﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-7756/2021

Дело № А57-2043/2020

г. Казань

16 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Вильданова Р.А., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

истца – Князевой Ю.И. (доверенность от 08.02.2020),

ответчика – Дегтяренко О.А. (доверенность от 25.09.2020),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Невейницына Станислава Витальевича

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021

по делу № А57-2043/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Невейницына Станислава Витальевича к муниципальному образованию Энгельсскому муниципальному району Саратовской области в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Невейницын Станислав Витальевич (далее – ИП Невейницын С.В., истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию Энгельсский муниципальный район Саратовской области в лице Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района (далее – Комитет, ответчик) о взыскании с муниципального образования Энгельсский муниципальный район за счет его казны стоимости излишне уплаченной покупной цены по договору купли-продажи №613 от 23.01.2017 в размере 14 071 868,98 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области исковые требования удовлетворены частично.

С Энгельсского муниципального района Саратовской области в лице Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области за счет казны Энгельского муниципального района Саратовской области в пользу ИП Невейницына С.В. взыскана стоимость излишне уплаченной покупной цены по договору купли-продажи №613 от 23.01.2017 в размере 13 697 301,98 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 81 621 руб., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 273 012,55 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Определением от 18.02.2021 суд апелляционной перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Грэйн Рич».

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 решение отменено. 

По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, истец просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить иск в сумме 13 697 301,98 руб.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом апелляционной инстанции не правильно применены нормы о качестве переданного товара, а именно статьи 457, 469 557 Гражданского кодекса Российской  Федерации, тогда как подлежали применению статьи 456, 465, 466 Гражданского кодекса Российской  Федерации, регулирующие отношения о количестве переданного по договору товара; суд ошибочно пришел к выводу об отсутствии обязанности  ответчика по возврату части покупной стоимости на основании пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской  Федерации и, что удовлетворение требований истца приведет к изменению продажной цены имущества, то есть  существенного условия аукциона (торгов).

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, указывая, что при проведении аукциона стоимость имущества не оспаривалась, итоговая выкупная стоимость имущества сформировалась по результатам торгов, по договору переданы объекты, пригодные для использования по прямому назначению, без изменения начальных и  конечных точек подключения, правовых оснований для возврата части выкупной стоимости, не имеется. Предметом иска фактически является требование об изменение существенных условий договора купли-продажи, а именно его предмета; истец, заявляя требования об уменьшении цены злоупотребляет своими правами, поскольку по договору аренды взыскивает арендную плату, включая весь объем объектов газового хозяйства, переданного по договору купли-продажи.

В судебном заседании 03.08.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.08.2021 до 15 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом от 13.12.2016 № 417 «Об утверждении Плана приватизации (условий приватизации) объектов газового хозяйства, расположенных на территории Энгельсского муниципального района» был объявлен открытый конкурс по продаже объектов газового хозяйства, расположенных на территории Энгельсского муниципального района.

Между ООО «Грэйн Рич» (агент) и Невейницыным С.В. (принципал) 14.12.2016 заключен агентский договор, в соответствии с которым агент принял на себя обязательства по поручению принципала за вознаграждение совершить от своего имени и за счет принципала комплекс юридических и фактических действий, связанных с приобретением для принципала объектов недвижимости - объектов газового хозяйства, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района и выставленных на продажу путем проведения открытого конкурса, указанных в приложении № 1 к информационному сообщению, размещенному на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (извещение о проведении торгов № 141216/0034876/01). 

Открытый конкурс по продаже объектов газового хозяйства, расположенных на территории Энгельсского муниципального района состоялся 18.01.2017. 

Победителем конкурса признано ООО «Грэйн Рич» (протокол об итогах конкурса от 18.01.2017, т. 7 л.д. 81-82). 

В конкурсе также участвовали два индивидуальных предпринимателя.

По итогам данного открытого конкурса (извещение о проведении торгов № 141216/0034876/01) между ООО «Грэйн Рич» и Комитетом по управлению имуществом, был заключен договор купли-продажи от 23.01.2017 № 613 объектов газового хозяйства, расположенных на территории Энгельсского муниципального района. 

Предметом договора, согласно пункту 1.1 являются объекты газового хозяйства, расположенные на территории Энгельсского муниципального района, указанные в приложении к настоящему договору, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пункту 1.2 продавец продает принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель приобретает в собственность (протокол об итогах открытого конкурса от 18.01.2017 года) имущество.

Начальная покупная цена к договору купли-продажи была определена продавцом на базе Отчета ООО «Оценочная компания «Прайм» на дату оценки 19.07.2016 и составила 203 096 403 руб., а фактическая в размере 261 777 032 руб. сформирована в результате проведения открытого конкурса. 

Согласно условиям договора (пункты 1.5, 1.6) состояние имущества и размер земельных участков, на которых находятся объекты ГРП и ШРП и территории около них покупателю известно в связи с чем, претензии по данным основаниям продавцом не принимаются.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора купли-продажи объектов газового хозяйства покупатель обязан был принять переданное имущество в нынешнем виде без каких-либо дополнительных гарантий в отношении удобства использования и после подписания акта приема-передачи покупатель берет на себя всю ответственность за имущество. 

Указанный договор купли-продажи был заключен с обременением в виде договора аренды № 20 от 24.09.2013, заключенного между «Арендатором» - АО «Газпром газораспределение Саратовская область» и «Арендодателем» - Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района.

Перечень имущества переданного в аренду и выставленного на аукцион совпадают.

Между ООО «Грэйн Рич» и Комитетом по управлению имуществом подписан акт приема-передачи 06.02.2017 (т. 7 л.д. 79) с возражениями ООО «Грейн Рич» (т. 7 л.д. 80), согласно которых подтверждается принятие покупателем объектов газового хозяйства за исключением объектов поименованных в пунктах 770, 1351, 1352 приложения к договору ввиду их фактического отсутствия, что подтверждается актом осмотра объектов газового хозяйства от 06.02.2017 г.(том 12 л.д.137).

Также между ООО «Грэйн Рич» и Комитетом по управлению имуществом, был заключен договор купли-продажи (купчая) земельных участков № 3056-р от 23.01.2017. 

ООО «Грэйн Рич» 18.07.2017 во исполнение агентского договора передало Невейницыну С.В. по акту приема-передачи № 1 объекты газового хозяйства, за исключением отсутствующих в натуре объектов и объектов, ошибочно включенных в предмет торгов, а по акту приема-передачи № 2 - земельные участки, приобретенные на основании вышеуказанного договора купли-продажи земельных участков. 

Между ООО «Грейн Рич» (цедент) и Невейнициным С.В. (цессионарий) 20.05.2019 заключен договор уступки права требования (цессия), согласно которого цедент уступил цессионарию права требования к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района по договору купли-продажи № 613 от 23.01.2017 в размере неисполненных (ненадлежащим образом исполненных) Комитетом по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района на момент заключения настоящего договора обязательств продавца, включая право требования, основанное на выявленной недостаче переданного по договору купли-продажи товара, в том числе право требования возврата покупателю излишне уплаченной покупной цены в связи с не передачей ему части товара. 

В ходе последующего проведения осмотров объектов недвижимого имущества истцом были выявлены следующие обстоятельства: фактическая протяженность ряда участков газораспределительных сетей не соответствует их протяженности, указанной в договоре купли-продажи составляет меньшую величину; отдельные объекты газораспределения, различно поименованные в договоре купли продажи, в действительности является одним сетевым объектом; несколько объектов газораспределения к моменту оформления их приема-передачи по договору купли-продажи №613 уже являлись полностью, либо частично демонтированными и уже не могли быть фактически переданы покупателю в ходе исполнения указанной сделки. 

Между тем, из перечня имущества, подлежащего приватизации, они исключены не были и вошли в состав предмета договора купли - продажи. 

Как указывает истец, исходя из специфики проданного недвижимого имущества, для выявления фактического отсутствия целого ряда объектов недвижимости покупателю потребовалось длительный период времени. 

В результате проведенных мероприятий было выявлено, что ввиду несоответствия объема переданного имущества по договору купли-продажи, а именно и фактического отсутствия части имущества покупатель, осуществив расчеты по договору, уплатил излишнюю покупную цену, за часть имущества, которая в действительности ему передана не была. 

