﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5591/2018

г. Краснодар

17 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Кубаньагростройкомплект» (ИНН 2311020395, ОГРН 1022301812202) – Абрамовой Н.Г. (доверенность от 20.01.2020), Радченко И.И. (доверенность от 21.01.2020), в отсутствие истца – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу № А32-5591/2018, установил следующее.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – территориальное управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу «Кубаньагростройкомплект» (далее – общество) о взыскании 276 390 рублей 66 копеек штрафных санкций по договору аренды от 03.10.2013 № 01-09/68.

Решением от 06.11.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.03.2020, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор от 03.10.2013 № 01-09/68 не предусматривает сроков строительства инженерных сетей, объектов по обустройству территорий общего пользования, объектов капитального строительства в границах арендованного участка. В договоре закреплена обязанность арендатора обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в собственность муниципального образования город Анапа в течение 1 года с момента ввода их в эксплуатацию. Территориальное управление не представило доказательств ввода в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры, объектов капитального строительства. Названные объекты на арендованном земельном участке не возведены, срок передачи в муниципальную собственность не наступил. Довод о том, что сроки возведения объектов инженерной инфраструктуры предусмотрены в договоре от 24.12.2010 № 7700001629, отклонены судами, так как в силу норм пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязательства по указанному договору прекратились в связи с расторжением сторонами данного договора по соглашению от 21.08.2013.

В кассационной жалобе территориальное управление просит решение от 06.11.2019 и постановление апелляционного суда от 18.03.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав, что суды при разрешении спора необоснованно исходили из того, что договор аренды от 03.10.2013 № 01-09/68 не предусматривает конкретных сроков строительства инженерных сетей. Подпунктом 7.4 данного договора установлено, что в случае неисполнения обязанностей в сроки, предусмотренные пунктами 5.1.5, 5.1.7, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера годовой арендной платы за каждый день просрочки. То обстоятельство, что объекты инженерной инфраструктуры на спорном земельном участке не строились, в эксплуатацию не вводились, свидетельствует о недобросовестности общества, согласившегося с условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:29. Так, в пункте 3.7 итогового протокола от 23.04.2010 № 2 комиссии по продаже земельных участков указано, что максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры – 3 года со дня подписания протокола о результатах аукциона.

В судебном заседании представители общества просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Территориальное управление явку процессуального представителя в суд округа не обеспечило, извещено надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные территориальным управлением в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что она удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 24.12.2010 № 7700001629 на основании итогового протокола от 23.04.2010 № 2 (л. д. 11 – 13) комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков по результатам аукциона, проведенного согласно приказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 № 19-з.

По условиям договора территориальное управление обязалось предоставить во временное владение и пользование, а общество принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:29 площадью 1 186 787 кв. м, расположенный в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир водонапорная башня, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, с разрешенным использованием – для комплексного освоения в целях жилищного строительства(пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 4.1.3 договора обеспечение строительства (создание) объектов инженерной и иной инфраструктуры, перечисленных в пункте 1.1 договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, осуществляется в срок не позднее 3-х лет со дня подписания протокола о результатах аукциона.

Обществом обеспечивается передача безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город-курорт Анапа объектов инженерной и иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, в течение одного года с момента ввода их в эксплуатацию, в соответствии с условиями аукциона (пункт 4.1.4). Также обществом обеспечивается осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования на образованных участках в границах участка в течение 16 лет с момента заключения договора аренды указанного земельного участка (пункт 4.1.5). Названные обязанности арендатора закреплены также в пунктах 6.1.6, 6.1.7, 6.1.8 договора. 

Согласно пункту 7.1 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 20% от цены на заключение договора, указанной в пункте 2.2 договора в случае неисполнения арендатором обязательств по договору, в том числе, предусмотренных в пунктах 4.1.1, 4.13, 4.1.4, 4.1.5 договора.

Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.02.2012 № 477 утвержден проект планировки территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:29, расположенный примерно в 200-х м по направлению на северо-запад от ориентира – водонапорной башни по адресу: г. Анапа, с. Супсех, и земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:150, расположенный в 94-х м по направлению на северо-запад от ориентира – жилого дома по адресу: г. Анапа, с. Супсех, ул. Аэродромная, 12.

В соответствии с распоряжением территориального управления от 20.08.2013 № 448-р земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:29 площадью 1 186 787 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир водонапорная башня, участок находится примерно в 200 м от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсех, с разрешенным использованием – «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», разделен, в результате образовано 36 земельных участков, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:503.

