Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-22037/2022

04 декабря 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей  Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края представителя прокурора Красноярского края Даценко О.А. (служебное удостоверение), представителя общества с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ» ФИО1 (доверенность от 26.12.2022, удостоверение адвоката), представителя администрации города Красноярска ФИО2 (доверенность от 28.12.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ФИО3 (доверенность от 22.12.2022, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Красноярского края на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2023 года по делу № А33-22037/2022 Арбитражного суда Красноярского края,

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее - истец, прокурор) в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - департамент), к обществу с ограниченной ответственностью «ТЕМПСТРОЙ» (далее - ООО «ТЕМПСТРОЙ», общество) о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 11.09.2019 № 1839 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, общей площадью 6 362 кв.м, заключенный между департаментом и ООО «ТЕМПСТРОЙ», о применении последствий недействительности сделки путем прекращения права собственности ООО «ТЕМПСТРОЙ» на вышеуказанный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08 июня 2023 года судом удовлетворены исковые требования в полном объеме.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2023 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 июня 2023 года по делу № А33-22037/2022 отменено; принят новый судебный акт; в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым апелляционной инстанцией судебным актом прокуратура Красноярского края обратилась в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы прокурор указывает на неправомерность вывода суда апелляционной инстанции о соответствии спорной сделки закону. В частности, истец указывает, что собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение участка и его использование лишь в той части, которая занята этим объектом и необходима для его использования; в нарушение требований земельного законодательства уполномоченным органом фактически используемая часть не определялась, необходимая для этого площадь не рассчитывалась. Также прокурор полагает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что для эксплуатации объектов капитального строительства, принадлежащих обществу, используется весь земельный участок, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, истец оспаривает вывод апелляционного суда о неделимости участка.

В судебном заседании прокурор поддержал доводы заявленной кассационной жалобы.

Представители администрации, департамента и общества в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласились, ими даны пояснения и ответы на вопросы суда.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте его проведения в соответствии со статьями 123 и 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом.

Определение о принятии кассационной жалобы к производству и назначении судебного заседания по ее рассмотрению выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, и направлено участвующим в деле лицам посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).

На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей третьего лица.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и в отзыве на нее, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2016 № 1480, в соответствии с пунктом 1.1 которого департамент передал в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6362 кв. м, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, для использования в целях строительства объектов: обслуживание автотранспорта в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, магазинов (код - 4.4).

Согласно сведениям из ЕГРН граница земельного участка определена двумя контурами: участок с учётным номером 1 площадью 5323,17 кв.м, и участок с учетным номером 2 площадью 1038,39 кв.м.

16.05.2017 администрацией города Красноярска обществу выдано разрешение на строительство двух магазинов негорючих строительных материалов общей площадью 161,4 кв.м, и 56,25 кв.м.

02.10.2017 администрацией города Красноярска обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объектов: здания магазина № 1 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров, зд. 27, общей площадью 161,4 кв.м, возведенного в границах части спорного земельного участка, ограниченной контуром 2; здания магазина № 2, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров, зд. 27/1, общей площадью 56,3 кв.м, возведенного в границах части спорного земельного участка, ограниченной контуром 1.

Право собственности ООО «ТЕМПСТРОЙ» на указанные здания магазинов негорючих материалов № 1 и № 2 зарегистрированы 30.11.2017 и 04.12.2017 соответственно.

В связи с поступившим обращением ООО «ТЕМПСТРОЙ» от 18.12.2017 сторонами сделки подписано соглашение № 145 о расторжении договора аренды № 1480 от 08.12.2016. На основании статей 39.8, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, между департаментом и ООО «ТЕМПСТРОЙ» заключен договор аренды № 38 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, общей площадью 6 362,0 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, ул. Шахтёров - ул. Водянникова, для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

14.06.2019 от ООО «ТЕМПСТРОЙ» на имя заместителя Главы города - руководителя департамента поступило заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов вышеуказанного земельного участка общей площадью 6 362,0 кв.м на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществу на праве собственности: зданий магазинов негорючих материалов № 1 с кадастровым номером 24:50:0300306:770 площадью 161,4 кв.м, и № 2 с кадастровым номером 24:50:0300306:858 площадью 56,3 кв.м.

Между департаментом и ООО «ТЕМПСТРОЙ» заключен договор от 11.09.2019 № 1839 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412 общей площадью 6 362 кв.м. Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка составила 2 707 350 рублей, или 15% от его кадастровой стоимости.

Ссылаясь на несоблюдение при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 № 1839 правила соразмерности земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого он предоставлен, в нарушение требований о предоставлении свободного от застройки земельного участка на основании публичных торгов, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 12, 167, 168, 273, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.3, 35, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 44, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и, приняв во внимание правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 №935-О, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, от 26.04.2016 №64-КГ16-2, от 27.02.2017 №310-КГ16-20935, от 27.09.2021 №304-ЭС21-16458, от 06.05.2022 №302-ЭС22-5396, и исходил из доказанности факта того, что спорный договор купли-продажи земельного участка подлежит квалификации как ничтожная сделка, то есть сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы.

Отменяя указанное решение и отказывая в иске, апелляционный суд, указал на то, что общество начало предпринимательскую деятельность на предоставленном ему участке по результатам аукциона, при ведении деятельности использовало предоставленную ему площадь и продолжает вести деятельность с использованием этой площади, а потому участок должен остаться за обществом. При этом суд апелляционной инстанции учел, что департаментом не было отказано в удовлетворении заявления общества о предоставлении земельного участка с данной площадью, вопрос о необходимой площади и ее размере не обсуждался, в связи с чем общество не должно нести негативные последствия за действия органов власти.