При определении размера излишне оплаченной стоимости истец исходит из данных отчета ООО «Оценочная компания «Прайм» об определении рыночной стоимости объектов газового хозяйства: стоимость 1 п.м. газопровода высокого давления - 540,09 руб. стоимость 1 п.м. газопровода низкого давления - 247,99 руб. и исходя из фактической продажной цены договора, согласно которого действительная стоимость 1 погонного метра увеличилась на 28,89% (повышающий коэффициент) и составила: стоимость 1 п.м. газопровода высокого давления - 696,12 руб.; стоимость 1 п.м. газопровода низкого давления - 319,63 руб. 

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика 24.12.2019 направлена претензия, которая оставлена последним без ответа, что послужило основанием для обращения с заявленными требованиями. 

Судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза. 

По результатам проведенной экспертизы, экспертами установлены несоответствия между фактической протяженностью ряда сооружений (газопроводов) и протяженностью, указанной в правоустанавливающих документах; задвоенность некоторых объектов; демонтаж ряда сооружений.

Удовлетворяя заявленные требования в размере 13 697 301,98 руб. стоимости излишне уплаченной покупной цены по договору купли-продажи №613 от 23.01.2017, суд первой инстанции руководствовался заключением судебной экспертизы  и положениями статей 469, 475, 549, 556-557 Гражданского Кодекса Российской Федерации, указав, что допущенная покупателем небрежность при заключении сделки не может являться достаточным основанием для освобождения продавца имущества от исполнения им обязанности передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные требования по правилам суда первой инстанции, основываясь на результатах судебной экспертизы, а также положений статей 447, 469, 554, 555, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий заключенного на открытом аукционе договора купли-продажи №613 от 23.01.2017, пришел к иным выводам и отказал в удовлетворении иска.

При этом исходил из следующего.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным. 

В соответствии со статьей 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Цена продаваемого имущества может быть установлена за единицу его площади или иным образом. 

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (пункт 3 статьи 555 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае согласно пункту 1.3 договора купли-продажи от 23.01.2017 выкупная цена имущества определена в размере 261 777 032 руб., которая сформирована по итогам открытого конкурса от 18.01.2017. 

Согласно условиям договора цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера. 

Из извещения о проведении торгов также не следует, что начальная цена продажи имущества установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера. 

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 457 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

В силу пунктов 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. 

Договор купли-продажи от 23.01.2017 не содержит каких-либо условий о качестве отчуждаемой недвижимости. 

При этом доказательств того, что вследствие несоответствия фактической протяженности объектов газового хозяйства последние не пригодны для целей, для которых они предназначены, материалы дела не содержат и на таковые истец не ссылается. 

Напротив, из материалов дела следует, что данные газопроводы используются по назначению арендатором АО «Газпром газораспределение Саратовская область». 

Кроме того суд апелляционной инстанции установил, что в составе отчуждаемых газопроводов имеются газопроводы отличные по протяженности как в меньшую, так и в большую сторону. 

Как следует из заключения эксперта при ответе на вопрос 2 при исследовании задвоенных объектов экспертом установлено, что подземный газопровод высокого давления от места врезки в газопровод к котельной ИПК по ул. Студенческой до ГРП №39 ул. Студенческая Саратовская область, город Энгельс с кадастровым номером 64:38:203703:345, документальной протяженностью 1063 п.м. имеет фактическую протяженность 1248 п.м. 

Подземный газопровод высокого давления от места врезки в газопровод на ОАО "Сигнал" до ГРП № 31 (ул. Гагарина), литер, Саратовская область, город Энгельс, с кадастровым номером 64:38:203703:328 документальной протяженностью 2450 п.м. имеет фактическую протяженность 2465 п.м. Однако данное обстоятельство при расчете стоимости излишне уплаченной выкупной цены истцом не учитывается. 

Также суд апелляционной инстанции установил, что исследование на предмет несоответствия газопроводов по протяженности проводились лишь в отношении незначительного количества объектов, что исключает возможность проверки в целом протяженности газопроводов, являющихся предметом договора. 

