Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-102223/2021

29 января 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2025 года. Полный текст решения изготовлен 29 января 2025 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: акционерное общество «ГрандТимГрупп» (ОГРН 

<

***>),

заинтересованные лица: 1) Правительство Санкт-Петербурга; 2) Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга; 

третьи лица: 1) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) акционерное общество «Центавра»;

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,

при участии

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 25.04.2024),

от заинтересованных лиц: 1) ФИО2 (доверенность от 09.01.2025), 2) не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) ФИО3 (доверенность от 27.12.2024), 2) не явился, извещен;

установил:

Акционерное общество «ГрандТимГрупп» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Правительству города Санкт-Петербурга (далее – Правительство) и Комитету по инвестициям Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконными распоряжений Комитета от 07.10.2021 №631-р, от 07.10.2021 №624-р, от 07.10.2021 №622-р, от 07.10.2021 №646-р, об обязании заинтересованных лиц в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу предоставить заявителю в аренду без проведения торгов земельные участки с кадастровыми номерами 78:12:0006306:34, 78:12:0006306:2575, 78:12:0006306:18, 78:12:0006306:2574 для размещения объектов среднего и высшего профессионального образования, о взыскании, в случае неисполнения решения суда по настоящему заявлению, 100 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО), акционерное общество «Центавра».

Комитет и акционерное общество «Центавра», извещенные о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителей в арбитражный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Определением от 16.02.2023 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу решения Санкт-Петербургского городского суда по делу №3а-96/2023.

Учитывая, что основания для приостановления производства по делу отпали, суд, руководствуясь статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) возобновляет производство по делу. 

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал. Представители Правительства и КИО против удовлетворения иска возражали. 

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Общество обратилось в Комитет с заявлениями исх. № 02 от 02.09.2021, исх. № 03 от 02.09.2021, исх. № 04 от 02.09.2021, исх. №05 от 02.09.2021 о предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 78:12:0006306:34, 78:12:0006306:2575, 78:12:0006306:18, 78:12:0006306:2574 (Участки) соответственно для размещения объектов среднего и высшего профессионального образования.

Распоряжениями № 631-p от 07.10.2021, № 624-p от 07.10.2021, № 622-р от 07.10.2021 и № 646-р от 07.10.2021 Комитет отказал Обществу в предоставлении Участков на основании пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в связи с тем, вид разрешенного использования (далее – ВРИ) Участков не соответствует целям использования Участков, указанным в заявлении о предоставлении Участков.

Как следует из оспариваемых постановлений основанием для данного вывода Комитета послужило то обстоятельство, что заявленная Обществом цель использования Участков не соответствовала их ВРИ, предусмотренному документацией о планировки территории. 

Однако заявитель, ссылаясь на то, что ВРИ Участков, указанное в ЕГРН по состоянию на 25.10.2021, соответствует цели использования Участков, указанной Обществом, и учитывая социально-культурное назначение объектов, полагает, что у Комитета не было оснований для отказа в предоставлении Участков в аренду без проведения торгов, в связи с чем обратился с настоящим заявлением в суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

По смыслу вышеприведенных норм права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения вышеуказанного заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При этом пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом. 

Общество, обращаясь в суд с требованием об оспаривании распоряжений, ссылается на отсутствие у Комитета оснований для отказа в предоставлении в аренду Участков, поскольку ВРИ Участков, указанный в  ЕГРН (для размещения объектов образования), соответствует целям использования Участков, названным в заявлениях Общества. 

Возражая на доводы Общества, заинтересованные лица и КИО указывают, на то, что цель использования Участков, указанная Обществом в заявлениях, не соответствует проекту планировки и проекту межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2023 по настоящему делу, по общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов. Лишь в прямо установленных статьей 39.6 ЗК РФ случаях допускается заключение такого договора без проведения торгов.

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлен исчерпывающий закрытый перечень случаев заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов. В частности, подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ урегулировано предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации. 

Основанием предоставления земельного участка в аренду без торгов по правилам пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является издание Губернатором Санкт-Петербурга, являющимся согласно пункту 1 статьи 16 Устава Санкт-Петербурга (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 14.01.1998) высшим должностным лицом Санкт-Петербурга, распоряжения от 21.07.2015 № 12-рг «О предоставлении земельных участков юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов» (далее - распоряжение № 12-рг). 