Между тем принятое апелляционным судом постановление подлежит отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции установил, что площадь расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 24:50:0300306:412 объектов недвижимости, находящихся в собственности общества, составляет 161,4 кв. м и  56,3 кв. м, тогда как площадь приобретенного по оспариваемому договору купли-продажи от 11.09.2019 № 1839 земельного участка - 6 362 кв. м, что значительно превышает площадь этих объектов. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, установив очевидную несоразмерность площади земельного участка площадям размещенных на нем объектов недвижимости, верно указал на отсутствие оснований, установленных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для передачи в собственность общества всего спорного участка без торгов.

Суд округа полагает неверным вывод апелляционной инстанции, что при рассмотрении вопроса о площади земельного участка, необходимой для использования зданий, также подлежит учету коммерческая деятельность собственника здания  и используемые для этого объекты (в данном случае, стенды, тротуары из брусчатки для осмотра выставленных на уличных стендах товаров).

Указанные выводы апелляционного суда противоречат подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которые подразумевают право на получение собственником зданий и сооружений без торгов земельного участка в границах, необходимых обеспечить функциональное использование зданий (сооружений), а не иных вспомогательных объектов, не являющихся объектами недвижимости.

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, изначально определенных в соответствии с проектом межевания, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений в проект межевания территорий, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 N 1591).

Также суд округа не может признать обоснованным и вывод суда апелляционной инстанции, согласно которому на общество не могут быть возложены негативные последствия за действия органов власти, которые при принятии решения о предоставлении спорного земельного участка в собственность обществу не проверили факт существенного превышения площади земельного участка площадям возведенных на нём объектов недвижимости.

Ненадлежащее исполнение обязанностей по проверке документов должностными лицами уполномоченного органа не может служить основанием для освобождения покупателя от ответственности за собственное поведение и за действия, совершенные в обход закона.

При этом суд округа учитывает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество и при рассмотрении настоящего дела не представило в материалы дела достаточных доказательств, подтверждающих необходимость предоставления ему для целей размещения и эксплуатации указанных выше объектов земельного участка именно этой площадью.

Ссылку на заключение кадастрового инженера от 01.03.2023, по результатам оценки которого, в том числе, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о неделимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300306:412, суд кассационной инстанции не может признать обоснованным в силу следующего.

Делая вывод о неделимости земельного участка, кадастровый инженер исходил из вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Для указанного вида разрешенного использования установлен предельный минимальный размер 5 000 кв.м. Таким образом при площади земельного участка 6 362 кв.м кадастровый инженер пришел к выводу о невозможности раздела спорного земельного участка на два, поскольку это приведет к невозможности использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием.

Принимая указанное выше заключение кадастрового инженера в качестве относимого и допустимого доказательства, и основывая, в том числе, на нём свои выводы, суд апелляционной инстанции не учёл следующее.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021)).

Как установлено судом первой инстанции, по договору купли-продажи от 11.09.2019 №1839 земельный участок был продан ответчику без торгов с целью эксплуатации нежилых зданий и имел вид разрешенного использования – обслуживание автотранспорта (код вида разрешенного использования - 4.9), в части размещения постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок; магазины (код вида разрешенного использования - 4.4).

Вместе с тем, уже после приобретения обществом без торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации спорного земельного участка вид его разрешенного использования был изменен на многоэтажную жилую застройку (код 2.6), для которой установлен минимальный размер земельного участка 5 000 кв.м.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ни представитель общества, ни представители администрации и департамента не смогли пояснить, кем и с какой целью вид разрешенного использования земельного участка, приобретенного обществом без торгов для размещения зданий магазинов с видом разрешенного использования (код вида разрешенного использования – 4.9, 4.4) был изменен на вид разрешенного использования, допускающий размещение многоэтажных жилых домов (код вида разрешенного использования - 2.6).

Вместе с тем, наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу, влечет возникновение у него исключительного права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, с видом разрешенного использования, предусматривающего достижение той цели, для которой испрашивается спорный земельный участок.

Следовательно, выводы кадастрового инженера, которые в том числе, были положены в основу обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции, нельзя признать обоснованными, а судебный акт, основанный на таких выводах – законным.

Ссылка суда апелляционной инстанции на представленное департаментом заключения эксперта ФГБОУ «Санкт-Петербургский государственный университет» от 25.11.2022 отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку перед экспертом, подготовившим указанное заключение, были поставлены вопросы права, которые относятся исключительно к компетенции суда.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего дела на основании оценки представленных сторонами доказательств в их совокупности, правильно установил, что площадь спорного земельного участка очевидно несоразмерна площади размещенных на нем объектов недвижимости; обстоятельства, свидетельствующие о невозможности разделения спорного земельного участка с целью определения площади, необходимой для использования расположенных на нем объектов капитального строительства, принадлежащих обществу, судом первой инстанции не установлены, ссылка общества на заключение кадастрового инженера судом отклонена правомерно.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца и ничтожности оспариваемого договора.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для отмены решения суда первой инстанции, разрешившего спор на основании правильно примененных норм материального права к установленным обстоятельствам, и принятия судебного акта об удовлетворении иска. Выводы суда первой инстанции являются законными, обоснованными и мотивированными (часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2023 года подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 июня 2023 года - оставлению в силе.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2023 года по делу № А33-22037/2022 Арбитражного суда Красноярского края отменить.

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 июня 2023 года по делу № А33-22037/2022 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич 

С.Б. Качуков 

Н.П. Кушнарева