Вместе с тем данное обстоятельство в рассматриваемом случае не имеет значения, поскольку, согласно договору цена объекта недвижимости не была установлена на единицу площади или иного показателя ее размера. 

Истцом также заявлено о возврате части выкупной стоимости, в связи с тем, что один и тот же участок газораспределительной сети внесен в договор дважды. 

Данное обстоятельство, как указал суд апелляционной инстанции не свидетельствует о неисполнении продавцом договора купли-продажи в части передачи объектов газового хозяйства, так как задвоенность не свидетельствует об отсутствии как такового объекта с определенным целевым использованием по конкретному адресу. 

При этом тот факт, что участок газораспределительной сети внесен в договор дважды не свидетельствует о неосновательном получении ответчиком денежных средств. Характеристики недвижимого имущества были определены с указанием начальных и конечных точек подключения. То есть покупатель располагал достаточными сведениями для идентификации предмета аукциона. 

Начальная стоимость имущества не оспаривалась, итоговая выкупная стоимость имущества сформирована по результатам торгов. 

Согласно пункту 1 статьи 447 ГК РФ проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой. 

Заключение договора купли-продажи от 23.01.2017 является следствием проведения аукциона, информация о котором опубликована 14.12.2017. 

Суд кассационной инстанции также соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, что удовлетворение требования истца, при указанных обстоятельствах фактически приведет к изменению продажной цены имущества и существенного условия торгов (аукциона) по цене. 

Таким образом, учитывая, что по договору переданы объекты, пригодные для использования по их прямому назначению, без изменения начальных и конечных точек подключения, а также, то, что цена в договоре не была установлена за единицу площади (метража), суд апелляционной инстанции правильно пришел к выводу, что правовых оснований для возврата части выкупной стоимости, сформированной по итогам торгов не имеется. 

В части заявленных исковых требований в размере 401.736 руб.- стоимости демонтированных объектов суд апелляционной инстанции пришел к следующему. 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доказательств отсутствия объектов газораспределения на момент заключения договора истцом в нарушение положений статьи 65 АПК ПРФ не представлено. 

Представленные же в отношении сооружения надземного газопровода низкого давления, лит. I расположенного по адресу Саратовская область, г. Энгельс, от места врезки до жилых домов № 113, 115, 117 по ул. Тельмана доказательства не подтверждают факт демонтажа объекта на дату заключения договора купли-продажи. 

Из письма Строительной компании ООО «Новый век» от 28.06.2019г. №373 следует, что «работы по подготовке земельных участков на котором был расположен данный объект проводились в период с 2010 по 2017.

На момент заключения договора купли-продажи объектов газового хозяйства указанные объекты были демонтированы. Вместе с тем относимых и допустимых доказательств демонтажа объекта на дату 23.01.2017 г. в материалы дела не представлено. 

Представленные разрешения на строительство жилого дома № 64538101-49 (1 очередь) №64538101-85 (2 очередь) на месте жилых домов, включая жилые дома по ул. Тельмана 113,115,117 даны на срок до 20.02.2015 и 20.11.2017, что также безусловно не свидетельствует о демонтаже спорного объекта до 23.01.2017.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска  сделаны при правильном применении норм материального права и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы о том, что истец фактически был лишен возможности осуществить осмотр и  обследование наличия состояния и соответствия заявленным характеристикам, приобретенных объектов в момент подписания акта приема передачи по договору, не свидетельствуют о нарушении прав истца, поскольку, как правильно указал в отзыве на кассационную жалобу ответчик, согласно положениям статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель вправе был предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Вместе с тем истцу объекты газового хозяйства были переданы ООО «Грэйн Рич» 18.07.2017 по акту приема-передачи № 1, а претензия по недостаткам товара заявлена 24.12.2019, то есть за пределами двух лет.

Кроме того, в конкурсной документации было предусмотрено право участников на осмотр имущества, права на которое передаются по договору купли-продажи до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе, однако и этим правом ООО «Грэйн Рич» не воспользовалось.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2021 по делу № А57-2043/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				В.В. Александров

Судьи								Р.А. Вильданов

									И.Р. Нагимуллин