АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9199/2022

г. Чебоксары

09 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2022 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО3, ОГРНИП 311213234200019, ИНН 

<

***>,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428000, 

<

...>,

о признании решения незаконным,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Ковчег"; общество с ограниченной ответственностью "Пантера"; Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики,

при участии:

от третьего лица ООО «Ковчег» - ФИО2 по доверенности от 20.10.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - ИП ФИО3, заявитель) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление Росреестра по Чувашской Республике, Управление, ответчик), которым просил:

- признать незаконным решение о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении 01.09.2022 договора аренды № 53 от 27.02.2017 в отношении следующего объекта недвижимости: нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый номер: 21:25:030202:161;

- обязать осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении 01.09.2022 договора аренды № 53 от 27.02.2017 в отношении следующего объекта недвижимости: нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 45,7 кв.м., кадастровый номер: 21:25:030202:161.

В обоснование заявления указано, что ИП ФИО3 является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 21:25:030202:161. 17.02.2017 между ФИО3 (арендодатель) и ООО "Ковчег" (арендатор) был заключен договор аренды № 53, согласно которому арендодатель передал арендатору указанный объект недвижимости во временное владение и пользование сроком до 27.02.2027.

01.09.2022 между ФИО3 (арендодатель) и ООО "Ковчег" (арендатор) принято решение о расторжении договора аренды № 53 от 27.02.2017. Сторонами было подписано соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи недвижимого имущества, которые были поданы на государственную регистрацию 01.09.2022 с присвоением номера дела №017-007257-615/22 (КУВД-001/2022-274928/1). 

06.09.2022 государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на основании ч. 1 ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с поступившим от ООО "Ковчег" 05.09.2022 заявлением о приостановлении. В обоснование причины, являющейся основанием для приостановления государственной регистрации, арендатором было указано на невозможность осуществить списание алкогольной продукции в ЕГАИС.

С указанным решением государственного регистратора ИП ФИО3 не согласен и считает его необоснованным.

По мнению заявителя, фактически арендатор имеет возможность осуществить списание алкогольной продукции в ЕГАИС. Действия арендатора имеют признаки недобросовестности и злоупотребления правом, так как препятствуют правам и интересам как самого арендодателя, так и третьего лица - ООО «Пантера», зарегистрировавшего договор аренды на спорный объект недвижимости, поскольку в связи с наличием не расторгнутого договора аренды между арендодателем и ООО «Ковчег» ООО «Пантера» не имеет возможности получить лицензию на розничную продажу алкогольной продукции и осуществлять предпринимательскую деятельность.

По мнению заявителя, в соответствии с пунктом 1 статьи 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации по заявлению стороны является правом регистратора, а не обязанностью. Государственным регистратором при принятии решения о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с поступившем от ООО «Ковчег» 05.09.2022 заявлением о приостановлении, не проведена правовая оценка поступившего заявления, являвшегося необоснованным и незаконным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Ковчег"; общество с ограниченной ответственностью "Пантера"; Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО "Ковчег" просила отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в ранее представленном в материалы дела отзыве от 26.10.2022. Отзывом ООО "Ковчег" указало, что в соответствии с п. 5.1 договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. В соответствии с п. 4.4 договора арендодатель не имеет право сдавать данные объект в аренду либо в субаренду другому лицу без согласия арендатора. ООО «Ковчег» не было уведомлено ИП ФИО3 о том, что арендодатель намерен заключить договор аренды с третьим лицом ООО «Пантера». Согласие на передачу помещения в аренду и/или субаренду ООО «Ковчег» арендодателю не давало. ООО «Ковчег» в период с 28.07.2022 по сентябрь 2022 года фактически занимало и пользовалось арендованным помещением по вышеуказанному адресу на условиях договора № 53 от 27.02.2017. О заключении договора аренды б/н от 28.07.2022 года с ООО «Пантера» третьему лицу ООО «Ковчег» стало известно из материалов настоящего дела и текста административного искового заявления. Соглашение о расторжении договора аренды № 53 от 27.02.2017 подписано по просьбе ИП ФИО3, который, с его слов, «решил поменять назначение использования здания». Из приложенной к иску выписки из ЕГРЮЛ ООО «Пантера» следует, что основным видом деятельности с 17.06.2014 как и у ООО «Ковчег» является торговля розничная напитками в специализированных магазинах (ОКВЭД 47.25). То есть, ИП ФИО3 заведомо ввел в заблуждение ООО «Ковчег» с целью расторгнуть договор аренды №53 от 27.02.2017, скрыл факт заключения без согласия последнего договора аренды с ООО «Пантера», поставив ООО «Ковчег» в невыгодное экономическое положение, в связи с чем ООО "Ковчег" не укладывается в срок по списанию алкогольной продукции в ЕГАИС. Заключив 28.07.2022 с третьим лицом ООО «Пантера» договор аренды б/н, ИП ФИО3 нарушил условия договора аренды №53 от 27.02.2017. Соглашение от 01.09.2022 о расторжении договора аренды №53 от 27.02.2017 недействительно, так как ИП ФИО3 злоупотребил своими правами, действовал недобросовестно и поставил арендатора в сложное экономическое положение.

Остальные участники процесса, извещенные надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

07.12.2022 от истца в суд поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное тем, что ответчик не имеет возможности участвовать в судебном заседании, по причине болезни.

Протокольным определением суда от 07.12.2022 в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного разбирательства отказано, в связи с отсутствием процессуальных оснований. Суд учитывает, что неявка участника процесса сама по себе не препятствует рассмотрению дела. Истец не обосновал в своем ходатайстве необходимость явки в судебное заседание и невозможность изложения своей позиции в письменном виде. При этом в материалах дела уже имеется письменная позиция всех участников процесса относительно предмета спора. Наличие иных обстоятельств, требующих отложения судебного разбирательства, судом не установлено. Суд пришел к выводу о том, что дело может быть рассмотрено с учетом имеющихся доказательств. Кроме того, частями 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право, а не обязанность суда по отложению судебного заседания по ходатайству участвующего в деле лица. 

Ранее в предварительном судебном заседании представитель заявителя поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и в возражениях на отзыв ООО «Ковчег». Указала на необоснованность доводов ООО "Ковчег" о недобросовестности ИП ФИО3 Пояснила, что до момента осуществления государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды № 53 от 27.02.2017 с ООО "Ковчег", третье лицо ООО «Пантера» не сможет получить лицензию на осуществление деятельности по реализации алкогольной продукции в указанном помещении и ИП ФИО3 не сможет передать помещение указанному лицу в аренду.

Ранее в предварительном судебном заседании представитель ответчика Управления Росреестра по Чувашской Республике просила отказать в удовлетворении заявления по изложенным в отзыве от 11.11.2022 основаниям. Пояснила, что 20.10.2022 в Управление поступило еще одно заявление ООО «Ковчег» о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 01.09.2022, мотивированное тем, что «нарушены условия договора аренды и соглашение о расторжении договора аренды ничтожно».

Отзывом от 11.11.2022 Управление указало, что 01.09.2022 в Управление было представлено заявление ИП ФИО3 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 01.09.2022, заключенного между ФИО3 и ООО «Ковчег». 05.09.2022 в Управление поступило заявление ООО «Ковчег» о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 01.09.2022, мотивированное тем, что «организация не укладывается в срок по списанию алкогольной продукции в ЕГАИС». Согласно статье 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 Закона №218-ФЗ. В данном случае приведенная норма свидетельствует об обязанности органа регистрации прав приостановить осуществление регистрационных действий по ходатайству стороны сделки. 06.09.2022 государственная регистрация была приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 30 Закона №218-ФЗ) сроком до 06.03.2023.

По мнению Управления, заявителем избран ненадлежащий способ защиты нрава. Обращение ФИО3 в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды здания от 01.09.2022 свидетельствует о намерении прекратить арендные отношения с ООО «Ковчег». В тоже время арендатор с этим не согласен. То есть в данном случае имеет место договорной спор. Требования к Управлению о признании незаконными действий органа регистрации прав по приостановлению государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды подменяют в данном случае спор между сторонами договора аренды. Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 23.04.2013 № 608-О, изменение регистрационных записей на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица. Кроме того, орган регистрации права - это орган бесспорной юрисдикции. Согласно статье 1 Гражданского кодекса РФ недопустимо вмешательство кого-либо в частные дела. Закон не дает органу регистрации право оценивать добросовестность действий участников гражданского оборота.

Пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшею Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

Представленный в материалы дела отзыв ООО «Ковчег» подтверждает наличие спорных правоотношений между сторонами договора аренды от 17.02.2017. В рассматриваемом случае, по мнению Управления, право заявителя должно быть защищено путем рассмотрения спора в порядке искового производства о расторжении аренды с привлечением надлежащего ответчика - стороны договора аренды - ООО «Ковчег» (арендатора).

Третье лицо ООО "Пантера" отзывом от 11.11.2022 поддержало заявленные ИП ФИО3 требования.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 27.02.2017 между ИП ФИО3 и ООО «Ковчег» был заключен договор аренды № 53 от 27.02.2017 нежилого здания общей площадью 45,7 кв.м., с кадастровым номером 21:25:0302026161, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком по 27.02.2022 (л.д. 13-14)

Дополнительным соглашением № 1 от 18.02.2021 стороны продлили срок действия договора аренды до 27.02.2027 (л.д. 66-67).

Договор аренды № 53 от 27.02.2017, дополнительное соглашение № 1 от 18.02.2021 прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по ЧР.

01.09.2022 сторонами договора ИП ФИО3 и ООО «Ковчег» подписано соглашение о расторжении договора аренды № 53 от 27.02.2017, нежилое здание возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 01.09.2022 (л.д. 15-16).

01.09.2022 в Управление было представлено заявление ИП ФИО3 о государственной регистрации указанного соглашения о расторжении договора аренды от 01.09.2022 (л.д. 17-18).

05.09.2022 в Управление поступило заявление ООО «Ковчег» о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 01.09.2022, мотивированное тем, что «организация не укладывается в срок по списанию алкогольной продукции в ЕГАИС» (л.д. 60-61).

Уведомлением Управления от 06.09.2022 государственная регистрация была приостановлена до 06.03.2023 со ссылкой на часть 1 статьи 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с поступившим от ООО "Ковчег" 05.09.2022 заявлением о приостановлении (л.д. 19).

Считая указанное решение Управления о приостановлении государственной регистрации от 06.09.2022 незаконным, ИП ФИО3 обратился в суд с заявлением по настоящему делу.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет право заинтересованному лицу обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспоренных прав. Условиями предоставления лицу судебной защиты является установление наличие у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

В силу статей 1 (пункт 1), 11 (пункт 1), 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты. При этом целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд полагает, что оспариваемое решение Управления о приостановлении государственной регистрации от 06.09.2022 не противоречит требованиям закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.

Согласно части 1 статьи 30 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона.

Таким образом, возможность приостановления государственной регистрации в рассматриваемом случае прямо предусмотрена Законом № 218-ФЗ.

Кроме того, суд находит обоснованными доводы Управления о том, что требования к Управлению о признании незаконными действий органа регистрации прав по приостановлению государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды подменяют в данном случае спор между сторонами договора аренды. Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 23.04.2013 № 608-О, изменение регистрационных записей на объекты недвижимости возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица. Орган регистрации права - это орган бесспорной юрисдикции, закон не дает органу регистрации право оценивать добросовестность действий участников гражданского оборота.

По смыслу статьи 12 ГК РФ и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо - лицо, чьи права или законные интересы нарушены или оспариваются, должно избрать такой способ защиты нарушенного права, который предусмотрен законом для конкретного вида правоотношений и который позволит в действительности восстановить нарушенное право.

Способы защиты гражданских прав направлены на обеспечение защиты прав и свобод и восстановление нарушенных прав, что следует, в том числе, из определений Конституционного Суда Российской Федерации от 27.05.2010 N 732-О-О, от 15.07.2010 N 948-О-О, от 23.09.2010 N 1179-О-О, от 25.09.2014 N 2258-О.

Гражданское законодательство не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права, при этом в силу статьи 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, но избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и непосредственно привести к восстановлению нарушенного права.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, в случае если ИП ФИО3 считает, что ООО «Ковчег» необоснованно уклоняется от государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 01.09.2022, надлежащим способом защиты будет являться обращение с соответствующим иском к ООО «Ковчег». В рассматриваемом же случае заявителем избран ненадлежащий способ защиты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение Управления о приостановлении государственной регистрации от 06.09.2022 не противоречит требованиям закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявления следует отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198 - 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

СудьяЕ.В. Васильев