21 августа 2013 года территориальное управление и общество подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.12.2010 № 7700001629.

3 октября 2013 года стороны заключили договор № 01-09/68 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (л. д. 27 – 33), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 23:37:1003000:503, месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, бульвар Эллада, 4, для размещения объектов образовательных учреждений, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 7662 кв. м, сроком до 23.04.2059 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка – 3 383 927 рублей 66 копеек.

В пункте 5.1.5 договора установлена обязанность арендатора обеспечить передачу объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования в границах участка, в установленном порядке, в собственность муниципального образования город-курорт Анапа в течение 1 года с момента ввода их в эксплуатацию, в соответствии с условиями аукциона, проведенного на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 № 19-з.

Арендатор также обязался обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участка объектов инженерной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в собственность муниципального образования город-курорт Анапа в соответствии с пунктом 5.1.5 договора (пункт 5.1.6).

Согласно пункту 6.1 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 20% от цены права на заключение договора аренды от 24.12.2010 № 7700001629, указанной в пункте 2.2, пропорционально площади участка из расчета за 1 кв. м в случае неисполнения арендатором следующих обязательств по договору: по обеспечению строительства объектов инженерной инфраструктуры, перечисленных в пункте 5.1.5 договора, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка; по обеспечению передачи безвозмездно в установленном порядке в собственность муниципального образования город-курорт Анапа объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, установленных пунктом 5.1.5 договора; по обеспечению жилищного и иного строительства на участке, установленных пунктом 5.1.7 договора.

Во исполнение условий договора от 03.10.2013 № 01-09/68 арендодатель по акту от 03.10.2013 передал арендатору земельный участок (23:37:100300:503).

Полагая, что арендатор нарушил срок строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территории общего пользования в границах участка, ввода их в эксплуатацию и передачи безвозмездно в собственность муниципального образования город-курорт Анапа, территориальное управление обратилось с иском в суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу норм статьи 30.2 Земельного кодекса, действовавшей в период заключения сторонами договоров от 24.12.2010 № 7700001629 и 03.10.2013 № 01-09/68, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя: подготовку документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 – 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3). Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 4). Арендатор земельного участка после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5). Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6). При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 7). В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с данным Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8). В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное (пункт 9).

В соответствии с пунктом 3 статьи 38 Земельного кодекса, действовавшей в спорный период, в извещении о проведении аукциона должны быть дополнительно указаны: 1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; 2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; 3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); 4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; 5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; 6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; 7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; 8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В настоящее время вопросы развития застроенных территорий и их комплексного освоения в целях строительства жилья урегулированы в главе 5.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 401 Гражданского кодекса лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность.

Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.

Статьей 431 Гражданского кодекса предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора определяются с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Исследовав представленные сторонами доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, проанализировав содержание договора от 03.10.2013 № 01-09/68 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований территориального управления о взыскании с общества штрафа, предусмотренного пунктом 6.1 договора аренды. Отказывая арендодателю в применении к арендатору договорной ответственности, суды исходили из объема предусмотренных договором от 03.10.2013 № 01-09/68 обязанностей общества по освоению земельного участка с видом разрешенного использования, не предусматривающим строительство инженерных сетей и объектов капитального строительства. Суды признали, что в пункте 6.1 договора установлена ответственность арендатора за неисполнение обязательств, закрепленных в пункте 5.1.5. В последнем стороны предусмотрели срок передачи объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территорий общего пользования в границах земельного участка. Данное условие договора не предусматривает конкретных сроков осуществления создания (строительства) инженерных сетей в целях жилищного строительства. Отсылка в пункте 5.1.5 договора на условия аукциона, отраженные в приказе департамента от 23.03.2010 № 19-з, относится именно к исполнению арендатором обязанности по передаче объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов по благоустройству территорий общего пользования, в собственность муниципального образования город-курорт Анапа. При этом в пункте 5.1.5 договора от 03.10.2013 № 01-09/68 установлен срок исполнения обществом данной обязанности – 1 год с момента ввода объектов в эксплуатацию. Общество исполнит обязанность, возложенную на него пунктом 5.1.5 договора аренды по мере освоения территории. Установив приведенные факты, суды обеих инстанций не усмотрели оснований для применения к ответчику штрафных санкций по договору от 03.10.2013 № 01-09/68.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Переоценка установленных обстоятельств и исследованных доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Кодекса). Основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, нарушения процессуальных норм (часть 4 статьи 288 Кодекса) не установлены.

Территориальное управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 по делу № А32-5591/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов