения безопасной эвакуации людей должно быть обеспечено беспрепятственное движение людей по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы, о чем указано в письме ГУ МЧС России по Хабаровскому краю № 618-2-4-57 от 28.08.2019;

- в положительном заключении государственной экспертизы, выданной КГБУ «Единая государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Хабаровского края» 28.12.2012, указано, что в состав помещений спортивного клуба и офисных помещений спорные лестничные клетки и тамбур не включены. Связь между этажами в спорткомплексе и офисах обеспечивается устройством изолированных лестничных клеток (с первого по третий этажи).

Учтя установленные обстоятельства руководителем ДАСиЗ г. Хабаровска в форме исправления технической ошибки 10.01.2020 принято решение путем внесения изменений в приложение № 4 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.12.2014 № RU273010000-106/14.

Согласно приложению № 4 показатели спортивного клуба считать следующими: общая площадь по проекту – 908 кв.м., фактически – 911,6 кв.м.

Не согласившись с этим решением ДАСиЗ г. Хабаровска, считая его незаконным и необоснованным, ООО «ИнвестСтрой» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.06.2020 по делу № А73-5678/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением Хабаровского краевого суда по делу № 33-279/2020 от 22.01.2020 по иску одного из собственников помещений в спорном МКД к ООО «ИнвестСтрой» о признании права общей долевой собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, находящегося в здании по адресу: 

<

...>, решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 14.10.2019 отменено и принято новое решение, исковые требования удовлетворены частично. Признано общим имущество собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>: помещение № 31 (тамбур). 2 этаж, площадью 9, 7 кв.м.; помещение № 33 (лестничная клетка), 2 этаж, площадью 14, 7 кв.м.; помещение № 34 (лестничная клетка). 3 этаж, площадью 14,6 кв.м. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Таким образом, площадь переданного ООО «ИнвестСтрой» объекта долевого строительства была уменьшена на 39 кв.м. и составила 911, 6 кв.м.

25.06.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возвратить излишне уплаченную ООО «ИнвестСтрой» по договору долевого участия сумму оплаты за 39 кв.м. в размере 2 472 609 руб. 00 коп. исходя из стоимости 1 кв.м. построенного долевого объекта 63 400 руб. 23 коп. (60 268 258 руб. 95 коп.: 950, 6 кв.м.)

В ответ на претензию, застройщик сообщил, что предъявленная ООО «ИнвестСтрой» сумма денежных средств как излишне уплаченная, не может превышать суммы доплаты по договору в размере 909 000 руб. 00 коп., рассчитанной в соответствии с пунктом 2.7 договора за 15. 15 кв.м. по цене 60 000 руб. 00 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истцу с настоящим иском в суд.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.  Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

 При предъявлении иска о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора (статьи 15, 393 Кодекса) подлежит доказыванию совокупность обстоятельств, являющихся основанием для привлечения к гражданско-правовой ответственности: факт и размер понесенных истцом убытков, факт ненадлежащего исполнения или неисполнения ответчиком обязательств и наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими убытками.

Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из искового заявления, истец в основание указанного иска указывает на причинение убытков в размере 2 472 609 руб. 00 коп., причиненных в результате неправомерных действий ответчика, выразившихся в передаче истцу помещений, не соответствующих проектной документации и условиям заключенного договора об участии в долевом строительстве № 25/К-оф от 21.03.2013, и впоследствии выбывших из владения истца.

Данные обстоятельства были предметом исследования в рамках производства по делу № 2-6497/2019, рассматриваемому в Центральном районном суде, в Хабаровском краевом суде, а так же в рамках дела № А73-5678/2020 Арбитражного суда Хабаровского края, где предметом спора выступали вопросы относительно внесения изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а так же о признании спорных помещений общим имуществом всех жильцов дома, и которыми установлено, что технический паспорт на помещения спортивного клуба был изготовлен на основании предоставленной застройщиком рабочей документации, которая, как выяснилось, не соответствует проектной документации МКД, в результате чего судами сделан вывод о неправомерности отчуждения застройщиком общего имущества МКД в пользу истца.

В силу статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица, а вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В связи с чем довод ответчика относительно недоказанности истцом виновных действий ответчика, судом не принимается.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Оценив предоставленный истцом расчет суммы подлежащих возмещению убытков, определенных исходя из средней стоимости 1 кв.м. суд полагает необоснованным, в виду следующего.

Как следует из материалов дела, истцом оплачены денежные средства за 908, 2 кв. м по договору в размере 59 359 258 руб. 95 коп.

Учитывая, что фактически истцу было передано 950, 6 кв.м по соглашению об исполнении договора долевого участия, ответчиком был произведен расчет стоимости подлежащих оплате дополнительных метров в размере 42,4  кв.м. исходя из условий пункта 2.7. договора долевого участия, а именно, 3% от 908, 2 кв.м., что составляет 27, 25 кв.м., которые не подлежали оплате, а 15, 15 кв.м. подлежали оплате исходя из стоимости 60 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м., что составило 909 000 руб. 00 коп.

Кроме того, исходя из того, что фактически у истца оказалось в собственности 911, 6 кв.м., что не превышает 3% от проектной величины площади объекта, с учетом пункта 2.6 договора, размер денежных средств , подлежащих оплате участником, не подлежал изменению, и стоимость объекта составила 59 359 258 руб. 95 коп. 

Таким образом, учитывая, что фактически стоимость помещений, выбывших из владения истца, составила 909 000 руб. 00 коп. в соответствии с пунктом 2.7. договора долевого участия, указанная стоимость, уплаченная истцом, является для него убытками.

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании убытков в размере 2 472 609 руб. 00 коп. подлежит частичному удовлетворению, в размере 909 000 руб. 00 коп.

Судебные расходы в виде уплаченной истцом госпошлины по платежному поручению № 199 от 08.10.2020 в сумме 35 363 руб. 00 коп. на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - УИП»  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» убытки в  размере 909 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - УИП»  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 13 000 руб. 00 коп.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.  

 

Судья                                                                                        В.Н. Трещева