Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д. 18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

МОТИВИРОВАННОЕ 

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-89508/23

25 декабря 2023 года

г. Москва

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, рассмотрев заявление о составлении мотивированного решения по делу по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 321508100243504, дата регистрации в качестве ИП: 18.05.2021, адрес: 141143, Московская область, г. Щелково, тер. СНТ Проектировщик, д. 257, стр. 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 16.05.2019, юридический адрес: 141420, Московская область, Химки город, Сходня микрорайон, Юбилейный (Сходня мкр.) 

<

...>)

о расторжении Договора аренды от 25.04.2023 № 206/25/04, о взыскании убытков в размере 27 870 руб. 00 коп., денежных средств в размере 75 000 руб. 00 коп. в качестве обеспечительного платежа 

без вызова сторон;       

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" (далее – ответчик) с требованиями о расторжении Договора аренды от 25.04.2023 № 206/25/04, о взыскании убытков в размере 27 870 руб. 00 коп., взыскании денежных средств в размере 75 000 руб. 00 коп. в качестве обеспечительного платежа. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.10.2023 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства в соответствии с правилами Главы 29 АПК РФ.   

Стороны о принятии искового заявления в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом в порядке ст.121, 123 АПК РФ.

Арбитражным судом Московской области 22.12.2023 принята и размещена резолютивная часть решения суда по делу № А41-89508/23 в соответствии с положениями статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

Принимая резолютивную часть решения суда, суд руководствовался следующим.  

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 25.04.2023 заключен Договор аренды нежилого помещения № 206/25/04 (далее – договор аренды), по условиям которого во временное владение и пользование истцу передано нежилое помещение площадью 30 кв.м расположенное на первом этаже в здании с кадастровым номером 50:15:0040403:305 по адресу: 

<

...> с целью организации точки общественного питания (п. 1.1 договора аренды).

Срок аренды установлен на 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения. Договор считается пролонгированным на каждый последующий год, если за 60 (шестьдесят) дней, до истечения срока договора, ни одна из сторон не уведомила другую сторону в письменном виде о намерении его расторгнуть (п. 1.8 договора аренды).

В п. 3.5 договора аренды стороны согласовали досрочное расторжение договора в одностороннем порядке с обязательным уведомлением другой стороны не менее чем за 60 календарных дней до момента расторжения договора.

В случае расторжения договора и отсутствия каких-либо задолженностей арендатора переда арендодателем, а также в случае отсутствия у арендодателя претензий по состоянию помещения, обеспечительный платеж подлежат возврату в течении 5 (пяти) календарных дней с момента подписания акта возврата помещения (п. 3.6 договора аренды).

Согласно п. 5.2.2 договора аренды в случае аварий до входа коммуникаций в здание, арендодатель обязан немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. В случае вины арендатора в случившейся аварии соответствующие расходы по ее устранению и дальнейшему ремонту относятся на счет последнего. В случае аварий после входа коммуникаций в здание, арендатор обязан немедленно за свой счет принимать все необходимые меры к их устранению.   

Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения арендатору от 25.04.2023.

Платежным поручением от 28.04.2023 № 63 подтверждается перечисление арендатором обеспечительного платежа.

В процессе аренды спорного помещения истцом выявлено, что арендуемое помещение не подключено к общим канализационным сетям и рядом с помещением находится выгребная яма, которую необходимо регулярно откачивать, что причиняется неудобства арендатору при обслуживании посетителей в точке общественного питания из-за запаха от выгребной ямы и ее переполнения.  

Об указанных недостатках истец неоднократно сообщал ответчику посредством WhatsApp в соответствии с условиями договора аренды (п. 6.13 договора аренды), а также путем направления соответствующих претензий. 

Ввиду наличия указанных недостатков истец направил в адрес ответчика претензию (уведомление о расторжении договора) от 11.09.2023, в которой сообщил о расторжении договора аренды, потребовал возвратить обеспечительный платеж и возместить убытки.  

Факт направления претензии от 11.09.2023 в адрес ответчика подтверждается материалами дела (почтовый идентификатор: EE082047744RU).

Согласно расчету истца сумма убытков в размере 27 870 руб. 00 коп. состоит из оплаты работ связанных с откачкой выгребной ямы и бетонированию люка в которой данная яма расположена:  

- счет-договор №129/23 от 10.07.2023 года на оплату услуг илососной машины на сумму 18 800 руб. 00 коп., платежное поручение №92 от 10.07.2023;

- чек об оплате услуг об откачке выгребной ямы на сумму 3000 рублей

- акт приема-сдачи выполненных работ по бетонированию люка от 10.07.2023 года на сумму 5 000 руб. 00 коп.

- счет и чек на покупку строительных материалов от 10.07.2023 года на сумму 1 070 руб. 00 коп.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).

Договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Как следует из материалов дела, о наличии выгребной ямы рядом с арендуемым помещением истец не знал, по условиям договора аренды переменная арендная плата не включает в себя расходы арендатора на откачку выгребной ямы.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из фактических обстоятельств дела следует, что истец за свой счет произвел работы по откачке выгребной ямы и бетонированию люка в которой данная яма расположена на общую сумму в размере 27 870 руб. 00 коп. 

Судом установлено, что в период действия договора аренды истец был вынужден самостоятельно производить откачку выгребной ямы, так как наличие постороннего запаха не позволяло должным образом использовать арендуемое помещение в целях организации точки общественного питания.

Доказательств самостоятельной откачки выгребной ямы, по сообщениям арендатора в порядке п. 5.2.2, ответчиком в материалы дела не представлено. 

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика убытков в размере 27 870 руб. 00 коп. подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 1 статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Истец воспользовался предоставленным ему правом на односторонний внесудебный отказ от договора, направив ответчику уведомление о расторжении договора.

Таким образом, Договор аренды нежилого помещения от 25.04.2023 № 206/25/04 расторгнут. 

Поскольку Договор аренды прекратил свое действие (расторгнут на основании уведомления арендатора), то требование о расторжении Договора аренды, который расторгнут, удовлетворению не подлежит.  

Из п. 1 ст. 381.1 ГК РФ вытекает, что денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 3 статьи 381.1 ГК РФ также предусмотрено, что договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Платежным поручением от 28.04.2023 № 63 подтверждается перечисление арендатором обеспечительного платежа в размере 75 000 руб. 00 коп.

Согласно п. 3.6 договора аренды, в случае расторжения договора и отсутствия каких-либо задолженностей арендатора переда арендодателем, а также в случае отсутствия у арендодателя претензий по состоянию помещения, обеспечительный платеж подлежат возврату в течении 5 (пяти) календарных дней с момента подписания акта возврата помещения.

Однако, доказательств возврата помещения площадью 30 кв.м расположенного на первом этаже в здании с кадастровым номером 50:15:0040403:305 по адресу: 

<

...> в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств уклонения арендодателя от принятия помещения.

При указанных обстоятельствах, требования истца о взыскании обеспечительного платежа не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со   ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Квартал" в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 27 870 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. 00 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение арбитражного суда по делу, рассмотренному в порядке упрощенного производства, подлежит немедленному исполнению. Указанное решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

В случае составления мотивированного решения арбитражного суда такое решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы.

В случае подачи апелляционной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции. 

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

 

Судья                                                                    Е.В. Самороковская