/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7488/17 

Екатеринбург

19 декабря 2017 г.

 

Дело № А60-5539/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2017 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаева И. А.,

судей Беляева Н. Г., Сулейменова Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «ЛСР.Недвижимость-Урал» (далее – общество «ЛСР.Недвижимость-Урал»)  на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2017  по делу № А60-5539/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.08.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества  «ЛСР.Недвижимость-Урал» - Пименов К.А., доверенность                от 27.01.2017;

товарищества собственников недвижимости «Серебряная подкова» (далее - товарищество «Серебряная подкова»  -  Чулочникова Л.П., председатель правления, протокол  № 1 от 08.05.2016; Белоногов С.А., доверенность                       от 25.10.2017. 

Товарищество «Серебряная подкова» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Премьера» (далее – общество «Премьера») и  обществу «ЛСР. Недвижимость-Урал» о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № 53-05/110 от 03.12.2013, договора купли-продажи                            № 53/05/110 от 10.06.2015, заключенного между обществом «ЛСР. Недвижимость-Урал» и индивидуальным предпринимателем  Крыловым Антоном Павловичем, решения единственного участника общества «Премьера» от 09.03.2016 в части передачи в уставный капитал общества «Премьера» нежилого помещения первого этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28-29, кадастровый номер 66:41:0504024:384), общей площадью 17,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6, об изъятии из незаконного владения общества «Премьера» нежилого помещения цокольного этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28-29), общей площадью 17,1 кв. м.

Определением суда от 05.05.2017 предприниматель Крылов А.П. привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Решением суда от 05.06.2017 (судья Матущак Ю.В.)  исковые требования удовлетворены частично: у общества «Премьера» изъято нежилое помещение первого этажа (номера на поэтажном плане 28-29), общей площадью 17,1 кв. м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург, ул. Переулок Ремесленный, д. 6. Производство по делу в части признания недействительным договора участия в долевом строительстве № 53-05/110                от 03.12.2013 прекращено. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.08.2017 (судьи Дюкин В.Ю., Полякова М.А., Семенов В.В.)  решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе общество «ЛСР.Недвижимость-Урал» просит решение суда отменить в части удовлетворения искового  требования об изъятии нежилого помещения, вынести новое решение  об отказе в удовлетворении данного требования, постановление суда апелляционной инстанции  отменить в полном объеме.  Заявитель считает, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  

Как пояснил заявитель,  спорное помещение  изначально не входило  в состав общего имущества в многоквартирном доме, что подтверждается Проектной декларацией, подготовленной застройщиком, в связи с чем  была произведена государственная регистрация права общества «ЛСР.Недвижимость-Урал» на данное помещение. По его мнению, общество «ЛСР.Недвижимость-Урал» являлось законным и добросовестным приобретателем  нежилого помещения № 28-29, которое впоследствии было отчуждено  предпринимателю Крылову А.П. по договору купли-продажи. При этом, как отмечает заявитель,  при отчуждении имущества, находящегося  в единоличной собственности юридического лица,  законом не предусмотрено получение согласия  (одобрения) собственников, проведение общего собрания не требуется, поэтому  применение судами в данном случае ст. 36, 37, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации полагает ошибочным; все участники оспариваемых сделок  действовали добросовестно. 

Кроме того, заявитель считает, что истцом не подтвержден факт нахождения пульта охраны в истребуемом нежилом помещении, из представленных фотографий невозможно установить их относимость к рассматриваемому делу, относимость  представленных в дело копий  проекта также невозможно установить; технический паспорт не является допустимым доказательством, поскольку отменен с 01.01.2013 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 24.07.2017 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (введен технический  план). 

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

  Как установлено судами и  следует из материалов дела, товарищество «Серебряная подкова» выполняет функции по управлению многоквартирным домом, расположенному по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6.

Суды, принимая во внимание п. 1.5., 2.2 Устава (утвержден общим собранием собственников 07.05.2016), согласно которым товарищество объединяет собственников жилых и нежилых помещений названного многоквартирного дома и представляет законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, правомерно установили, что товарищество обладает полномочиями по обращению в суды в защиту их интересов.

Истец просил признать  недействительными сделки, в результате которых спорное имущество оказалось во владении общества «Премьера», а также изъять у него из незаконного владения помещения цокольного этажа многоквартирного дома (номера на поэтажном плане 28-29), общей площадью 17,1 кв. м.

В обоснование исковых требований, истец ссылался на то, что спорные объекты относятся к категории общего имущества многоквартирного дома, при этом собственники спорных объектов решение об отчуждении не принимали. 

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из следующего. 

Спорное имущество (офис охранного предприятия) изначально передано обществу «ЛСР. Недвижимость-Урал» от  общества «Нова-комжилсервис» по договору долевого участия в строительстве  от 03.12.2013 № 53-05/110.

  Впоследствии  общество «ЛСР. Недвижимость-Урал» по договору купли-продажи от 10.06.2015 № 53-05/110  передало спорный объект предпринимателю Крылову А.П., который согласно решению единственного учредителя от 09.03.2016 по акту приема-передачи внес спорное имущество в уставный капитал  общества «Премьера», за которым 19.05.2016 и до настоящего момента зарегистрировано право собственности.

Согласно Техническому паспорту домовладения № 6 по переулку Ремесленному литера Б, квартиры 287 - 394, помещение  № 28 площадью              14,8 кв.м является комнатой охраны, помещение № 29 площадью 2,3 кв.м - санузлом.

Из проектной документации многосекционного дома с подземной парковой по пер. Сызранскому в Чкаловском районе (строительный адрес спорного объекта) 1Д-19этажная жилая секция следует то, что в качестве оборудования пожарно-охранной сигнализации предусматривается интегрированная система «Орион»; установка головного оборудования пульт контроля и управления С2000-М предусматривается на посту охраны в помещении с круглосуточным присутствием дежурного персонала.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № RU66302000-2159 от 07.08.2014 одной 19 этажной секции шестисекционного жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями компьютерного клуба на первом этаже (№ 1Д по ГП) - 2 этап 1 пускового комплекса, в эксплуатацию введены помещения общего пользования, в том числе - комната охраны -                17, 1 кв.м.

Из Акта ввода в эксплуатацию систем противопожарной безопасности от 25.07.2016 следует то, что комиссией, в составе которой были и представители истца, осмотрены системы автоматической системы противодымной защиты АСПДЗ, СОУЭ - система оповещения и управления эвакуацией, система внутреннего пожаротушения (ВП), а также системы пожарной сигнализации, расположенные в многоквартирном доме по указанному адресу.

В материалах дела имеются фотографии спорного помещения с расположенным в нем оборудованием пожарной сигнализации многоквартирного дома.

Наличие пожарной сигнализации всего многоквартирного дома, а также его расположение в спорных помещениях, ответчики не оспаривали.

Спорные помещения находятся в собственности и владении  общества «Премьера», у  жителей многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, пер. Ремесленный, д. 6, не имеется свободного доступа к указанному оборудованию.

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В п. 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

 Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что критерием отнесения  помещения к  общему имуществу здания является, в частности, его функциональное  назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам. 

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции установили, что в спорных помещениях располагается система аварийного оповещения многоквартирного дома - пожарная сигнализация, указанное оборудование обеспечивает работу пожарной сигнализации всего многоквартирного дома                 (6 подъездов), при этом сигнализация расположена непосредственно в помещении № 28, помещение № 29 является санузлом, смежным с помещением № 28, предназначено непосредственно для обслуживания помещения № 28, отдельного входа в помещение № 29 не имеется.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что  спорные  помещения в силу закона  относятся к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку  необходимы для эксплуатации всего жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования систем пожарной безопасности дома. Право на распоряжение  данным имуществом имеется только  у собственников  помещений, поскольку последние решение об отчуждении не принимали, суды обоснованно применили ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, указав на ничтожность спаиваемых сделок.

Оценивая  оспариваемые истцом сделки, с учетом разъяснений, изложенных в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды исходят из того, что в случае, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. В случае, если имущество выбыло из владения собственника в результате совершения нескольких сделок, то признанию недействительной подлежит только первая сделка, а в остальном требования подлежат квалификации по ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как у лица, у которого имущество выбыло из владения, нет права на оспаривание второй и третьей сделок, а требование не может быть реституционным.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае к восстановлению нарушенных прав приведет виндикационное требование, заявленное к обществу «Премьер»

При этом суды первой и апелляционной инстанции  обоснованно отклонили доводы  общества «Премьера» о том, что оно являлось законным и добросовестным приобретателем спорного  нежилого помещения. 

 Судами принято во внимание, что при приобретении спорного имущества, ответчик, осмотрев его, должен был усомниться в возможности его передачи от общества «ЛСР. Недвижимость-Урал» с учетом наличия  в спорном помещении  системы пожарной сигнализации.

Кроме того, наличие  пожарной сигнализации  всего многоквартирного дома, а также его  расположение  в спорных помещениях  ответчики не оспаривали. 

Отклоняя заявление общества «ЛСР. Недвижимость-Урал»  об истечении срока исковой давности, суды, руководствуясь положениями ст.  195, 196, 181, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации,  обоснованно указали, что трехлетний срок для защиты нарушенного права, предусмотренный для виндикационных исков не истек. 

При таких обстоятельствах судами правомерно удовлетворены исковые  требования в части  изъятия у общества «Премьера» нежилого помещения первого этажа (номера на поэтажном плане 28-29), общей площадью 17,1 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: г. Екатеринбург,                        ул. Переулок Ремесленный, д. 6.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе о том, что  представленные истцом доказательства не подтверждают факт  нахождения оборудования пожарной сигнализации в спорном помещении,  спорное помещение не входило в состав  общего имущества в  многоквартирном доме, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2017  по делу                 № А60-5539/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.08.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «ЛСР.Недвижимость-Урал» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                          Н.Г. Беляева 

 

                                                                                     Т.В. Сулейменова