ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А43-10877/2017

30 января 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  30 января 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда   Нижегородской области от  05.09.2017 по делу № А43-10877/2017, принятое судьей Бодровой Н.В., 

по иску Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования города-курорта Сочи (город Сочи, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Эльбрус» (город Нижний Новгород, ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени,

при участии представителей: от ответчика – ФИО2 по доверенности от 21.08.2017 (сроком на один год); от заявителя (истца) - не явился, извещен,

установил.

Администрация города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования города-курорта Сочи обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу «Эльбрус» о взыскании 7 417 156 рублей 53 копеек задолженности по арендной плате по договору от 08.04.1997 № 274 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) за период с 01.01.2016 по 31.03.2017,              673 339 рублей 29 копеек пеней за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.01.2016 по 09.03.2017.

Решением от 05.09.2017 Арбитражный суд Нижегородской области оставил без рассмотрения иск администрации в части взыскания задолженности и пеней в сумме 6 428 611 рублей 03 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Сочи обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель настаивает на соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Кроме того, по мнению заявителя, судом неверно сделан вывод о неправомерности арендодателем перерасчета арендной платы.

Заявитель указывает, что по условиям договора арендодатель наделен правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30 июня 2009 года № 210 «О поэтапном переходе па рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи проведена оценка земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21, площадью 9 441 кв.м, расположенного но адресу: г.Сочи. Центральный район, пер.Морской, д.2. Размер годовой арендной платы за вышеуказанный земельный участок определен в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы.

Таким образом, расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с действующим законодательством и является обоснованным. Ответчиком отчет об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы не оспорен.

Представитель ответчика в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность принятого решения по делу, апелляционную жалобу просит оставить без удовлетворения.

В судебном заседании от 21.11.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 08.04.1997 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и  ОАО «Гостиница «Ленинград» (арендатор 1), ОАО «НОМОС-БАНК» (арендатор 2) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) № 7700000854 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 10.08.2012), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9400 кв.м, на котором расположено здание гостиницы по пер. Морскому, 2 Центрального района г. Сочи.

Согласно пункту 2.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с 01.01.1997 по 01.01.2046.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-бх9400х0,3.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала на расчетный счет администрации Центрального района № 210130557 в РКЦ г. Сочи (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 10.08.2012 к  договору сумма годовой арендной платы для арендатора 1 - ОАО «Гостиница «Ленинград» - равна 1 964 478 рублей 56 копеек, для арендатора 2 - ОАО «НОМОС-БАНК» - 790 258 рублей 95 копеек в год.

В соответствии с соглашением № 1-14 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, права по договору от 08.04.1997 переданы ОАО «Эльбрус» правопреемнику - ОАО «Гостиница «Ленинград» в результате реорганизации последнего.

Письмом от 04.12.2015 № 35157/0205-16 истец направил в адрес ответчика дополнительное соглашение к спорному договору аренды в целях внесения изменений в договор аренды, касающихся размера арендной платы, рассчитанной на основании отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы.

Соглашение до настоящего времени ответчиком не подписано.

Согласно расчету истца, приложенному к исковому заявлению, у ОАО «Эльбрус» за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 образовалась задолженность по арендным платежам по спорному договору в сумме 7 417 156 рублей 53 копеек.

11.04.20116 истец направил в адрес ответчика претензию от 31.03.2016 № 4699/02-05-16 с требованием об оплате 1 661 884 рублей 79 копеек задолженности по арендным платежам и пени по спорному договору по состоянию на 31.03.2016.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель (пункт 1 статьи 65 Кодекса). 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в части взыскания арендных платежей с апреля 2016 года по март 2017 года, поскольку претензионный порядок урегулирования спора при подаче искового заявления соблюден истцом лишь в отношении сумму  долга - 1 634 124 рублей 36 копеек, начисленной истцом за период с января по март 2016 года.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения не противоречащего законодательству способа защиты нарушенного права. Из содержания претензии должны четко следовать суть, обоснование и объем претензионных требований, а также к кому они предъявляются.

Вопреки позиции подателя жалобы, в нарушение приведенных норм права, доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора в части исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам и пени в общей сумме 6 428 611 рублей 03 копеек за период с апреля 2016 по март 2017 года, истцом не представлено.

Материалы дела свидетельствуют, что истец направил в адрес ответчика претензию от 31.03.2016 № 4699/02-05-16 с требованием оплатить задолженность по арендным платежам по состоянию на 31.03.2016 в сумме        1 634 124 рублей 36 копеек и пеней в сумме 27 760 рублей 43 копеек.

Требование о взыскании долга и пеней в общей сумме 6 428 611  рублей 03 копеек в претензии от 31.03.2016  истцом не заявлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком в указанной части и на основании  пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил без рассмотрения требование истца о взыскании долга и пеней в общей сумме 6 428 611  рублей 03 копеек. 

Исковые требования в части взыскании задолженности по арендным платежам по спорному договору аренды за 1 квартал 2016 года, суд первой инстанции  оставил без удовлетворения на основании следующего.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 10.08.2012 к спорному договору аренды, подписанному обеими сторонами без замечаний сумма годовой арендной платы для арендатора 1 (ОАО «Эльбрус») - 1 964 478 рублей 56 копеек.

Указанный договор является действующим, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2015 по делу № А32-6687/2015.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В спорный период арендная плата составляла 1 964 478 рублей 56 копеек, согласно соглашению № 1 от 10.08.2012, подписанному сторонами.

Истец увеличил размер арендной платы, определив в дополнительном соглашении к спорному договору от 03.12.2015, что арендная плата для ответчика, установленная пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.10.2015 № 25/24-2015 и составляет 7 413 825 рублей 94 копеек.  Данное дополнительное соглашение сторонами не подписано, в связи с чем основания для увеличения арендной платы у истца отсутствовали.

С учетом представленных ответчиком доказательств оплаты арендных платежей по спорному договору аренды за 1 квартал 2016 года, суд пришел к выводу об отсутствии у ОАО «Эльбрус» задолженности перед истцом в спорный период и отказал в иске в этой части.

По результатам повторного рассмотрения дела, проверки доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для иных выводов. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорный договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. 

Пунктом 2.4 договора стороны согласовали право арендодателя на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. 

Договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы, в случае изменения порядка законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков, что имеет место быть в рассматриваемом случае.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда   Нижегородской области от  05.09.2017 по делу № А43-10877/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сочи – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова