Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-7408/2020

12 июля 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2022 года. 

В полном объеме постановление изготовлено 12 июля 2022 года. 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе

председательствующего судьи Качукова С.Б.,

судей Кушнаревой Н.П., Соколовой Л.М.

при обеспечении протоколирования с использованием средств аудиозаписи и ведении протокола судебного заседания помощником судьи Норбоевой Д.А.  

при участии в судебном заседании временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана»                ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу временного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» ФИО1 на решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 декабря 2020 года по делу № А19-7408/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 года по тому же делу,

установил:

администрация Ангарского городского округа в лице комитета по управлению имуществом администрации Ангарского городского округа (ОГРН 1153850023249, ИНН 

<

***>, г. Ангарск Иркутской области, далее также – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Милана» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Иркутск, далее также – ООО «ФСК Милана», ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4141, расположенного по адресу: 

<

...> смежно с юго-запада с блоком «В» ж/д № 8, путем его продажи с публичных торгов, установив начальную цену этого объекта в размере 733 040 рублей.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 декабря 2020 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2022 года, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, временный управляющий ООО «ФСК Милана» ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и принять новый судебный акт.

В поданной жалобе временный управляющий выразил несогласие с выводами судов о наличии оснований для изъятия у ответчика указанного выше объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, удовлетворение требований администрации свидетельствует об оказании ей предпочтения перед иными кредиторами общества и нарушает права и законные интересы последних. Заявитель указал, что, осуществив продажу спорного объекта с публичных торгов по итоговой цене 2 217 040 рублей, администрация не перечислила обществу полученные денежные средства.    

В судебном заседании временный управляющий поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Остальные лица своих представителей в заседание не направили, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются извещенными надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению от 02 июня 2022 года выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, администрация Ангарского муниципального образования (арендодатель) и ОАО «Ангарское управление строительства» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 26.02.2007 № 4854 (с учетом дополнительных соглашений от 22.11.2007, от 01.04.2008 и от 24.09.2012 к нему), согласно которому арендатору передан в аренду на срок по 22.02.2017 земельный участок с кадастровым номером 38:26:040703:0115 площадью 2 929,18 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> смежно с юго-запада с блоком «В» жилого дома № 8, для строительства и последующей эксплуатации 7-ми этажного блока «Б» и 5-ти этажного блока «А» с кафе на 25 мест жилого дома № 8 (акт приема-передачи от 26.02.2007).

В последующем на основании протокола о результатах торгов от 17.06.2016 № 937-ОТПП/2/1 и договора купли-продажи от 17.06.2016 № 1/17/06 конкурсный управляющий ОАО «Ангарское управление строительства» ФИО2 (продавец) продал право аренды указанного выше земельного участка обществу «ФСК Милана». 

В дальнейшем на основании постановления администрации от 27.01.2017 № 92-па администрация (арендодатель) и ООО «ФСК Милана» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.01.2017 № 21/2017, согласно которому для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4141 данный земельный участок передан обществу (арендатору) в аренду сроком на три года – с 27.01.2017 по 26.01.2020. 

Ссылаясь на то, что ответчик использовал право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, при этом по истечении срока аренды строительство этого объекта не завершил, истец в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 06.12.2019 № 0125-19 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4141, имеющего степень готовности – 5 %, составила 733 040 рублей.

Удовлетворяя предъявленный иск, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из обоснованности доводов истца и, как следствие, из наличия оснований для изъятия у ответчика объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

На момент принятия указанного решения ответчик не находился в стадии банкротства. Впоследствии определением Арбитражного суда Иркутской области                 от 29 января 2021 года по делу № А19-705/2021 было принято к производству заявление                               ООО «Стройком» о признании ООО «ФСК Милана» несостоятельным (банкротом). Определением от 12 июля 2021 года по этому делу в отношении общества введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, – наблюдение.     

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал. При этом суд отклонил доводы временного управляющего ООО «ФСК Милана» ФИО1 об оказании обжалуемым решением суда первой инстанции администрации предпочтения перед иными кредиторами ответчика. 

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных в этом пункте, одним из которых в силу подпункта 3.1 является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в силу пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном              статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд установили, что ООО «ФСК Милана» реализовало право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, однако освоение земельного участка в установленный срок не завершило и заявленный к строительству объект не возвело (степень готовности объекта составила 5 %). В этой связи, установив указанные обстоятельства и принимая во внимание, что на момент обращения администрации с настоящим иском срок действия договора аренды земельного участка от 27.01.2017 № 21/2017 истек, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для применения к правоотношениям сторон положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерности требования администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 38:26:040703:4141 путем его продажи с публичных торгов (с установлением начальной цены продажи в размере 733 040 рублей).

Ответчик указанные выше обстоятельства не оспаривал. 

При установленных по делу обстоятельствах и имеющихся в материалах дела доказательствах правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. 

Доводы временного управляющего ООО «ФСК Милана» о том, что удовлетворение предъявленного администрацией требования свидетельствует об оказании ей предпочтения перед иными кредиторами общества и нарушает права и законные интересы последних, являются несостоятельными и правомерно отклонены апелляционным судом. В данном случае, исходя из положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, требование администрации об изъятии объекта незавершенного строительства основано на реализации ею публично-правовых функций органа местного самоуправления в сфере земельных правоотношений и градостроительной деятельности и, вопреки мнению временного управляющего, не свидетельствует о наличии у нее статуса кредитора в отношении ответчика. Предъявление указанного требования регулируется специальными нормами гражданского и земельного законодательства, обусловлено окончанием срока действия договора аренды земельного участка и направлено на обеспечение соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. При этом изъятие объекта производится не в пользу администрации – она выступает в этой ситуации лишь в качестве органа, уполномоченного в силу закона на осуществление продажи такого объекта с публичных торгов в целях его передачи лицу, имеющему желание и возможность завершить соответствующее строительство и ввести достроенный объект в эксплуатацию. В силу пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов, подлежат выплате бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.

Ссылки управляющего на то, что администрация не перечислила обществу денежные средства, вырученные в результате продажи объекта (по утверждению управляющего, итоговая цена продажи объекта составила 2 217 040 рублей), не свидетельствуют о нарушении непосредственно обжалуемыми судебными актами прав и законных интересов кредиторов, поскольку в данном случае указанное обстоятельство не лишает ответчика права требовать от администрации возврата соответствующих денежных средств.   

С учетом вышеизложенного, вопреки мнению временного управляющего, удовлетворение требований администрации само по себе не свидетельствует о нарушении обжалуемыми судебными актами прав и законных интересов кредиторов общества. 

Как указано выше, на момент разрешения спора по существу и принятия обжалуемого решения суда первой инстанции ответчик не находился в стадии банкротства (в отношении него не было возбуждено производство по делу о банкротстве). 

Доводы о неверном определении начальной продажной цены объекта незавершенного строительства или о нарушении администрацией процедуры проведения торгов временный управляющий не заявлял. 

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов суд первой инстанции и апелляционный суд правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для его изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы подлежат отнесению на него.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 22 декабря 2020 года по делу № А19-7408/2020 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда               от 31 марта 2022 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном             статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                С.Б. Качуков

 

Судьи                                                                                              Н.П. Кушнарева

                                                                                                          Л.М. Соколова