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 распоряжения № 12-рг предоставление земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, являющихся объектами недвижимости, реализации масштабных инвестиционных проектов осуществляется при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным в пунктах 4 - 6 статьи 8 Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования» (далее - Закон № 282-43). 

В соответствии с требованиями ЗК РФ Правительством разработаны нормативно-правовые акты, регулирующие порядок предоставления в аренду земельных участков для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения без осуществления процедуры торгов: Закон № 282-43, постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.07.2015 № 656 «Об утверждении Положения о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решений о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и проведения работ по приспособлению для современного использования» (далее - Положение № 656). 

В силу пункта 1 статьи 8 Закона № 282-43 целевое предоставление земельных участков осуществляется в случаях предоставления земельных участков без проведения торгов в соответствии с ЗК РФ. 

Как указано в пункте 2 статьи 8 Закона № 282-43, решение о целевом предоставлении земельного участка, о заключении соглашения о застройке земельного участка принимается Правительством, если иное не установлено в указанной статье. 

Основанием для целевого предоставления земельного участка для размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения и для реализации масштабных инвестиционных проектов является распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга (пункт 3 статьи 8 Закона № 282-43). 

Согласно пункту 5 статьи 8 Закона № 282-43 критерием отнесения объекта коммунально-бытового назначения к объектам, размещение которых возможно в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, является отнесение объекта к объектам, размещаемым на основании следующих видов разрешенного использования земельного участка: коммунальное обслуживание; бытовое обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования. 

Таким образом, при соблюдении вышеуказанных требований законодательства Санкт-Петербурга юридическое лицо вправе рассчитывать на предоставление земельного участка без торгов, то есть на исключительных условиях. 

В заявлениях Общества о предоставлении Участков целью использования земельных участков указано «Среднее и высшее профессиональное образование (код 3.5.2)». 

Вместе с тем, проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139, установлено иное функциональное назначение для спорных земельных участков.

Так согласно распоряжениям Комитета от 07.10.2021 № 631-р, от 07.10.2021 № 624-р, от 07.10.2021  № 646-р испрашиваемые Обществом земельные участки с кадастровыми номерами 78:12:0006306:34,  78:12:0006306:2575 и 78:12:0006306:2574 соответственно, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139, предназначены для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения, многоэтажных и подземных гаражей, объектов розничной торговли, трансформаторных подстанций, что не соответствует цели использования данных земельных участков, указанной Обществом.  

Согласно распоряжению Комитета от 07.10.2021 № 622-р цель использования земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006306:18 также не соответствует проекту планировки и проекту межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139, согласно которым данный земельный участок предназначен для размещения коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения.

Таким образом, Обществом в заявлениях в качестве цели использования Участков действительно указаны цели использования Участков, которые не соответствуют документации о планировки территории, а именно проектом планировки и проектом межевания территории в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2015 № 1044. 

Право на предоставление земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и корреспондирующая ему обязанность Правительства предоставить такой земельный участок не являются очевидными и реализуются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. 

Исходя из установленного законом порядка заявленная цель использования Участков должна соответствовать всей градостроительной документации, устанавливающей правовой режим использования Участков. 

Градостроительный кодекс Российской Федерации выделяет следующие виды градостроительной документации: документы территориального планирования; документы градостроительного зонирования; документация по планировке территории, в соответствии с которыми устанавливаются конкретные параметры застройки территории, и которые надлежит учитывать при планировании создания объекта капитального строительства. 

Соответственно, указанные в заявлениях цели использования Участков должны согласовываться с положениями Закона Санкт-Петербурга от 21.12.2005 № 728-99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 728-99), Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, и проектами планировки территории и межевания территории (при их наличии). 

Как было указано выше, согласно проекту планировки территории и проекту межевания на земельных участках с кадастровыми номерами 78:12:0006306:34,  78:12:0006306:2575 и 78:12:0006306:2574 предусмотрено строительство коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения, многоэтажных и подземных гаражей, объектов розничной торговли, трансформаторных подстанций, на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0006306:18 – строительство коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения.

Из этого следует, что функциональные назначения объектов капитального строительства, планируемых к размещению на Участках, указанных Обществом в заявлениях, противоречат функциональным назначениям Участков, предусмотренным в проекте планировки территории и проекте межевания. 

Федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительной документации.

При этом деятельность по застройке земельного участка должна соответствовать всей градостроительной документации (градостроительной документации всех уровней, т.е. генеральному плану Санкт-Петербурга, Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, а также проекту планировки и проекту межевания территории при его наличии), устанавливающей правовой режим использования земельного участка. 

