ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-35341/2022

город Ростов-на-Дону

11 декабря 2023 года

15АП-16106/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Сулименко О.А., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ООО «СтройИнвест»: представитель ФИО2 по доверенности от 28.02.2022;

от ООО «СМУ-20»: представитель ФИО3 по доверенности от 11.07.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СМУ-20»

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2023 по делу № А53-35341/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»

к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-20»

о взыскании задолженности и процентов,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СМУ-20»

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест»

о взыскании неосновательного обогащения и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ-20» о взыскании задолженности в размере 2 441 500 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2019 по 12.01.2023 в размере 226 479,61 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1 л.д. 87).

В свою очередь ООО «СМУ-20» обратилось в суд со встречным иском к ООО «СтройИнвест» о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 500 000 руб., неустойки за нарушение срока оплаты по договору № 26/27/49-1025 долевого участия в строительстве МКД от 24.06.2019 за период с 01.01.2020 по 14.02.2021 в размере 112 824,55 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2 л.д. 10).

Решением суда от 22.08.2023 по делу № А53-35341/2022 (в редакции определения от 25.08.2023) по первоначальному иску с ООО «СМУ-20» в пользу ООО «СтройИнвест» взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 223 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 15.08.2023 в размере 295 712,20 руб., а также проценты по день фактического исполнения обязательства, в остальной части первоначального иска отказано. По встречному иску с ООО «СтройИнвест» в пользу ООО «СМУ-20» взыскана неустойка в размере 112 193 руб., в остальной части встречного иска отказано. Произведен зачет встречных денежных требований, в результате которого с ООО «СМУ-20» в ООО «СтройИнвест» взыскана задолженность в размере 2 110 807 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 15.08.2023 в размере 275 051,27 руб. а также проценты по день фактического исполнения обязательства.

Не согласившись с решением суда от 22.08.2023, ООО «СМУ-20» обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, встречные требования удовлетворить, произвести зачет встречных однородных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что ООО «СтройИнвест» имеет перед ООО «СМУ-20» встречное однородное требование, а именно выкупные платежи за земельный участок в размере 4 500 000 руб. (спорный земельный участок являлся оплатой за квартиры по расторгнутым ДДУ). ООО «СтройИнвест» фактически реализовало возведенный ООО «СМУ-20» фундамент третьему лицу, на котором впоследствии возведен многоквартирный жилой дом, что подтверждает недобросовестность и злоупотребление правом с их стороны.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «СтройИнвест» просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «СМУ-20» поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ООО «СтройИнвест» против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

Поскольку решение суда первой инстанции оспаривается только в части (в части отказа в удовлетворении встречного искового требования ООО «СМУ-20» о взыскании неосновательного обогащения) и ни одна из сторон не заявила возражений в отношении применения положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в обжалуемой части с учетом положений части 5 статьи 268 Кодекса.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06.06.2019 между ООО «СтройИнвест» (арендодатель) и ООО «СМУ-20» (арендатор) заключен договор № 1025/1 аренды с последующим выкупом земельного участка с кадастровым номером 61:55:0011007:1025.

По условиям данного договора арендодатель предоставил в пользование арендатору принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011007:1025 в аренду с возможностью его выкупа (пункты 1.1, 1.2 договора).

Сторонами согласован размер выкупной стоимости земельного участка в сумме 7 458 000 руб., который должны были быть внесены арендатором нескольким платежами до 27.11.2018 в размере 1 500 000 руб., до 31.05.2019 в размере 1 500 000 руб., до 15.07.2019 в размере 1 500 000 руб., до 15.08.2019 в размере 1 500 000 руб., до 15.09.2019 в размере 1 458 000 руб. (пункт 1.4 договора).

Плата за аренду земельного участка была определена сторонами в размере 57 000 руб. в месяц, которая должна быть внесена не позднее 10 числа каждого календарного месяца следующего за отчетным (пункты 2.1, 2.2 договора).

Срок договора сторонами установлен до 31.12.2021, обременение в виде аренды зарегистрировано в ЕГРН 28.06.2019.

Земельный участок использовался ООО «СМУ-20» в целях возведения на нем многоквартирного жилого дома, что последним не оспаривается, а также подтверждается выданным разрешением на строительство (л.д. 92) и самим фактом возведения на участке многоквартирного дома и регистрацией прав на него (л.д. 114).

Также 24.07.2019 между ООО «СтройИнвест» (участник долевого строительства) и ООО «СМУ-20» (застройщик) заключен договор № 26/27/49-1025 долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом на земельном участке общей площадью 3 729 кв.м, с кадастровым номером 61:55:0011007:1025, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Новочеркасск, примерно в 600 м к юго-востоку от автовокзала, сдать дом в эксплуатацию и передать участнику долевого строительства три квартиры – №№ 26, 27, 49 (пункт 1.2 договора), в свою очередь участник долевого строительства обязался оплатить стоимость объекта долевого строительства в порядке и сроки, установленные в разделе 2 настоящего договора, и принять в собственность объект долевого строительства по акту приема-передачи.

Общая цена квартир согласована сторонами в размере 4 458 000 руб. (пункт 2.1 договора).

Участник долевого строительства оплачивает в адрес застройщика 100% цены настоящего договора в размере 4 458 000 руб. в срок до 31.12.2019 (пункт 2.4.1 договора).

Относительно встречных требований ООО «СМУ-20» о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 500 000 руб., внесенных в счет выкупа земельного участка, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из материалов дела следует, что в обоснование своих требований ООО «СМУ-20» сослалось на перевод денежных средств ООО «СтройИнвест» по платежным поручениям № 31 от 26.11.2018 на сумму 1 500 000 руб., № 72 от 30.05.2019 на сумму 1 500 000 руб., № 123 от 29.07.2019 на сумму 1 500 000 руб. В назначении данных платежных поручений указано: «по договору купли-продажи за земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011007:1025».

В договоре аренды земельного участка с последующим выкупом № 1025/1 от 06.06.2019 стороны согласовали, что арендованное имущество (земельный участок) переходит в собственность ООО «СМУ-20» при внесении выкупной цены, а также предусмотрели график внесения соответствующих платежей. Общий размер выкупной стоимости земельного участка определён в сумме 7 458 000 руб.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора аренды являлся временное возмездное пользование имуществом, предполагающее возврат переданной в аренду вещи после окончания пользования, в свою очередь договор купли-продажи предполагает переход права от одного лица к другому (статья 454 Кодекса).

Как указано ранее, земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011007:1025 предоставлялся ООО «СМУ-20» для строительства многоквартирного дома. Реализация условий договора, то есть возведение многоквартирного дома на земельном участке, предполагало безусловную утрату собственности на земельный участок у арендодателя, ввиду возникновения прав собственников помещений многоквартирного дома.

При этом, являясь застройщиком, ООО «СМУ-20» в процессе реализации квартир и помещений в многоквартирном доме фактически распорядилось земельным участком, находящимся у него в аренде, стоимость земельного участка в экономическом плане фактически включается в стоимость продажи помещений в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришёл к выводу, что возникшие из договора аренды правоотношения предполагали выкуп земельного участка, соответственно, по условиям положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации денежные средства ООО «СМУ-20» не могут являться неосновательным обогащением ООО «СтройИнвест».

Доводы заявителя жалобы о том, что ООО «СтройИнвест» имеет перед ООО «СМУ-20» встречное однородное требование, а именно выкупные платежи за земельный участок в размере 4 500 000 руб. (спорный земельный участок являлся оплатой за квартиры по расторгнутым ДДУ), ООО «СтройИнвест» фактически реализовало возведенный ООО «СМУ-20» фундамент третьему лицу, на котором впоследствии возведен многоквартирный жилой дом, что подтверждает недобросовестность и злоупотребление правом с их стороны, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Особенностью правового режима земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома, в случае его использования по целевому назначению состоит в том, что после окончания строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, право собственности на земельный участок в силу прямого указания закона с момента такой регистрации переходит к собственникам помещений многоквартирного дома.

Если до ввода жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первое помещение владелец земельного участка (собственник, арендатор) не выполнил мероприятия по формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома в иных границах, например, путём раздела или перераспределения, то к собственникам помещений многоквартирного дома переходит в общую долевую собственность земельный участок в тех границах, которые существуют на момент ввода объекта в эксплуатацию.

Каких-либо специальных действий или решений, заключение сделок для возникновения у собственников помещений многоквартирного дома права на земельный участок не предусмотрено.

Одновременно с момента регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме прекращается право собственности на земельный участок предыдущего собственника, соответственно, прекращается и право на земельный участок застройщика (если участок был предоставлен ему в аренду).

Указанное прямо вытекает из анализа положений, закреплённых в пунктах 5, 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при заключении договора о передаче земельного участка, находящегося в собственности одного лица другому лицу (застройщику) для использования в целях жилищного строительства, собственник участка исходит из того, что после завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома право собственности на участок он утратит, следовательно, плата за земельный участок (встречное возмещение) со стороны застройщика включает в себя действительную стоимость такого земельного участка, иные издержки собственника, связанные с улучшением его свойств (например, прокладка дорог, строительство инженерных сетей и т.п.), а также может включать иные платежи, в случае предоставления рассрочки или отсрочки оплаты стоимости участка.

При заключении договора от 06.06.2019 № 1025/1 стороны исходили из того, что арендодатель, передавая арендатору земельный участок с кадастровым номером 61:55:0011007:1025, площадью 3 729 кв.м, для строительства многоквартирного дома, в результате исполнения договора утратит право собственности на него в силу прямого указания закона.

В связи с этим воля арендодателя была направлена на получение от арендатора эквивалентной стоимости земельного участка (выкупной цены), которая определена сторонами в размере 7 458 000 руб. Оплата выкупной цены предусматривалась в рассрочку, переход права собственности на земельный участок к ответчику – после полной оплаты выкупной цены.

По условиям договора до выплаты выкупной цены (стоимости земельного участка) ООО «СМУ-20» использовало земельный участок на условиях аренды, так как осуществление строительства объекта капитального строительства в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации возможно только при наличии у застройщика права на земельный участок.

Исходя из того, что ООО «СМУ-20» использовало земельный участок для жилищного строительства без возможности его возврата собственнику после окончания строительства, учитывая принцип возмездности и эквивалентности встречных представлений, ООО «СтройИнвест» не может быть понуждено к возврату денежных средств, уплаченных за земельный участок, в связи с чем оснований для взыскания 4 500 000 руб., внесенных в счет выкупа земельного участка, не имеется.

При таких обстоятельствах довод апеллянта о расторжении договора аренды правого значения не имеет, поскольку земельный участок в натуре возвращен быть не может, ООО «СМУ-20» фактически реализовало цель заключения договора от 06.06.2019 № 1025/1 без регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

Из изложенного следует, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «СМУ-20» в данной части.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного судаи не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2023 по делу № А53-35341/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПредседательствующийД.В. Емельянов

СудьиО.А. Сулименко

Р.Р. Илюшин