Именно проектом планировки территории устанавливаются параметры застройки территории с учетом установления ВРИ земельных участков в ее границах, определенных градостроительным регламентом, а также определяется очередность планируемого развития территории, которые подлежат обязательному применению и соблюдению при реализации правообладателями земельных участков своих прав на использование таких участков путем их застройки. 

Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 30.12.2019 № 305-ЭС19-23963 по делу № А41-62128/2018, размещение объекта капитального строительства на земельном участке должно соответствовать не только правилам землепользования и застройки, но и документам по планировке территории. Суд указал, что принцип соответствия правил землепользования и застройки и проекта планировки территории и их не противоречия закреплен в пункте 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ - при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования. 

Таким образом, использование земельного участка для размещения объекта капитального строительства несмотря на соответствие ВРИ, указанному в ЕГРН, невозможно при условии противоречия проекту планировки территории, правилам землепользования и застройки, градостроительной документации (Градостроительному плану земельного участка, разрешению на строительство, разрешению на ввод объекта в эксплуатацию). 

Из системного толкования вышеприведенных норм земельного, градостроительного права следует, что в сложившейся ситуации закрепление в ЕГРН в отношении Участков ВРИ – «для размещения объектов образования» влечет за собой возможность для правообладателя продолжать использовать названные участки в соответствии с названным ВРИ для целей, несвязанных со строительством, однако при определении возможности застройки Участков надлежит учитывать содержание градостроительной документации, в том числе проекта планировки территории и проекта межевания, которая в свою очередь устанавливает разрешенное использование и очередность застройки территории и по существу сужает способы реализации права застройки Участков путем установления конкретного функционального использования таких участков. 

Более того, необходимо отметить, что на данный момент апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08.11.2023 по делу №66а-1004/2023 отменено решение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2023 по делу № 3а-96/2023, в том числе, в части признания не действующим со дня вступления в законную силу решения суда постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2015 № 1044 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139) в части: 

- земельного участка с кадастровым номером № 78:12:0006306:18, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, участок 78 (севернее дома 22 корпус 1, литера А); 

- земельного участка с кадастровым номером № 78:12:0006306:34, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, участок 2 (юго-восточнее пересечения с улицей Дыбенко); 

- земельного участка с кадастровым номером № 78:12:0006306:2574 расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, участок 436; 

а также в части отказа в удовлетворении административного иска. 

Апелляционным судом принято новое решение, которым отказано в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Петербург Девелопмент» (в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЭрБиАй-7»), акционерного общества «Центавра» о признании не действующим постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе» в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2015 № 1044 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт - Петербурга от 09.02.2010 № 139, в том числе, в части: 

- земельного участка с кадастровым номером № 78:12:0006306:18, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, участок 78 (севернее дома 22 корпус 1, литера А); 

- земельного участка с кадастровым номером № 78:12:0006306:34, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, участок 2 (юго-восточнее пересечения с улицей Дыбенко); - земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, участок 436; 

- земельного участка № 78:12:0006306:2574, расположенного по адресу: Санкт - Петербург, пр. Большевиков, дом 22, корп. 1, лит. А. 

Также апелляционным судом оставлено без изменения решение Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2023 по делу № 3а-96/2023 о признании не действующим постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.02.2010 № 139 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной ул. Дыбенко, административной границей Ленинградской области, ул. Крыленко, пр. Большевиков, в Невском районе» (в редакции постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.11.2015 № 1044 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт- Петербурга от 09.02.2010 № 139) в части земельного участка с кадастровым номером № 78:12:0006306:44, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Товарищеский проспект, дом 38, лит. Б., со дня вступления решения суда в законную силу.

Указанное определение апелляционного суда оставлено без изменений кассационным определением судебной коллегии по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.07.2024 № 88а-13761/2024. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что соответствие ВРИ Участков, указанного в ЕГРН целям использования Участков, указанных Обществом в заявлениях, не является основанием для предоставления Участков Обществу в аренду без проведения торгов в том случае, если заявленная Обществом цель использования Участков не соответствует ВРИ, предусмотренному проектом планировки территории и проектом межевания.  

Исходя из вышеизложенного следует признать законность отказов Комитета в предоставлении Обществу Участков, следовательно, заявленные Обществом требования удовлетворению не подлежат. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 146, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Возобновить производство по делу.

Отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.